Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Tilburg
Zaaknummer: 10908340 \ CV EXPL 24-523
Vonnis van 26 juni 2024
in de zaak van
[B.V. 1],
te [plaats 1] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [B.V. 1] ,
gemachtigde: mr. J.P.A.M. van Balen,
tegen
[B.V. 2],
te [plaats 2] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [B.V. 2] ,
gemachtigde: mr. G.C.L. van de Corput.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 17 april 2024
- de conclusie van antwoord in reconventie tevens verzoek tot rectificatie en wijziging van eis
- de mondelinge behandeling van 11 juni 2024.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[B.V. 2] huurt van [B.V. 1] de bedrijfsruimte te ( [postcode] ) [plaats 2] aan het [adres] ( [kadastrale aanduiding] , hierna te noemen: het gehuurde) tegen een maandelijkse huurprijs (bij vooruitbetaling te voldoen op de eerste van elke maand) van laatstelijk € 4.741,17 inclusief servicekosten en btw.
2.2.
[B.V. 2] exploiteert in het gehuurde een fietswinkel.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[B.V. 1] vordert – na eiswijzingen en een rectificatie van de aanduiding van de eisende partij – om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,:
I. de huurovereenkomst te ontbinden en [B.V. 2] te veroordelen om het gehuurde binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis, dan wel een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen termijn met een maximum van twee maanden, te ontruimen, ontruimd te houden en aan [B.V. 1] op te
leveren op straffe van een dwangsom van € 75,00 per dag, met een maximum van € 15.000,00, dat [B.V. 2] daarmee in gebreke blijft;
II. [B.V. 2] te veroordelen tot betaling van een gebruiksvergoeding gelijk aan de maandelijkse huurprijs over de periode tussen de ontbinding van de
huurovereenkomst en de oplevering en ontruiming van het gehuurde;
III. [B.V. 2] te veroordelen tot betaling van € 5.059.34 uit hoofde van de achterstallige huurtermijn voor de maand augustus 2021 en april 2023;
IV. [B.V. 2] te veroordelen tot betaling van € 5.100,00 uit hoofde van door haar verbeurde contractuele boetes;
V. [B.V. 2] te veroordelen tot betaling van € 1.404,20 aan buitengerechtelijke incassokosten;
VI. [B.V. 2] te veroordelen in de kosten van deze procedure.
3.2.
[B.V. 2] voert verweer. [B.V. 2] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [B.V. 1] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [B.V. 1] in de kosten van deze procedure.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
in reconventie
3.4.
[B.V. 2] vordert (voorwaardelijk) – samengevat – om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [B.V. 1] te veroordelen tot het (laten) verhelpen van de lekkages op straffe van een dwangsom en om [B.V. 2] een machtiging te verlenen om op kosten van [B.V. 1] zelf voor herstel te (laten) zorgen.
3.5.
[B.V. 1] voert verweer. [B.V. 1] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [B.V. 2] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [B.V. 2] in de kosten van deze procedure.
3.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
4.1.
De kantonrechter stelt het volgende voorop. Tijdens de mondelinge behandeling hebben partijen gesproken over een mogelijke regeling in deze zaak. In dat kader was [B.V. 2] bereid om de gevorderde achterstallige huur van € 5.059,34 (€ 4.148,01 over de maand augustus 2021 en € 911,33 over de maand april 2023) en de gevorderde boete van € 5.100,00 te betalen, als er geen onvoorwaardelijke, maar een voorwaardelijke ontbinding van de huurovereenkomst zou volgen. Ook gaf [B.V. 2] aan dat zij in dat geval haar vordering in reconventie intrekt. [B.V. 1] zag dit ook als mogelijke regeling, mits de voorwaarde helder omschreven wordt. [B.V. 1] gaf aan dat zij in dat geval – in beginsel – ook niet in hoger beroep zal gaan van dit vonnis, hetgeen ook geldt voor [B.V. 2] . Na het delen van deze informatie vroegen partijen de kantonrechter om vonnis te wijzen.
4.2.
De gevorderde huurachterstand (van in totaal € 5.059,34) en de gevorderde boete (van € 5.100,00) zijn niet (langer) voldoende gemotiveerd weersproken en komen de kantonrechter ook niet ongegrond of onrechtmatig voor, zodat deze toewijsbaar zijn. De gevorderde buitengerechtelijke kosten zijn eveneens toewijsbaar, met dien verstande dat dat het bij dagvaarding gevorderde bedrag van € 1.021,08 – zijnde het wettelijke tarief bij een vordering van € 24.617,18 – zal worden toegewezen, aangezien [B.V. 1] het nadien gevorderde bedrag van € 1.404,20 naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende heeft onderbouwd. Het totaalbedrag dat zal worden toegewezen bedraagt daarom € 11.180,42
(€ 5.059,34 + € 5.100,00 + € 1.021,08).
4.3.
Wat betreft de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde overweegt de kantonrechter als volgt. De stelling van [B.V. 1] dat [B.V. 2] meerdere malen een huurachterstand heeft laten ontstaan van drie maanden of meer is door [B.V. 2] niet (langer) voldoende gemotiveerd weersproken. Deze tekortkoming rechtvaardigt in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst. Echter, in deze zaak is sprake van bijzondere omstandigheden. Zo heeft [B.V. 2] onlangs de huurachterstand aanzienlijk teruggebracht. Verder was [B.V. 2] in de veronderstelling dat hij de huurbetalingsverplichting rechtsgeldig opschortte wegens lekkageproblemen. Ook heeft [naam] ter zitting stellig verklaard dat de fietsenwinkel in het gehuurde goed loopt en dat hij de wil heeft om deze zaak voort te zetten. Tot slot wijst de kantonrechter op het overwogene onder 4.1. van dit vonnis.
4.4.
Op grond van het voorgaande ziet de kantonrechter aanleiding om de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde slechts voorwaardelijk toe te wijzen. De huurovereenkomst wordt ontbonden als aan de volgende voorwaarde is voldaan:
- de maandelijks verschuldigde huurprijs staat niet uiterlijk op de eerste van de betreffende maand op de bankrekening van [B.V. 1] .
Daarbij overweegt de kantonrechter dat [B.V. 2] bij iedere betaling dient te omschrijven waarop de betreffende betaling ziet. Verder overweegt de kantonrechter dat [B.V. 2] voormelde verplichting om ervoor te zorgen dat de maandelijks verschuldigde huurprijs uiterlijk op de eerste van de betreffende maand op de bankrekening van [B.V. 1] staat niet mag opschorten of verrekenen.
4.5.
Als één keer niet aan voormelde voorwaarde is voldaan, is de huurovereenkomst met onmiddellijke ingang ontbonden. Dit betekent dat de huurovereenkomst in dat geval eindigt en dat [B.V. 2] in dat geval het gehuurde binnen twee maanden moet ontruimen. Zij moet het pand dan verlaten, leeg en netjes achterlaten en de sleutels afgeven aan [B.V. 1] . Na de ontbinding moet [B.V. 2] een gebruiksvergoeding gelijk aan de maandelijkse huurprijs betalen vanaf het moment van ontbinding van de huurovereenkomst tot aan de daadwerkelijke ontruiming van het gehuurde. De deurwaarder is op grond van de wet bevoegd tot de daadwerkelijke uitvoering van de veroordeling tot ontruiming (zie artikelen 556 lid 1 en 557 in samenhang met artikel 444 Rv Pro). Omdat [B.V. 1] dus al mogelijkheden heeft om de ontruiming af te dwingen, is het niet nodig om daarnaast de gevorderde dwangsom toe te wijzen. Deze zal daarom bij gebrek aan belang worden afgewezen.
4.6.
[B.V. 2] is in overwegende mate in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [B.V. 1] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
115,60
- griffierecht
€
1.409,00
- salaris gemachtigde
€
1.086,00
(2,00 punten × € 543,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.745,60
in reconventie
4.7.
Gelet op het overwogene onder 4.1. van dit vonnis en omdat de huurovereenkomst in conventie slechts voorwaardelijk is ontbonden, beschouwt de kantonrechter de vorderingen van [B.V. 2] in reconventie als ingetrokken, zodat hierop geen beslissing meer gegeven hoeft te worden.
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
veroordeelt [B.V. 2] om aan [B.V. 1] te betalen een bedrag van € 11.180,42,
5.2.
uitsluitend voor het geval dat de maandelijks verschuldigde huurprijs minimaal één keer niet uiterlijk op de eerste van de betreffende maand op de bankrekening van [B.V. 1] staat:
- ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de bedrijfsruimte te ( [postcode] ) [plaats 2] aan het [adres] [kadastrale aanduiding] ,
- veroordeelt [B.V. 2] om het gehuurde binnen twee weken na voormelde ontbinding van de huurovereenkomst te ontruimen en te verlaten en met afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van [B.V. 1] te stellen,
- veroordeelt [B.V. 2] om aan [B.V. 1] te betalen een gebruiksvergoeding gelijk aan de maandelijkse huurprijs vanaf het moment van ontbinding van de huurovereenkomst tot aan de daadwerkelijke ontruiming van het gehuurde
5.3.
veroordeelt [B.V. 2] in de proceskosten van € 2.745,60, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [B.V. 2] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af,
Dit vonnis is gewezen door mr. Rouwen en in het openbaar uitgesproken op 26 juni 2024.