Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/3327
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 augustus 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats 1] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg, de heffingsambtenaar.
Algemeen
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende over de waarde van het object dat hieronder staat genoemd. De rechtbank merkt daarbij op dat deze uitspraak is geschreven in een vorm die overeenkomt met de wettelijke kaders die gelden. Waar mogelijk is dat aangepast om de leesbaarheid te vergroten.
Inleiding
2. In deze inleiding legt de rechtbank kort uit hoe deze zaak tot een uitspraak van de rechtbank heeft geleid.
2.1.
Het beroepschrift waarmee deze procedure is begonnen is gericht tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 13 februari 2023.
2.2.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 30 september 2022 de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [plaats 2] (
het object) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 126.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Tilburg voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
het object) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 126.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Tilburg voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
2.3.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
2.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
2.5.
De rechtbank heeft het beroep op 11 april 2024 op zitting behandeld. Belanghebbende heeft hieraan deelgenomen. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen mr. N. D. Niederer en [taxateur] (taxateur).
Feiten
3. Voordat de rechtbank een oordeel kan geven, stelt zij de feiten vast waarop de rechtsregels worden toegepast. Die feiten luiden in dit geval als volgt. Belanghebbende is eigenaar van het object. Het betreft een winkel/verkoopruimte met een oppervlakte van 84 m2.
3.1.
Het object staat leeg. Er is sprake van achterstallig onderhoud. Belanghebbende heeft nog wel het eigendom, maar beschouwt het niet meer als een object waarmee hij enige binding heeft.
Beoordeling door de rechtbank
4. De rechtbank beoordeelt of de waarde van het object mogelijk te hoog is vastgesteld. Die beoordeling vindt plaats aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
4.1.
Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat aan het object in het geheel geen waarde toekomt. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 126.000. Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
4.2.
Naar het
oordeel van de rechtbankheeft geen van de partijen de door hen bepleite waarde aannemelijk gemaakt. Beide partijen krijgen dus ongelijk.
oordeel van de rechtbankheeft geen van de partijen de door hen bepleite waarde aannemelijk gemaakt. Beide partijen krijgen dus ongelijk.
4.3.
Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt, op welke waarde de beschikking moet worden vastgesteld en welke gevolgen dit heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van het object bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
5.1.
Belanghebbende heeft zich er niet tegen verzet dat de heffingsambtenaar de waarde van het object heeft berekend aan de hand van de
huurwaardekapitalisatie-methode. Dat is ook de juiste methode voor dit object.
huurwaardekapitalisatie-methode. Dat is ook de juiste methode voor dit object.
5.2.
Bij de waardebepaling op grond van de huurwaardekapitalisatie-methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van de onroerende zaak te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit verhuur- en verkooptransacties van vergelijkbare objecten.
5.3.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
5.4.
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde een matrix overgelegd. Hierin zijn opgenomen de huurcijfers van een drietal vergelijkingsobjecten, te weten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] alle gelegen in [plaats 2] . Bij de onderbouwing van de waarde heeft de heffingsambtenaar een kapitalisatiefactor van 11,9 gehanteerd. De getaxeerde waarde in de door de heffingsambtenaar overgelegde matrix bedraagt € 159.936.
5.5.
Volgens de heffingsambtenaar is hiermee voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde niet te hoog is.
De beroepsgronden
5.6.
Belanghebbende heeft gemotiveerd gesteld dat het object vanwege leegstand en gebruiksbeperkingen niets waard is. Volgens belanghebbende is er sprake van zeer achterstallig onderhoud. Ter zitting heeft hij onder andere verklaard dat het object al vele jaren leegstaat. Volgens belanghebbende hebben er werkzaamheden aan het object plaatsgevonden waarbij er zóveel is gesloopt dat het pand onbruikbaar is geworden.
Oordeel rechtbank
5.7.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van € 126.000 niet aannemelijk heeft gemaakt. Dat komt doordat voor één onderdeel van de berekening geen bewijs is aangevoerd. En dat is de kapitalisatiefactor. Deze is niet onderbouwd door middel van verkopen van vergelijkbare objecten. De heffingsambtenaar krijgt dus ongelijk in deze zaak.
5.8.
Belanghebbende heeft met zijn betoog evenmin aannemelijk gemaakt dat de waarde van het object nihil bedraagt. Daarbij merkt de rechtbank op dat het voor de bepaling van de waarde voor de Wet WOZ niet gaat om de waarde die het object voor belanghebbende als persoon zelf heeft, maar om de waarde die er door een onafhankelijke derde aan het object zou worden toegekend (zie overweging 5). Belanghebbende krijgt dus ook ongelijk in deze zaak.
5.9.
Omdat de belastingheffing wel moet kunnen plaatsvinden, ook al hebben beide partijen ongelijk, zal de rechtbank een knoop doorhakken. En de rechtbank zal de waarde van het object per waardepeildatum 1 januari 2021 in goede justitie vaststellen op € 105.000.
Conclusie en gevolgen
6. Geen van de partijen heeft genoeg bewijs naar voren gebracht om een waarde aannemelijk te maken. De rechtbank zal het beroep gegrond verklaren en de waarde van het object vaststellen op € 105.000.
6.1.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden. Belanghebbende heeft geen proceskosten gesteld die voor vergoeding in aanmerking komen.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- verminderd de vastgestelde waarde van het object tot een bedrag van € 105.000 en vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbende moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. S.A. van Beijsterveldt, griffier op 2 augustus 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.