Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Cluster I Civiele kantonzaken
Breda
zaak/rolnr.: 10833220 VV EXPL 23-111
vonnis in kort geding d.d. 24 januari 2024
inzake
[eiseres],
wonende te [plaats] ,
eiseres,
gemachtigde: mr. S. Meeuwsen, advocaat te Gorinchem,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
wonende te [woonadres 1] ,
2. [gedaagde sub 2],
3. [gedaagde sub 3],
beiden wonende te [woonadres 2] ,
4. [gedaagde sub 4],
verblijvende te [adres] ,
gedaagden,
gedaagde sub 1, 3 en 4 procederend in persoon, gedaagde sub 3 mede namens gedaagde sub 2.
Partijen worden hierna aangeduid als “ [eiseres] ”, “ [gedaagde sub 1] ”, “ [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] ” en “ [gedaagde sub 4] ”.
1.Het verloop van het geding
1.1
De procesgang blijkt uit de dagvaarding van 15 december 2023 met producties.
1.2
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 10 januari 2024. Ter zitting waren aanwezig [eiseres] in persoon, bijgestaan door [naam 1] , beheerder, en mr. S. Meeuwsen voornoemd, alsmede [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 3] en [gedaagde sub 4] in persoon. Van het verhandelde ter zitting zijn aantekeningen gemaakt. Ter mondelinge behandeling zijn er stukken overgelegd door [gedaagde sub 4] en door mr. Meeuwsen, welke aan het dossier zijn gevoegd.
2.Het geschil
2.1
[eiseres] vordert, na vermindering van eis, om bij wege van voorlopige voorziening, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
- [gedaagde sub 4] te veroordelen de woning, staande en gelegen te [adres] (verder: het gehuurde), te ontruimen;
- [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 10.500,00 aan achterstallige huur, te vermeerderen met de wettelijke rente;
- [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 3] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 4] te veroordelen tot betaling van de huur of gebruiksvergoeding vanaf 1 januari 2024;
- [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 3] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 4] te veroordelen in de proceskosten.
2.2
[gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 3] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 4] voeren (afzonderlijk) verweer.
3.De beoordeling
3.1
Tussen partijen staan de volgende feiten vast:
- [eiseres] huurt het gehuurde sinds 1 november 2022 van [naam 2] en [naam 1] , de eigenaren van het gehuurde;
- op enig moment is er een onderhuurovereenkomst voor het gehuurde opgesteld tussen [eiseres] , als verhuurder, en [naam 3] en [naam 4] , als huurders. Deze huurovereenkomst is niet ondertekend. De huurperiode die is opgenomen in deze overeenkomst loopt van 1 november 2022 tot en met 31 oktober 2023. [naam 3] en [naam 4] hebben op enige moment het gehuurde verlaten;
- [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 3] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 4] zijn in februari 2023 in het gehuurde komen wonen;
- op 15 februari 2023 is een onderhuurovereenkomst voor het gehuurde getekend tussen [eiseres] , als verhuurder, en [gedaagde sub 4] , [naam 5] en [naam 6] , als huurders. Deze huurovereenkomst ging in op 15 februari 2023 voor de duur van één jaar. [naam 5] en [naam 6] hebben op enig moment het gehuurde verlaten;
- op 15 februari 2023 is er een kamerhuurovereenkomst met betrekking tot een kamer in het gehuurde gesloten tussen [naam 4] en [gedaagde sub 4] voor de duur van één jaar;
- op enig moment is er een onderhuurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde opgesteld tussen [eiseres] , als verhuurder, en [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] , als huurders. Deze overeenkomst is niet ondertekend. De huurperiode van deze overeenkomst loopt van 1 mei 2023 tot 30 april 2024;
- [gedaagde sub 1] heeft op 1 september 2023 het gehuurde verlaten;
- in september 2023 heeft [eiseres] aan [gedaagde sub 3] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 4] aangeboden een kamerverhuurovereenkomst te sluiten. Deze overeenkomsten zijn niet getekend;
- [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] hebben in december 2023 het gehuurde verlaten.
3.2
[eiseres] stelt dat [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] een huurachterstand van € 10.500,00 hebben laten ontstaan. [gedaagde sub 4] verblijft zonder recht of titel in het gehuurde, omdat hij geen huurovereenkomst met [eiseres] heeft en [naam 4] onbevoegd een onderhuurovereenkomst met hem heeft gesloten. Voor zover wordt geoordeeld dat [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 3] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 4] in het gehuurde mogen blijven wonen/verblijven dienen zij vanaf januari 2024 de huur/gebruiksvergoeding te voldoen. Het spoedeisend belang met betrekking tot de vordering gericht tegen [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] volgt uit het feit dat [eiseres] huur aan de eigenaren van het gehuurde dient te voldoen en thans zelf geen huur ontvangt. [gedaagde sub 4] verblijft met anderen in het gehuurde verblijft zonder recht of titel, zodat er spoedeisend belang is dat hij en de zijnen het gehuurde ontruimen.
3.3
[gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] voeren aan dat zij kamerhuurovereenkomsten hebben gesloten met [naam 4] en ook aan hem de huur hebben voldaan. Zij kennen de huurovereenkomst, die [eiseres] stelt met hen te hebben gesloten, niet. [gedaagde sub 1] voert aan dat hij tot en met augustus 2023 de huur aan [naam 4] heeft betaald. Per 1 september 2023 is hij uit het gehuurde vertrokken. [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] voeren aan dat ook zij tot en met augustus 2023 de huur aan [naam 4] hebben voldaan. Op dat moment vertrouwden zij er niet meer op dat zij aan [naam 4] moesten betalen, dus zijn zij gestopt met betalen. Zij zijn in december 2023 uit het gehuurde vertrokken.
3.4
[gedaagde sub 4] voert aan dat hij huur aan zowel [naam 4] als [eiseres] heeft betaald. Daarnaast heeft hij de gemeente-/waterschapsbelasting voor het gehuurde voldaan, terwijl de eigenaar die zou moeten voldoen. Het totaalbedrag van die betalingen is, gelet op het huurbedrag dat hij aan [naam 4] diende te voldoen, meer dan één jaar huur, zodat hij geen huur meer hoeft te voldoen tot de einddatum van de huurovereenkomst met [naam 4] (15 februari 2024). Hij heeft ook een huurovereenkomst met [eiseres] getekend, maar op een later moment moest er toch weer opnieuw worden onderhandeld over de huurovereenkomst. Hij heeft in de onderhandelingen met [eiseres] zich bereid verklaard vanaf september 2023 huur te gaan betalen aan haar, maar dan diende zij de gebreken aan het gehuurde te verhelpen. De gebreken zijn niet geheel verholpen, zodat hij heeft besloten de kamerhuurovereenkomst niet te tekenen. Daarbij was hij niet bereid de volledige huur te betalen, nu hij enkel één kamer in het gehuurde huurt en het gehuurde aan meerdere personen tegelijkertijd wordt verhuurd.
3.5
Op het verweer van [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 3] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 4] voert [eiseres] tijdens de zitting aan dat [naam 4] zonder toestemming huurovereenkomsten heeft gesloten met hen. Dit is in juli 2023 aan hen medegedeeld, zodat zij wisten dat zij aan [eiseres] moesten gaan betalen. Verder erkent zij dat zij in februari 2023 een huurovereenkomst met [gedaagde sub 4] en twee anderen heeft gesloten, maar dat die twee anderen nadien uit het gehuurde zijn vertrokken, zodat die overeenkomst is geëindigd. Er is met [gedaagde sub 4] geen nieuwe huurovereenkomst gesloten. Voor zover rekening moet worden gehouden met de huurbetalingen aan [naam 4] is in ieder geval vanaf september 2023 geen huur betaald, zodat sprake is van ruim drie maanden huurachterstand. Er zijn geen gebreken aan het gehuurde. Daarbij heeft [eiseres] op verzoek van [gedaagde sub 3] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 4] een aantal reparaties uitgevoerd. Het is voor haar onduidelijk wie er nu in het gehuurde wonen. Zij wil een huurovereenkomst met degenen die in de woning verblijven, aldus [eiseres] .
Toetsingskader:
3.6
De kantonrechter stelt voorop dat deze procedure een kort gedingprocedure betreft. Zij dient in deze procedure te beoordelen of aannemelijk is dat de vorderingen van [eiseres] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat het – mede gelet op de belangen van partijen over en weer – gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. In een procedure als de onderhavige is geen bewijslevering mogelijk, zodat van partijen verwacht wordt dat zij de feiten en stellingen dermate voldoende (duidelijk) onderbouwen dat direct een beslissing kan worden genomen. Als dit niet het geval is, is de zaak mogelijk niet geschikt om in een kort geding procedure te worden behandeld.
3.7
Daarnaast is van belang dat een vordering in kort geding enkel kan worden behandeld als daarbij een spoedeisend belang is. Indien dit niet het geval is, is [eiseres] niet-ontvankelijk in haar vorderingen.
Spoedeisend belang:
3.8
[eiseres] stelt dat zij al geruime tijd ten onrechte geen huur ontvangt en dat [gedaagde sub 4] zonder recht of titel in het gehuurde verblijft. Als het voorgaande komt vast te staan, is naar het oordeel van de kantonrechter voldoende sprake van een spoedeisend belang, zodat de kantonrechter [eiseres] ontvankelijk acht in haar vorderingen.
Ontruiming van het gehuurde:
3.9
[eiseres] heeft ter mondelinge behandeling haar vordering tot ontruiming jegens [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] ingetrokken, nu zij hebben aangegeven dat zij het gehuurde inmiddels definitief hebben verlaten. Zij stelt vervolgens dat [gedaagde sub 4] en diverse andere personen zonder recht of titel in het gehuurde wonen, zodat zij de vordering tegen [gedaagde sub 4] handhaaft. Hij dient er vervolgens voor zorg te dragen dat de andere personen ook het gehuurde verlaten, aldus [eiseres] .
3.1
De kantonrechter overweegt dat – anders dan uit de dagvaarding blijkt – [eiseres] op zitting aangeeft dat zij met [gedaagde sub 4] en twee anderen in februari 2023 een onderhuurovereenkomst heeft gesloten. Zij stelt dat die huurovereenkomst is geëindigd, maar heeft dit onvoldoende onderbouwd. Immers, het vertrek uit het gehuurde door twee van de drie contractspartijen leidt er niet toe dat de huurovereenkomst met [gedaagde sub 4] van rechtswege komt te eindigen. Uit de overgelegde stukken en stellingen van partijen volgt vervolgens niet dat de huurovereenkomst is ontbonden, opgezegd of in overleg tussen partijen is geëindigd. Dit is ook niet waarschijnlijk, omdat [gedaagde sub 4] in het gehuurde is blijven wonen en er is geen andere huurovereenkomst tussen [eiseres] en [gedaagde sub 4] gesloten. De huurovereenkomst, die ter zitting door [gedaagde sub 4] is getoond en door [eiseres] zelf in het geding is gebracht, loopt tot 15 februari 2024. De kantonrechter volgt [eiseres] dan ook niet in haar stelling dat [gedaagde sub 4] zonder recht of titel in de woning woont. Dat maakt dat de kantonrechter vooralsnog van oordeel is dat [gedaagde sub 4] gerechtigd is om in het gehuurde te blijven wonen.
3.11
Voor zover de huurovereenkomst uit februari 2023 toch is komen te eindigen of partijen dat uit hun verklaringen en/of gedragingen hadden moeten begrijpen, heeft [gedaagde sub 4] onweersproken gesteld dat hij een kamerhuurovereenkomst met [naam 4] heeft gesloten. Ook die overeenkomst geeft hem het recht om in het gehuurde te wonen (tot 15 februari 2024). De stelling van [eiseres] , dat de onderverhuur onbevoegd was, kan niet tot een ander oordeel leiden, gelet op het bepaalde in artikel 7:269 lid 1 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW).
3.12
Het voorgaande leidt ertoe dat niet aannemelijk is geworden dat [gedaagde sub 4] zonder recht of titel in het gehuurde verblijft. [eiseres] heeft daar andere grondslag aangevoerd voor de gevorderde ontruiming, zodat de vordering wordt afgewezen.
3.13
Ten overvloede overweegt de kantonrechter dat niet is gesteld of gebleken dat [gedaagde sub 4] de overige personen, die in het gehuurde verblijven, daar laat verblijven. Hij stelt immers dat zij ook kamerhuurovereenkomsten met [naam 4] hebben afgesloten. Een ontruimingsvordering gericht tegen [gedaagde sub 4] zou dan ook niet kunnen leiden tot ontruiming van de andere personen in het gehuurde.
Vordering tot betaling van de huur:
3.14
De kantonrechter overweegt dat bij een veroordeling tot betaling van een geldsom in kort geding terughoudendheid op zijn plaats is. De kantonrechter zal daarbij niet alleen hebben te onderzoeken of het bestaan van een vordering van [eiseres] op [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] voldoende aannemelijk is, maar ook of daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist, terwijl de kantonrechter in de afweging van de belangen van partijen mede zal hebben te betrekken de vraag naar – kort gezegd – het risico van onmogelijkheid van terugbetaling welk risico kan bijdragen tot weigering van de voorziening.
3.15
De kantonrechter overweegt dat door [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] wordt betwist dat zij de huurovereenkomst, die door [eiseres] in het geding is gebracht, hebben gesloten. Zij erkennen enkel kamerhuurovereenkomsten te hebben gesloten met [naam 4] en stellen de verschuldigde huur tot en met augustus 2023 te hebben voldaan aan [naam 4] . Dit standpunt wordt niet gemotiveerd betwist door [eiseres] . Dat maakt dat in ieder geval niet aannemelijk is dat [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] het volledige gevorderde bedrag aan huurachterstand verschuldigd zijn aan [eiseres] . Volgens [eiseres] moet er dan in ieder geval vanaf september 2023 rechtstreeks huur aan haar betaald worden. [gedaagde sub 1] heeft ter zitting aangevoerd dat hij vanaf september 2023 de woning heeft verlaten, omdat de beheerder, mw. [naam 1] , hem heeft gevraagd te vertrekken. Ter zitting is dit standpunt niet door [eiseres] weersproken, zodat – mocht er al een huurrelatie bestaan hebben tussen [eiseres] en [gedaagde sub 1] – deze naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter, in ieder geval vanaf dat moment met wederzijds goedvinden is geëindigd. Dat [gedaagde sub 1] huur vanaf september 2023 verschuldigd is aan [eiseres] is dan ook niet aannemelijk.
3.16
Hoewel [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] erkennen dat zij over de periode september 2023 tot en met december 2023 geen huur meer hebben betaald, is zonder bewijslevering niet vast te stellen dat zij gehouden zijn de gevorderde huur over die periode te betalen aan [eiseres] , dan wel dat zij gehouden zijn het gehele gevorderde bedrag over die maanden te voldoen. Gelet op wat ter zitting over en weer is aangevoerd, is onvoldoende duidelijk of [eiseres] zich op de afspraken uit de door haar overgelegde huurovereenkomst kan beroepen. Deze overeenkomst is niet getekend door [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] . Bovendien is onduidelijk welke afspraken [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] met [naam 4] hebben gemaakt en welke bedragen zij hebben betaald aan [naam 4] . Daarbij moet ermee rekening worden gehouden dat [gedaagde sub 4] stelt al een groot deel van de volledige huur over die periode te hebben voldaan aan [naam 4] dan wel [eiseres] en dat er contante betalingen aan [naam 1] hebben plaatsgevonden. Ook stelt hij dat er gebreken zijn aan het gehuurde en dat hij, [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] zich op opschorting hebben beroepen. [eiseres] erkent dat er reparaties aan de woning zijn uitgevoerd. Tot slot voert [gedaagde sub 4] aan dat er ook nog andere personen in het gehuurde wonen, die niet in deze procedure zijn betrokken, maar wel huur betalen voor het gebruik van het gehuurde (aan [naam 4] dan wel aan [eiseres] , via [naam 1] ). Dat laatste wordt niet gemotiveerd door [eiseres] weersproken op zitting.
3.17
Voordat kan worden toegekomen aan de beoordeling van dit onderdeel van de vordering dienen alle voornoemde onduidelijkheden te worden weggenomen. De kantonrechter heeft zonder bewijslevering dan ook onvoldoende feitelijke informatie om deze vordering te beoordelen, waarbij van belang is dat uit de stellingen van partijen volgt dat [eiseres] sinds juli 2023 bekend was met deze verweren, daarover in de dagvaarding niets is vermeld en deze verweren pas ter mondelinge behandeling bekend werden. Ook dit deel van de vordering wordt, als ongeschikt voor kort geding, afgewezen.
Toekomstige huur/gebruiksvergoeding:
3.18
Tussen partijen staat vast dat [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] het gehuurde hebben verlaten. Zij zijn niet verantwoordelijk voor de betaling van de huur vanaf 1 januari 2024. [gedaagde sub 4] stelt al voldoende huur te hebben betaald aan [naam 4] en/of [eiseres] voor de gehele huurperiode. Hij heeft de betalingen onderbouwd met afschrijvingen, zodat thans onvoldoende aannemelijk is dat hij nog huur dient te voldoen. Ook deze vordering wordt afgewezen.
Proceskosten:
3.19
[eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. [gedaagde sub 1] heeft als enige aangegeven inkomsten te hebben gederfd door aanwezig te zijn ter mondelinge behandeling. De hoogte daarvan heeft hij echter niet onderbouwd. De kantonrechter zal dan ook aan [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 3] en [gedaagde sub 4] enkel de forfaitaire proceskostenvergoeding van € 50,00 per persoon toekennen.
4. De beslissing in kort geding
De kantonrechter:
wijst de vorderingen af;
veroordeelt [eiseres] in de kosten van dit geding, aan de zijde van [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 3] en [gedaagde sub 4] vastgesteld op € 50,00 per persoon.
Dit vonnis is gewezen door mr. B.E.M. Dijkman en in het openbaar uitgesproken op
24 januari 2024.