Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Tilburg
Zaaknummer: 11015370 \ CV EXPL 24-1619
Vonnis van 7 augustus 2024
in de zaak van
STICHTING WONENBREBURG,
te Tilburg,
eisende partij,
gemachtigde: mr. M.M. de Cock, advocaat te Tilburg,
tegen
DICHTBIJ B.V., T.H.O.D.N. DICHTBIJ BEWINDVOERING,in hoedanigheid van bewindvoerder in het beschermingsbewind van
[huurder],
[huurder],
te [plaats] ,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. M.C.A.M. van der Meer.
Stichting WonenBreburg zal hierna worden aangeduid als ‘de verhuurder’, Dichtbij B.V. als ‘de bewindvoerder q.q.’ en [huurder] als ‘de huurder’.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 5 juni 2024 met de daarin genoemde stukken,
- de brief van de verhuurder van 2 juli 2024 met productie 8,
- de mondelinge behandeling van 4 juli 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
Tussen partijen staat het volgende vast:
- de huurder huurt sinds 15 mei 2020 een woning van de verhuurder. Aanvankelijk was sprake van een tijdelijke overeenkomst ‘Begeleid wonen’, waarna deze is omgezet naar een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. De huur bedraagt op dit moment € 581,35 per maand.
- op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden woonruimte (d.d. 1 februari 2015) van toepassing,
- op 9 juli 2023 heeft de politie na een melding van een omwonende, het gehuurde betreden en harddrugs (69,8 gram amfetamine en 9 xtc-pillen) en een vuurwapen aangetroffen, waarvan proces-verbaal is opgemaakt,
- bij brief van 22 november 2023 heeft de gemeente Breda haar voornemen tot het opleggen van een last onder bestuursdwang tot sluiting van de woning kenbaar gemaakt,
- bij brief van 27 november 2023 heeft de verhuurder aan de huurder gevraagd de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen, waarna de advocaat van de huurder mededeelt dat de huurder daartoe niet bereid is,
- bij besluit van 12 maart 2024 heeft gemeente Breda de last onder bestuursdwang opgelegd en heeft zij de verhuurder gelast de woning met ingang van 2 april 2024 te sluiten en afgesloten te houden voor de duur van 1 maand;
- tegen dat besluit heeft de huurder op 20 maart 2023 bezwaar aangetekend, dat bij beslissing van 18 juni 2024 ongegrond is verklaard.
3.Het geschil
3.1.
De verhuurder vordert - samengevat – de huurovereenkomst met de huurder ontbonden te verklaren, althans te ontbinden, de huurder te veroordelen tot ontruiming en tot betaling van huur en/of gebruiksvergoeding en kosten. De verhuurder baseert haar eis op het volgende. Tijdens een politie-inval op 9 juli 2023 is er harddrugs, aan drugshandel gerelateerde zaken en een vuurwapen aangetroffen in de woning. Het voorhanden hebben van een dergelijke hoeveelheid drugs is verboden volgens lijst II van de Opiumwet. De hoeveelheid drugs en overige aangetroffen zaken duiden er verder op dat het gehuurde is gebruikt voor de handel in verdovende middelen en dat de middelen niet voor eigen gebruik waren. De huurder was een gewaarschuwd mens omdat al hij al eerder een woningsluiting als gevolg van drugs heeft meegemaakt. Door het gehuurde te gebruiken voor de opslag en/of verwerking van en/of handel in verdovende middelen, met mogelijke betrokkenheid bij zware (georganiseerde) criminaliteit, heeft de huurder de woning in strijd met de in de huurovereenkomst bepaalde bestemming als woonruimte en in strijd met de algemene voorwaarden gebruikt/laten gebruiken. Deze tekortkomingen rechtvaardigen de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning.
3.2.
De huurder is het niet eens met de eis en voert het volgende aan. De aangetroffen drugs waren, in tegenstelling tot wat hij eerder heeft verklaard, niet van hem. De drugs, net als het vuurwapen, waren van zijn bezoeker, zodat de aanwezigheid daarvan de huurder niet kan worden aangerekend. Hoewel uit de overgelegde foto’s lijkt te volgen dat er drugsgerelateerde zaken zijn aangetroffen, voert de huurder aan dat het gewoon een bende was in zijn woning. Er is verder niet gebleken dat sprake is van overlast. Verder voert de huurder aan dat hij al eerder dakloos is geweest en hard heeft gewerkt om er bovenop te komen. Als gevolg van het overlijden van een goede vriendin is hij ontspoord. De huurder heeft inmiddels contact gezocht met hulpverlening. Als de huurder uit de woning zou moeten vertrekken, dan zal hij in een tentje moeten gaan wonen. Ook lopen de schulden dan alleen maar verder op en ziet hij het niet meer zitten.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Het gaat in deze zaak om de vraag of de aangetroffen spullen in de woning van de huurder voldoende reden zijn om te kunnen oordelen dat sprake is van een toerekenbare tekortkoming van de huurder in zijn verplichtingen volgend uit de huurovereenkomst, die zodanig ernstig is dat deze gesanctioneerd zou moeten worden met een ontbinding van die huurovereenkomst. Van een buitengerechtelijke ontbinding, zoals primair gevorderd, is immers niet gebleken.
4.2.
De huurder heeft niet weersproken dat in de woning middelen zijn aangetroffen, waarvan het voorhanden hebben ervan strafbaar is gesteld is in de Opiumwet. Daarmee heeft de huurder in strijd gehandeld met artikel 5.4 van de huurovereenkomst en artikel 6.18 van de algemene voorwaarden. De kantonrechter is daarnaast van oordeel dat de verhuurder voldoende heeft onderbouwd, gelet op de hoeveelheid verdovende middelen, de andere in de woning aangetroffen spullen en de verschillende meldingen die zijn gedaan, dat de verdovende middelen niet alleen in de woning aanwezig zijn geweest maar dat ook sprake is geweest van handel in verdovende middelen. De huurder heeft dat onvoldoende onderbouwd betwist en daarmee is die handel eveneens komen vast te staan.
4.3.
De huurder heeft aangevoerd dat de aangetroffen zaken niet van hem waren, en dat hij er niet van op de hoogte was dat zijn bezoeker een vuurwapen bij zich had. Over het vuurwapen heeft hij dat van het begin af aan verklaard, maar over de drugs heeft hij dat voor het eerst verklaard tijdens de mondelinge behandeling. In de conclusie van antwoord en in de bestuursrechtelijke procedure heeft hij gezegd dat de drugs wel van hem waren, maar bedoeld voor eigen gebruik bij wijze van zelfmedicatie. Dat hij drugs gebruikt als zelfmedicatie heeft de huurder ook tijdens de mondelinge behandeling toegelicht. De kantonrechter gaat er dan ook van uit dat de drugs wel van de huurder waren. De latere verklaring dat dit niet zo is, acht de kantonrechter gelet op alle omstandigheden niet geloofwaardig. Bovendien, zelfs als de drugs niet van de huurder zelf zou zijn, geldt dat hij wist dat de drugs aanwezig waren en dat hij heeft gehandeld in strijd met zijn verplichtingen als een goede huurder om daar niet tegen op te treden.
Ten aanzien van het vuurwapen blijkt uit het proces-verbaal van bevindingen van de politie over de doorzoeking dat die is aangetroffen in een tas in de woonkamer. De kantonrechter kan op basis van het dossier niet vaststellen dat de tas met het vuurwapen van de huurder was of dat hij wist of had moeten weten dat er een vuurwapen in zijn woning was. Anders dan de verhuurder is de kantonrechter daarom van oordeel dat de huurder niet verantwoordelijk kan worden gehouden voor de aanwezigheid het vuurwapen.
4.4.
Nu is komen vast te staan dat er een tekortkoming is, is de vraag of deze voldoende ernstig is om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Bij de beoordeling dienen de belangen van partijen tegen elkaar te worden afgewogen, waarbij rekening wordt gehouden met alle omstandigheden van het geval. De kantonrechter dient het woonbelang van de huurder in zijn beoordeling te betrekken.
4.5.
De verhuurder heeft, als toegelaten instelling in de zin van de Woningwet, mede de zorg voor de leefbaarheid van de woonomgeving in en om haar woningbezit. Het is een feit van algemene bekendheid dat aan drugs gerelateerde activiteiten het risico op overlast en verloedering van de buurt met zich brengen, met het gevoel van onveiligheid en afbreuk van de leefbaarheid tot gevolg. De verhuurder hoeft niet te dulden dat het gehuurde voor aan drugs gerelateerde activiteiten wordt gebruikt en heeft een zwaarwegend belang bij het hanteren van een zerotolerancebeleid.
4.6.
Daar staat tegenover het belang van de huurder bij voortzetting van de huurovereenkomst en behoud van het gehuurde. Het verlies van zijn woning is voor de huurder ingrijpend, in het bijzonder gelet op zijn eerdere dakloosheid en zijn psychische problemen. Toch acht de kantonrechter de tekortkoming zo ernstig en het belang van de verhuurder bij handhaving van de leefbaarheid in de wijk zo zwaarwegend dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. Daarbij is van belang dat eerder meldingen bij de politie zijn binnengekomen dat er zou worden gehandeld in verdovende middelen in de omgeving van het gehuurde, dat de politie in het gehuurde een grote hoeveelheid drugs heeft aangetroffen en dat sprake is van antecedenten in de vorm van overtreding van de Opiumwet. Dat de aanwezigheid van drugs gevolgen kan hebben voor de woning, wist de huurder bovendien. Hij is immers eerder geconfronteerd geweest met de sluiting van een woning in verband met drugs.
4.7.
Alles overwegende vindt de kantonrechter dat de vordering van de verhuurder tot ontbinding van de huurovereenkomst en daaraan gekoppeld de ontruiming van het gehuurde toewijsbaar is.
4.8.
Als meest subsidiaire verweer voert de huurder aan dat hem een langere ontruimingstermijn moet worden gegund zodat er ruimte is om hulpverlening in te schakelen. Op de mondelinge behandeling zijn de omstandigheden rondom de behoefte aan hulpverlening toegelicht. In die omstandigheden ziet de kantonrechter aanleiding om de ontruimingstermijn te bepalen op een termijn van 8 weken na betekening van dit vonnis.
4.9.
Omdat de bewindvoerder optreedt als formele procespartij, moet hij als in het ongelijk gesteld, de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de verhuurder worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
140,16
- griffierecht
€
130,00
- salaris gemachtigde
€
408,00
(2,00 punten × € 204,00)
- nakosten
€
102,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
780,16
4.10.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
ontbindt met ingang van de dag na heden de huurovereenkomst tussen de verhuurder en de huurder;
5.2.
veroordeelt de bewindvoerder q.q. om binnen acht weken na betekening van dit vonnis, het gehuurde aan het [adres] , met al de zijnen en het zijne te ontruimen en te verlaten en in goede staat en met afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van eiseres te stellen;
5.3.
veroordeelt de bewindvoerder q.q. tot betaling van:
- de maandelijks verschuldigde huurpenningen van € 581,35 vanaf 1 april 2024 tot de datum van ontbinding van de huurovereenkomst;
- de gebruiksvergoeding van € 581,35 per maand, of gedeelte van de maand, vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst tot het moment dat de woning daadwerkelijk zal zijn ontruimd;
5.4.
veroordeelt de bewindvoerder q.q. in de proceskosten van € 780,16, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als de bewindvoerder niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.5.
veroordeelt de bewindvoerder q.q. tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.6.
verklaart de hiervoor uitgesproken veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Van 't Nedereind en in het openbaar uitgesproken op 7 augustus 2024.