Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Bergen op Zoom
Zaaknummer: 10548938 \ CV EXPL 23-1658
Vonnis van 22 mei 2024
in de zaak van
[eiser] B.V.,
te [plaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: LAVG,
tegen
[gedaagde] B.V.,
te [plaats 2] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. O. Zaïr.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 13 september 2023 met de daarin genoemde stukken;
- de akte vermeerdering van eis tevens akte overlegging productie;
- de mondelinge behandeling van 18 oktober 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
- de mondelinge behandeling van 18 oktober 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
- de spreekaantekeningen die op de mondelinge behandeling van 18 oktober 2023 door mr. Zaïr zijn overgelegd en voorgedragen;
- het bericht van mr. Zaïr van 2 april 2024, waarin hij vraagt een datum te bepalen voor het wijzen van een vonnis.
- het bericht van mr. Zaïr van 2 april 2024, waarin hij vraagt een datum te bepalen voor het wijzen van een vonnis.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] is met ingang van 1 januari 2021 een huurovereenkomst aangegaan met [eiser] voor een winkelruimte op het [adres] in [plaats 1] (hierna: het gehuurde). De huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van vijf jaar.
2.2.
In de huurovereenkomst zijn de volgende relevante bepalingen opgenomen:
“3.5 Op uitdrukkelijk verzoek van huurder is tussentijdse beëindiging van deze overeenkomst door huurder mogelijk per 31 december 2021 en per 31 december 2022, met inachtneming van een opzegtermijn van tenminste 3 maanden.”
“3.6 Opzegging van deze huurovereenkomst dient te geschieden bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven.”
“4.10 De uit hoofde van deze huurovereenkomst door Huurder aan Verhuurder te verrichten periodieke betalingen als weergegeven in 4.8(toevoeging kantonrechter: de huurprijs, het voorschot op de servicekosten en de promotiebijdrage)
zijn in één bedrag bij vooruitbetaling verschuldigd in euro’s en moeten vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betalingen betrekking hebben volledig zijn voldaan. Deze betalingen geschieden zonder opschorting, korting of verrekening met een vordering die Huurder op Verhuurder heeft of meent te hebben. Huurder is zich ervan bewust dat hij bij een te late betaling vanaf de vervaldag een direct opeisbare boete verbeurt. Conform de algemene bepalingen bedraagt de boete per kalendermaand 1% van het verschuldigde waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt. Het minimumbedrag van de boete is vastgesteld op € 300,00 per kalendermaand.”
zijn in één bedrag bij vooruitbetaling verschuldigd in euro’s en moeten vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betalingen betrekking hebben volledig zijn voldaan. Deze betalingen geschieden zonder opschorting, korting of verrekening met een vordering die Huurder op Verhuurder heeft of meent te hebben. Huurder is zich ervan bewust dat hij bij een te late betaling vanaf de vervaldag een direct opeisbare boete verbeurt. Conform de algemene bepalingen bedraagt de boete per kalendermaand 1% van het verschuldigde waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt. Het minimumbedrag van de boete is vastgesteld op € 300,00 per kalendermaand.”
2.3.
Sinds 1 november 2022 heeft [gedaagde] geen huur meer betaald.
2.4.
[gedaagde] heeft de winkel op 24 april 2023 definitief gesloten. Op diezelfde dag heeft één van haar winkelmedewerkers, mevrouw [naam 1] , de sleutels van het gehuurde willen inleveren bij de beheerder van het gehuurde, de heer [naam 2] . De heer [naam 2] heeft de sleutels niet in ontvangst willen nemen. [gedaagde] heeft deze nog steeds in haar bezit.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert, na vermeerdering van eis, om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de tussen partijen bestaande huurovereenkomst te ontbinden en [gedaagde] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde, alsmede om [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een bedrag aan (achterstallige) huur, gebruiksvergoeding, schadevergoeding en contractuele boete, vermeerderd met rente en proceskosten.
3.2.
[gedaagde] voert verweer tegen de vorderingen van [eiser] . Zij vindt dat de vorderingen moeten worden afgewezen. Daarbij moet [eiser] veroordeeld worden tot het betalen van een reële proceskostenvergoeding.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
beëindiging van de huurovereenkomst door [gedaagde]
4.1.
Het meest verstrekkende verweer van [gedaagde] is dat de huurovereenkomst tussen partijen al tot een einde is gekomen. Zij voert in dat kader aan dat één van haar medewerkers, [naam 3] , in het najaar van 2022 heeft gesproken met de heer [naam 4] van [eiser] . Zij zijn overeengekomen dat de huurovereenkomst werd beëindigd. Dit betekent volgens [gedaagde] dat [eiser] geen belang meer heeft bij haar vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst. Bovendien is [gedaagde] wegens het einde van de huurovereenkomst geen huur meer verschuldigd.
4.2.
[eiser] heeft weersproken dat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden is beëindigd, dan wel dat [gedaagde] deze heeft opgezegd. Op de mondelinge behandeling heeft zij verklaard daar niets vanaf te weten. Ze kan er ook niets over terugvinden.
4.3.
Omdat [gedaagde] degene is die een beroep doet op het einde van de huurovereenkomst en het rechtsgevolg daarvan, draagt zij daarvan de stelplicht en, zo nodig, de bewijslast. Zij moet haar stellingen op dit punt dan ook voldoende onderbouwen. Daar is zij niet in geslaagd. Dat [naam 3] namens [gedaagde] met de heer [naam 4] namens [eiser] afspraken zou hebben gemaakt over het einde van de huurovereenkomst, blijkt namelijk nergens uit. Er is over en weer geen schriftelijke bevestiging verstuurd van die afspraken en [eiser] verklaart niets van dergelijke afspraken te weten. Dat is volgens [eiser] ook de reden dat zij de sleutels van het gehuurde niet in ontvangst wilde nemen. Het standpunt van [gedaagde] wordt evenmin bevestigd door het WhatsApp bericht van 24 april 2023 van mevrouw [naam 1] aan [eiser] . Hierin schrijft mevrouw [naam 1] dat zij de beëindigingsovereenkomst graag zo snel mogelijk ontvangt. [eiser] heeft echter niet op dat bericht gereageerd. Hieruit kan dus niet worden afgeleid dat partijen afspraken hebben gemaakt over een beëindiging van de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden. Ook van een (mondelinge) opzegging van de huurovereenkomst door [gedaagde] die voldoet aan de vereisten zoals genoemd in artikel 3.6 van de huurovereenkomst (zie hierboven onder 2.2) is niet gebleken.
huurprijs / huurachterstand
4.4.
[gedaagde] is de huurprijs verschuldigd tot aan het moment dat de huurovereenkomst (alsnog) rechtsgeldig is geëindigd. Het was haar eigen keuze om het gehuurde voor 24 april 2023 leeg te ruimen en de winkel vanaf dat moment voorgoed te sluiten. Dit kan dus niet aan [eiser] worden tegengeworpen.
4.5.
Er bestaat geen discussie (meer) over de hoogte van de huurprijs. [gedaagde] heeft bij conclusie van antwoord aangevoerd dat [eiser] de service- en promotiekosten onterecht heeft verhoogd per 1 januari 2023, maar op de mondelinge behandeling is gebleken dat zij geen rekening had gehouden met de btw. Niet is gesteld of gebleken dat de huurprijs sinds 1 januari 2023 nog is verhoogd. De kantonrechter stelt de huurprijs dan ook vast op een bedrag van € 3.005,58 per maand.
4.6.
De huurachterstand tot 1 november 2023 van € 34.177,14 wordt verder niet betwist, zodat de kantonrechter dat bedrag zal toewijzen. Een eventuele (deel)betaling die [gedaagde] sinds de mondelinge behandeling heeft verricht, hoeft zij uiteraard niet nogmaals te doen.
contractuele boete
4.7.
[gedaagde] weerspreekt ook niet dat zij op grond van artikel 4.11 van de huurovereenkomst (zie hierboven onder 2.2) een contractuele boete van € 300,00 per maand verschuldigd is over een periode van zeven maanden. Het gevorderde bedrag van € 2.100,00 wordt daarom toegewezen.
ontbinding en ontruiming
4.8.
Uit de verklaringen over en weer maakt de kantonrechter op dat het wenselijk is dat de huurovereenkomst (alsnog) wordt beëindigd. Gelet op de huurachterstand die is ontstaan, is sprake van een ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. Dit biedt [eiser] de mogelijkheid om de huurovereenkomst te (laten) ontbinden (artikel 6:265 lid 1 BW). De kantonrechter wijst de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst toe.
4.9.
Het gehuurde staat nu weliswaar leeg, maar [gedaagde] heeft de sleutels daarvan nog steeds in haar bezit. De ontruiming van het gehuurde is daarmee nog niet volledig. Ook deze vordering zal daarom worden toegewezen.
schadevergoeding
4.10.
[eiser] vordert ook een bedrag van € 3.005,58 per maand aan schadevergoeding, te vermeerderen met de contractueel overeengekomen jaarlijkse indexatie, voor iedere maand of een gedeelte daarvan dat zij het gehuurde na ontbinding van de huurovereenkomst nog niet aan een ander heeft verhuurd, welke periode maximaal loopt tot en met 31 december 2025. Deze vordering zal worden toegewezen, met inachtneming van het volgende.
4.11.
De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde] vanaf de datum van ontruiming van het gehuurde een vergoeding verschuldigd is van maximaal drie maanden huur. Daarbij moet uitgegaan worden van een bedrag van € 3.005,58 per maand, omdat niet is gesteld of gebleken op grond waarvan de huurprijs na de ontbinding van de huurovereenkomst nog geïndexeerd kan worden. Voor het meerdere wordt de vordering van [eiser] verwezen naar de schadestaatprocedure. De kantonrechter ziet geen aanleiding om een hoger bedrag aan schadevergoeding toe te wijzen, omdat nog niet vast staat dat [eiser] meer schade zal lijden. Zij is bovendien verplicht om de schade zoveel mogelijk te beperken. Het valt daarbij niet uit te sluiten dat binnen drie maanden na ontruiming een andere huurder gevonden kan worden.
wettelijke (handels)rente
4.12.
Er is door [gedaagde] geen verweer gevoerd tegen de gevorderde wettelijke (handels)rente. Deze zal worden toegewezen zoals hierna onder de beslissing vermeld.
proceskosten
4.13.
[gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
132,42
- griffierecht
€
1.384,00
- salaris gemachtigde
€
1.630,00
(2,00 punten × € 815,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
3.281,42
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
ontbindt met ingang van morgen de huurovereenkomst tussen partijen betreffende de winkelruimte op het [adres] in [plaats 1] ,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis met al de haren en het hare te ontruimen en te verlaten en met afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van [eiser] te stellen,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen, voor zover [gedaagde] dit niet al heeft betaald, een bedrag van € 36.277,14 aan achterstallige huur tot 1 november 2023 en de contractuele boete,
5.4.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 3.005,58 per maand of gedeelte daarvan aan huur vanaf 1 november 2023 tot de ontbinding van de huurovereenkomst, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over die bedragen vanaf de opeisbaarheid tot aan de dag van volledige voldoening,
5.5.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 3.005,58 per maand of gedeelte daarvan aan gebruiksvergoeding vanaf de datum van ontbinding tot de feitelijke ontruiming van het gehuurde, te vermeerderen met de wettelijke rente over die bedragen vanaf verzuim tot aan de dag van volledige voldoening,
5.6.
veroordeelt [gedaagde] tot vergoeding van de schade bestaande uit een bedrag van drie maanden huur, te rekenen vanaf de maand waarin de ontruiming heeft plaatsgevonden, maar niet meer dan de daadwerkelijk tot [eiser] te lijden schade in geval van verhuur binnen die periode, en verwijst de zaak voor het meerdere van de vordering naar de schadestaatprocedure,
5.7.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 3.281,42, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.8.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.9.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Van Dam en in het openbaar uitgesproken op 22 mei 2024.