Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 22/5344
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 24 juni 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: mr. R. van der Weide),
en
de heffingsambtenaar van Samenwerking Belastingen Walcheren en Schouwen-Duiveland.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 3 oktober 2022.
2. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 23 februari 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 149.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Schouwen-Duiveland voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB). De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
3. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
4. De rechtbank heeft het beroep op 2 mei 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: gemachtigde en namens de heffingsambtenaar is verschenen [naam] .
Feiten
5. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een appartement uit 2010 met een oppervlakte van 49 m².
Beoordeling door de rechtbank
6. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende heeft ter zitting verklaard dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 139.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 149.000
7. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
8. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
9. De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
10. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
11. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een matrix ten grondslag gelegd. In de matrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 187.030 naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , allen te [plaats] . In de matrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
12. Belanghebbende stelt ter zitting dat enkel referentiewoning [adres 2] vergelijkbaar is met de woning van belanghebbende, omdat de andere twee referentiewoningen niet op erfpachtgrond staan. Daarnaast heeft belanghebbende ter zitting aangevoerd dat de gebruiksoppervlakte van de woning niet 59 m², maar 49 m² is en de gebruiksoppervlakte van de woning [adres 2] is niet 62 m², maar 65 m². Verder zou de woning [adres 2] niet op 6 september 2019 zijn verkocht, maar op 1 maart 2021. De verkoopprijs zou daarom onjuist zijn geïndexeerd.
12. De rechtbank is van oordeel dat het feit dat de woning op erfpachtgrond staat, geen reden is om de woningen [adres 3] en [adres 4] buiten beschouwing te laten.
In het kader van de Wet WOZ wordt bij de waardebepaling geen rekening gehouden met een erfpachtcanon, omdat wordt uitgegaan van de fictie dat de volle en onbezwaarde eigendom wordt overgedragen. In de matrix wordt dus terecht met de erfpacht voor de woning geen rekening gehouden. De rechtbank ziet daarom niet in dat als referentiewoning alleen woningen gebruikt zouden mogen worden die ook op erfpachtgrond staan.
14. De heffingsambtenaar is er naar het oordeel van de rechtbank verder in geslaagd aannemelijk te maken dat de gebruikte referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, met name omdat de woningen van eenzelfde bouwtype zijn, een vergelijkbaar bouwjaar en oppervlakte hebben, en binnen een jaar voor of na de waardepeildatum zijn verkocht.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
15. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat hij de verkoopprijs van de woning [adres 2] heeft gecorrigeerd met een kapitalisatiefactor van 17 x de jaarlijkse erfpachtcanon, zoals de Belastingdienst dat ook doet. De verkoopsom van € 147.000 is aldus verhoogd met (17 x de jaarlijkse canon van
€ 1398 =) € 23.768. De rechtbank kan hiermee instemmen.
16. Ten aanzien van de overige beroepsgronden die belanghebbende heeft aangevoerd over de gebruikersoppervlakte van de woning en van de referentiewoning [straat] en de indexering van de verkoopprijs van deze referentiewoning, merkt de rechtbank op dat deze beroepsgronden tardief, want pas voor het eerst op de zitting zijn aangevoerd. Bovendien is - uitgaande van de door belanghebbende ter zitting voorgestelde vierkante meterprijs voor de referentiewoning [adres 2] , gemiddeld met de vierkante meterprijzen van de twee andere referentiewoningen, en de door de belanghebbende ter zitting voorgestelde aantal vierkante meters gebruiksoppervlakte van de woning - de waarde van de woning met een bedrag van € 149.000 nog steeds niet te hoog vastgesteld door de heffingsambtenaar.
17. De belanghebbende heeft tenslotte gesteld dat de woning onaantrekkelijk is voor de verkoop omdat de erfpacht particulier is en geen gemeentelijke erfpacht. Het is daardoor lastiger voor potentiële kopers om voor deze woning een financier te vinden. De belanghebbende heeft deze stelling niet onderbouwd. Bovendien zit er een ruime marge van € 38.000 tussen de waarde van de woning volgens het taxatierapport en de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde. Deze stelling van belanghebbende leidt daarom niet tot de conclusie dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld door de heffingsambtenaar.
18. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 dus niet te hoog vastgesteld.
Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn
19. Een schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn ligt echter niet in de rede als sprake is van een zeer gering financieel belang. In een dergelijk geval bestaat geen aanleiding om uit te gaan van de veronderstelling dat de lange duur van de procedure spanning en frustratie bij de belastingplichtige heeft veroorzaakt. Van een zeer gering financieel belang is volgens de Hoge Raad sprake, indien de som van de door belanghebbende aan de heffingsambtenaar te betalen of van de heffingsambtenaar terug te ontvangen bedragen niet meer bedraagt dan € 15. [2]
20. Naar het oordeel van de rechtbank doet die situatie zich in het onderhavige geval voor. Een verschil van € 10.000 tussen de bepaalde WOZ-waarde en de voorgestelde WOZ-waarde, maakt immers voor de aanslag OZB 2022 een verschil van minder dan € 15. Belanghebbende heeft niet gesteld en aannemelijk gemaakt dat zijn financiële belang groter is dan dit bedrag.
21. De rechtbank wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade daarom af en volstaat met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden.
Conclusie en gevolgen
22. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.
23. Omdat het beroep ongegrond is en het verzoek wordt afgewezen, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.P. Hertsig, rechter, in aanwezigheid van I. Zouhaïr, griffier, op 24 juni 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
De griffier is niet in de gelegenheid om de uitspraak te ondertekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.