ECLI:NL:RBZWB:2024:5221

• Datum uitspraak: 15 mei 2024
• Publicatiedatum: 29 juli 2024
• Zaaknummer: 10685121 \ CV EXPL 23-2888 (T)
• Instantie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Bodemzaak
• Rechters: Sierkstra
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Buitengerechtelijke ontbinding huurovereenkomst wegens sluiting gehuurde op grond van artikel 13b van de Opiumwet

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Zeeland-West-Brabant op 15 mei 2024 uitspraak gedaan in een civiele procedure tussen Woningbouwvereniging Laurentius en mevrouw [huurder]. De zaak betreft de buitengerechtelijke ontbinding van een huurovereenkomst vanwege de sluiting van het gehuurde op basis van artikel 13b van de Opiumwet. De verhuurder, Laurentius, heeft de huurovereenkomst ontbonden na de ontdekking van een aanzienlijke hoeveelheid verdovende middelen in de schuur van het gehuurde, die door de politie op 6 februari 2023 is aangetroffen. De huurder, [huurder], heeft betwist dat zij op de hoogte was van de aanwezigheid van de drugs en heeft aangevoerd dat zij geen verwijt kan worden gemaakt. De kantonrechter heeft in zijn beoordeling overwogen dat de huurder mogelijk niet wist van de drugs en dat de ontbinding van de huurovereenkomst in dit geval misbruik van bevoegdheid of onaanvaardbaar zou kunnen zijn. De zaak is aangehouden voor het inbrengen van het strafdossier, dat mogelijk van belang is voor de beoordeling van de feiten. De beslissing over de vorderingen van beide partijen is aangehouden tot een latere zitting.

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Breda

Zaaknummer: 10685121 \ CV EXPL 23-2888

Vonnis van 15 mei 2024

in de zaak van

de Vereniging met volledige rechtsbevoegdheid
Woningbouwvereniging Laurentius ,

gevestigd in Breda,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

hierna te noemen: Laurentius,

gemachtigde: mr. K.A.M. Jaspers, advocaat in Rotterdam,

tegen

mevrouw [huurder] ,

wonende in [plaats] ,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

hierna te noemen: [huurder] ,

gemachtigde: mr. R.S. Namjesky, advocaat in Breda.

1. De verdere procedure

Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 15 november 2023 en de daarin genoemde stukken;

- de conclusie van antwoord in reconventie, tevens overleggen aanvullende producties;
- de mondelinge behandeling op 28 maart 2024, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt;
- de spreekaantekeningen van (de gemachtigde van) [huurder] .

Aan het einde van de zitting heeft de kantonrechter meegedeeld dat vandaag schriftelijk uitspraak zal worden gedaan.

2. De feiten

2.1.

Laurentius als verhuurder en [huurder] als huurder hebben op 15 oktober 2003 een huurovereenkomst met elkaar gesloten voor de sociale huurwoning aan de [woonadres] in [plaats] (hierna te noemen: de huurovereenkomst en het gehuurde). Op de huurovereenkomst zijn algemene huurvoorwaarden van Laurentius van toepassing.

2.2.

[huurder] is de enige huurder en woont in het gehuurde met haar twee dochters, [dochter huurder 1] en [dochter huurder 2] , beiden geboren op [geboortedag 1] . Beiden staan ook ingeschreven op het adres van het gehuurde. De zoon van [huurder] , [zoon huurder] , geboren op [geboortedag 2] 2000, heeft ook in het gehuurde gewoond en daar ingeschreven gestaan. In het verleden was ook [naam] huurder, maar hij heeft de huur opgezegd, het gehuurde verlaten en staat ook niet (meer) ingeschreven op het adres van het gehuurde.

2.3.

Het gehuurde is een rijtjeshuis met aan de achterzijde een schuur. De woning kan via de achterzijde alleen betreden of verlaten worden door de schuur.

2.4.

Op 6 februari 2023 heeft de politie bij een doorzoeking van het gehuurde in de schuur het volgende aangetroffen:

• 36 kilo amfetamine
• 1.531 xtc pillen
• 2 kilo cocaïne
• 2,232 kilo ketamine
• Diverse verpakkingsmaterialen, zoals vacuümzakken
• Een vacuümapparaat.

2.5.

In de betreffende politierapportage van 22 mei 2023 is onder meer het volgende opgenomen:

“(…)
Uit het politieonderzoek bleek dat vanuit de woning gelegen in het perceel [woonadres] te [plaats] postpakketten met verdovende middelen werden samengesteld en per postpakketdienst verzonden werden. (…)
In november 2021 en juni 2022 werd bij de politie anoniem melding gedaan van handel in verdovende middelen vanuit de woning [woonadres] te [plaats] (…) Op maandag 6 februari 2023 werd waargenomen dat de heer [zoon huurder] wegreed in de Opel Corsa. Omstreeks 12:00 uur werd

gezien dat het voertuig, zonder iemand erin, aan de [straat 1] te [plaats] stond. Omstreeks 12:10 uur werd gezien dat de heer [zoon huurder] samen met een onbekende man richting het voertuig, Opel Corsa, liep. [zoon huurder] droeg een roze/oranje tas. Omstreeks 12:13 uur werd gezien dat het voertuig aan de [straat 2] stond met alleen nog de onbekende man in het voertuig. Om 12:21 uur werd gezien dat de heer [achternaam] uit een

flat kwam lopen met in zijn handen een roze/oranje tas met witte hengsels. Hij legde deze tas in de achterbak, stapte vervolgens als bestuurder in de Opel Corsa en vertrok. Om 12:49 uur werd de Opel Corsa gezien op de [straat 3] in [plaats] . Hier stond het voertuig naast het eerder genoemde voertuig met één van de eerder beschreven verdachten. Er werd gezien dat de kofferbak van beide voertuigen opstond en dat er dozen werden overgeladen.

Omstreeks 12:54 uur werd de Opel Corsa gezien bij de [woonadres] te [plaats] . Er werd gezien dat de heer [zoon huurder] de tas met de roze/oranje kleur en de dozen vanuit het

voertuig de woning indroeg. Om 13:06 uur werd gezien dat de heer [zoon huurder] de woning aan de [woonadres] verliet en met de Opel Corsa wegreed. Er werd om 13:30 uur gezien dat het voertuig, Opel Corsa, geparkeerd stond aan de [straat 4] te [plaats] . Hier zit een verpakkingsmateriaal groothandel gevestigd, genaamd [bedrijf] . Om 13:27 uur werd gezien dat de heer [zoon huurder] met een a4 formaat bruine map de woning aan de [woonadres] in liep. Op basis van de eerdere meldingen dat er postpakketten worden gebruikt om verdovende middelen te exporteren naar het buitenland is besloten de woning te betreden op basis van de Opiumwet en de heer [zoon huurder] aan te houden. Zo werd naar aanleiding van voornoemd politie onderzoek samen met een rechtercommissaris binnengetreden in de woning [woonadres] te [plaats] alsmede in de op genoemd perceel gelegen schuur/garage. In de schuur werd de heer [zoon huurder] aangetroffen alsmede twee verhuisdozen met daarin verdovende middelen die verdachte daar voorhanden had. Uit onderzoek bleek het te gaan om (…, zie het rijtje in onderdeel 2.4. van dit vonnis)”.

2.6.

In deze politierapportage en in een aanvullende politierapportage van 6 juli 2023 is ook opgenomen dat in het gehuurde diverse dure spullen zijn aangetroffen en € 1.100,00 aan contant geld.

2.7.

Naar aanleiding van de constateringen van de politie heeft de burgemeester van Breda op 27 juni 2023 het besluit genomen om het gehuurde voor één maand te sluiten. [huurder] heeft bezwaar gemaakt tegen dit besluit en zij heeft om een voorlopige voorziening verzocht, maar dat verzoek is bij uitspraak van de bestuursrechtelijke voorzieningenrechter te [plaats] van 24 juli 2023 afgewezen. De feitelijke sluiting heeft plaatsgevonden op 28 juli 2023.

2.8.

Naar aanleiding van het sluitingsbesluit van 27 juni 2023 heeft Laurentius bij brief van 12 juli 2023 de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden per datum van de feitelijke sluiting. Op 18 juli 2023 schrijft (de gemachtigde van) [huurder] dat van een buitengerechtelijke ontbinding geen sprake kan zijn.

2.9.

In het bestuursrechtelijke traject tegen de woningsluiting wordt [huurder] bijgestaan door mr. J.H.E.M. Kersemaekers, die ook haar [zoon huurder] bijstaat in de strafzaak. In een e-mailbericht van 11 april 2023 schrijft mr. Kersemaekers aan een juridisch medewerker van de gemeente [plaats] onder meer het volgende:

“(…)
3. Onder het kopje aanleiding op p.1 van de rapportage wordt de indruk gewekt dat in december 2022 een onderzoek naar één van de belanghebbenden ( [huurder] en/of [zoon huurder] ) zou plaats hebben gevonden in verband met gekwalificeerde diefstallen. Dit is onjuist, dát onderzoek ziet zeer nadrukkelijk op andere verdachten in het politieonderzoek.

4. Het is ook niet zo dat uit dat onderzoek is gebleken dat vanuit de woning aan de [woonadres] te [plaats] postpakketten met verdovende middelen werden samengesteld en met pakketpost werden verzonden.

De pakketten aan de orde in het strafdossier zijn niet aangeboden bij pakketpunten door verdachte [zoon huurder] (maar door de twee medeverdachten). Uit het dossier volgt ook niet dat enig pakket afkomstig is geweest uit de woning van [zoon huurder] aan de [woonadres] te [plaats] .

Er is eenmalig en wel op 6 februari 2023 een hoeveelheid verdovende middelen aangetroffen als reeds aangegeven in de zienswijze. Deze is aangetroffen in de schuur. Deze verdovende middelen zijn in beslag genomen door de politie. (…)”.

3. De vorderingen en de verweren

in conventie

3.1.

Laurentius vordert – samengevat – ontbonden verklaring dan wel ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, met veroordeling van [huurder] in de proceskosten.

3.2.

[huurder] voert verweer. Zij concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Laurentius, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Laurentius, met veroordeling van Laurentius in de proceskosten.

in reconventie

3.3.

[huurder] vordert, voor het geval de vordering tot ontruiming in conventie wordt toegewezen, om – samengevat – Laurentius te verbieden het gehuurde te (onder) verhuren, te verkopen of in gebruik af te staan, dan wel Laurentius te gebieden om derden te wijzen op het oudste recht van [huurder] , op straffe van een dwangsom van € 175.000,00 per overtreding en met veroordeling van Laurentius in de proceskosten.

3.4.

Laurentius voert verweer. Zij concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [huurder] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [huurder] , met veroordeling van [huurder] in de proceskosten.

in conventie en in reconventie

3.5.

Op de stellingen van partijen wordt hierna (in onderdeel 4, De beoordeling), voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

in conventie

4.1.

De kantonrechter stelt voorop dat de primair gevorderde verklaring voor recht dat de huurovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden in beginsel toewijsbaar is. Immers, bij besluit van de burgemeester van Breda van 27 juni 2023 is het gehuurde gesloten voor een periode van één maand op grond van artikel 13b van de Opiumwet. Op grond van de artikelen 7:231 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) en 7:267 lid 1 BW kan een verhuurder in dat geval de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden. Dat is slechts anders als gebruikmaking van deze bevoegdheid in de omstandigheden van het geval misbruik van bevoegdheid (artikel 3:13 BW) oplevert of naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar (artikel 6:248 lid 2 BW) is.

4.2.

In dat kader voert [huurder] als relevante omstandigheid aan dat zij niets wist en ook niets kon weten van de aanwezigheid van de drugs die op 6 februari 2023 door de politie zijn aangetroffen in de schuur van het gehuurde. Ook kan haar op dit punt naar eigen zeggen geen enkel verwijt gemaakt worden. Ter toelichting op dit standpunt merkt [huurder] op dat de drugs slechts korte tijd in de schuur van het gehuurde hebben gelegen. Immers, blijkens de politierapportage van 22 mei 2023 heeft [zoon huurder] de drugs rond 13:00 uur de schuur ingebracht en uit het strafdossier (dat in het bezit is van mr. Kersemaekers) blijkt dat de politie om 14.25 uur de woning is binnengetreden. Daar zit dus slechts 1,5 uur tussen. Bovendien wijst [huurder] erop dat zij in deze korte periode niet in of bij het gehuurde was in verband met een tandartsafspraak om 14:00 uur. Daarbij verwijst [huurder] naar een afspraakbevestiging van [tandartspraktijk] , waarin staat dat zij op 6 februari 2023 om 14:00 uur een afspraak in de praktijk had.

4.3.

Als andere relevante omstandigheid voert [huurder] aan dat er geen postpakketten met verdovende middelen zijn samengesteld en per postpakketdienst zijn verzonden vanuit het gehuurde. [huurder] merkt hierbij op dat zij, althans mr. Kersemaekers , beschikt over het complete (ongelakte) strafdossier en dat daarin nergens staat dat er postpakketten met verdovende middelen zijn samengesteld en per postpakketdienst zijn verzonden vanuit het gehuurde. [huurder] heeft het vermoeden dat er in de politierapportage verschillende verdachten en adressen door elkaar zijn gehaald. [huurder] wijst erop dat zij dit standpunt al heeft ingenomen bij e-mailbericht van 11 april 2023 in het bestuursrechtelijke traject (zie onderdeel 2.9. van dit vonnis) en dat zij dit standpunt óók in deze procedure handhaaft.

4.4.

De kantonrechter is van oordeel dat voldoende aannemelijk is dat [huurder] niet wist dat er op 6 februari 2023 drugs met toebehoren in de schuur van het gehuurde lagen opgeslagen. Immers, op basis van de politierapportage van 22 mei 2023 gaat de kantonrechter ervan uit dat de drugs met toebehoren slechts korte tijd (tussen 13:00 uur en 14:25 uur) in de schuur hebben gelegen. Bovendien heeft [huurder] gesteld en onderbouwd dat zij in die periode niet thuis was in verband met een afspraak bij de tandarts om 14:00 uur. Laurentius heeft deze stelling van [huurder] niet (voldoende) betwist. In deze omstandigheid zou de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst op de enkele grond van de aanwezigheid van de drugs met toebehoren in de schuur van het gehuurde op 6 februari 2023 mogelijk misbruik van bevoegdheid opleveren of naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. Immers, [huurder] zou in dat geval na ruim 20 jaar haar woning kwijtraken wegens een gebeurtenis waarvan haar mogelijk geen verwijt valt te maken. Dat geldt temeer nu uit de schriftelijke verklaringen van de omwonenden volgt dat zij geen bezwaar hebben tegen een voortzetting van de huurovereenkomst. Bovendien verblijft [zoon huurder] – verdachte in de strafzaak – niet meer in het gehuurde en staat hij daar ook niet meer ingeschreven. Laurentius stelt onder punt 24 van de dagvaarding overigens nog wel dat [huurder] zich niet als een goed huurder heeft gedragen door zich vanuit het gehuurde met de handel in drugs bezig te houden.
Maar die stelling is niet onderbouwd en van die beschuldiging is in deze procedure ook geen (begin van) bewijs gebleken. [huurder] is ook geen verdachte in de strafzaak. Daarom gaat de kantonrechter aan die stelling voorbij.

4.5.

Voor de vraag of [huurder] ook geen verwijt valt te maken over het feit dat er op
6 februari 2023 drugs met toebehoren in het door haar gehuurde zijn aangetroffen, vindt de kantonrechter van belang of er eerder al dan niet postpakketten met verdovende middelen zijn samengesteld en per postpakketdienst zijn verzonden vanuit het gehuurde. Dit staat vermeld in de politierapportage van 22 mei 2023 en in beginsel gaat de kantonrechter uit van de juistheid van een bestuurlijke rapportage, zoals de politierapportage van 22 mei 2023. Maar in dit geval heeft [huurder] stellig, consequent en gemotiveerd betwist dat (dit onderdeel van) de politierapportage juist is. De kantonrechter verwijst daarbij naar onderdeel 4.3. van dit vonnis. Omdat dit punt mogelijk van doorslaggevend belang is, zal de kantonrechter [huurder] op grond van artikel 22 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering bevelen om het volledige, ongelakte strafdossier bij akte in het geding te brengen. Na ontvangst en lezing van dit strafdossier zal de kantonrechter verder beslissen.

4.6.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

in reconventie

4.7.

Ook in reconventie wordt iedere (verdere) beslissing aangehouden.

5. De beslissing

De kantonrechter:

in conventie

5.1.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
woensdag 5 juni 2024 voor het door [huurder] bij akte in het geding brengen van het volledige, ongelakte strafdossier, zoals overwogen in onderdeel 4.5. van dit vonnis, met toezending van een afschrift aan Laurentius;

5.2.

houdt iedere verdere beslissing aan,

in reconventie

5.3.

houdt iedere (verdere) beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. Sierkstra en is in het openbaar uitgesproken op 15 mei 2024.