Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/12430
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 31 juli 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] BV, gevestigd te [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: [naam 1] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Bergen op Zoom , de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 19 december 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [de woning] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 275.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Bergen op Zoom over het jaar 2023 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 19 juni 2024 op zitting behandeld. Hieraan heeft namens belanghebbende [naam 2] deelgenomen. Namens de heffingsambtenaar hebben [naam 3] en mr. L.J. Boone deelgenomen.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is gebouwd in 2019.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de beschikking niet te hoog is. Ook beoordeelt zij of de heffingsambtenaar het motiveringsbeginsel heeft geschonden. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
4. Naar het oordeel van de rechtbank is de beschikking niet te hoog
.Ook heeft de heffingsambtenaar het motiveringsbeginsel niet geschonden. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
.Ook heeft de heffingsambtenaar het motiveringsbeginsel niet geschonden. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Motivering
Is het motiveringsbeginsel geschonden?
5. Belanghebbende stelt dat de uitspraak op bezwaar gebrekkig is gemotiveerd, omdat deze onvoldoende ingaat op de door belanghebbende in bezwaar ingenomen standpunten. Bovendien bestaat de uitspraak op bezwaar uit algemene teksten die niet zijn toegesneden op haar individuele geval. Ten slotte gaat de uitspraak op bezwaar onvoldoende in op het door haar overgelegde taxatieverslag, aldus belanghebbende. De heffingsambtenaar stelt dat de uitspraak op bezwaar voldoende is gemotiveerd.
5.1.
De uitspraak op bezwaar vermeldt onder meer:
“(…)
Bij de waardering wordt rekening gehouden met onderlinge verschillen in waardebepalende factoren, zoals de grootte van het object, het bouwjaar, het onderhouds- en voorzieningenniveau van het object, de aanwezigheid van bijgebouwen, de grondoppervlakte en de ligging.
Ten opzichte van de vergelijkingsobjecten en het marktniveau per 1 januari 2022 is de waarde van onderhavige objecten niet te hoog vastgesteld. Er is dan ook geen aanleiding tot een vermindering van de waarde. De door u genoemde waardes liggen niet in lijn met de markt rond de waardepeildatum. De verkochte objecten op het taxatieverslag zijn voldoende vergelijkbaar en geven een goed beeld van de markt. Met onderlinge verschillen is voldoende rekening gehouden.
(…)
De verkochte woningen op het taxatieverslag zijn in dezelfde periode gebouwd als de getaxeerde woning. De woningen hebben dezelfde bouwwijze. Hierdoor is de mate van verduurzaming verwerkt in de waarde. Wanneer er bij een van de woningen op het taxatieverslag sprake is van een vorm van (na-)isolatie, zonnepanelen en/of verwarming die niet standaard uit de bouwperiode komen, dan is dit verwerkt in de waarde. Ook wanneer een verkochte woning op het taxatieverslag in een andere periode gebouwd is wordt er rekening gehouden met de onderlinge verschillen in waardebepalende factoren, zoals de grootte van de woning, het bouwjaar, het onderhouds- en voorzieningenniveau van de woning, de mate van isolatie en verduurzaming van de woning, de aanwezigheid van bijgebouwen, de grondoppervlakte en de ligging.
(…)
U heeft mogelijk andere referenties ingebracht. Deze referenties zijn onderzocht en meegewogen in de heroverweging op het bezwaar. Het eindresultaat leidt niet tot een andere waarde. De verkochte woningen waarmee wordt vergeleken hoeven niet hetzelfde te zijn. De verkochte woningen die getoond zijn op het taxatieverslag zijn voldoende vergelijkbaar.”
5.2.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar het motiveringsbeginsel niet geschonden. De uitspraak op bezwaar geeft voldoende specifiek aan dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van vergelijkingsobjecten met een vergelijkbaar bouwjaar in relatie tot dat van de woning. Ook geeft de heffingsambtenaar aan dat hij acht heeft geslagen op de door belanghebbende ingebrachte referentiewoningen. Vervolgens verwijst de heffingsambtenaar naar het eigen taxatieverslag. De rechtbank acht de uitspraak op bezwaar voldoende gemotiveerd en verwerpt de stelling van belanghebbende dat de heffingsambtenaar het motiveringsbeginsel heeft geschonden.
Is de beschikte waarde van de woning te hoog?
6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
6.1.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Hij heeft daartoe een taxatierapport overgelegd en is daarbij uitgegaan van referentieobjecten met bouwjaren 1994, 2001, 2004 en 2008. Uit het taxatierapport volgt dat de beschikte waarde niet te hoog is, aldus de heffingsambtenaar. Belanghebbende betwist de bruikbaarheid van de door de heffingsambtenaar gebruikte woningen omdat deze te ver van de woning zijn gelegen en heeft een eigen taxatierapport overgelegd. Het eigen taxatierapport gaat uit van in ligging meer vergelijkbare woningen, aldus belanghebbende. De heffingsambtenaar betwist op zijn beurt de bruikbaarheid van de referentiewoningen die belanghebbende aandraagt, omdat die referentieobjecten bouwjaren 1981 en 1982 kennen en derhalve niet naar dezelfde normen zijn gebouwd als de woning.
6.2.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de beschikte waarde aannemelijk gemaakt. Zij overweegt dat de woning in 2019 is gerealiseerd. De door de heffingsambtenaar aangevoerde referentieobjecten kennen een bouwjaar dat is gelegen voor het bouwjaar van de woning, maar niet zodanig voor het bouwjaar van de woning dat de referentieobjecten niet bruikbaar zijn. Ook zijn de door de heffingsambtenaar aangevoerde referentieobjecten niet zodanig ver van de woning gelegen dat deze, zoals belanghebbende stelt, niet bruikbaar zijn voor de waardebepaling van de woning. Er is een verschil in ligging, maar niet valt in te zien dat de ligging zodanig anders is dat sprake is van een waardedrukkend verschil. De rechtbank ziet geen aanleiding om rekening te houden met de door belanghebbende aangedragen referentiewoningen. De bouwjaren van de door belanghebbende aangedragen referentiewoningen zijn zodanig ver gelegen voor het bouwjaar van de woning dat deze naar het oordeel van de rechtbank niet bruikbaar zijn voor de waarde van de woning.
6.3.
Het voorgaande betekent dat de rechtbank het beroep ongegrond zal verklaren.
Conclusie en gevolgen
7. Het beroep is ongegrond. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. F.A.J.M. Wouters, griffier, op 31 juli 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.