Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/9265
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 31 juli 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Goirle, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 25 juli 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [de woning] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 449.000. Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Goirle over het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de beschikte waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 19 juni 2024 op zitting behandeld. Namens de heffingsambtenaar is verschenen [naam] ,. Namens belanghebbende is, met kennisgeving aan de rechtbank, niemand verschenen.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een twee-onder-een-kapwoning (bouwjaar 1997) met een woonoppervlakte van 110 m², een losstaande schuur van 20 m², gelegen op een perceel van 300 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum € 381.650 is. De heffingsambtenaar verdedigt de beschikte waarde van € 449.000.
3.1.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
3.2.
Deze bepaling strekt zich niet uit tot de aanslag rioolheffing en aanslag afvalstoffenheffing. Omdat belanghebbende tegen de aanslagen rioolheffing en afvalstoffenheffing geen gronden heeft aangevoerd, blijven die aanslagen buiten de beoordeling.
3.3.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Motivering
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
4.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
4.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een liggingsoverzicht en een door taxateur S. Karetas opgemaakte waardematrix ten grondslag gelegd. In de waardematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen getaxeerd op € 459.000 naar de waardepeildatum. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] te [plaats] . In de waardematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
4.4.
Belanghebbende heeft geen beroepsgronden aangedragen tegen de keuze van de heffingsambtenaar voor de referentiewoningen. De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, bouwjaar, inhoud en grondoppervlakte ook voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
4.5.
Tussen partijen is uitsluitend in geschil of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met het verschil in ligging tussen de woning en de referentiewoningen. Dat is naar het oordeel van de rechtbank niet het geval. De heffingsambtenaar heeft – tegenover de gemotiveerde betwisting door belanghebbende – niet aannemelijk gemaakt dat de ligging van de woning gemiddeld is ten opzichte van de vergelijkingsobjecten. Uit de gegevens van belanghebbende volgt namelijk dat hij in zijn woning sterke geluidshinder ondervindt van het verkeer op de [straat]. Belanghebbende heeft ook onweersproken gesteld dat deze geluidshinder in zijn woning sterker is dan in de referentiewoningen. Dat kan de rechtbank goed volgen. Uit het liggingsoverzicht blijkt dat de woning van belanghebbende – anders dan de referentiewoningen – zonder tussengelegen bebouwing aan de [straat] ligt en dat de referentiewoningen verder weg zijn gelegen van de [straat]. De rechtbank gaat er, gelet op het verschil in ligging ten opzichte van de [straat], van uit dat de geluidshinder niet is verdisconteerd in de verkoopcijfers van de referentiewoningen. Dat betekent dat voor de geluidshinder van het verkeer van de [straat] een extra neerwaartse correctie dient plaats te vinden. Een dergelijke correctie heeft de taxateur in de waardematrix niet toegepast. De getaxeerde waarde is dus te hoog. Dat betekent dat de waardematrix als zodanig niet kan dienen ter onderbouwing van de beschikte waarde. De heffingsambtenaar heeft de waarde ook niet op andere wijze aannemelijk gemaakt.
4.6.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 te hoog vastgesteld.
De door belanghebbende voorgestane waarde van de woning
4.7.
Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde waarde van € 381.650 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. Daartoe overweegt de rechtbank dat belanghebbende geen verifieerbare marktgegevens heeft aangedragen ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde.
Vaststelling van de waarde van de woning door de rechtbank
4.8.
Omdat partijen er niet in geslaagd zijn om de door hen voorgestelde waarde van de woning aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 429.000. De rechtbank gaat daarbij uit van een correctiefactor voor de mindere ligging van de woning ten opzichte van de referentieobjecten, zijnde factor 2.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de waardebeschikking moet worden verlaagd. Het oordeel over de belastingaanslag volgt dat over de waardebeschikking, dus ook deze moet worden verlaagd. De heffingsambtenaar dient dit uit te voeren.
5.1.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. [2] Belanghebbende heeft geen proceskosten gemaakt die voor vergoeding in aanmerking komen en heeft evenmin om kostenvergoeding verzocht.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning tot een bedrag van € 429.000;
- vermindert de voor de woning opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen tot een aanslag berekend naar een waarde van € 429.000;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbende moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. J.T. Jonker, griffier, op 31 juli 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.