Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummers: BRE 22/1765 en 22/1766
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 januari 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats 1] , belanghebbende,
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant,de heffingsambtenaar.
en
de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van belanghebbende tegen de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar van 14 februari 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 30 april 2021 de waarde van de onroerende zaken [object 1] en [object 2] te [plaats 2] (de objecten) op
1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 338.000 ( [object 1] ) en € 289.000 ( [object 2] ). Tegelijk met deze waarde vaststellingen is aan belanghebbende ook de aanslagen in de onroerendezaakbelastingen eigenaar en gebruiker van de gemeente Breda voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslagen OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende tegen de waardevaststelling van [object 1] gegrond verklaard en de waarde verminderd naar € 325.000. Tevens is aan belanghebbende een kostenvergoeding voor de bezwaarfase toegekend van € 538.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende tegen de waardevaststelling van [object 2] ongegrond verklaard.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op de beroepen gereageerd met een verweerschrift.
De heffingsambtenaar heeft verzocht om veroordeling belanghebbende in proceskosten van heffingsambtenaar.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 14 december 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde en namens de heffingsambtenaar, [naam] en [taxateur] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de objecten. Het betreft een kantoorpand van 389 m2 verdeeld over 3 bouwlagen. [object 1] heeft een oppervlakte van 172 m2 en is gelegen op de begane grond. [object 2] heeft een oppervlakte van 112 m2 gelegen op de eerste verdieping en 105 m2 gelegen op de tweede verdieping. Verder beschikken de objecten over 6 parkeerplaatsen op eigen terrein.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de objecten te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
3.1.
Naar het oordeel van de rechtbank slagen de beroepen van belanghebbende niet en is de waarde van de objecten niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Vooraf
Griffierecht
4. Belanghebbende heeft verzocht om vrijstelling van betaling van het griffierecht. Het verzoek is in een voorlopige beoordeling afgewezen. Naar het oordeel van de rechtbank is het verzoek om een vrijstelling van betaling van het griffierecht op goede gronden afgewezen. Belanghebbende heeft namelijk geen gegevens verstrekt waaruit blijkt dat belanghebbende voldoet aan de criteria voor een vrijstelling van het griffierecht wegens betalingsonmacht. Belanghebbende heeft dus terecht het griffierecht ter zake van dit beroep betaald.
Nadere stukken
5. Op 19 december 2023, na het sluiten van het onderzoek ter zitting, heeft de rechtbank stukken ontvangen van de zijde van de gemachtigde. Deze stukken worden daarom niet meer meegenomen in de beoordeling van deze zaak en maken geen deel uit van de gedingstukken.
Inhoudelijk
Toetsingskader van de rechtbank
6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van het object bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
6.1.
Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de objecten kan worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. De rechtbank zal partijen hierin volgen. Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van de onroerende zaak te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit verhuur- en verkooptransacties van vergelijkbare objecten.
6.2.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
Onderbouwing van de WOZ-waarde
6.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 14 november 2023 door [taxateur] over de objecten is opgemaakt. In het taxatierapport is een waarde voor [object 1] van € 338.000 vermeld en is de waarde van [object 2] vastgesteld op € 289.000. De taxateur heeft de huurwaarde gebaseerd op de huurprijzen van de objecten [object 2] , [object 3] en [object 4] te [plaats 2] . Daarnaast is de kapitalisatiefactor berekend en vastgesteld op 11,2. De taxateur heeft daarvoor de verkooptransacties gebruikt van de objecten [object 5] , [object 6] en [object 7] te [plaats 2] . Van [object 2] zijn foto’s overgelegd afkomstig uit een verhuurbrochure [2] . Ter zitting heeft de taxateur desgevraagd toegelicht dat in zijn taxatierapport op pagina 3 abusievelijk is vermeld dat de objecten op een B-locatie gevestigd zijn terwijl verderop in het taxatierapport is vermeld dat het een A-locatie betreft. Volgens de taxateur is dit een verschrijving en zijn de objecten op een A-locatie gevestigd.
6.4.
Belanghebbende heeft ter zitting betwist dat de objecten op een A-locatie zijn gevestigd. Volgens belanghebbende zijn de objecten gevestigd op een B-locatie. Verder heeft de belanghebbende ter zitting gesteld dat naar zijn mening onvoldoende rekening is gehouden met de gevolgen van het coronavirus op kantoorpanden. De gemachtigde heeft dit standpunt onderbouwd door te stellen dat hij uit eigen waarneming tot de conclusie is gekomen dat men enkel nog op dinsdag en op donderdag op kantoor werkt. Hierdoor is minder vraag naar kantoorpanden met een waardedaling tot gevolg, aldus de gemachtigde. In dit kader heeft de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden met het leegstaandsrisico en de kortingen aan de huurders. Tevens heeft de gemachtigde verwezen naar een uitspraak van de civiele kamer van rechtbank Amsterdam. [3]
6.5.
De rechtbank overweegt als volgt. De objecten zijn gelegen op een locatie in het centrum van [plaats 2] , omgeven door diverse winkels en kantoorpanden. Bovendien zijn de objecten circa 2 kilometer verwijderd van het vergelijkingsobject aan de [object 3] en circa 900 meter verwijderd van het vergelijkingsobject aan [object 4] . Deze locaties worden ook omschreven als A-locaties. De rechtbank acht het daarom aannemelijk dat de objecten op een A-locatie zijn gelegen en dat de vermelding
‘B-locatie’ op pagina 3 van het taxatierapport een verschrijving is. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar gelet op de uitstraling, het bouwjaar en de ligging. Verder heeft de taxateur zichtbaar rekening gehouden met de onderlinge verschillen.
6.6.
De rechtbank verwerpt de stelling van de gemachtigde dat het coronavirus in dit geval geleid heeft tot een waardedaling. Hoewel het niet ondenkbaar is dat in sommige branches het coronavirus invloed heeft gehad op de huurcijfers, leidt de rechtbank uit de verkooptransacties en de huurtransacties waarmee de huurwaarde kapitalisatiefactor door de taxateur is berekend, af dat in dit geval geen sprake is van een waardedrukkende factor. Zo heeft de heffingsambtenaar ter zitting onbetwist gesteld dat de vraag huurprijs van [object 2] per 20 juli 2022 verhoogd is naar € 40.000 ten opzichte van € 32.500 per 1 februari 2017. Nu belanghebbende haar stelling niet nader heeft onderbouwd aan de hand van concrete financiële gegevens, ziet de rechtbank geen aanleiding om rekening te houden met een waardedrukkende factor. Naar het oordeel van de rechtbank is de kapitalisatiefactor van 11,2, die aanzienlijk lager is dan bij de vergelijkingsobjecten, niet te hoog vastgesteld. Wat betreft het leegstaandsrisico, stelt de rechtbank vast dat de heffingsambtenaar daarmee reeds ruimschoots rekening heeft gehouden door uit te gaan van een leegstaandsrisico van 3 jaar voor een huurperiode van 10 jaar. Nu belanghebbende de stelling dat er kortingen zijn verstrekt voor het verlengen van de huurovereenkomst, tegenover de gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar, niet heeft onderbouwd met stukken, ziet de rechtbank geen aanleiding om voor de waardevaststelling hiermee aanvullend rekening te houden.
Conclusie
7. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de objecten voor het belastingjaar 2021 niet te hoog vastgesteld. Hetgeen belanghebbende verder heeft aangevoerd, kan niet leiden tot een ander oordeel.
Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn
8. Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
8.2.
De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 17 mei 2021. De rechtbank doet uitspraak op 25 januari 2024, waarmee de redelijke termijn is overschreden met afgerond 9 maanden.
8.3.
Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet WOZ, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank bepalend dat het financiële belang in de regel minder is dan een bedrag van € 500 en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50 per half jaar overschrijding rechtvaardigt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 100.
8.4.
De bezwaarfase is geëindigd met het op de voorgeschreven wijze bekendmaken van de uitspraak op bezwaar op 14 februari 2022. De bezwaarfase heeft afgerond 9 maanden geduurd en daarmee 3 maanden te lang. Dit brengt mee dat 3/9 deel (€ 33,33) voor rekening van de heffingsambtenaar komt en de rest (€ 66,67) voor rekening van de Staat. De Staat is daarom in zoverre aangemerkt als partij in dit geding.
Vordering proceskosten door heffingsambtenaar
9. De heffingsambtenaar heeft de rechtbank verzocht om belanghebbende te veroordelen in de proceskosten van de heffingsambtenaar (zie 1.4).
9.1.
De rechtbank overweegt als volgt. Uit artikel 8:75 van Pro de Awb volgt dat een belanghebbende slechts in de kosten kan worden veroordeeld in geval van kennelijk onredelijk gebruik van procesrecht. Hoewel de rechtbank begrip heeft voor het standpunt van de heffingsambtenaar, ziet de rechtbank in de wijze van het procederen door de gemachtigde – door veelvuldig gebruik te maken van gestandaardiseerde stukken – geen aanleiding om belanghebbende te veroordelen in de proceskosten van de heffingsambtenaar.
Conclusie en gevolgen
10. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt toegewezen.
10.1.
Omdat het verzoek om schadevergoeding wordt toegewezen, komt belanghebbende in aanmerking voor een vergoeding van zijn proceskosten voor het indienen van dat verzoek. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde kent de rechtbank
1 punt toe als bedoeld in het Besluit proceskosten bestuursrecht, met een waarde van € 875 en de wegingsfactor 0,25. [4] De vergoeding bedraagt dus € 218,75. De proceskostenvergoeding moet door de heffingsambtenaar en de Nederlandse Staat ieder voor de helft worden vergoed. Ieder van hen zal daarom worden veroordeeld tot vergoeding van € 109,37.
10.2.
Aan de heffingsambtenaar en de Staat wordt opgedragen om ieder de helft van het griffierecht van € 50 aan belanghebbende te vergoeden.
10.3.
Alle vergoedingen moeten rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. [5]
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 33,33;
- veroordeelt de Nederlandse Staat tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 66,67;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar de helft van het griffierecht, zijnde € 25 aan belanghebbende moet vergoeden;
- bepaalt dat de Nederlandse Staat de helft van het griffierecht, zijnde € 25 aan belanghebbende moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 109,37 aan proceskosten aan belanghebbende.
- veroordeelt de Nederlandse Staat tot betaling van € 109,38 aan proceskosten aan belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.P. Hertsig, rechter, in aanwezigheid van mr. A.S. Wiskerke-Hovanesian, griffier, op 25 januari 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.