Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Tilburg
Zaaknummer: 10123897 \ CV EXPL 22-3597
Vonnis van 31 januari 2024
in de zaak van
[eiser in conventie],
te [plaats 1] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [eiser in conventie] ,
gemachtigde: [gemachtigde 1] ,
tegen
[gedaagde in conventie],
te [plaats 2] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde in conventie] ,
gemachtigde: [gemachtigde 2] .
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 16 november 2022 met de daarin genoemde stukken,
- de mondelinge behandeling van 30 juni 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de op 17 juli 2023 door de griffie ontvangen akte vermeerdering en wijziging eis met producties van [eiser in conventie] ,
- de op 3 augustus 2023 door de griffie ontvangen antwoord akte tevens wijziging eis in reconventie met producties van [gedaagde in conventie] ,
- de op 15 september 2023 door de griffie ontvangen akte van [eiser in conventie] .
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Partijen hebben in juni 2012 een huurovereenkomst gesloten voor de huur van het voorste gedeelte van de bedrijfsruimte aan de [adres] te [plaats 2] . In de huurovereenkomst staat onder meer:
“De verhuurder verstrekt de huurder elk jaar een rubriekgewijs overzicht van de kosten die hij voor de bovenvermelde leveringen en diensten heeft gemaakt, waarna verrekening van die kosten plaats vindt. Het overzicht heeft betrekking op een periode van maximaal twaalf maanden, respectievelijk wordt verstrekt binnen maximaal zestien maanden, verstreken sedert het einde van de periode waarop het voorgaande overzicht betrekking had. De eventueel door de huurder te weinig, respectievelijk te veel betaalde voorschotten zullen binnen een maand na de door de verhuurder
verstrekte opgave door de huurder aan de verhuurder, respectievelijk door de verhuurder aan de huurder moeten worden voldaan. Betwisting van het gevorderde heeft geen schorsing van de betalingsverplichting ten gevolge. De huurder kan desgevraagd de desbetreffende rekeningen inzien binnen een maand na ontvangst van de hier voor genoemde opgave. Huurders aandeel in de kosten van de leveringen en diensten bedraagt:
De verhuurder kan, indien daartoe zijns inziens aanleiding bestaat, na overleg met de huurder, de leveringen en diensten zowel qua soort als omvang beperken dan wel uitbreiden. Herziening door de verhuurder van de te betalen voorschotten en/of de kosten van diensten en leveringen is mogelijk, indien het kostenpeil daartoe aanleiding geeft. De huurder verklaart zich nu voor alsdan akkoord met de door de verhuurder in dit opzicht te nemen maatregelen en met het aan hem doorberekenen van de hieruit voortvloeiende kosten. (…)
2. Index: De genoemde huurprijs zal jaarlijks voor de eerst echter niet eerder dan 1-7-2013 huuringangsdatum worden herzien op basis van het door het C.B.S. gepubliceerde indexcijfer van de gezinsconsumptie reeks voor werknemersgezinnen op basis van 1985=100. De huurprijs zal dan worden vermenigvuldigd met de breuk waarvan de teller gelijk is aan het gemiddelde indexcijfer van het C.B.S. over het kalenderjaar voorafgaande aan het jaar van de huurprijs herziening. De Huurprijs zal nooit minder bedragen dan de aanvangshuurprijs. (…)
9. Alle glasruiten, en of andere lichtdoorlatende ruiten, die gedurende de huurtijd breken, moet huurder voor zijn of haar rekening zo spoedig mogelijk vervangen door gelijksoortige nieuwe ruiten, behalve wanneer de schuld van dit breken bij willekeurig derden ligt.”.
2.2.
[eiser in conventie] heeft een brief gestuurd aan [gedaagde in conventie] met datum 10 september 2021. Beide partijen hebben deze brief ondertekend en hierin staat onder meer:
“Op vrijdagmorgen 3 september j.l. is er een poging tot inbraak geweest in het pand [adres] , te [plaats 2] welk winkelgedeelte wordt gehuurd door [gedaagde in conventie] . Eigenaar [eiser in conventie] heeft direct een glaszetter gebeld welke nog dezelfde dag nieuwe ruiten geregeld heeft. Aangezien er op dat moment geen glasverzekering was, zullen deze herstelkosten na overleg gedeeld worden door huurder [gedaagde in conventie] en verhuurder eigenaar [eiser in conventie] voor ieder de helft. Verder is afgesproken dat er voor het onderhavige pand een passende glasverzekering zal worden afgesloten voor deze winkelruiten, welke glasverzekering zal worden betaald gaan worden door huurder [gedaagde in conventie] . Inmiddels heeft verhuurder [eiser in conventie] deze glasverzekering inmiddels geregeld middels zijn assuradeur. Voor deze glasverzekering is een premie verschuldigd op jaarbasis van E. 250,—. Daar er momenteel doorverhuurder een huur wordt betaald van E. 610,— per maand, zal deze huur per 1 oktober 2021 worden aangepast naar E.620 per maand.”.
2.3.
[eiser in conventie] heeft een brief gestuurd aan [gedaagde in conventie] met datum 25 maart 2022 met daarin onder meer:
“Aangezien je al vanaf de ingang datum van de huurovereenkomst, zijnde 1 juli 2012, voor de nodige problemen heb gezorgd, zullen er door mij maatregelen worden genomen. Je hebt ten eerste nooit, ondanks mijn aandringen, destijds de volledige borg betaald van E. 1758,--, maar is blijven hangen op het bedrag van E. 1340,--, dus E. 418,—. te weinig. Verder zijn er vanaf de ingangsdatum van de huurovereenkomst altijd al betalingsproblemen geweest. De betalingen zijn ten eerste altijd achterstallig en steeds weer, ondanks mijn aandringen, niet of veel te laat bij mij binnen.(…) Ik ben je liever kwijt dan rijk omdat je overeenkomsten aan je laars lapt en afspraken niet na komt. Zo ook de gemaakte schriftelijke overeenkomst van het betalen van het bedrag E. 740,-- i.v.m. de geleden inbraak glasschade, voor welk bedrag ik jouw nog steeds verantwoordelijk blijft houden. Verder is er in december 2021 een enorme energieverhoging geweest, waarbij ik je heb verzocht een bijdrage te leveren van E. 25,-- per maand bovenop de huurprijs. Al mijn huurders hebben deze verhoging van E. 25,-- aan mij netjes betaald, behalve jij want de verrekte dit. Ik snap dan ook niet dat je gezien je mentaliteit en bedrijfsvoering dit nog langer vol houd, want volgens mij kun hier niets verdienen en er beter mee kan stoppen. Ik heb dan ook liever dat je er mee stopt, want ik heb liever leegstand van de winkel dan dat ik op deze voet met jouw doorga, want er moet elke maand geld bij. Als je besluit toch door te gaan dan zal de energieverhoging van E. 25,— alsnog aan je worden doorberekend per 1 april as., zodat dan de huur per 1 april E. 645,— wordt.”.
2.4.
Via WhatsApp-berichten zijn onder meer de volgende berichten tussen [eiser in conventie] en [gedaagde in conventie] gewisseld:
6 december 2021
[eiser in conventie] (13:25 uur)
“ [gedaagde in conventie] denk je nog aan betalingen. Over november nog 620 en ook over december E 620 Ik wil dat je inloopt op de achterstand aangezien ik ook mijn kosten moet betalen.”
11 december 2021
[gedaagde in conventie] (11:52)
“Hoi [eiser in conventie] kan je langskomen ik heb een beetje geld voor je”
13 december 2021
[eiser in conventie] (20.25 uur)
“ [gedaagde in conventie] regel je morgen een behoorlijk bedrag aan geld want is morgen al 14 december en je hebt nog steeds 2 volle maanden achterstand dus nog E 1240 achter.”
[gedaagde in conventie] (20.27 uur)
“Ja kan morgen langskomen”
[eiser in conventie] (22:23 uur)
“Oke”
18 december 2021
[eiser in conventie] (13.48 uur)
“ [gedaagde in conventie] er staat nog E 940 open tot december Gaarne spoedige betalingen.”.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[eiser in conventie] vordert - samengevat en na wijziging van eis - uitvoerbaar bij voorraad om [gedaagde in conventie] te veroordelen tot betaling van € 4.055,82, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 3.610,00 vanaf 9 september 2023, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde binnen drie dagen, betaling van een bedrag van € 645,00 per maand vanaf 1 augustus 2023 tot de dag van ontruiming, vermeerderd met wettelijke rente daarover en buitengerechtelijke incassokosten van € 117,07, met veroordeling van [gedaagde in conventie] in de proceskosten, vermeerderd met wettelijke rente.
3.2.
[eiser in conventie] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat [gedaagde in conventie] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn betalingsverplichting die voortvloeit uit de huurovereenkomst. [gedaagde in conventie] heeft huurtermijnen niet betaald. Daarnaast betaalt hij wanneer hij wil, terwijl de huur telkens uiterlijk de eerste van de opvolgende maand voldaan moet zijn. [eiser in conventie] stelt zich op het standpunt dat tegen de achtergrond van de tekortkomingen aan de zijde van [gedaagde in conventie] , van hem niet kan worden gevergd de huurovereenkomst voort te zetten.
3.3.
[gedaagde in conventie] voert verweer. [gedaagde in conventie] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser in conventie] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser in conventie] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser in conventie] in de kosten van deze procedure.
3.4.
[gedaagde in conventie] voert aan dat er slechts sprake is van een huurachterstand van € 40,00, maar dat dit bedrag nog niet opeisbaar is omdat [eiser in conventie] nog ingehouden borg heeft van [gedaagde in conventie] van € 1.340,00. Een dergelijke huurachterstand is bovendien te gering om een ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Verder voert [gedaagde in conventie] aan dat uit artikel 2 van Pro de huurovereenkomst volgt dat de huur jaarlijks mag worden verhoogd en dus niet meerdere keren per jaar. De huurverhoging in maart 2022 is daarom in strijd met de huurovereenkomst. Voor wat betreft de totale huurachterstand voert [gedaagde in conventie] aan dat het overzicht van huurbetalingen van [eiser in conventie] niet klopt. In 2021 heeft [gedaagde in conventie] ook nog huurbetalingen contant voldaan en deze zijn niet meegerekend. Dat hij wel eens contant betaalde blijkt uit WhatsApp-berichten. In 2022 is hij maandelijks € 620,00 verschuldigd en is sprake van een huurachterstand van slechts € 40,00, want [eiser in conventie] heeft de bankstortingen van € 250,00 op 27 januari 2022 en € 40,00 op 4 oktober 2022 niet meegerekend in zijn overzicht. In 2023 is geen sprake van een huurachterstand.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
in reconventie
3.6.
[eiser in reconventie] vordert – samengevat en na wijziging van eis – te verklaren voor recht dat de totale huurachterstand € 40,00 bedraagt, vernietiging van de overeenkomst van 10 september 2021 voor zover deze betrekking heeft op de beschadigde glasruiten, de huurverhoging van 25 maart 2023 nietig te verklaren of te vernietigen, [verweerder in reconventie] te bevelen een overzicht te maken van geleverde diensten sinds 2017 met een eindafrekening van betreffende instanties en een verrekening toe te passen en, voor zover hieruit blijkt dat [eiser in reconventie] teveel voorschotten heeft betaald, [verweerder in reconventie] te bevelen dit teveel betaalde te betalen vermeerderd met wettelijke rentes, met veroordeling van [verweerder in reconventie] in de proceskosten.
3.7.
[eiser in reconventie] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat de overeenkomst van 10 september 2021 tot stand is gekomen door bedreiging, bedrog of misbruik van omstandigheden, omdat in de huurovereenkomst is opgenomen dat kosten vanwege door derden gebroken ruiten voor rekening van verhuurder behoren te blijven. Verder voert [eiser in reconventie] aan dat de huurverhoging in maart 2022 in strijd is met de huurovereenkomst, omdat deze alleen jaarlijks mag worden verhoogd. Ook moet de huurverhoging vernietigd worden wegens misbruik van macht, want [verweerder in reconventie] heeft de huur verhoogd, omdat [eiser in reconventie] weigerde bij te dragen aan de kosten voor het herstel van de ruitschade. Daarnaast stelt [eiser in reconventie] dat op grond van de huurovereenkomst de kosten voor levering en diensten verrekenbaar zijn en dat [verweerder in reconventie] gehouden is om jaarlijks een overzicht van de daadwerkelijk gemaakte kosten te geven, zodat vervolgens op basis daarvan verrekening plaatsvindt. Dat heeft [verweerder in reconventie] sinds 2017 nog nooit gedaan.
3.8.
[verweerder in reconventie] voert verweer. [verweerder in reconventie] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser in reconventie] dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser in reconventie] .
3.9.
[verweerder in reconventie] voert aan dat er geen toestemming is gegeven voor de wijziging van eis van [eiser in reconventie] . Voor wat betreft de vordering tot vernietigen van de overeenkomst van 10 september 2021 voert [verweerder in reconventie] aan dat hij zijn vordering van de kosten van de glasschade heeft ingetrokken en dat daarmee de overeenkomst automatisch komt te vervallen. Hij doet hier geen beroep meer op en heeft de kosten van de glasschade voor eigen rekening genomen. Verder is tijdens de gehouden mondelinge behandeling vast komen te staan dat de huurverhoging van € 25,00 vanwege verhoogde energiekosten betaald moet worden en hiermee heeft [eiser in reconventie] ingestemd. [verweerder in reconventie] heeft [eiser in reconventie] in december 2022 een overzicht van de kosten voor levering en diensten verstrekt. Dit wordt door [verweerder in reconventie] verstrekt indien [eiser in reconventie] daar om vraagt.
3.10.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie en in reconventie
4.1.
Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie zullen beide geschillen gezamenlijk worden behandeld.
Eiswijziging in reconventie
4.2.
[eiser in conventie] heeft bezwaar gemaakt tegen de wijziging van de eis in reconventie van [gedaagde in conventie] die de griffie op 3 augustus 2023 heeft ontvangen, omdat hiervoor geen toestemming is gegeven. De kantonrechter overweegt dat [gedaagde in conventie] in beginsel haar eis of de gronden daarvan kan veranderen of vermeerderen, zolang de rechter nog geen eindvonnis heeft gewezen. [eiser in conventie] is bevoegd hiertegen bezwaar te maken, op grond dat de verandering of vermeerdering in strijd is met de eisen van goede procesorde.
4.3.
Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiser in conventie] voldoende gelegenheid gehad om te reageren op de eiswijziging van [gedaagde in conventie] , aangezien hij nog een antwoordakte heeft mogen nemen en hij van die mogelijkheid gebruik heeft gemaakt. Hierdoor is [eiser in conventie] niet onredelijk bemoeilijkt in zijn verdediging, zodat de eisvermeerdering niet in strijd is met de goede procesorde. Het bezwaar is dan ook ongegrond en de eisvermeerdering wordt toegestaan. Bovendien heeft [eiser in conventie] eerder zelf ook de gelegenheid gekregen om zijn eis te wijzigen na de gehouden mondelinge behandeling.
Wat is de huurprijs?
4.4.
Tussen partijen is in geschil of, en zo ja, welke huurprijsverhoging(en) tussen partijen zijn overeengekomen. De kantonrechter moet die vraagt eerst beantwoorden voordat kan worden beoordeeld of [gedaagde in conventie] een achterstand heeft in de betaling van de maandelijkse huurtermijnen.
4.5.
De kantonrechter overweegt dat partijen het er over eens zijn dat de huurprijs vanaf januari 2022 is verhoogd van € 610,00 naar € 620,00. Dit volgt immers uit de standpunten die partijen hierover – tijdens de gehouden mondelinge behandeling en in hun akten - innemen, maar ook uit het betalingsoverzicht van [eiser in conventie] en de verrichte betalingen van [gedaagde in conventie] sinds januari 2022.
4.6.
Over de verhoging in maart 2022 zijn partijen het niet eens. [gedaagde in conventie] heeft hierbij aangevoerd dat de huur een paar maanden later niet opnieuw kan worden verhoogd, omdat in de huurovereenkomst is opgenomen dat de huur slechts jaarlijks kan worden verhoogd. De kantonrechter overweegt dat dit inderdaad uit de huurovereenkomst volgt, maar in dit geval ziet het extra bedrag van € 25,00 aan verhoging niet op een indexering van de huurprijs, maar op het voorschot van de kosten van leveringen en diensten. Hierover is in de huurovereenkomst opgenomen dat een herziening door de verhuurder van de te betalen voorschotten en/of de kosten van diensten of leveringen mogelijk is, indien het kostenpeil daartoe aanleiding geeft. De kantonrechter neemt in overweging dat het voorschot sinds de aanvang van de huur op 1 juni 2012 al die jaren kennelijk niet is verhoogd. Het is algemeen bekend dat de prijzen van energie in de loop van jaren zijn gestegen. Het ligt dan voor de hand dat [gedaagde in conventie] op enig moment zal moeten bijbetalen, omdat het maandelijks voorschot vanwege de gestegen prijzen daardoor niet meer toereikend is. Dit neemt niet weg dat van [eiser in conventie] in dat geval een deugdelijke onderbouwing van deze kosten mag worden gevraagd. De kantonrechter volgt hierbij [gedaagde in conventie] in het standpunt dat het verhogen van deze (energie)kosten weliswaar mogelijk is, maar dat een eindafrekening - of in ieder geval enige onderbouwing daarvan - hiervoor wel mag worden gevraagd. Te meer nu in de huurovereenkomst ook expliciet is opgenomen dat dit mogelijk is “indien het kostenpeil daartoe aanleiding geeft”. Nu [eiser in conventie] hiervan geen enkele onderbouwing heeft gegeven is de kantonrechter van oordeel dat er geen verhoging van de (energie)kosten conform de huurovereenkomst heeft plaatsgevonden. Dit betekent dat de totale huurprijs € 620,00 is gebleven. De vordering van [gedaagde in conventie] in reconventie tot nietigverklaring of vernietiging van de huurverhoging van maart 2022 wegens strijdigheid met de huurovereenkomst wijst de kantonrechter af, nu [gedaagde in conventie] onvoldoende heeft gesteld en onderbouwd dat er een reden is om enig beding uit de huurovereenkomst nietig te verklaren. Daarnaast is ook geen sprake van strijdigheid met de overeenkomst, omdat een huurverhoging vanwege een herziening van voorschotten is toegestaan, maar in dit geval slechts de onderbouwing daarvan ontbrak.
Is er sprake van een huurachterstand?
4.7.
[eiser in conventie] heeft een overzicht inclusief bankafschriften overgelegd van de betalingen die hij heeft ontvangen van [gedaagde in conventie] . Uit het overzicht volgt dat [gedaagde in conventie] over het jaar 2021 in totaal een huurachterstand heeft van € 2.260,00. [gedaagde in conventie] heeft aangevoerd dat hij dit bedrag aan huurachterstand via contante betalingen heeft voldaan en hij verwijst hierbij onder meer naar WhatsApp-berichten. In een bericht van 13 december 2021 laat [eiser in conventie] weten dat sprake is van een achterstand van € 1.240,00 en op 18 december 2021 schrijft hij over een achterstand van € 940,00, waaruit lijkt te volgen dat [gedaagde in conventie] een bedrag van € 300,00 heeft betaald. In het betalingsoverzicht van [eiser in conventie] is in deze tussenliggende periode echter geen betaling opgenomen. Nu [eiser in conventie] deze stelling niet meer afzonderlijk heeft weersproken is de kantonrechter van oordeel dat een bedrag van € 300,00 in mindering moet worden gebracht op de huurachterstand. Hoewel [gedaagde in conventie] het standpunt inneemt dat hij ook voor de overige achterstand in 2021 contante betalingen heeft gedaan, heeft hij dit onvoldoende onderbouwd. Zo heeft hij niet aangegeven welke bedragen hij wanneer precies betaald zou hebben. De WhatsApp-berichten van [gedaagde in conventie] zoals bijvoorbeeld op 11 december waarin hij aan [eiser in conventie] vraagt “kan je langskomen ik heb beetje geld voor je” zijn daartoe onvoldoende. Ook gelet op de betwisting daarvan door [eiser in conventie] kan de kantonrechter de contante betalingen niet vaststellen. De kantonrechter concludeert dat over het jaar 2021 sprake is van een huurachterstand van in totaal € 1.960,00.
4.8.
Nu hiervoor is vastgesteld dat de huurprijs vanaf januari 2022 een bedrag van € 620,00 bedraagt, betekent dit dat [gedaagde in conventie] in 2022 in totaal een bedrag van € 7.440 aan huur verschuldigd is. Uit het overzicht van [eiser in conventie] volgt dat [gedaagde in conventie] slechts € 7.110 heeft betaald. [gedaagde in conventie] heeft hierbij aangevoerd dat hij nog een bedrag van € 250,00 en een bedrag van € 40,00 heeft betaald en dit onderbouwt hij met bankafschriften. Nu deze betalingen niet meer door [eiser in conventie] zijn weersproken gaat de kantonrechter uit van de juistheid daarvan. Dit betekent dat vast staat dat [gedaagde in conventie] in totaal € 7.400,00 heeft betaald en dus dat over het jaar 2022 de huurachterstand in totaal € 40,00 bedraagt. Het verweer van [gedaagde in conventie] dat dit bedrag niet opeisbaar is, omdat hij nog een bedrag aan borg heeft betaald aan [eiser in conventie] verwerpt de kantonrechter. Het betalen van borg bij het aangaan van de huurovereenkomst maakt zijn betalingsverplichting van de maandelijkse huur niet anders.
4.9.
Van de huurbetalingen die verschuldigd zijn in 2023 hebben beide partijen bankafschriften overgelegd. Hierbij is het de kantonrechter gebleken dat tot en met juli 2023 er geen sprake is van enige huurachterstand.
4.10.
Concluderend stelt de kantonrechter vast dat er sprake is van een huurachterstand van in totaal (€ 1.960,00 + € 40,00) € 2.000,00. De vordering van [eiser in conventie] tot betaling van deze huurachterstand kan daarmee worden toegewezen. De vordering van een verklaring voor recht van [gedaagde in conventie] dat de huurachterstand € 40,00 bedraagt wordt hiermee afgewezen.
4.11.
Gelet op het betalingsverzuim aan de kant van [gedaagde in conventie] kan de over de huurachterstand gevorderde wettelijke rente ook worden toegewezen, telkens vanaf de opeisbaarheid van de verschillende huurtermijnen. De kantonrechter wijst daarbij de gevorderde tot en met 13 juli 2023 berekende rente af, nu [eiser in conventie] bij die berekening nog is uitgegaan van een onjuiste huurachterstand.
4.12.
[eiser in conventie] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De hoogte van de vordering zal worden getoetst aan het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten.
4.13.
Uit het voorgaande volgt dat [gedaagde in conventie] in totaal het volgende bedrag aan [eiser in conventie] moet betalen:
- hoofdsom
€
2.000,00
- buitengerechtelijke incassokosten
€
319,44
+
Totaal
€
2.319,44
Is ontbinding en ontruiming gerechtvaardigd?
4.14.
De kantonrechter overweegt dat een huurachterstand van meer dan drie maanden in beginsel een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Het is de kantonrechter niet gebleken dat [gedaagde in conventie] omstandigheden heeft aangevoerd die er toe moeten leiden dat sprake is van een uitzonderingssituatie. De kantonrechter oordeelt dat in dit geval sprake is van een zodanige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst, dat hierdoor de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde is gerechtvaardigd. Deze vorderingen zullen worden toegewezen, waarbij de kantonrechter een ontruimingstermijn van 14 dagen een redelijke termijn acht.
Huurtermijnen en gebruiksvergoeding vanaf 1 augustus 2023
4.15.
[gedaagde in conventie] heeft de vordering ten aanzien van de betaling van maandelijks een bedrag van € 645,00 vanaf 1 augustus 2023 tot aan de dag van ontruiming niet weersproken. Dit bedrag ziet op de huurprijs per maand en na het ontbinden van de huurovereenkomst is dit een gebruiksvergoeding voor de tijd dat [gedaagde in conventie] het gehuurde nog in gebruik heeft. De kantonrechter oordeelt dat deze vordering kan worden toegewezen met inachtneming van een bedrag van € 620,00, omdat dit de hoogte van de huurprijs is. De over deze maandelijkse posten gevorderde wettelijke rente, vanaf de dag dat elke huurtermijn of gebruiksvergoeding betaald had moeten zijn, acht de kantonrechter eveneens toewijsbaar. [eiser in conventie] heeft hierover ook nog buitengerechtelijke incassokosten gevorderd, maar die kosten wijst de kantonrechter af. Niet is gesteld dat er ten aanzien van deze posten buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Bovendien waren deze posten op het moment van vorderen ook nog niet opeisbaar.
De overeenkomst van 10 september 2021
4.16.
[gedaagde in conventie] heeft in reconventie vernietiging gevorderd van de overeenkomst van 10 september 2021 voor zover deze betrekking heeft op vergoeding van de beschadigde glasruiten. De kantonrechter oordeelt dat deze vordering geen verdere bespreking meer behoeft en wordt afgewezen. [eiser in conventie] heeft expliciet aangegeven geen aanspraak meer te maken op de betaling daarvan en deze kosten voor eigen rekening te nemen.
Verstrekken van overzicht van geleverde diensten
4.17.
In de huurovereenkomst is opgenomen dat [eiser in conventie] elk jaar aan [gedaagde in conventie] een overzicht verstrekt van de kosten die hij voor de leveringen en diensten heeft gemaakt, waarna een verrekening plaatsvindt. [gedaagde in conventie] stelt dat hij deze overzichten nooit heeft ontvangen. [eiser in conventie] heeft hierbij aangevoerd dat hij deze overzichten alleen verstrekt wanneer daar om wordt gevraagd, maar de kantonrechter oordeelt dat de voorwaarde dat [gedaagde in conventie] hier eerst om moet vragen niet is opgenomen in de huurovereenkomst. Ter zitting heeft [eiser in conventie] nog verklaard dat hij in december 2022 de eindafrekening van dat jaar heeft verstrekt, maar dit komt gelet op de betwisting daarvan door [gedaagde in conventie] niet vast te staan. De kantonrechter is van oordeel dat hiermee vast komt te staan dat [eiser in conventie] niet elk jaar, sinds 2017, een overzicht heeft verstrekt aan [gedaagde in conventie] van de kosten voor de leveringen en diensten, zodat [eiser in conventie] in reconventie zal worden veroordeeld om (alsnog) een overzicht hiervan te verstrekken, waarna een verrekening plaatsvindt. De vordering tot betaling van eventuele te veel door [gedaagde in conventie] betaalde kosten, voor zover dat volgt uit de verrekening, kan eveneens worden toegewezen.
in conventie
4.18.
[gedaagde in conventie] is de partij die grotendeels ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten (inclusief nakosten) aan de zijde van [eiser in conventie] , als volgt vastgesteld:
- kosten van de dagvaarding
- griffierecht
- salaris gemachtigde
- nakosten
€
€
€
€
133,58
244,00
497,50
99,50
(2,50 punten × € 199,00)
Totaal
€
974,58
4.19.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing
in reconventie
4.20.
[verweerder in reconventie] is de partij die grotendeels ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eiser in reconventie] , als volgt vastgesteld:
- salaris gemachtigde
€
248,75
(2,50 punten × 0,5 x € 199,00)
- nakosten
€
99,50
Totaal
€
348,25
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen van de bedrijfsruimte aan de [adres] te [plaats 2] met ingang van de dag na vandaag,
5.2.
veroordeelt [gedaagde in conventie] om binnen twee weken na betekening van dit vonnis de bedrijfsruimte aan de [adres] te [plaats 2] met al hetgeen wat zich in het gehuurde of daarop bevindt, met alle de zijne en de zijnen, te ontruimen en te verlaten en door afgifte van alle in zijn bezit zijnde sleutels ter vrije en algehele beschikking van [eiser in conventie] te stellen,
5.3.
veroordeelt [gedaagde in conventie] om aan [eiser in conventie] te betalen:
- een bedrag van € 2.319,44, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over € 2.000,00, telkens vanaf de dag van opeisbaarheid van de verschillende huurtermijnen, tot de dag van volledige betaling,
- een bedrag van € 620,00 vanaf 1 augustus 2023 tot de ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover telkens vanaf de dag dat deze bedragen opeisbaar zijn tot de dag dat deze volledig zijn betaald,
5.4.
veroordeelt [gedaagde in conventie] in de proceskosten van € 974,58, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Wordt bij niet betaling het vonnis daarna betekend, dan moet [gedaagde in conventie] ook de kosten van betekening betalen,
5.5.
veroordeelt [gedaagde in conventie] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.6.
verklaart dit vonnis in zoverre uitvoerbaar bij voorraad,
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
5.8.
veroordeelt [verweerder in reconventie] tot het maken van een overzicht van de geleverde leveringen en diensten sinds 2017, met de bijbehorende eindafrekening van betreffende instanties en het toepassen van een verrekening, zoals bedoeld in de huurovereenkomst,
5.9.
veroordeelt [verweerder in reconventie] , voor zover uit de verrekening blijkt dat [eiser in reconventie] te veel voorschotten heeft betaald, tot (terug)betaling van de te veel betaalde verschotten, althans tot verrekening van de door [eiser in reconventie] betaalde voorschotten, vermeerderd met de wettelijke rente daarover als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro,
5.10.
veroordeelt [verweerder in reconventie] in de proceskosten van € 348,25, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Wordt bij niet betaling het vonnis daarna betekend, dan moet [verweerder in reconventie] ook de kosten van betekening betalen,
5.11.
verklaart dit vonnis in zoverre uitvoerbaar bij voorraad,
5.12.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Karsten-Badal en in het openbaar uitgesproken op 31 januari 2024.