Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Breda
Zaaknummer: 10959847 \ CV EXPL 24-767
Vonnis van 24 juli 2024
in de zaak van
[eiseres] N.V.,
te [plaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiseres] ,
gemachtigde: mr. T. Delmee,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
te [plaats] ,
gemachtigde: mr. R.W. de Pater,
hierna te noemen: [gedaagde 1] ,
2.
[gedaagde 2] V.O.F.,
2.
[gedaagde 2] V.O.F.,
te [plaats] ,
gemachtigde: mr. R.W. de Pater,
3.
[gedaagde 3],
3.
[gedaagde 3],
te [plaats] ,
procederend in persoon,
4.
[gedaagde 4],
4.
[gedaagde 4],
te [plaats] ,
procederend in persoon,
5.
[gedaagde 5],
5.
[gedaagde 5],
te [plaats] ,
procederend in persoon,
6.
[gedaagde 6],
6.
[gedaagde 6],
te [plaats] ,
procederend in persoon,
gedaagde partijen,
gedaagden 2 tot en met 6 hierna samen te noemen: [gedaagden 2 t/m 6] .
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- de conclusie van repliek
- de conclusie van dupliek.
- de conclusie van antwoord
- de conclusie van repliek
- de conclusie van dupliek.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde 1] huurt van [eiseres] vanaf 1 mei 2010 een woning aan de [adres] (hierna: de woning).
2.2.
In april 2023 is de woning door [eiseres] bezocht. Daarbij waren ook medewerkers van de GGD, WMO en Toezicht van de gemeente Breda aanwezig. Omdat de woning sterk vervuild was is de woning vlak na dit bezoek geheel schoon gemaakt.
2.3.
In ieder geval sinds augustus 2023 verblijft [gedaagde 1] niet meer in de woning, omdat hij is opgenomen in een kliniek in Limburg. Diezelfde maand is [eiseres] weer in de woning geweest. De woning was verwaarloosd en de stank die eruit kwam drong door tot de andere woningen van het complex waarvan de woning deel uitmaakt. Voor [eiseres] zag de woning er uit alsof die niet meer werd bewoond.
2.4.
In een brief van 17 augustus 2023 heeft [eiseres] aan [gedaagde 1] medegedeeld dat de huurovereenkomst is opgezegd tegen 29 februari 2024 omdat er sprake is van overlast en verwaarlozing van het gehuurde. [gedaagden 2 t/m 6] heeft laten weten niet met deze opzegging te kunnen instemmen.
2.5.
Op 24 april 2024 heeft de gemachtigde van [gedaagde 1] en [gedaagden 2 t/m 6] een e-mailbericht verzonden aan de gemachtigde van [eiseres] . Hierin is vermeld:
“(…) Inmiddels heb ik van de bewindvoerder foto’s ontvangen van de staat van de woning. Zoals u kunt zien ziet alles er “relatief netjes” uit. (…) De bewindvoerder kan komende week de sleutels van de woning bij uw cliënte afgeven, zodat de huurovereenkomst per 1 mei 2024 kan eindigen. Client zou het wel waarderen als hij de borg terug kan krijgen. Ondanks dat hij niet meer in de woning woont, is de huur altijd doorbetaald. (…) ”
“(…) Inmiddels heb ik van de bewindvoerder foto’s ontvangen van de staat van de woning. Zoals u kunt zien ziet alles er “relatief netjes” uit. (…) De bewindvoerder kan komende week de sleutels van de woning bij uw cliënte afgeven, zodat de huurovereenkomst per 1 mei 2024 kan eindigen. Client zou het wel waarderen als hij de borg terug kan krijgen. Ondanks dat hij niet meer in de woning woont, is de huur altijd doorbetaald. (…) ”
2.6.
[gedaagden 2 t/m 6] heeft op 30 april 2024 de sleutels van de woning bij [eiseres] ingeleverd. Tot en met april 2024 is de huur betaald.
2.7.
[eiseres] heeft een eindinspectierapport laten opstellen. Dit rapport vermeld als datum 1 – 7 mei 2024. In dit rapport is onder meer vermeld:
“(…) Het gehele appartement is extreem vervuild en uitgewoond. Alle meubels en persoonlijke bezittingen zijn achtergelaten. Laminaat door het gehele appartement kromgetrokken door vocht en menselijke uitwerpselen, staat bol en is op vele plaatsen kapot. Muren en schilderwerk zijn door het gehele appartement vergeeld door nicotine en ventilatieroosters zijn vergeeld, aangetast door vuil en stof zodat deze niet meer werken en te reinigen zijn. Meerder muren bevatten boorgaten en muren en plafonds zitten vol schimmels.”Ook heeft [eiseres] foto’s gemaakt van de oplevering, die zij als productie 17 heeft overgelegd.
“(…) Het gehele appartement is extreem vervuild en uitgewoond. Alle meubels en persoonlijke bezittingen zijn achtergelaten. Laminaat door het gehele appartement kromgetrokken door vocht en menselijke uitwerpselen, staat bol en is op vele plaatsen kapot. Muren en schilderwerk zijn door het gehele appartement vergeeld door nicotine en ventilatieroosters zijn vergeeld, aangetast door vuil en stof zodat deze niet meer werken en te reinigen zijn. Meerder muren bevatten boorgaten en muren en plafonds zitten vol schimmels.”Ook heeft [eiseres] foto’s gemaakt van de oplevering, die zij als productie 17 heeft overgelegd.
2.8.
[gedaagde 1] is onder bewind gesteld.
3.Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert, samengevat, na wijziging van eis:
voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst op 1 juni 2024 is geëindigd;
voor recht te verklaren dat [gedaagde 1] en de bewindvoerder de huur over de maand mei aan [eiseres] verschuldigd zijn;
voor recht te verklaren dat [gedaagde 1] en de bewindvoerder in strijd met artikel 2.3 van de Algemene Bepalingen aan [eiseres] hebben opgeleverd en de kosten verschuldigd zijn zoals vermeld in artikel 2.6, 2.7 en 2.8 van de Algemene Bepalingen;
[gedaagde 1] en de bewindvoerder hoofdelijk te veroordelen tot betaling van
€ 11.350,10 ter zake van de kosten als bedoeld in artikel 2.6, 2.7 en 2.8 van de Algemene Bepalingen, vermeerderd met de wettelijke rente;
5. [gedaagde 1] en de bewindvoerder hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten vermeerderd met de wettelijke rente.
3.2.
[eiseres] legt aan haar vorderingen ten grondslag dat door het inleveren van de sleutels op 30 april 2024 de huurovereenkomst is opgezegd. Gelet op de opzegtermijn van een maand is de huurovereenkomst tegen 1 juni 2024 is geëindigd. De woning is zwaar vervuild en volledig uitgeleefd opgeleverd. Bovendien waren alle meubels, kleding, spullen et cetera achtergelaten. [eiseres] zal kosten moeten maken om de woning te ontruimen en te herstellen en bewoonbaar te maken. Deze kosten bedragen in totaal € 11.350,10. Hiervoor is [gedaagde 1] aansprakelijk gelet op de bepalingen van de huurovereenkomst
3.3.
[gedaagde 1] voert verweer. [gedaagde 1] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiseres] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiseres] in de kosten van deze procedure.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
niet-ontvankelijkheid van [eiseres] jegens [gedaagde 1] :
4.1.
De goederen van [gedaagde 1] zijn onder bewind gesteld. Tijdens het bewind komen het beheer en de beschikking over de onder bewind staande goederen niet toe aan [gedaagde 1] , maar aan zijn bewindvoerder, [gedaagden 2 t/m 6] . De bewindvoerder vertegenwoordigt de rechthebbende tijdens het bewind bij de vervulling van zijn taak in en buiten rechte (artikel 1:441 lid 1 BW). De bewindvoerder treedt in een geding over een onder bewind gesteld goed dus op als formele procespartij ten behoeve van de rechthebbende. Omdat [gedaagde 1] op grond van het bovenstaande niet zelf in rechte als partij kan optreden, wordt [eiseres] niet-ontvankelijk verklaard in haar vordering jegens [gedaagde 1] .
4.2.
[eiseres] heeft [gedaagden 2 t/m 6] gedagvaard, maar verzuimd in de aanhef van de dagvaarding te vermelden dat [gedaagden 2 t/m 6] in haar hoedanigheid van bewindvoerder van [gedaagde 1] wordt gedagvaard. Op het voorblad van de conclusie van repliek is als partij alleen de naam van [gedaagde 1] vermeld. Uit de dagvaarding en uit de conclusie van repliek wordt voldoende duidelijk dat bedoeld is [gedaagden 2 t/m 6] in haar hoedanigheid van bewindvoerder te dagvaarden. Verder is niet gebleken dat [gedaagden 2 t/m 6] door deze onvolledige vermelding is benadeeld, omdat zij kennis heeft kunnen nemen van de stukken en inhoudelijk verweer heeft gevoerd. [gedaagden 2 t/m 6] , handelend in de hoedanigheid van bewindvoerder van [gedaagde 1] is dan ook de formele procespartij.
wanneer is de huurovereenkomst geëindigd?
4.3.
Partijen zijn het er niet over eens wanneer de huurovereenkomst is geëindigd.
4.4.
Volgens [eiseres] is de huurovereenkomst geëindigd tegen 1 juni 2024. [gedaagde 1] heeft 30 april 2024 de sleutels ingeleverd. Dit beschouwt [eiseres] maar als een opzegging, hoewel die niet voldoet aan de contractuele en wettelijke vereisten, waardoor met een opzegtermijn van een maand de huurovereenkomst dus is geëindigd tegen 1 juni 2024.
4.5.
Volgens [gedaagden 2 t/m 6] is met wederzijds goedvinden de huurovereenkomst tegen 1 mei 2024 geëindigd en is onderling afgesproken dat de sleutels uiterlijk 1 mei 2024 zouden worden ingeleverd.
4.6.
De kantonrechter overweegt het volgende. Vaststaat dat op 30 april 2024 de sleutels zijn ingeleverd. Niet gebleken is dat dit tegen de wil van [eiseres] is gedaan. Eerder komt uit het onder 2.5 genoemde e-mailbericht naar voren dat partijen dit zo hadden afgeesproken. Door het aanvaarden van de sleutels is een einde gekomen aan de huurovereenkomst. Door het inleveren van de sleutels heeft [gedaagde 1] immers niet meer de beschikking over het gehuurde en kan [eiseres] niet meer aan haar primaire verplichting uit hoofde van de huurovereenkomst, het verschaffen van het gehuurde aan de huurder, voldoen. Er is dan ook geen grond voor het betalen van huur na 30 april 2024.
4.7.
Dit betekent dat de vorderingen van [eiseres] zoals verkort weergegeven onder 1. en 2. van 3.1 zullen worden afgewezen.
opleveringsgebreken
4.8.
Volgens [eiseres] is de woning aan het einde van de huurovereenkomst niet deugdelijk opgeleverd. Daarom vordert zij de kosten van herstel.
4.9.
Volgens [gedaagden 2 t/m 6] is [gedaagde 1] nadat de woning op 26 april 2023 was schoongemaakt niet meer in de woning geweest en is opgeleverd binnen de kaders van wat [eiseres] onder “geheel schoon” verstaat. Daarbij wijst [gedaagden 2 t/m 6] erop dat [gedaagde 1] na 26 april 2023 niet meer in de woning heeft verbleven en [eiseres] zelf stelt dat op 26 april 2023 de woning “geheel schoon” is gemaakt. Daarnaast voert [gedaagden 2 t/m 6] aan dat [eiseres] verantwoordelijk is voor de schimmel in de woning. Bovendien is een huurder niet gehouden een nieuwe keuken, badkamer of toilet te plaatsen als een woning wordt opgeleverd zeker nu [gedaagde 1] niets kapot heeft gemaakt in de woning. De keuken, badkamer en het toilet zien er nog altijd uit, zoals deze was toen de huurovereenkomst werd aangegaan. De woning is niet door [eiseres] onderhouden. Dit is te zien aan het volledig verrotte raamkozijn. De door [eiseres] overgelegde eindinspectie is niet deugdelijk en inhoudelijk niet correct.
4.10.
Partijen twisten dus over de vraag of naar behoren is opgeleverd en als dat niet het geval is welke kosten van herstel vergoed dienen te worden en in welke omvang. De kantonrechter overweegt het volgende.
4.11.
Voor wat betreft de oplevering bij het einde van de huur geldt het volgende. Uit artikel 7:224 BW volgt dat als bij aanvang van de huur tussen huurder en verhuurder een beschrijving van het gehuurde is gemaakt, de huurder verplicht is het gehuurde bij het einde van de huur in dezelfde staat op te leveren waarin deze volgens de beschrijving is aanvaard. Uit de huurovereenkomst volgt dat [gedaagde 1] de woning in goede staat en zonder gebreken heeft aangetroffen en aanvaard (artikel 10.2). Dat betekent dat de woning bij het einde van de huurovereenkomst in dezelfde staat als bij aanvang van de huurovereenkomst dient te worden opgeleverd.
4.12.
Door de gemachtigde van [gedaagden 2 t/m 6] zijn bij zijn e-mailbericht van 24 april 2024 (zie hiervoor onder 2.5) foto’s overgelegd van de staat van de woning bij oplevering. Ook [eiseres] heeft hiervan foto’s overgelegd. Duidelijk is te zien dat de woning niet was ontruimd en nog vol staat met meubels, kleding, et cetera. Ook is duidelijk te zien dat de woning sterk vervuild is. In het door [eiseres] overgelegde rapport van de eindinspectie is dit ook verwoord. Dit rapport heeft [gedaagden 2 t/m 6] onvoldoende betwist. Zo geeft [gedaagden 2 t/m 6] niet aan op welke punten het rapport niet juist is. De kantonrechter kan [gedaagden 2 t/m 6] niet volgen in haar stelling dat naar de norm van “schoon” volgens [eiseres] is opgeleverd. Onbetwist is immers dat de door [eiseres] aangetroffen situatie in de woning op 14 augustus 2023 (vervuiling) aanleiding is geweest om de huurovereenkomst op te zeggen, waarbij uit de toen gemaakte en in dit geding overgelegde foto’s van een zelfde soort situatie blijkt. Dat [gedaagde 1] na de schoonmaak van de woning in april 2023 en/of de woning niet meer in de woning is geweest, wordt betwist door [eiseres] , maar is verder niet van belang. De woning moet namelijk in dezelfde staat als bij aanvang van de huurovereenkomst worden opgeleverd.
4.13.
De kantonrechter neemt dan ook aan dat niet aan de opleveringsverplichtingen is voldaan op de volgende punten: het leegruimen van de woning; het schoonmaken van de woning; het verwijderen van laminaat en ondervloer, toiletpot vervangen; gordijnen, gordijnrails, rolgordijn verwijderen; lampen verwijderen en wanddecoratie verwijderen.
4.14.
Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiseres] onvoldoende onderbouwd waarom de schimmelvorming en kapotte schuifraamkoorden aan [gedaagde 1] / [gedaagden 2 t/m 6] te wijten is. In dat oordeel heeft de kantonrechter onder andere betrokken dat het een oude woning betreft die enkele beglazing heeft en [gedaagde 1] ongeveer 14 jaar de woning gehuurd zodat er ook gebruiksslijtage is. Van [eiseres] had daarom verwacht mogen worden dat zij haar standpunt dat deze schimmelvorming en kapotte schuifraamkoorden aan [gedaagde 1] te wijten zijn en dat hij daarvoor aansprakelijk is, beter zou onderbouwen.
4.15.
Ook heeft [eiseres] onvoldoende onderbouwd dat er zodanige schade aan de keuken, badkamer en vloerbeschot is dat deze op schoonmaken na ook (deels) vervangen dienen te worden.
kosten van herstel en de omvang daarvan
4.16.
[gedaagden 2 t/m 6] betwist de omvang van de door [eiseres] gevorderde kosten van herstel. Zij voert het volgende aan. De berekeningen van de kosten die in productie 20 is genoemd is onvoldoende onderbouwd. Onduidelijk is van wie de bedragen afkomstig zijn. Als er al wat betaald dient te worden, dan dient de borg die [gedaagde 1] bij aanvang van de huurovereenkomst heeft betaald daarop in mindering te worden.
4.17.
Vraag is dus welk bedrag ter zake van kosten van herstel vergoed dient te worden aan [eiseres] .
4.18.
Uit de rechtspraak volgt, dat bij gebreke van een gezamenlijke inspectie (door huurder en verhuurder) van het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst en het niet bieden van een herstelmogelijkheid aan de huurder herstelkosten slechts mogen worden gevorderd in de omvang als zij door de huurder zouden zijn gemaakt wanneer deze de woning zelf zou hebben hersteld om de woning in goede staat op te leveren.
4.19.
Op 30 april 2024 zijn de sleutels ingeleverd. Er is toen niet overgegaan tot een gezamenlijke (eind)inspectie van de woning. Ook zijn daar geen afspraken over gemaakt en/of heeft [eiseres] [gedaagden 2 t/m 6] niet uitgenodigd voor de inspectie die zij in de periode van 1 tot 6 mei 2024 heeft gehouden. Dat [gedaagden 2 t/m 6] aan [eiseres] de mogelijkheid van een inspectie heeft ontnomen, zoals [eiseres] stelt, is niet onderbouwd. Gelet op het hiervoor in rechtsoverweging 4.18 is overwogen kan, zonder gezamenlijke inspectie, hooguit vergoeding van die kosten worden gevorderd die huurder zelf had moeten maken om het gehuurde in goede staat op te leveren.
4.20.
Omdat [eiseres] de kosten om het in goede staat op te leveren heeft gebaseerd op een offerte van JHC-woningontruiming en niet op de kosten die [gedaagde 1] / [gedaagden 2 t/m 6] zelf had moeten maken om de woning in de juiste staat op te leveren, krijgt [eiseres] de gelegenheid de kantonrechter over (de hoogte van) deze kosten te informeren. Dit op de punten waarover de kantonrechter heeft overwogen (zie 4.13) dat niet aan de opleveringsverplichtingen is voldaan, te weten het leegruimen van de woning; het schoonmaken van de woning; het verwijderen van laminaat en ondervloer, toiletpot vervangen; gordijnen, gordijnrails, rolgordijn verwijderen; lampen verwijderen en wanddecoratie verwijderen.
4.21.
[gedaagden 2 t/m 6] heeft bij conclusie van dupliek aangevoerd dat op de eventueel door haar te betalen kosten de waarborgsom in mindering moet worden gebracht. Uit de huurovereenkomst leidt de kantonrechter af dat dit een bedrag van € 1.100,-- betreft. Omdat [eiseres] hierop nog niet heeft gereageerd krijgt zij ook de gelegenheid hierop bij akte reageren.
4.22.
Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van woensdag 7 augustus 2024 voor het nemen van een akte door [eiseres] over wat is vermeld onder 4.20 en 4.21;
5.2.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. Tilman-Knoester en in het openbaar uitgesproken op 24 juli 2024.