Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummers: BRE 22/4305 en 24/249
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 augustus 2024 in de zaken tussen
[belanghebbende] uit [plaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van Sabewa Zeeland, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van belanghebbende tegen de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar van 23 augustus 2022 en 13 december 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2022 op de waardepeildatum 1 januari 2021 vastgesteld op € 473.000. Voor het belastingjaar 2023 heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022 vastgesteld op € 550.000.
1.2.
Gelijktijdig met de waardevaststellingen zijn aan belanghebbende voor beide jaren ook de aanslagen onroerendezaakbelastingen (de aanslagen OZB) van de gemeente Goes, de aanslagen rioolheffing en de aanslagen watersysteemheffing gebouwd opgelegd.
1.3.
Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen de vastgestelde waarden. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar tegen de waarde voor het belastingjaar 2023 gegrond verklaard en heeft daarbij de waarde van de woning verminderd tot € 517.000. Het bezwaar tegen de waarde voor het belastingjaar 2022 heeft hij ongegrond verklaard.
1.4.
De rechtbank heeft de beroepen op 16 juli 2024 gelijktijdig op zitting behandeld. Hieraan hebben belanghebbende en, namens de heffingsambtenaar, [naam] deelgenomen.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een geschakelde semibungalow uit 1994. Het ene deel van het woonoppervlak van de woning is gelegen onder een kap, het andere deel is gelegen onder een plat dak.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarden van de woning voor de belastingjaren 2022 en 2023 te hoog zijn vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
3.1.
Naar het oordeel van de rechtbank zijn de waarden van de woning voor beide belastingjaren niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Motivering
3.2.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
3.3.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.4.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststellingen twee waarderapporten overgelegd die zijn opgemaakt door [taxateur] . In het waarderapport voor het belastingjaar 2022 is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen berekend op € 521.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] nummers [nummer 1] , [nummer 2] en [nummer 3] te [plaats] . In het waarderapport voor het belastingjaar 2023 is de waarde van de woning berekend op € 594.000. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] nummers [nummer 2] en [nummer 4] en aan de [adres 3] te [plaats] . Bij beide waardebepalingen is de taxateur uitgegaan van een woonoppervlak van in totaal 200 m2, waarvan 150 m2 is toegerekend aan het hoofddeel van de woning en 50 m2 aan de aanbouw woonruimte.
3.5.
Belanghebbende voert aan dat de taxateur het woonoppervlak onjuist heeft berekend. Het woonoppervlak bedraagt volgens belanghebbende op basis van de bouwtekeningen in totaal 181 m2, waarvan 131 m2 woonoppervlak onder de kap en 50 m2 woonoppervlak onder het platte dak. De heffingsambtenaar is van mening dat er op verschillende manieren kan worden gemeten en dat het totale woonoppervlak volgens de Landelijke Voorziening Basisregistratie Adressen en Gebouwen (LV BAG) nog hoger is dan uit de berekening van de taxateur volgt, namelijk 219 m2. Bovendien zijn de waarden volgens de heffingsambtenaar ook niet te hoog vastgesteld in het geval wordt uitgegaan van een woonoppervlak van in totaal 181 m2, zoals belanghebbende voorstaat. Belanghebbende heeft ter zitting bevestigd dat de vastgestelde waarden niet te hoog zijn, ook in het geval wordt uitgegaan van een totaal woonoppervlak van 181 m2.
3.6.
De rechtbank overweegt als volgt. Hoewel de rechtbank op basis van de stukken niet kan vaststellen hoeveel vierkante meter het totale woonoppervlak exact bedraagt ziet de rechtbank aanleiding het standpunt van partijen te volgen dat de waarden voor beide belastingjaren niet te hoog zijn vastgesteld. Daarbij acht de rechtbank van belang dat de berekende waarden hoger uitkomen dan de vastgestelde waarden en dat ook in het geval rekening wordt gehouden met een totaal woonoppervlak van 181 m2, zoals belanghebbende voorstaat, de vastgestelde waarden niet te hoog zijn. Gelet op het belang van een correcte objectafbakening voor de toepassing van de Wet WOZ adviseert de rechtbank de heffingsambtenaar om de woning (nogmaals) ter plaatse te (laten) opnemen, zoals ter zitting ook door de heffingsambtenaar is toegezegd.
3.7.
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, zijn de waarden van de woning voor de belastingjaren 2022 en 2023 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
4. De beroepen zijn ongegrond. Dit betekent dat de waarden en de aanslagen OZB gehandhaafd blijven.
4.1.
Omdat de beroepen ongegrond zijn krijgt belanghebbende het griffierecht niet vergoed. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenvergoeding.
Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in aanwezigheid van mr. C.C. van den Berg, griffier, op 7 augustus 2024, en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.