Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Tilburg
Zaaknummer: 11158442 \ VV EXPL 24-53
Vonnis in kort geding van 22 juli 2024
in de zaak van
STICHTING TBV,
te Tilburg,
eisende partij,
hierna te noemen: TBV,
gemachtigde: mr. P.L.T. Roks,
tegen
MEVROUW [gedaagde],
te [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. M.C.A.M. van der Meer.
Waar gaat deze zaak over?
TBV vordert ontruiming van het gehuurde vanwege ernstige overlast veroorzaakt door de zoon van [gedaagde] . De vordering tot ontruiming wijst de kantonrechter toe, maar onder de voorwaarde dat [gedaagde] niet binnen vier weken na betekening van het vonnis de inwoning van haar zoon beëindigt. Hoe de kantonrechter tot dit oordeel is gekomen, wordt in dit vonnis toegelicht.
1.Hoe is de procedure verlopen?
Hoe de procedure is verlopen blijkt uit de volgende stukken:
- de dagvaarding van 28 juni 2024 met bijlagen;
- de conclusie van antwoord met bijlagen;
- de mondelinge behandeling van 8 juli 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
- de mondelinge behandeling van 8 juli 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
2.De feiten
Tussen partijen staan voor zover voor de beoordeling van belang de volgende feiten vast:
a. [gedaagde] huurt sinds 2 december 2010 van TBV de woning aan de [adres] (hierna: het gehuurde).
Op 1 februari 2022 heeft [gedaagde] toestemming gevraagd aan TBV tot inwoning van haar zoon in het gehuurde. [gedaagde] gaf bij dat verzoek aan dat zij hoopt dat de inwoning tijdelijk is, tot haar zoon eigen woonruimte heeft gevonden.
TBV heeft in het e-mailbericht van 22 februari 2022 als volgt op het verzoek van [gedaagde] gereageerd:
‘U heeft inwoning aangevraagd voor uw zoon.
In het verleden heeft uw zoon overlast veroorzaakt. Hij zou nu medicatie gebruiken waardoor zijn gedrag veranderd is.
Wij geven toestemming voor inwoning onder de volgende voorwaarde:
De inwoning van uw zoon is akkoord zolang er geen overlast wordt veroorzaakt.
Uw zoon bouwt geen rechten op de woning op. Hij kan geen medehuurder worden.
U bent en blijft ten alle tijden verantwoordelijk voor het gedrag van inwoners en uw bezoek.’
Sinds februari 2023 ontvangt TBV verschillende meldingen van omwonenden over door de zoon van [gedaagde] veroorzaakte overlast. Deze meldingen gaan over schreeuwen en lawaai vanuit het gehuurde, ook ’s nachts, waarbij regelmatig de politie wordt ingeschakeld en het lastigvallen van omwonenden aan hun voordeur.
In het e-mailbericht van 10 december 2023 doet een omwonende verslag van wat zich op 8 december 2023 heeft afgespeeld en hoe hij dat heeft beleefd. De zoon van [gedaagde] belde bij deze omwonende aan. Deze omwonende merkte dat de zoon van [gedaagde] onder invloed van alcohol was en wilde daarom niet open doen. Toen de zoon van [gedaagde] niet wilde vertrekken, is de politie gebeld. De zoon van [gedaagde] bleef op de deur bonken en zijn stem werd luider. Daarna ging hij naar de auto van deze omwonende en trok daar de kentekenplaten af. Uiteindelijk is de zoon van [gedaagde] meegenomen door de politie.
Op 8 mei 2024 heeft TBV [gedaagde] voorgesteld met haar een laatste kans huurovereenkomst aan te gaan op een ander adres dan het gehuurde. Hierbij als belangrijkste voorwaarde dat zij haar zoon niet zou laten inwonen op het nieuwe adres. Dit verzoek heeft [gedaagde] afgewezen. Daarbij gaf zij aan dat haar zoon inzicht heeft gekregen en drankgebruik niet meer tot last zal leiden.
Ook na 8 mei 2024 ontvangt TBV overlastmeldingen van omwonenden. De meldingen gaan over (soms uren lang) geschreeuw in de nacht, vernielingen en intimidatie. Omwonenden geven aan zich onveilig te voelen door het gedrag van de zoon van [gedaagde] .
In de nacht van 1 op 2 juni 2024 rond 3:00 uur heeft de zoon van [gedaagde] met een ijzeren staaf van vijf auto’s van omwonenden ruiten ingeslagen en vernield. De zoon van [gedaagde] is daarop gearresteerd door de politie en is twee dagen in hechtenis genomen.
3.Het geschil
Het standpunt van TBV
3.1
[gedaagde] komt (ernstig) tekort in haar verplichtingen die voortvloeien uit de tussen partijen bestaande huurovereenkomst. Al eerder, in 2016, heeft TBV overlastmeldingen ontvangen over de zoon van [gedaagde] . Toen [gedaagde] in februari 2022 TBV verzocht om haar zoon bij haar te laten inwonen, heeft zij daaraan de voorwaarde verbonden dat er geen overlast mocht worden veroorzaakt. De zoon van [gedaagde] veroorzaakt echter wel zeer ernstige overlast en dat is haar als huurder van het gehuurde toe te rekenen. De zoon van [gedaagde] veroorzaakt geluidsoverlast, maar pleegt ook vernielingen aan bezittingen van omwonenden en uit bedreigingen naar omwonenden. TBV realiseert zich dat de zoon van [gedaagde] een psychische aandoening heeft. Ook begrijpt TBV dat de overlast met name ontstaat wanneer de zoon van [gedaagde] onder invloed van alcohol is. Dat [gedaagde] zegt dat haar zoon tot inzicht is gekomen, geeft TBV niet het vertrouwen dat hij niet terug zal vallen in zijn oude gedrag. [gedaagde] weet dat haar zoon steeds opnieuw ernstige overlast veroorzaakt. Zij heeft het nagelaten om maatregelen te treffen die aan deze overlast een einde maken. [gedaagde] had moeten zorgen dat haar zoon elders wordt gehuisvest en hij passende hulp zou krijgen. TBV is meerdere keren in gesprek gegaan met [gedaagde] en heeft haar zelfs woonruimte op een ander adres aangeboden onder de voorwaarde dat zij haar zoon niet op het nieuwe adres bij haar zou laten inwonen. Dit aanbod heeft zij afgeslagen. In haar rol als moeder misschien begrijpelijk. Maar [gedaagde] is als huurder ook verantwoordelijk voor de belangen van de omwonenden. TBV ziet daarom geen andere mogelijkheid dan ontruiming van het gehuurde te vorderen. TBV heeft een spoedeisend belang bij het gevorderde, nu het gevaar van een terugval groot is. Van de omwonenden en daarmee TBV, kan niet langer worden gevraagd dat zij [gedaagde] en haar zoon in het gehuurde tolereren. De maat is vol. Er is zoveel gebeurd, dat omwonenden bang zijn voor de zoon van [gedaagde] en zijn onvoorspelbare gedrag. TBV dient in te staan voor een rustig woongenot en een veilige leefomgeving van haar huurders. Vanwege de ernstige overlast die de zoon van [gedaagde] heeft veroorzaakt, is TBV niet meer in staat het woongenot van de omwonenden, die ook haar huurders zijn, te garanderen. TBV heeft er geen vertrouwen in dat de situatie rond de zoon van [gedaagde] blijvend zal verbeteren. TBV ziet dan ook geen andere mogelijkheid meer dan in een kort gedingprocedure, uitvoerbaar bij voorraad, de ontruiming van het gehuurde te vorderen.
3.2
TBV vordert - samengevat - ontruiming van de woning aan de [adres] .
Het standpunt van [gedaagde]
3.3
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van TBV, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van TBV.
3.4
[gedaagde] voert het volgende aan. De zaak gaat in beginsel niet over [gedaagde] . Alle gebeurtenissen hebben geen betrekking op haar, maar op haar zoon. Haar zoon is gediagnostiseerd met autisme en een kwetsbaarheid voor psychoses. Het eerste jaar dat haar zoon bij haar inwoonde, ging het goed. Daarna zijn er, steeds onder invloed van alcohol, incidenten geweest. [gedaagde] heeft een dagtaak aan de zorg voor haar zoon. Al jaren is zij op zoek naar adequate hulpverlening. Maar dit is tot op heden niet gelukt. [gedaagde] heeft veelvuldig contact met de psychiater van haar zoon en diverse andere instanties. [gedaagde] betwist dan ook dat zij niets doet aan de situatie rond haar zoon, integendeel. [gedaagde] wil ook dat haar zoon op een goede plek terecht komt zodat ook voor haar de rust weer terugkeert in haar woning. [gedaagde] betreurt het incident dat plaatsvond in de nacht van 1 op 2 juni 2024 waarbij haar zoon auto’s heeft vernield. Zij wijst er wel op dat dit heeft plaatsgevonden in de openbare ruimte. Daar heeft zij geen zeggenschap. Na dit incident heeft [gedaagde] een brief geschreven aan de omwonenden om de situatie uit te leggen. Als haar zoon nuchter is, is hij van goede wil. Daarnaast is er alleen materiele schade aangericht. Omwonenden hoeven dan ook niet te vrezen voor hun eigen veiligheid. Op 17 mei 2024 heeft er nog een overleg plaatsgevonden bij GGZ-Breburg. Daarbij waren naast [gedaagde] onder andere ook een vertegenwoordiger van TBV en een politieagent aanwezig. [gedaagde] heeft er toen op aangedrongen dat er preventieve hulp moet komen, in plaats van alleen na een escalatie. Op het moment dat de zoon van [gedaagde] start met het gebruiken van alcohol, zou [gedaagde] direct hulp moeten kunnen inschakelen. Deze boodschap werd door de betrokken partijen niet opgepakt. Terwijl juist preventieve maatregelen kunnen zorgen dat er geen escalatie volgt. Na het incident van 1 op 2 juni 2024 is het rustig gebleven. De betrokken instanties hebben sinds kort ook gezamenlijk één regisseur vanwege de complexe problematiek van de zoon van [gedaagde] . Er wordt gewerkt aan een gezamenlijk plan. Het Zorg- en Veiligheidshuis heeft aangegeven alle maatregelen te zullen nemen om een escalatie of toekomstige (zorg)meldingen te voorkomen. Dit alles zou een kans gegeven moeten worden. Als de vordering tot ontruiming van het gehuurde zou worden toegewezen, beland [gedaagde] als 74 jarige vrouw met haar 49 jarige autistische zoon op straat. Dit moet ten alle tijden voorkomen worden. Het is voor [gedaagde] moeilijk om aan andere woonruimte te komen. Zij staat weliswaar al 14 jaar ingeschreven en komt daarmee in aanmerking voor andere huurwoningen, maar zij heeft een positieve verhuurdersverklaring van TBV nodig. TBV kan [gedaagde] niet toezeggen dat zij die geven, dat maakt haar kans op een andere huurwoning klein. Alle belangen afgewogen, is er geen sprake van een zodanige tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst, dat een ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd is.
4.De beoordeling
Wat moet er in kort geding worden beoordeeld?
4.1
In deze procedure moet worden beoordeeld of TBV een spoedeisend belang heeft bij de gevorderde voorziening en of aannemelijk is dat de vordering van TBV in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het - mede gelet op de belangen van partijen over en weer - gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kort gedingprocedure geen plaats is voor een (diepgaand) onderzoek naar bestreden feiten en ten tweede de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
Is de overlast reden voor ontruiming van het gehuurde?
4.2
Het is de vraag of de door de zoon van [gedaagde] veroorzaakte overlast zodanig ernstig is, dat een ontruiming van het gehuurde op korte termijn, bij wege van een voorlopige voorziening, gerechtvaardigd is. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter kan van TBV, onder voorwaarden, niet worden gevraagd [gedaagde] langer in het gehuurde te laten verblijven. Dit wordt hierna toegelicht.
4.3
Uit het dossier volgen meerdere overlastmeldingen van verschillende omwonenden. Hieruit volgt dat omwonenden ernstige geluidsoverlast ervaren in de vorm van schreeuwen en dat dit met name in de nacht plaatsvindt. Uit deze meldingen komt ook, vanwege de gedragingen van de zoon van [gedaagde] en diverse incidenten die hebben plaatsgevonden, een beeld van angst en een onvoorspelbare dreiging naar voren die door de omwonenden wordt ervaren. Deze gedragingen en incidenten worden door [gedaagde] niet of onvoldoende weersproken en zijn op zichzelf al ernstig genoeg. Wat betreft het incident in de nacht van 1 op 2 juni 2024 waarbij de zoon van [gedaagde] met een ijzeren staaf vijf auto’s van omwonenden heeft vernield, heeft [gedaagde] naar voren gebracht dat dit plaatsvond in de openbare ruimte waar zij geen zeggenschap over heeft. De kantonrechter is van oordeel dat dit incident plaatsvond in de directe omgeving van het gehuurde. Daarbij waren de vernielingen gericht tegen de eigendommen van de direct omwonenden van het gehuurde. Het incident is daarom wel aan [gedaagde] toe te rekenen. De overlast wordt weliswaar niet veroorzaakt door [gedaagde] zelf, maar zij is verantwoordelijk voor personen die bij haar in huis wonen. TBV heeft als voorwaarde voor de inwoning van de zoon van [gedaagde] in het gehuurde gesteld dat er geen overlast plaats mag vinden. Deze voorwaarde is meermaals geschonden. De tekortkomingen uit het verleden kunnen niet ongedaan worden gemaakt. Maar in een zaak als deze, wordt toch ook gekeken naar de huidige situatie.
4.4
De incidenten die hebben plaatsgevonden, zullen inderdaad zijn ingegeven door het gebruik van alcohol door de zoon van [gedaagde] . [gedaagde] heeft naar voren gebracht dat de betrokken instanties samenwerken aan een plan om toekomstige escalaties te voorkomen. Een concreet plan is er nog niet en ook kan niet worden geoordeeld of dit plan grote kans van slagen heeft. [gedaagde] zegt dat haar zoon vanwege de incidenten tot inzicht is gekomen. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] ook aangegeven dat haar zoon eerder zijn appartement heeft verloren en het begeleid wonen op het terrein van de GGZ is beëindigd. Het gebruik van alcohol en het daarmee samenhangende gedrag van de zoon van [gedaagde] , waren hiervoor de aanleiding. De kantonrechter is van oordeel dat de situatie te kwetsbaar is en het risico van terugval te groot. De kantonrechter begrijpt dat de omwonenden angstig zijn geworden voor het onvoorspelbare gedrag van de zoon van [gedaagde] . Met TBV is de kantonrechter van oordeel dat de grens bereikt is. Gelet op de ernst en de mate van overlast maakt dit, dat TBV bij het uitbrengen van de dagvaarding een spoedeisend belang heeft bij het gevorderde.
Het belang van [gedaagde]
4.5
Dat [gedaagde] aan de andere kant een groot belang heeft om het gehuurde te behouden is duidelijk. Hoewel zij voldoende inschrijfjaren en voldoende financiële ruimte heeft om in aanmerking te komen voor een andere huurwoning. Omdat zij samen met haar zoon een andere woning zoekt, is het verkrijgen van een geschikte woning lastig. Aan de andere kant is er onvoldoende waarborg dat het gedrag van de zoon van [gedaagde] op korte termijn zal veranderen. Mogelijk is het nog te vroeg om een grote verandering bij de zoon van [gedaagde] te zien en er zeker van te kunnen zijn dat hij geen terugval krijgt. Maar naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter kan van de omwonenden en daarmee ook van TBV niet worden gevraagd dit af te wachten. De zoon van [gedaagde] verdient een geschikte woonomgeving waarbij hem de juiste hulp wordt geboden. Dit dient echter vanuit een andere locatie plaats te vinden dan in het gehuurde. Het belang van TBV om voor omwonenden een veilige en rustige woonomgeving te bieden weegt - na alles wat er is voorgevallen - naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter zwaarder.
De bodemprocedure
4.6
Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter is voldoende aannemelijk dat vanwege de tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal worden ontbonden. Vooruitlopend daarop kan in dit kort geding de ontruiming van het gehuurde worden toegewezen. Alle belangen afgewogen, wordt daaraan de volgende voorwaarde verbonden.
Einde inwoning door zoon van [gedaagde]
4.7
Het staat vast dat de overlast niet door [gedaagde] zelf wordt veroorzaakt. Gezien de leeftijd van [gedaagde] en de situatie waarin zij zich bevindt, wordt haar de mogelijkheid geboden een ontruiming van het gehuurde te voorkoming. [gedaagde] wordt in de gelegenheid gesteld om binnen vier weken na betekening van het vonnis een einde te maken aan de inwoning van haar zoon in het gehuurde. Indien zij binnen deze termijn geen einde maakt aan de inwoning, kan TBV overgaan tot ontruiming van het gehuurde. De kantonrechter is van oordeel dat het treffen van deze ordemaatregel als voorlopige voorziening, recht doet aan alle belangen van partijen.
Uitvoerbaar bij voorraad
4.8
TBV vordert om het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. De kantonrechter wijst dit toe en overweegt het volgende. Vanwege de ernst en de mate van de overlast, dient er op korte termijn een einde te komen aan de situatie rond het gehuurde. Van de omwonenden en daarmee van TBV kan niet langer worden gevraagd dat zij deze situatie langer laten voortduren. Het belang van [gedaagde] bij het gehuurde, weegt minder zwaar dan het belang van TBV om te zorgen voor een veilige en rustige woonomgeving voor de omwonenden van het gehuurde.
Proceskosten
4.9
[gedaagde] is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten (inclusief nakosten) worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van TBV als volgt vastgesteld:
- kosten van de dagvaarding
€
135,97
- griffierecht
€
130,00
- salaris gemachtigde
€
543,00
- nakosten
€
135,00
Totaal
€
943,97
5.De beslissing
De kantonrechter
1. veroordeelt [gedaagde] om binnen vier weken na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van TBV zijn, en de sleutels af te geven aan TBV, indien zij binnen vier weken na betekening van dit vonnis geen einde heeft gemaakt aan de inwoning van haar zoon in het gehuurde,
2. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van TBV tot dit vonnis vastgesteld op € 943,97, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Wordt bij niet betaling het vonnis daarna betekend, dan moet [gedaagde] ook de kosten van betekening betalen,
3. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
4. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Boeder en in het openbaar uitgesproken op 22 juli 2024.