Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/9010
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 24 juni 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde] )
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 4 augustus 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 26 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 518.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Tilburg voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 5 juni 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: gemachtigde van belanghebbende en namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam] en [taxateur] , taxateur.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een geschakelde twee-onder-een-kapwoning (bouwjaar 1999) met een gebruiksoppervlakte van 113 m2, een aanbouw van 46 m2, een overkapping van 24 m2, een inpandige garage van 16 m2 en een grondoppervlakte van 311 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal
€ 473.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 518.000.
3.1.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
3.2.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Schending van artikel 40 van Pro de Wet WOZ?
4. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar in de beroepsfase geen ‘soft-copy’ met berekeningen van de taxatiematrix heeft toegezonden, waardoor de berekeningen moeilijk controleerbaar zijn. Deze beroepsgrond lijkt er op te duiden dat volgens hem artikel 40 van Pro de Wet WOZ is geschonden.
4.1.
Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet aan degene die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens worden verstrekt. Deze gegevens kunnen ook betrekking hebben op de voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten. [1]
4.2.
Ter zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de correcties die zien op de KOUDV-factoren in de taxatiematrix inzichtelijk zijn gemaakt, waardoor de berekende waarde wel te controleren is.
4.3.
De rechtbank is het met de heffingsambtenaar eens dat de opbouw van de berekening in de taxatiematrix voldoende inzichtelijk is gemaakt en controleerbaar is. De heffingsambtenaar is daarnaast niet verplicht alles rekenkundig toe te lichten. Van een schending door de heffingsambtenaar van artikel 40 van Pro de Wet WOZ is daarom geen sprake.
Toetsingskader van de rechtbank
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
5.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
5.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd die op 5 maart 2024 door [taxateur] is opgemaakt.
5.4.
In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen berekend op € 545.362 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. De berekende waarde is € 27.362 hoger dan de beschikte WOZ-waarde van € 518.000 Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle te [plaats] . In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
5.5.
Belanghebbende heeft ter zitting ook aangegeven dat de vergelijkbaarheid van de referentiewoningen niet in geschil is. Ook de rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft bouwjaar, gebruiksoppervlakte, uitstraling en grondoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
5.6.
Belanghebbende heeft aangevoerd dat de woning gelegen is naast de ontsluitingsweg [straat] en dat hij daarvan overlast ervaart. Ook heeft hij bepleit dat de referentiewoningen in een betere onderhoudstoestand verkeren.
5.7.
Naar het oordeel van de rechtbank hebben de referentiewoningen een vergelijkbare ligging, waardoor de naar mening van belanghebbende veroorzaakte overlast door de ontsluitingsweg, verdisconteerd is in de verkoopprijzen. Ook is naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met de betere voorzieningen van de referentiewoningen. Voor alle referentiewoningen heeft de heffingsambtenaar een factor 4 toegepast voor de voorzieningenstaat, resulterend in correcties van - € 28.160, - € 26.154 en - € 28.339. De rechtbank komt op basis van de foto’s van de inpandige opname van de woning niet tot de conclusie dat een lagere factor voor de onderhoudsstaat van de woning moet worden toegepast.
5.8.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Zo heeft de heffingsambtenaar de bijgebouwen apart gewaardeerd en is inzichtelijk gemaakt hoe rekening is gehouden met de verschillen in grondoppervlakten. Daartoe heeft de heffingsambtenaar een grondstaffel overgelegd als onderdeel van de taxatiematrix.
Waardestijging
5.9.
Belanghebbende voert aan dat de waarde van de woning te veel is gestegen in vergelijking met de vastgestelde waarde van het voorgaande jaar. De gemiddelde waardestijging woningen in de gemeente Tilburg is volgens belanghebbende beduidend lager, ten opzichte van de waardestijging van de woning.
5.10.
Voor zover belanghebbende daarmee bedoelt dat de waarde in verhouding staat dan wel dient te staan tot de waarde die per vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend, kan dit standpunt naar het oordeel van de rechtbank niet worden gevolgd. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een woning voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, waarbij wordt voorbijgegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend. [3]
5.11.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
6. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
6.1.
Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.Z.B. Sterk, rechter, in aanwezigheid van
mr. D. Damen, griffier, op 24 juni 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
Griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.