Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/8952
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 juli 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West Brabant(de gemeente Moerdijk
), de heffingsambtenaar.
), de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 24 juli 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 518.000 (de WOZ-waarde). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag onroerendezaakbelastingen van de gemeente Moerdijk voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 29 mei 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en namens de heffingsambtenaar [naam 1] en [naam 2] .
Beoordeling door de rechtbank
2. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning (€ 518.000) niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
2.1.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Feiten
3. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een in 2001 gebouwde vrijstaande woning met een gebruiksoppervlakte van 169 m2, een aangebouwde garage van 6 m2 en twee overkappingen. De woning is gelegen op een perceel van 435 m².
Overwegingen
Toetsingskader van de rechtbank
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
4.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
4.3.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van het object.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
4.4.
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde van € 518.000 een matrix overgelegd. Ter ondersteuning van die waarde wordt in de matrix gewezen op de opbrengst behaald bij verkoop van een viertal ter vergelijking met de woning opgevoerde objecten, te weten: [adres 2] (verkocht voor € 471.000), [adres 3] (verkocht voor € 639.500), [adres 4] (verkocht voor € 620.000) en [adres 5] (verkocht voor € 476.000) alle gelegen in [plaats] . De matrix is voorzien van beeldmateriaal van de woning en van de vergelijkingsobjecten.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
4.5.
De rechtbank stelt vast dat dat [adres 2] , [adres 4] en [adres 5] (ook vrijstaande woningen) nabij de woning van belanghebbende zijn gelegen. De rechtbank acht deze referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de drie referentiewoningen kort vóór of kort na de waardepeildatum zijn verkocht. De rechtbank concludeert dat deze drie referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
4.6.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen ( [adres 2] , [adres 4] en [adres 5] ) en de woning. Zo heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt hoe rekening is gehouden met het verschil in onderhoud en voorzieningen. Aan de drie referentiewoningen zijn voor onderhoud en voorzieningen factor 4 (goed) toegekend en aan de woning factor 3 (voldoende). Belanghebbende heeft nog gesteld dat voor zijn woning sprake is van achterstallig onderhoud en dat de badkamer, keuken en plavuizen vloer gedateerd zijn. De rechtbank is van oordeel dat, gelet op de aanwezige foto’s in het dossier, de heffingsambtenaar terecht factor 3 (voldoende) voor onderhoud en voorziening aan de woning van belanghebbende heeft toegekend. Dat de badkamer, keuken en plavuizenvloer gedateerd zijn, betekent niet dat deze als ‘slecht’ of ‘zeer slecht’ moeten worden gekwalificeerd. De overige argumenten van belanghebbende, dat sprake is van herrie van de drukke weg, stankoverlast, aanwezige windmolens en dat er geen winkels zijn in de nabijheid van de woning verwerpt de rechtbank. Al die omstandigheden zijn immers verdisconteerd in de verkoopprijzen van [adres 2] , [adres 4] en [adres 5] .
4.7.
Belanghebbende heeft onder meer WOZ-waarden met waardepeildatum 1 januari 2022 van 53 woningen in een overzicht verwerkt en daar een formule op toegepast. Dat overzicht geeft volgens belanghebbende de WOZ-ontwikkeling van ieder van die woningen weer. Volgens belanghebbende laten de uitkomsten zien dat de WOZ-methodiek voor een individueel huis mogelijk niet goed wordt toegepast of dat de gekozen methodiek ontoelaatbaar imperfect is. Belanghebbende beroept zich daarmee – naar de rechtbank begrijpt – op schending van het gelijkheidsbeginsel en meer specifiek op de meerderheidsregel. De rechtbank overweegt als volgt. Voor een geslaagd beroep op de meerderheidsregel in WOZ-zaken dient belanghebbende eerst aannemelijk te maken dat voor twee (nagenoeg) identieke woningen, zijnde woningen die slechts verwaarloosbare verschillen vertonen, een lagere WOZ-waarde is vastgesteld. De rechtbank is van oordeel dat belanghebbende met zijn overzicht niet heeft laten zien dat sprake is van (nagenoeg) identieke woningen aan de woning van belanghebbende. Daarnaast overweegt de rechtbank dat de ontwikkeling van de WOZ-waarde van andere vrijstaande woningen belanghebbende geen soelaas biedt aangezien de in het kader van de Wet WOZ vast te stellen waarde in het economisch verkeer van een woning wordt bepaald aan de hand van verkopen van vergelijkbare objecten die rond de waardepeildatum (1 januari 2022), hebben plaatsgevonden (zie ook 4.1). De door belanghebbende vermelde WOZ-waarden van nabij gelegen vrijstaande woningen en WOZ-waardeontwikkeling in [plaats] vormen dan ook geen grond voor de conclusie dat de vastgestelde waarde van de woning te hoog is
4.8.
Belanghebbende heeft tegen de aanslag OZB geen zelfstandige gronden aangevoerd.
4.9.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag OZB niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is ongegrond. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. B.W. Liu, griffier, op 10 juli 2024 en openbaar gemaakt door geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.