Uitspraak
RECHTBANK Zeeland-West-Brabant
Civiel recht
Zittingsplaats Middelburg
Zaaknummer: C/02/415019 / HA ZA 23-551
Vonnis van 24 juli 2024
in de zaak van
1.[eiser 1] ,
2.
[eiser 2],
[eiser 2],
beiden wonende te [plaats 1] ,
eisende partijen,
hierna samen in mannelijk enkelvoud te noemen: [eisers] ,
advocaat: mr. D.D. Senders,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
beiden wonende te [plaats 2] ,
gedaagde partijen,
hierna samen in mannelijk enkelvoud te noemen: [gedaagden] ,
advocaat: mr. A.J. Nieuwenhuijse.
1.De zaak in het kort
[eisers] heeft van [gedaagden] een huis gekocht in 2017. Na discussie tussen partijen over gebreken, hebben partijen in september 2021 een vaststellingsovereenkomst gesloten. Partijen zijn daarbij finale kwijting overeengekomen. De rechtbank is van oordeel dat de gebreken die [eisers] daarna heeft ontdekt ook vallen onder de finale kwijting. De vorderingen van [eisers] worden afgewezen. [eisers] moet de proceskosten van [gedaagden] betalen.
2.De procedure
2.1.
Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 17 januari 2024 met de daarin genoemde stukken,
- de mondelinge behandeling van 6 juni 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. Mr. Senders en mr. Nieuwenhuijse hebben spreekaantekeningen overgelegd.
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De feiten
3.1.
[eisers] heeft op 1 december 2017 van [gedaagden] de woning aan de [adres] (hierna: de woning) gekocht. De levering van de woning vond plaats op 26 april 2018.
3.2.
Per e-mail van 9 september 2021 heeft de toenmalig advocaat van [gedaagden] een voorstel tegen finale kwijting aan mr. Senders gezonden, op voorwaarde dat dit in een korte vaststellingsovereenkomst werd opgenomen. Per 10 september 2021 heeft mr. Senders gereageerd dat hij spoedig wat op schrift zal stellen en dat het niet heel uitgebreid hoefde te zijn.
3.3.
Partijen hebben de vaststellingsovereenkomst op respectievelijk 13 en 15 september 2021 ondertekend. In de vaststellingsovereenkomst is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:
“[…]
In aanmerking nemende dat
[…]
c) [eisers] zich op het standpunt gesteld heeft dat de woning op onderdelen gebrekkig zou zijn en dat [gedaagden] ter zake schadeplichtig zou zijn;
d) [gedaagden] de aanwezigheid van gebreken en/of aansprakelijkheid daarvoor uitdrukkelijk betwist;
e) Partijen onderhandeld hebben over een oplossing van hun geschil en ter zake tot overeenstemming hebben kunnen komen;
[…]
Partijen verklaren het navolgende overeengekomen te zijn
[…]
Kwijting
6. Na ontvangst van de volledige betaling binnen de in artikel 2 genoemde termijn, verlenen partijen elkaar over en weer finale kwijting, in die zin dat zij over en weer niet meer te vorderen hebben ter zake de onderwerpen van geschil. […]
[…]
”
”
4.Het geschil
4.1.
[eisers] vordert – samengevat – de hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] tot betaling van € 100.424,47 (bestaande uit € 88.095,87 aan herstelkosten, € 6.000,00 aan schadevergoeding, € 3.630,00 aan expertisekosten, € 2.003,71 aan buitengerechtelijke incassokosten en € 694,89 aan beslagkosten), vermeerderd met wettelijke rente, met hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten en de na-kosten.
4.2.
Hij legt het volgende aan zijn vordering ten grondslag. Na het sluiten van de vaststellingsovereenkomst is [eisers] gestuit op nieuwe gebreken. Deze gebreken waren nog niet bekend ten tijde van het sluiten van de vaststellingsovereenkomst en konden daarom geen onderwerp van geschil zijn. Om die reden vallen de nieuwe gebreken niet onder de reikwijdte van de finale kwijting. De gebreken komen voor rekening van [gedaagden] , waarbij [eisers] zich primair beroept op non-conformiteit van de woning en subsidiair op dwaling dan wel onrechtmatige daad.
4.3.
[gedaagden] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eisers] , met veroordeling van [eisers] in de proceskosten en na-kosten van deze procedure. Hij voert eerst aan dat de vaststellingsovereenkomst een algehele finale kwijting betrof, omdat partijen al geruime tijd discussieerden of sprake was van gebreken en of [gedaagden] aansprakelijk was voor gebreken. Verder is in de vaststellingsovereenkomst geen opsomming gemaakt over welke gebreken het zou gaan, zodat daaruit moet worden afgeleid dat de finale kwijting op alle gebreken betrekking heeft en niet alleen de op dat moment gestelde gebreken. Daarnaast beroept [gedaagden] zich op de klachtplicht van artikel 6:89 BW. Ook betwist [gedaagden] dat sprake is van non-conformiteit of dwaling. Daarnaast betwist [gedaagden] de hoogte van de herstelkosten en de verschuldigdheid van een schadevergoeding, expertisekosten en buitengerechtelijke incassokosten. Voor zover [gedaagden] rente verschuldigd is, dan is hij pas rente verschuldigd vanaf de datum van het eindvonnis.
4.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
5.1.
Partijen verschillen onder andere van mening of de door [eisers] gestelde gebreken wel of niet onder de reikwijdte van de finale kwijting van de vaststellingsovereenkomst vallen. De rechtbank is van oordeel dat dit het geval is en zal dit hieronder toelichten.
Uitleg van een overeenkomst
5.2.
De vraag hoe een overeenkomst (zoals een vaststellingsovereenkomst) moet worden uitgelegd, kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van die overeenkomst. De uitleg is mede afhankelijk van de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen in de overeenkomst mochten toekennen en wat zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke kennis van partijen kan worden verwacht. Ook kan betekenis toekomen aan de context van de desbetreffende bepaling, de totstandkomingsgeschiedenis ervan, de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen van de ene of andere uitleg, de aard van de overeenkomst en de gedragingen van partijen na het sluiten van de overeenkomst.
Taalkundige uitleg
5.3.
Zoals in de vaststellingsovereenkomst is opgenomen, betwist [gedaagden] de aanwezigheid van gebreken en/of aansprakelijkheid voor gebreken. De finale kwijting zoals genoemd in artikel 6 van de vaststellingsovereenkomst ziet op de onderwerpen van geschil. Het onderwerp van geschil tussen partijen was dus of wel of geen sprake was van gebreken in de woning, gelet op de punten c t/m e van de vaststellingsovereenkomst.
5.4.
Als de vaststellingsovereenkomst zuiver taalkundig wordt uitgelegd, dan heeft de finale kwijting ook betrekking eventuele nieuwe gebreken. [gedaagden] betwistte immers de aanwezigheid van gebreken. Daarbij speelt ook mee dat geen opsomming is gemaakt van de door [eisers] gestelde gebreken.
Bijkomende omstandigheden
5.5.
Echter, zoals al hiervoor benoemd moet ook naar de bijkomende omstandigheden worden gekeken. Vaststaat dat partijen al geruime tijd met elkaar in discussie waren over de al dan niet mogelijke aanwezigheid van gebreken in de woning en dat partijen hiervoor een oplossing hebben willen bereiken. Juist omdat [gedaagden] bij de geboden oplossing een geldbedrag aan [eisers] zou betalen terwijl hij de aanwezigheid van gebreken betwistte, staat het voor de rechtbank vast dat [gedaagden] een definitieve oplossing voor ogen stond.
5.6.
Dat lijkt ook te volgen uit de bewoordingen van de e-mails van de (toenmalig) advocaten van 9 en 10 september 2021, waarin staat dat de vaststellingsovereenkomst kort en niet heel uitgebreid moest zijn. Weliswaar is ter zitting door [eisers] aangevoerd dat in de daaraan voorafgegane correspondentie over de specifieke gebreken is gesproken, maar dat neemt niet weg dat [gedaagden] de aanwezigheid van gebreken heeft betwist en dat dit ook zo is verwoord in de vaststellingsovereenkomst. Ook weegt de rechtbank mee dat eventuele onduidelijkheid in de uitleg van de vaststellingsovereenkomst voor rekening van [eisers] komt, als zijnde de opsteller daarvan.
5.7.
Dat maakt het aannemelijker dat partijen een algehele finale kwijting voor ogen stond in plaats van een kwijting voor de op dat moment bekende en gestelde gebreken.
Afwijzing vorderingen van [eisers]
5.8.
In het licht van al het voornoemde komt de rechtbank tot het oordeel dat de finale kwijting ook betrekking op de gestelde nieuwe gebreken. De vordering van [eisers] wordt om die reden afgewezen. De overige verweren van [gedaagden] hoeven daarom niet verder te worden besproken.
Proceskostenveroordeling
5.9.
[eisers] wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief na-kosten) betalen. De proceskosten van [gedaagden] worden begroot op:
- griffierecht
€
2.277,00
- salaris advocaat
€
3.858,00
(2 punten × € 1.929,00, tarief V)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
6.313,00
6.De beslissing
De rechtbank
6.1.
wijst de vordering van [eisers] af,
6.2.
veroordeelt [eisers] in de proceskosten van € 6.313,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.3.
verklaart dit vonnis voor wat betreft de veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Luijks en in het openbaar uitgesproken op 24 juli 2024.