ECLI:NL:RBZWB:2024:4496 - Rechtbank Zeeland-West-Brabant - Aansprakelijkheid aannemer voor gebreken nieuwbouwwoning ...

Uitspraak

RECHTBANK Zeeland-West-Brabant

Civiel recht

Cluster II, handelszaken

Middelburg

Zaaknummer: C/02/411440 / HA ZA 23-370

Vonnis van 26 juni 2024

in de zaak van

1.[eiser 1] ,

te [plaats 1] ,
2.
[eiser 2],

te [plaats 1] ,

eisende partijen,

hierna samen te noemen: [eisers] ,

advocaat: mr. R.A.J. Zomer te Oosterhout NB,

tegen

[gedaagde] B.V.,

te [plaats 2] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

advocaat: mr. D. Hoff te Rotterdam.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 11 oktober 2023

- de akte overlegging producties 48-53 van [eiser 1] en [eiser 2]

- de mondelinge behandeling van 14 maart 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[eisers] en [gedaagde] hebben op 14 september 2021 een overeenkomst van aanneming van werk gesloten (hierna: de aannemingsovereenkomst) voor de bouw door [gedaagde] van een nieuwbouwwoning (hierna: de woning) met bijgebouw (hierna: het beachhouse). Op de aannemingsovereenkomst zijn de Algemene Voorwaarden voor aannemingsovereenkomst kavelbouw 2021 van toepassing (hierna: de algemene voorwaarden).

2.2.

In de aannemingsovereenkomst staat onder meer:

“I De verkrijger geeft opdracht en de Ondernemer neemt aan (….) op een perceel grond (….) de daarop geprojecteerde opstal(len) zoals die is/zijn aangegeven op de bij deze overeenkomst behorende situatietekening te bouwen naar de eis van goed en deugdelijk werk (…)

II A. De aanneemsom inclusief omzetbelasting ten behoeve van de hoofdwoning bedraagt EUR € 507.000,--

B. de aanneemsom ten behoeve van het bijgebouw (beachhouse) bedraagt EUR 132.000,--

(…)

Artikel 16

(…)

Door de Ondernemer is / wordt de, ter zake van de onder I van deze akte bedoelde woning, vereiste omgevingsvergunning aangevraagd en zal al het nodig doen om te komen tot het onherroepelijk worden van deze omgevingsvergunning.”

2.3.

In de algemene voorwaarden staat onder meer:

“Artikel 14

1.
De ondernemer verbindt zich de eventuele tekortkomingen, zoals opgenomen in het rapport als vermeld in artikel 11 lid 4 van Pro deze Algemene Voorwaarden, onverwijld, maar uiterlijk binnen drie (3) maanden na de datum van oplevering te herstellen.(…)

Artikel 15

Onverminderd zijn verplichtingen als bedoeld in artikel 14 lid 1 van Pro deze Algemene voorwaarden garandeert de Ondernemer rechtstreeks ingevolge deze Algemene Voorwaarden de woning gedurende zes (6) maanden na de datum van oplevering tegen daarin aan de dag getreden tekortkomingen. Klachten dient de Verkrijger binnen genoemde garantieperiode en binnen een redelijke periode na de ontdekking van de tekortkomingen schriftelijk aan de Ondernemer kenbaar te maken, in welk geval de Ondernemer onverwijld zal overgaan tot het nodige herstel. (…)

Na de in het eerste lid van dit artikel genoemde periode is de Ondernemer niet meer aansprakelijk voor tekortkomingen aan de woning:

a.
tenzij sprake is van een (…) afwijking van de technische omschrijving en / of tekeningen (…) waardoor de Verkrijger schade lijdt (…);

b.
tenzij de woning of enig onderdeel daarvan een ernstig gebrek heeft;

c.
tenzij de woning of enig onderdeel daarvan een verborgen gebrek bevat en aan de Ondernemer van zodanig verborgen gebrek binnen een redelijke periode na de ontdekking mededeling is gedaan;

d.
onverminderd de aansprakelijkheid van de Ondernemer ingevolge de Woningborg garantie- en woningborgregeling nieuwbouw.

3.
Een gebrek is slechts als ernstig gebrek als bedoeld in lid 2 van dit artikel onder b. aan te merken indien het de hechtheid van de constructie of een wezenlijk onderdeel daarvan aantast of in gevaar brengt, hetzij de woning ongeschikt maakt voor haar bestemming.

4.
Een gebrek als bedoeld in lid 2 van dit artikel onder c. is slechts dan als verborgen gebrek aan te merken, indien het door de verkrijger redelijkerwijs niet eerder dan het tijdstip van de ontdekking onderkend had kunnen worden.”

2.4.

Op 26 mei 2021 heeft de gemeente Vlissingen een omgevingsvergunning verleend voor de bouw van de woning.

2.5.

Op 9 mei 2022 is de woning met het beachhouse opgeleverd. [eisers] werd bij de oplevering bijgestaan door de heer [naam 1] , namens Vereniging Eigen Huis (hierna: [naam 1] ).

2.6.

[gedaagde] heeft van de oplevering een rapport opgemaakt, waarin 32 opleverpunten staan. [eisers] heeft dit rapport ondertekend.

2.7.

[naam 1] heeft ook een opleverrapport gemaakt. Daarin staan 36 punten, waarbij telkens is vermeld dat die ook door de contractpartij zijn genoteerd in het proces-verbaal van oplevering. [naam 1] heeft geen van deze punten aangemerkt als “ernstig” of “direct herstel”.

2.8.

In de periode na de oplevering hebben partijen veelvuldig gecorrespondeerd over de opleverpunten en verschillende andere herstelpunten die [eisers] bij [gedaagde] heeft gemeld.

2.9.

Op 1 december 2022 heeft [eisers] aan [gedaagde] gemaild:
“
Het is inmiddels 1 december en er zit weinig tot geen schot in de opvolging van opleverpunten, dan wel gebreken. Hiervoor wil ik nog de tijd geven tot en met de kerstvakantie 2022 welk per 24-12-2022 begint. We zijn dan 7,5 maand na oplevering en bijna 2 maanden verder na melden van voor op dit moment het laatste punt. (…)

Na deze datum zullen wij zelf kijken hoe we hier verdere invulling aan kunnen geven met behoud van rechten op verhaal van financiële vergoeding hiervoor.

Het opleverdocument van 09-05-2022, email “Aanvullende gebreken waarvoor herstel gevraagd” en deze email “ [kenmerk] ” staan alle punten in. Zaken als verkeerd bouwniveau en uitvoering niet conform overeenkomst zijn al eerder aangegeven maar kunnen ook niet meer hersteld worden.

Hoor graag wat jullie planning is, alvast bedankt (…).”

2.10.

Op 5 en 13 december 2022 heeft [gedaagde] ten aanzien van zes concrete onderwerpen gereageerd. [eisers] heeft daar op zijn beurt op 9 en 16 december 2022 weer op gereageerd.

2.11.

De advocaat van [eisers] heeft [gedaagde] bij brief van 13 januari 2023 aansprakelijk gesteld voor schade als gevolg van tekortkomingen in de nakoming van de aannemingsovereenkomst. Onder verwijzing naar de e-mail van 1 december 2022 schrijft hij:

“Met deze email bent u in gebreke gesteld (…). Voor zover er nog herstel mogelijk is en voor het geval u met bedoelde e-mail onvoldoende in gebreke zou zijn gesteld (wat ik betwist), dient u deze brief aan te merken als een sommatie en wordt u nog een termijn van drie weken gegund (…) om die gebreken te herstellen. (…)Diverse gebreken kunnen (mogelijk) niet meer worden hersteld en ten aanzien van die gebreken bent u dus aanstonds aansprakelijk geworden (…).

De eerste tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst betreft het ontbreken van een (omgevings- c.q. bouw)vergunning voor het beachhouse. (…)

De gebreken in de bouw laten zich als volgt rubriceren. Het betreft hier uitdrukkelijk geen limitatieve opsomming.

De gemetselde voorgevel van de entree is scheef.

Het zinkwerk aan de woning is op een slordige wijze aangebracht.

De isolatie is gebrekkig aangebracht waardoor het een kouwelijk huis is met de nodige tochtgangen.

De hoogte van de bovenverdieping is te laag en voldoet niet aan het bouwbesluit (betreft de vrije hoogte tussen vloer-plafond begane grond => zie tekening overeenkomst en vergunningsregeling).

Dekvloeren (constructievloer en/of vloerafwerking) lopen scheef.

De constructie en overhang van de overkapping is doorgezakt en nu gestut met palen.

Schuifpuien die verzakken.

Lekkages aan voor en achterzijde van de woning..

De vele gebreken zoals blijkt uit uw rapport van oplevering van 09 mei 2022 die blijkens artikel 14 lid 1 van Pro de toepasselijke algemene voorwaarden binnen drie maanden na oplevering hersteld hadden moeten zijn.”

2.12.

[gedaagde] heeft bij brief van haar advocaat van 21 februari 2023 gereageerd. Over de gebreken uit het opleveringsrapport wordt daarin geschreven:

“U specificeert niet welke gebreken dit zijn. Op dit moment staan er voor zover bekend nog vier opleveringspunten open, te weten C1, C2, C10 en C27. Alle overige opleveringspunten zijn opgelost.

C1 betreft de omgevingsvergunning voor het ‘beachhouse’. (….)

C2 betreft de hoogte van de bovenverdieping. (…)

C10 betreft de horren in de badkamer, op de begane grond en in hal. (…)

C27 betreft het afstellen van hang- en sluitwerk. (…)”.

2.13.

Op 2 juni 2023 heeft [naam 1] een nader rapport uitgebracht.

2.14.

Op 9 juni 2023 schrijft de advocaat van [eisers] aan [gedaagde] dat dit nadere rapport van [naam 1] zal worden toegezonden en heeft hij een omzettingsverklaring (artikel 6:87 BW Pro) uitgebracht.

2.15.

[gedaagde] heeft het nadere rapport van [naam 1] (zonder begeleidend schrijven en zonder foto’s) op 16 juni 2023 per e-mail ontvangen.

3.Het geschil

3.1.

[eisers] vordert, samengevat, om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad

I te verklaren voor recht dat:
a. [gedaagde] aansprakelijk is voor de door [eisers] geleden schade als gevolg van tekortkomingen in de nakoming van de overeenkomst van opdracht en de overeenkomst van aanneming van werk en/of

b. [gedaagde] aansprakelijk is voor de door [naam 3] [eisers] geleden schade als gevolg van onrechtmatige daad;

II. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van materiële en immateriële (gevolg)schade, al dan niet op te maken bij staat;

III. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten.

3.2.

Ter onderbouwing van zijn vorderingen voert [eisers] , samengevat, aan dat [gedaagde] toerekenbaar tekort geschoten is de nakoming van de aannemingsovereenkomst. Aan de woning en het bijbehorend beachhouse kleven diverse gebreken.

Zo heeft [gedaagde] nagelaten een omgevingsvergunning aan te vragen voor het beachhouse. Hierdoor kan [eisers] het beachhouse niet als zelfstandige woning bewonen of verhuren. Hij lijdt hierdoor schade in de vorm van waardevermindering (meer dan € 250.000,00), hoge investeringen en gederfde huurinkomsten.

Tijdens de bouw heeft [eisers] diverse gebreken geconstateerd. Hierover heeft hij tijdens de bouw geklaagd. Op het moment van opleveren was niet zichtbaar of de gebreken waren hersteld, maar [eisers] gaat ervan uit dat dat niet het geval is. De woning is namelijk slecht geïsoleerd. Hierdoor heeft [eisers] hogere energiekosten, terwijl de woning nauwelijks warm te stoken is, en lijdt [eisers] dus schade.

Verder zijn in het opleveringsrapport van 9 mei 2022 en het rapport van [naam 1] bij oplevering diverse gebreken vermeld die nog steeds niet zijn opgelost, terwijl dat binnen drie maanden na oplevering had gemoeten. Binnen de garantietermijn van zes maanden na oplevering zijn er nog meer gebreken en tekortkomingen geconstateerd en bij [gedaagde] gemeld. [eisers] wijst op het rapport van [naam 1] van 2 juni 2023. Daarin staan alle gebreken die tot op heden niet zijn hersteld. Ook hierdoor lijdt [eisers] schade.

Ondanks ingebrekestelling bij brief van 13 januari 2023 is [gedaagde] niet overgegaan tot herstel. Zij verkeert daarom in verzuim. Subsidiair is verzuim ingetreden op grond van artikel 6:81 of Pro 6:83 sub c BW. Bij brief van 9 juni 2023 heeft [eisers] zijn vordering tot nakoming omgezet in een vordering tot vervangende schadevergoeding (artikel 6:87 BW Pro). [gedaagde] is daarom gehouden de door [eisers] geleden schade als gevolg van de tekortkomingen te vergoeden.

[eisers] stelt verder dat [gedaagde] onrechtmatig heeft gehandeld door niet of bot op zijn klachten, e-mails en verzoeken te reageren, onderaannemers tegen hem op te zetten en zich intimiderend in zijn richting te gedragen. [naam 3] [eisers] heeft hierdoor lichamelijk en psychisch letsel opgelopen. Hierdoor lijdt hij materiële en immateriële schade, die in een schadestaatprocedure door een deskundige zal moeten worden vastgesteld.

3.3.

[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisers] , dan wel tot afwijzing van zijn vorderingen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure.

3.4.

[gedaagde] voert, samengevat, het volgende aan.

[gedaagde] is niet tekortgeschoten is in de nakoming van de aannemingsovereenkomst.

De aanvraag van een omgevingsvergunning voor het beachhouse, maakt daar geen onderdeel van uit. Subsidiair stelt [gedaagde] dat [eisers] hierover niet binnen bekwame tijd heeft geklaagd. Ook betwist [gedaagde] dat [eisers] schade heeft geleden door het ontbreken van een omgevingsvergunning voor het beachhouse, dan wel dat [gedaagde] daar rekening mee moest houden.

Het door haar opgeleverde werk voldoet aan de eisen van goed en deugdelijk werk. Voor zover sprake is van gebreken die [eisers] bij de oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken, geldt dat [gedaagde] op grond van artikel 7:758 lid 3 BW Pro is ontslagen van aansprakelijkheid. [gedaagde] is ook niet deugdelijk in gebreke gesteld. In de e-mail van 1 december 2022 en de brief van 13 januari 2023 staat niet concreet vermeld van welke gebreken [eisers] herstel verlangde. Ook is geen redelijke termijn gesteld. Van een fatale termijn is bovendien geen sprake. [gedaagde] verkeert dus niet in verzuim. Subsidiair betwist [gedaagde] de gestelde schade.

[gedaagde] betwist verder dat zij onrechtmatig heeft gehandeld. [gedaagde] heeft steeds gereageerd op alle vragen en opmerkingen van [eisers] en heeft vrijwel alle (vele honderden) e-mails beantwoord. Van het door [eisers] gestelde gedrag was geen sprake. [eisers] miskent verder volgens [gedaagde] dat een wanprestatie slechts in uitzonderingsgevallen ook als onrechtmatige daad kan worden beschouwd. Die situatie doet zich hier niet voor, aldus [gedaagde] . Subsidiair betwist [gedaagde] (het bestaan van) de gestelde schade en het causaal verband met het aan haar verweten handelen. Meer subsidiair betwist zij dat die schade aan haar kan worden toegerekend. Voor de door [eisers] gevorderde immateriële schadevergoeding bestaat volgens [gedaagde] bovendien geen wettelijke grondslag.

3.5.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

Uitgangspunten

4.1.

Partijen verschillen van mening over de vraag of [gedaagde] (vervangende) schadevergoeding moet betalen wegens gebreken in het opgeleverde werk. Voor de beoordeling van die vraag gelden de volgende uitgangspunten.

4.2.

Door ondertekening van het rapport van oplevering, is [gedaagde] in beginsel ontslagen van aansprakelijkheid voor andere gebreken dan daarin genoemd en die [eisers] redelijkerwijs op het tijdstip van de oplevering had moeten ontdekken. Dit volgt uit artikel 7:758 lid 3 BW Pro. Het vierde lid van dit artikel, waarin is bepaald dat de aannemer van bouwwerken ook aansprakelijk is voor aan hem toe te rekenen gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt, is pas op 1 januari 2024 in werking getreden en in dit geval niet van toepassing.

4.3.

Partijen hebben met artikel 15, lid 1, van de algemene voorwaarden de aansprakelijkheid van [gedaagde] voor gebreken uitgebreid met (andere) gebreken die binnen de garantietermijn van zes maanden na de oplevering zijn gemeld, mits die binnen redelijke termijn na ontdekking zijn gemeld. Die periode liep dus tot 9 november 2022, en niet tot 9 februari 2023 zoals [eisers] meent. Voor na die periode gemelde gebreken is [gedaagde] op grond van het tweede lid van dat artikel alleen nog aansprakelijk in de daarin onder a, b, c en d genoemde uitzonderingsgevallen. Tussen partijen is niet in geschil dat geen sprake is van een uitzondering als genoemd onder a of d. Voor zover er na de garantietermijn nog gebreken zijn gemeld, moet het dus gaan om ernstige gebreken (de uitzonding onder b) of verborgen gebreken (de uitzonding onder c). Voor verborgen gebreken zijn partijen ook overeen gekomen dat [gedaagde] alleen aansprakelijk is als [eisers] daar tijdig melding van heeft gedaan.

4.4.

Dit betekent kort gezegd dat [gedaagde] alleen aansprakelijk kan zijn voor het herstel van: opleveringspunten, andere - voor 9 november 2022 en tijdig na ontdekking gemelde -gebreken, tijdig gemelde verborgen gebreken en ernstige gebreken. Daarbij geldt dat van een gebrek sprake is indien het opgeleverde werk niet beantwoordt aan de aannemingsovereenkomst en/of de eisen van goed en deugdelijk werk.

4.5.

Om de vordering tot betaling van vervangende schadevergoeding te kunnen toewijzen, dient verder vast te staan dat [gedaagde] in verzuim verkeert (artikel 6:89 BW Pro). [gedaagde] heeft onder meer aangevoerd dat de vordering van [eisers] dient te worden afgewezen, omdat zij niet in verzuim is geraakt.
Dit slaagt in elk geval voor zover het onderwerpen betreft die niet zijn opgesomd in de brief van de advocaat van [eisers] van 13 januari 2023. In deze brief wordt verwezen naar nog niet opgeloste opleveringspunten en acht concrete andere onderwerpen. Van andere dan in deze brief genoemde punten is gesteld noch gebleken dat [eisers] [gedaagde] in gebreke heeft gesteld door middel van een schriftelijk aanmaning als bedoeld in artikel 6:82 lid 1 BW Pro of mededeling als bedoeld in artikel 6:82 lid 2 BW Pro. De e-mail van [eisers] van 1 december 2022 voldoet niet aan die bepalingen, aangezien daarin niet concreet wordt aangeduid van welke gebrek hij herstel verwachtte. Ook heeft [eisers] ten aanzien van andere punten dan in de brief van 13 januari 2023 zijn genoemd niet duidelijk gemaakt op welke wijze verzuim zonder ingebrekestelling zou zijn ingetreden (artikel 6:83 BW Pro).

4.6.

Het voorgaande betekent dat de rechtbank de beoordeling verder zal beperken tot de gebreken die in voornoemde brief zijn genoemd. Voor wat betreft de daarin genoemde opleveringspunten geldt dat de rechtbank zal uitgaan van de vier concrete punten die [gedaagde] in de brief van haar advocaat van 21 februari 2023 heeft genoemd als op dat moment nog openstaande punten. [eisers] heeft niet toegelicht welke punten er daarnaast volgens hem nog openstonden. Twee daarvan (C1: de ontbrekende omgevingsvergunning van het beachhouse en C2: de hoogte van de bovenverdieping) overlappen met in de brief van 13 januari 2023 concreet genoemde punten. Daarnaast zijn als nog openstaande opleveringspunten genoemd: de horren (C10) en het afstellen van hang- en sluitwerk (C27).

4.7.

Ten aanzien van deze punten zal de rechtbank aan de hand van voornoemde uitgangspunten beoordelen of kan worden vastgesteld dat sprake is van een tekortkoming waarvoor [gedaagde] aansprakelijk is en of [gedaagde] op die punten in verzuim verkeert. Alleen in dat geval heeft [eisers] recht op vervangende schadevergoeding op grond van de omzettingsverklaring.

Beachhouse

4.8.

Tussen partijen is in de eerste plaats in geschil of [eisers] op grond van de aannemingsovereenkomst mocht verwachten dat [gedaagde] ook een omgevingsvergunning zou aanvragen voor het beachhouse. De rechtbank oordeelt dat dat niet het geval is en overweegt daarover het volgende.

4.9.

[gedaagde] heeft onder meer als verweer aangevoerd dat het beachhouse zodanig is ontworpen dat hiervoor geen omgevingsvergunning nodig is. Dit zou anders zijn als het bouwwerk bijvoorbeeld permanent bewoond zou gaan worden, maar dat is hier volgens [gedaagde] niet het geval. Het gaat om een bouwwerk van minder dan drie meter hoog, heeft qua ontwerp een ondergeschikte functie aan het hoofdgebouw en valt qua oppervlakte binnen de vrije bebouwingsruimte. Daarom heeft [gedaagde] al in 2021 aan [eisers] medegedeeld dat voor het beachhouse geen omgevingsvergunning zal worden aangevraagd. [gedaagde] verwijst in dit verband naar een e-mail over de omgevingsvergunning van 12 mei 2021, die in cc aan [eisers] is gestuurd (productie 6 van [gedaagde] ), waarin staat

“
Beachhouse

-
Deze wordt zoals gezegd niet ingediend.”

Verder stelt [gedaagde] dat [eisers] steeds betrokken is geweest bij de aanvraag van de omgevingsvergunning voor de woning, waar het beachhouse geen deel van uit maakte, en dat het ontbreken van een omgevingsvergunning tot twee maanden voor de oplevering nooit een punt van discussie is geweest.

4.10.

Naar het oordeel van de rechtbank was [gedaagde] op grond van de aannemingsovereenkomst alleen gehouden om ook voor het beachhouse een omgevingsvergunning aan te vragen, indien de bouw daarvan zonder die vergunning niet was toegestaan. Gelet op het verweer van [gedaagde] , lag het op de weg van [eisers] om nader te onderbouwen op grond waarvan dat het geval was. Dit heeft hij niet gedaan.

4.11.

[eisers] heeft in dit verband alleen aangevoerd dat hij erop had gerekend dat hij het beachhouse, als zelfstandige woning, zou kunnen gebruiken voor verhuur. In dat geval zou een omgevingsvergunning nodig zijn, aldus [eisers] . Hiervoor geldt in de eerste plaats dat uit de aannemingsovereenkomst niet blijkt dat partijen zijn overeengekomen dat het beachhouse geschikt moest zijn voor verhuur. [eisers] heeft ook niet onderbouwd op grond waarvan hij dit op basis van hetgeen partijen zijn overeengekomen mocht verwachten. [gedaagde] heeft daarentegen onbetwist gesteld dat zij op het moment van sluiten van de overeenkomst niet van dit voornemen van [eisers] op de hoogte was. In de tweede plaats heeft [eisers] ook niet onderbouwd dat een omgevingsvergunning nodig was voor de bouw, indien het beachhouse al op voorhand bestemd was voor (recreatieve) verhuur.

4.12.

Dat [eisers] , zoals hij stelt, veel geld heeft besteed aan de bouw en inrichting van het beachhouse brengt ook niet mee dat sprake is van een vergunningplichtig bouwwerk. Ook op grond daarvan mocht hij niet verwachten dat [gedaagde] een omgevingsvergunning zou aanvragen.

4.13.

Het feit dat [gedaagde] geen omgevingsvergunning heeft aangevraagd voor het beachhouse, levert dus geen tekortkoming op in de nakoming van de aannemingsovereenkomst. [eisers] heeft dus geen recht op schadevergoeding wegens het ontbreken van een bouwvergunning voor het beachhouse. De vordering zal op dit punt worden afgewezen.

Kwaliteit van het opgeleverde werk

a.
Hoogte van de bovenverdieping

4.14.

[eisers] stelt dat de hoogte van de bovenverdieping 2,48 meter is. Volgens hem voldoet die hoogte niet aan het bouwbesluit, waarin staat dat de hoogte minimaal 2,60 meter dient te zijn. [gedaagde] heeft ter zitting erkend dat het bouwbesluit voorschrijft dat de hoogte 2,60 meter moet zijn. Volgens [gedaagde] heeft [eisers] echter zelf verzocht om een hoogte van 2,55 meter en bedraagt de hoogte in werkelijkheid 2,535 meter, waarmee [eisers] heeft ingestemd.

4.15.

Ter onderbouwing van haar standpunt heeft [gedaagde] verwezen naar de als bijlage R bij productie 13 overgelegde e-mail correspondentie tussen partijen over de bouwtekeningen van 27 en 28 juni 2021. Daarin schrijft [eisers] op 27 juni 2021 “
De benedenverdieping wordt verlaagd van 2650 naar 2550. Is het mogelijk dat de eerste verdieping ook een hoogte heeft van 2550?”. Hierop heeft [gedaagde] de tekeningen aangepast en op 28 juni 2021 aan [eisers] geschreven “
Hoogte zoldervloer is geen 2550 maar 2535, scheelt dus maar 15 mm.” en “
Zoldervloer laten we zo het was. Teveel tijd om het geringe verschil aan te passen”. [eisers] heeft hierop later die dag gereageerd met “
Dat ziet er goed uit [naam 2] en [naam 3] , netjes. Minor aanpassingen. (…) Wat mij betreft daarna klaar”.

4.16.

De “minor aanpassingen” die [eisers] in deze e-mail noemde, betroffen niet de hoogte van de eerste verdieping. [gedaagde] mocht uit deze e-mail dan ook afleiden dat [eisers] instemde met de genoemde hoogte van 2,535 meter. Dit is daarom wat partijen op dit punt zijn overeengekomen. [eisers] mocht dus geen andere hoogte verwachten.

4.17.

Zowel in het rapport van oplevering dat [gedaagde] heeft opgesteld als in het opleverrapport van [naam 1] staat vermeld dat de werkelijk hoogte van de bovenverdieping 2,535 meter bedraagt. [eisers] heeft niet eerder dan op de mondelinge behandeling gesteld dat de hoogte in werkelijkheid 2,48 meter zou bedragen. Voor zover dat het geval zou zijn, is die melding te laat. Zoals hierboven is uitgelegd, is [gedaagde] niet aansprakelijk voor tekortkomingen die na de garantieperiode zijn gemeld, tenzij het gaat om ernstige of verborgen gebreken. Daarvan is in dit geval geen sprake. Voor zover [eisers] bedoelt te stellen dat hij met de toezending van het rapport van [naam 1] van 2 juni 2023, waarin staat dat de verdiepingshoogte 2,49 meter bedraagt, over dit punt heeft willen klagen, geldt het zelfde. Ook toen was de garantietermijn al verstreken.

4.18.

[eisers] heeft dus geen recht op schadevergoeding wegens de hoogte van de eerste verdieping.

b.
Horren

4.19.

In het opleverrapport (onder C10) is vermeld dat er op de bovenverdieping horren ontbreken. Volgens [eisers] ontbreken ze nog steeds. [gedaagde] erkent dat dit het geval is en stelt, onder verwijzing naar een e-mail van 24 juli 2023 (annex S bij productie 13 van [gedaagde] ), dat zij er bij [bedrijf 1] BV meermaals op aangedrongen heeft de (juiste) horren te leveren en heeft nagevraagd wat momenteel de stand van zaken is.

4.20.

Aangezien [gedaagde] op grond van de aannemingsovereenkomst verplicht was de horren te leveren, is zij op dit punt tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst. Op grond van de aannemingsovereenkomst had [gedaagde] dit gebrek binnen drie maanden na oplevering moeten herstellen. Met de brief van 13 januari 2023 heeft [eisers] [gedaagde] daarvoor nog een termijn gegeven van drie weken. Gelet op de aard van het gebrek en de sinds de oplevering inmiddels verstreken tijd, was dit een redelijke termijn. [gedaagde] verkeert daarom vanaf 4 februari 2023 op dit punt in verzuim.

4.21.

Op grond van de omzettingsverklaring heeft [eisers] nu recht vervangende schadevergoeding, in plaats van nakoming. Zijn vordering is op dit punt toewijsbaar.

c.
Afstellen hang- en sluitwerk.

4.22.

In het opleverrapport (onder C27) is vermeld dat het hang- en sluitwerk nog nader afgesteld moet worden. [gedaagde] stelt dat [bedrijf 1] B.V. op haar verzoek alle ramen en deuren heeft nagelopen en zo nodig heeft afgesteld. Alleen het afstellen van het (raam- en deur)kozijn van het beachhouse dient volgens [gedaagde] nog plaats te vinden. [gedaagde] verwijst naar de e-mail van 5 december 2022, waarin zij heeft aangeboden de benodigde werkzaamheden uit te voeren en [eisers] verzoekt hiervoor een afspraak te maken. Dit is nog niet gebeurd omdat [eisers] in zijn mail van 9 december 2022 als reactie aangaf “
Deze houdt ik op mijn verzoek aan omdat ik hier eerst een deskundige wil naar laten kijken, zie mijn eerdere berichtgeving”.

4.23.

Het lag op de weg van [eisers] om toe te lichten welke kozijnen, naast die van het beachhouse, nog moesten worden afgesteld. Dit heeft hij niet gedaan. Ook uit het nadere rapport van [naam 1] kan niet worden afgeleid op welke punten de afstelling niet deugdelijk zou zijn. [eisers] heeft op dit punt dus onvoldoende gesteld.

4.24.

Voor wat betreft de kozijnen van het beachhouse geldt dat uit de e-mail van 5 december 2022 blijkt dat [gedaagde] heeft aangeboden dit punt te herstellen. Door [gedaagde] niet in de gelegenheid te stellen de overeenkomst op dit punt na te komen, verkeert [eisers] in schuldeisersverzuim (artikel 6:58 BW Pro). [gedaagde] kon daardoor niet in verzuim geraken (artikel 6:61 lid 2 BW Pro). Dit brengt mee dat [eisers] zijn vordering tot nakoming op dit punt niet kon omzetten tot een vordering tot schadevergoeding.

4.25.

De conclusie is dat de vordering van [eisers] op dit onderdeel niet toewijsbaar is.

d.
Gemetselde voorgevel

4.26.

[eisers] stelt dat de gemetselde voorgevel van de entree scheef is. [gedaagde] betwist dat op dit punt sprake is van een gebrek. Zij stelt dat haar onderaannemer, die het metselwerk heeft uitgevoerd, opdracht heeft gegeven aan [bedrijf 2] . De uitkomst van dat onderzoek was, zo stelt [gedaagde] , dat uit metingen is gebleken dat de lintvoeg een verloop heeft van vier tot vijf millimeter per strekkende meter, daar waar op grond van artikel 7.3.4. van BLR 2826-01 een verloop van twee millimeter per strekkende meter is toegestaan. Het criterium van artikel 7.3.4. van BLR 2826-01 is echter alleen van toepassing ten aanzien van afwijkingen die op een afstand van drie tot vijf meter van de muur visueel waarneembaar zijn. De deskundige concludeert dat de afwijking zonder waterpas in het geheel niet waarneembaar is, door de combinatie van een donkere steen met een donkere voeg. [gedaagde] heeft het rapport van [bedrijf 2] bij de brief van 21 februari 2023 aan [eisers] toegezonden.

4.27.

[eisers] heeft verwezen naar het door hem als productie 47 overgelegde rapport van bevindingen en de daarin opgenomen foto’s. Daarin is vermeld dat de afwijking in werkelijkheid 9 millimeter bedraagt, waar 2 millimeter is toegestaan. Voor het overige worden de bevindingen van de door (de onderaannemer van) [gedaagde] ingeschakelde deskundige en het door hem gehanteerde criterium niet weersproken. De rechtbank gaat daarom van uit dat kennelijk sprake is van een lichte afwijking, die weliswaar de norm van artikel 7.3.4. van BLR 2826-01 overstijgt, maar (zonder waterpas) visueel niet waarneembaar is. Dat dit het geval is, kan ook niet uit de door [eisers] overgelegde foto’s worden afgeleid.

4.28.

De conclusie is daarom dat het opgeleverde werk op dit punt voldoet aan de eisen van goed en deugdelijk werk. Van een tekortkoming is dus geen sprake, zodat [eisers] geen recht heeft op schadevergoeding.

e.
Zinkwerk

4.29.

[eisers] stelt dat het zinkwerk aan de woning op een slordige wijze is aangebracht. [gedaagde] stelt dat niet duidelijk is om welke gebreken het gaat. Naar aanleiding van de opleverrapportage heeft een nadere inspectie van het zinkwerk plaatsgevonden en zijn er aanpassingen uitgevoerd. Daarna heeft [gedaagde] op dit punt niets meer van [eisers] vernomen. [eisers] erkent dat er herstelwerkzaamheden hebben plaatsgevonden, maar stelt, onder verwijzing naar productie 47 en de daarin opgenomen foto’s, dat nog steeds sprake is van gebreken.

4.30.

Niet in geschil is dat het zinkwerk zich aan de buitenzijde van de woning bevindt en dat bij een visuele inspectie eventuele tekortkomingen kunnen worden waargenomen. Voor zover sprake is van een gebrek, gaat het hier dus niet om een verborgen gebrek. Ook van een ernstig gebrek is geen sprake. In het rapport van oplevering zijn onder de nummers
C 18, C19, C20 en C30 herstelpunten vermeld met betrekking tot het (niet netjes aangebracht) zinkwerk en systeembekleding. Gesteld noch gebleken is dat [eisers] in de periode na de oplevering en tot 9 november 2022 over andere tekortkomingen ten aanzien van het zinkwerk heeft geklaagd. Dit betekent dat [gedaagde] alleen aansprakelijk kan zijn voor het herstel van de in het rapport van oplevering genoemde punten, indien en voor zover er ten aanzien daarvan (nog) sprake is van een gebrek. Indien dat het geval was, verkeert [gedaagde] namelijk vanaf 4 februari 2023 in verzuim. Op grond van de aannemingsovereenkomst had [gedaagde] dit gebrek dan binnen drie maanden na oplevering moeten herstellen. Met de brief van 13 januari 2023 heeft [eisers] [gedaagde] daarvoor nog een termijn gegeven van drie weken. Gelet op de aard van het gebrek en de sinds de oplevering inmiddels verstreken tijd, was dit een redelijke termijn. Of [eisers] , op grond van de omzettingsverklaring, recht heeft vervangende schadevergoeding, kan nu nog niet worden vastgesteld, omdat in geschil is of daadwerkelijk sprake is van een gebrek.

4.31.

Het ligt op de weg van [eisers] om te bewijzen dat [gedaagde] op de hiervoor genoemde punten niet heeft voldaan aan de eisen van goed en deugdelijk werk. De rechtbank zal de verdere beoordeling op dit punt in afwachting daarvan aanhouden.

f.
Isolatie.

4.32.

[eisers] stelt dat de isolatie van de woning gebrekkig is aangebracht waardoor sprake is van een kouwelijk huis met tochtgangen. Hij wijst erop dat hij al tijdens de bouw van de woning meermaals heeft gewezen op gebrekkig aangebracht isolatiemateriaal.

In het rapport van oplevering zijn met betrekking tot de isolatie onder de nummers C5, C6, C9 en C13 herstelpunten vermeld. [eisers] heeft ter zitting gesteld dat deze punten na de oplevering wel zijn hersteld, maar dat het nog bestaande probleem wordt veroorzaakt door de (gebrekkige) warmte isolatie van de buitenmuren en/of tocht. Of het tussen de wanden aangebrachte isolatiemateriaal deugdelijk was aangebracht, was op het moment van de oplevering visueel niet meer waarneembaar.

4.33.

[eisers] voert, naar het oordeel van de rechtbank terecht, aan dat hij pas in het najaar van 2022, toen het kouder werd en hij het huis voor het eerst bewoonde, kon waarnemen of (nog) sprake was van gebreken in de luchtdichtheid en/of van een gebrekkige isolatie. Indien hiervan sprake is, gaat het dus om een verborgen gebrek. Hiervan uitgaande, heeft [eisers] tijdig geklaagd in de brief van 13 januari 2023. [gedaagde] is in beginsel aansprakelijk voor herstel, indien daadwerkelijk sprake is van een gebrekkige isolatie en/of gebreken in de luchtdichtheid.

4.34.

Dit betekent nog niet dat [gedaagde] ook vervangende schadevergoeding moet betalen. Zoals de rechtbank hiervoor heeft overwogen, is dat pas het geval als [gedaagde] in verzuim verkeert. Dat is hier naar het oordeel van de rechtbank niet het geval. De in de brief van 13 januari 2023 gegeven termijn van drie weken voor herstel was in dit geval onredelijk kort. Om vast te kunnen stellen of op dit punt inderdaad sprake was van een gebrek had [gedaagde] , zoals zij heeft aangevoerd, nadere informatie over de aard van de klachten en onderzoek nodig. [gedaagde] heeft er – onweersproken - op gewezen dat zij in de brief van 21 februari 2023 heeft aangeboden een zogenoemde blowerdoortest te laten verrichten. Indien uit dat onderzoek zou blijken dat de woning niet voldeed aan de te stellen eisen van luchtdichtheid, heeft [gedaagde] aangeboden de kosten van het onderzoek te dragen en de nodige aanpassingen te verrichten. [eisers] heeft dit aanbod niet geaccepteerd en ook geen nadere informatie verstrekt over de aard van zijn klachten met betrekking tot de isolatie. Onder deze omstandigheden kon [eisers] niet verwachten dat [gedaagde] binnen en termijn van drie weken na 13 januari 2023 tot herstel was overgegaan, dan wel dat zij daartoe een concreet voorstel had gedaan.

4.35.

Dit betekent dat [gedaagde] op dit punt niet in verzuim is geraakt. [eisers] kon zijn vordering tot nakoming dus (nog) niet omzetten in een vordering tot schadevergoeding. De vordering van [eisers] is op dit punt dus niet toewijsbaar.

g.
Dekvloeren

4.36.

Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling heeft [eisers] zijn standpunt ten aanzien van de (volgens hem scheeflopende) dekvloeren laten vallen. Ook op dit punt is de vordering van [eisers] dus niet toewijsbaar.

h.
Constructie en overhang van de overkapping

4.37.

Tussen partijen staat niet ter discussie dat de eikenhouten spanten van de overkapping aan de achterzijde van de woning zijn gaan doorbuigen. [gedaagde] heeft de stelling van [eisers] dat de doorbuiging pas na de oplevering is begonnen niet weersproken. Voor zover [gedaagde] in dit verband een beroep doet op artikel 7:759 lid 3 BW Pro, gaat dat beroep dus niet op. Verder is niet in geschil dat [eisers] tijdig over dit punt heeft geklaagd (zie ook de mail van [eisers] van 12 juli 2022, annex D bij producties 13 van [gedaagde] ).

4.38.

[gedaagde] betwist echter dat sprake is van een gebrek en stelt dat de doorbuiging waarschijnlijk het gevolg is van natuurlijke werking of kromtrekking van het hout. Volgens [gedaagde] is geen sprake van een constructief gebrek, maar hooguit van een esthetische afwijking. Zij stelt dat zij de balk heeft recht gedrukt en dat zij op verzoek van [eisers] stempels heeft geplaatst om te voorkomen dat de spanten weer doorbuigen. Daarnaast heeft zij bij e-mail van 13 januari 2023 twee voorstellen gedaan om de spanten recht te houden.

4.39.

[eisers] stelt zich op het standpunt dat de door [gedaagde] aangeboden herstelmogelijkheden niet acceptabel zijn. Hij heeft voorgesteld de balk te voorzien van een stalen constructie in het spant of de balk volledig te vervangen. Deze opties zijn volgens [gedaagde] niet mogelijk of onnodig bewerkelijk gelet op de aard en gevolgen van de vastgestelde doorbuiging.

4.40.

De rechtbank kan gezien deze stand van zaken nog niet beslissen of [eisers] recht heeft op schadevergoeding wegens het doorbuigen van de overkapping. Als komt vast te staan dat in dit geval sprake is van een gebrek en als de door [gedaagde] voorgestelde herstelopties niet afdoende waren om dit gebrek te herstellen, verkeert [gedaagde] in verzuim. In dat geval heeft [eisers] zijn vordering tot nakoming terecht omgezet in een vordering tot schadevergoeding. Gelet op het feit dat dit onderwerp al sinds medio juli 2022 onderwerp van gesprek was tussen partijen, lag het op de weg van [gedaagde] om tijdig na de brief van 13 januari 2023 met een afdoende oplossingsvoorstel te komen. Uit de e-mail van [gedaagde] van 13 januari 2023 blijkt dat zij inmiddels ook voldoende tijd had gehad om het probleem te onderzoeken en een oplossing voor te stellen. De in die brief genoemde termijn van drie weken is dan ook redelijk.

4.41.

Gezien de gemotiveerde betwisting door [gedaagde] , kan de rechtbank echter niet vaststellen of [gedaagde] op dit punt niet heeft voldaan aan de eisen van goed en deugdelijk werk en of, in dat geval, de voorstellen die [gedaagde] in haar e-mail van 13 januari 2023 heeft gedaan afdoende waren om het gebrek te herstellen.

4.42.

Het ligt op de weg van [eisers] om op voornoemde punten bewijs te leveren. De rechtbank zal de verdere beoordeling op dit punt in afwachting daarvan aanhouden.

i.
Schuifpuien

4.43.

Tussen partijen is niet in geschil dat [eisers] binnen de garantieperiode bij [gedaagde] heeft gemeld dat er sprake was van het doorzakken van de schuifpuien (zie ook de mail van [eisers] van 18 juli 2022, annex D bij producties 13 van [gedaagde] ). [gedaagde] betwist dat sprake is van een gebrek. Zij stelt dat zij de klacht van [eisers] met de leverancier van de schuifpuien heeft onderzocht en het resultaat daarvan aan [eisers] kenbaar heeft gemaakt. [gedaagde] wijst daarbij op haar e-mail van 7 oktober 2022 en de daarbij gevoegde e-mail van de leverancier van 5 oktober 2022 (annex O bij productie 13 van [gedaagde] ). Daarin staat dat de bovendorpels van de schuifpuien ongeveer 2 mm doorbuigen, dat er geen klachten zijn over de werking van de schuifpuien, dat ze soepel open en dicht gaan en goed afdichten. Volgens [gedaagde] is er hooguit sprake van een esthetische afwijking, maar die valt volgens haar binnen de daarvoor geldende normen.

4.44.

Naar het oordeel van de rechtbank lag het, gelet op deze gemotiveerde betwisting, op de weg van [eisers] om te onderbouwen dat en op grond waarvan de montage van de schuifpuien niet voldeed aan de eisen van goed en deugdelijk werk. Dit heeft hij niet gedaan. Voor zover [eisers] in dit verband verwijst naar punt 03-D van het nadere rapport van [naam 1] (productie 47 van [eisers] ) geldt dat de daar genoemde klachten van een geheel andere aard zijn dan de klacht over de schuifpuien die [eisers] binnen de garantieperiode heeft gemeld. Dit rapport kan daarom niet dienen als onderbouwing van de in de brief van 13 januari 2023 gestelde gebreken.

4.45.

Het voorgaande brengt mee dat de vordering van [eisers] op dit punt, als onvoldoende onderbouwd, dient te worden afgewezen.

j.
Lekkages

4.46.

[eisers] stelt dat sprake is van lekkages aan voor- en achterzijde van de woning. [gedaagde] voert aan dat het haar niet duidelijk is om welke lekkages het gaat. Voor zover [gedaagde] bekend, is een eerder door [eisers] gemelde lekkage verholpen. Daarna heeft zij niets meer van [eisers] vernomen over lekkages.

4.47.

Naar het oordeel van de rechtbank lag het, gelet op deze gemotiveerde betwisting, op de weg van [eisers] om te onderbouwen op welke lekkages de ingebrekestelling van 13 januari 2023 betrekking had. Dit heeft hij niet gedaan. Voor zover [eisers] in dit verband verwijst naar punt 09-A t/m D van het nadere rapport van [naam 1] (productie 47 van [eisers] ) geldt dat [gedaagde] heeft gesteld dat dit punten andere betreffen, die nog niet eerder bij haar waren gemeld. Dit heeft [eisers] niet weersproken. Dit rapport kan daarom niet dienen als onderbouwing van de in de brief van 13 januari 2023 gestelde gebreken.

4.48.

Het voorgaande brengt mee dat de vordering van [eisers] op dit punt, als onvoldoende onderbouwd, dient te worden afgewezen.

Onrechtmatig handelen?

4.49.

[eisers] heeft verder gesteld dat [gedaagde] onrechtmatig heeft gehandeld jegens [naam 3] [eisers] en dat hij daardoor schade heeft geleden. Hij voert hier ter onderbouwing voor aan dat hij tijdens de bouw van de woning telkens mondeling (140 telefoontjes) en via e-mails (368 e-mails) heeft gewezen op diverse tekortkomingen. Hij was uiteindelijk bijna dagelijks op de bouwlocatie aanwezig. Volgens [eisers] is er niet correct op zijn opmerkingen geantwoord, maar gezegd dat hij zijn mond moest houden. [gedaagde] zou hebben gedreigd met het stilleggen van de bouw, het afsluiten van de bouwlocatie en het inschakelen van een jurist. Ook zou [gedaagde] onderaannemers tegen [eisers] hebben opgezet. Er was van de zijde van [gedaagde] , zo vat [eisers] samen, sprake van hufterigheid.

4.50.

[gedaagde] betwist het door [eisers] gestelde nalaten en handelen. Zij wijst erop dat uit de overgelegde e-mails blijkt dat zij telkens op alle vragen en opmerkingen van [eisers] heeft geantwoord en actief heeft meegedacht met oplossingen. Tijdens het bouwproces heeft [gedaagde] een meer dan gebruikelijk contact met [eisers] gehad om hem zoveel mogelijk ter wille te zijn. Zij heeft alle vragen en opmerkingen van [eisers] serieus genomen. Wel heeft [gedaagde] [eisers] er meermaals op gewezen dat het continu ongevraagd betreden van de bouwplaats gevaarlijk kan zijn en daarom niet toegestaan is. Ook heeft [gedaagde] [eisers] gewaarschuwd dat hij op geen gegeven moment zou worden verwijderd van de bouw. Van een dreiging of het opzetten van onderaannemers is echter volgens [gedaagde] geen sprake geweest.

4.51.

Van onrechtmatig handelen is sprake bij een inbreuk op een recht en een doen of nalaten in strijd met een wettelijke plicht of met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt, een en ander behoudens de aanwezigheid van een rechtvaardigingsgrond (artikel 6:162 BW Pro). [eisers] heeft geen feiten en omstandigheden aangevoerd waaruit kan worden afgeleid dat sprake is van een inbreuk op een recht of een doen of nalaten in strijd met een wettelijke plicht. Hij stelt ook niet dat dit het geval is geweest. De rechtbank begrijpt daarom dat [eisers] bedoelt te stellen dat [gedaagde] heeft gehandeld in strijd met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt.

4.52.

Daar waar [eisers] stelt dat [gedaagde] niet correct op zijn opmerkingen (mondeling en per e-mail) reageerde, overweegt de rechtbank dat uit de in de procedure overgelegde stukken juist het tegendeel blijkt. Zoals [gedaagde] terecht heeft aangevoerd, blijkt uit de reacties van [gedaagde] juist dat zij telkenmale op een correcte wijze heeft gereageerd op de vele door [eisers] gestelde vragen en gemaakte opmerkingen. Gelet hierop lag het des te meer op de weg van [eisers] om concrete feiten te stellen waaruit wel kan worden afgeleid dat [gedaagde] zich in dit verband onbehoorlijk jegens hem zou hebben gedragen. Dit heeft hij niet gedaan. Ook heeft [eisers] niet nader toegelicht onder welke omstandigheden en in welke context [gedaagde] hem zou hebben gezegd dat hij zijn mond moest houden. Zonder bijkomende omstandigheden kan een dergelijke opmerking, voor zover die gemaakt zou zijn, niet als onrechtmatig worden aangemerkt. Hetzelfde geldt voor de stelling van [eisers] dat [gedaagde] zou hebben gedreigd met het stilleggen van de bouw, het afsluiten van de bouwlocatie en het inschakelen van een jurist. Bovendien heeft [eisers] niet gereageerd op het verweer van [gedaagde] dat zij [eisers] heeft gewaarschuwd dat hij zou worden verwijderd van de bouwplaats omdat het ongevraagd betreden van de bouwplaats gevaarlijk kan zijn en daarom niet toegestaan is. [eisers] stelt zelf dat hij inderdaad bijna dagelijks, tijdens de bouw, op de bouwplaats aanwezig was om het werk van [gedaagde] te controleren, hetgeen ook blijkt uit de grote hoeveelheid foto’s die hij heeft overgelegd. De rechtbank leidt hieruit af dat [gedaagde] zijn aanwezigheid lang heeft getolereerd en dat voorstelbaar is dat [gedaagde] hem op den duur van de bouwplaats wilde weren. Onder die omstandigheden kan ook niet gezegd worden dat – voor zover dit het geval is geweest, want [gedaagde] betwist dat – opmerkingen over het stilleggen van de bouw, het afsluiten van de bouwlocatie en het inschakelen van een jurist onrechtmatig waren jegens [eisers] , ook niet als [eisers] die als bedreigend heeft ervaren. Tot slot heeft [eisers] evenmin toegelicht op welke wijze [gedaagde] onderaannemers tegen hem zou hebben opgezet, zodat ook uit die stelling niet kan worden afgeleid welke (onrechtmatige) handeling [eisers] [gedaagde] nu precies verwijt.

4.53.

De slotsom is dat [eisers] onvoldoende heeft gesteld ter onderbouwing van zijn stelling dat [gedaagde] onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld. Zijn vorderingen om te verklaren voor recht dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de daardoor geleden schade en [gedaagde] daartoe te veroordelen, zullen dan ook worden afgewezen.

Samenvatting en verdere procedure

4.54.

Samenvattend komt de rechtbank tot het oordeel dat:

[eisers] recht heeft een schadevergoeding wegens de (nog) ontbrekende horren op de bovenverdieping;
[eisers] moet bewijzen dat de woning met betrekking tot de in het rapport van oplevering onder de nummers C 18, C19, C20 en C30 vermelde herstelpunten ten aanzien van het (niet netjes aangebracht) zinkwerk en systeembekleding, niet voldoet aan de eisen van goed en deugdelijk werk;
[eisers] moet bewijzen dat de eikenhouten overkapping van de woning niet voldoet aan de eisen van goed en deugdelijk werk en dat, indien dat het geval is, de voorstellen dit [gedaagde] in haar e-mail van 13 januari 2023 heeft gedaan onvoldoende waren om dit gebrek te herstellen.

4.55.

De rechtbank geeft partijen in overweging om, aan de hand van de in dit vonnis genomen beslissingen, nogmaals met elkaar in overleg te treden over een minnelijke regeling en zich daarover bij akte uit te laten. Mocht dit overleg niet mogelijk zijn of niet tot een (algehele) oplossing leiden, dan zal de rechtbank een deskundige benoemen. De rechtbank is van oordeel dat de hoogte van de aan [eisers] toekomende schadevergoeding dan ook in deze procedure kan worden vastgesteld en dat verwijzing naar een afzonderlijke schadestaatprocedure daarvoor niet noodzakelijk is. De rechtbank is voorlopig van oordeel dat kan worden volstaan met de benoeming van één deskundige op het gebied van bouwtechniek en dat de volgende vragen moeten worden gesteld:

Wat zijn de kosten van het leveren en plaatsen van de (ten opzichte van de aannemingsovereenkomst) nog ontbrekende horen op de bovenverdieping van de woning van [eisers] ?

Voldoet de woning met betrekking tot de in het rapport van oplevering onder de nummers C 18, C19, C20 en C30 vermelde herstelpunten ten aanzien van het zinkwerk en/of systeembekleding aan de eisen van goed en deugdelijk werk;

Indien het antwoord op voorgaande vraag ontkennend is, wat zijn dan de kosten van herstel?

Voldoet de eikenhouten overkapping van de woning aan de eisen van goed en deugdelijk werk?

Indien het antwoord op voorgaande vraag ontkennend is, zijn de voorstellen die [gedaagde] in haar e-mail van 13 januari 2023 heeft gedaan voldoende om dit gebrek te herstellen?

Indien het antwoord op voorgaande vraag ontkennend is, wat is dan wel een passende wijze van herstel en wat zijn de kosten daarvan?

Heeft u verder nog opmerkingen die u voor deze zaak van belang acht?

4.56.

De rechtbank ziet geen aanleiding om af te wijken van het uitgangspunt in de wet dat het voorschot op de kosten van de deskundige(n) door de eisende partij moet worden betaald. Dit voorschot moet daarom door [eisers] worden betaald.

4.57.

In het eindvonnis zal de rechtbank beslissen wie van partijen uiteindelijk de kosten van de deskundige moet betalen.

4.58.

De rechtbank gaat ervan uit dat partijen in onderling overleg overeenstemming bereiken over de persoon die als deskundige gaat optreden. Voor zover partijen daarover geen overeenstemming kunnen bereiken en om die reden iedere partij een deskundige voorstelt, moeten partijen gemotiveerd aangeven waarom zij de voorkeur geven aan de door henzelf voorgestelde deskundige en waarom de door de wederpartij voorgestelde deskundige niet voor benoeming in aanmerking mag komen. Daarbij valt te denken aan zwaarwegende redenen als gebrek aan deskundigheid of gerechtvaardigde twijfels met betrekking tot de onpartijdigheid van de deskundige. Die zwaarwegende redenen moeten worden onderbouwd. De rechtbank zal dan, na weging van de onderbouwing vóór en tegen de benoeming van een potentiële deskundige, een door partijen aangedragen deskundige of een eigen deskundige benoemen.

4.59.

De rechtbank zal de zaak naar de rol verwijzen, zodat partijen zich hierover bij akte kunnen uitlaten over:

de uitkomst van hun (eventuele) nadere overleg;
het specialisme van de te benoemen deskundige;
de persoon van de te benoemen deskundige;
de aan de deskundige voor te leggen vragen.

Partijen moeten de concept-akte uiterlijk een week vóór de roldatum naar elkaar toesturen, zodat zij in hun definitieve akte op de akte van de wederpartij kunnen reageren.

4.60.

Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
woensdag 24 juli 2024om beide partijen in de gelegenheid te stellen een akte in te dienen waarin zij zich uitlaten over de uitkomst van hun (eventuele) nadere overleg en/of het aangekondigde deskundigenbericht;

5.2.

bepaalt dat partijen elkaar uiterlijk een week vóór de genoemde roldatum de concept-akte moeten toesturen, zodat zij ieder in hun eigen akte nog kunnen reageren op de standpunten van de wederpartij;

5.3.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. De Graaf en in het openbaar uitgesproken op 26 juni 2024.