ECLI:NL:RBZWB:2024:5494 - Rechtbank Zeeland-West-Brabant - Beroep tegen WOZ-waarde en aanslag OZB woning afgewezen

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Zittingsplaats Middelburg

Belastingrecht

zaaknummer: BRE 23/3407

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 augustus 2024 in de zaak tussen

[belanghebbende] , uit [plaats 1] , belanghebbende,

de heffingsambtenaar van de gemeente Bruinisse, de heffingsambtenaar.

Inleiding

1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 8 juni 2023.

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 22 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [de woning] te [plaats 2] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 148.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Bruinisse voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).

1.2.

De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.

1.3.

De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.

1.4.

De rechtbank heeft het beroep op 24 april 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen belanghebbende en namens de heffingsambtenaar [naam] .

Feiten

2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een appartement

(bouwjaar 1973) met een gebruiksoppervlakte van 78 m2. Het perceel is in erfpacht uitgegeven.

Beoordeling door de rechtbank

3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende heeft geen voorgestane waarde aangevoerd. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 148.000.

3.1.

Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.

3.2.

Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.

Toetsingskader van de rechtbank

4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".^[1]

4.1.

De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

4.2.

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar

4.3.

De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd.

4.4.

In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 170.890 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. De getaxeerde waarde is € 22.890 hoger, dan de vastgestelde WOZ-waarde van € 148.000. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] , alle te [plaats 2] . In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.

Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?

4.5.

De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft bouwjaar en gebruiksoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.

4.6.

Ter zitting heeft belanghebbende specifiek gewezen op een woning in de hetzelfde appartementencomplex die volgens hem goed vergelijkbaar is. Het gaat om [adres 4] .

4.7.

De rechtbank acht de door belanghebbende aangevoerde woning niet geschikt ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. [adres 4] is niet verkocht binnen één jaar voor of na de waardepeildatum.

Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?

4.8.

Belanghebbende heeft aangevoerd dat er op de waardepeildatum onzekerheid bestond over de verlenging van de erfpacht van de grond, waarop de woningen van de [straat woning] zijn gebouwd. Volgens belanghebbende heeft deze onduidelijke situatie een waardedrukkende invloed op de waarde van de woning. Andere woningen in de omgeving zouden een groter koperpotentieel hebben.

4.9.

De rechtbank merkt allereerst op dat de invloed van beperkte rechten, zoals erfpacht, niet relevant zijn voor de bepaling van de WOZ-waarde. [adres 1] is gelegen in hetzelfde appartementencomplex als de woning en is verkocht in de periode, waarin volgens belanghebbende veel onzekerheid bestond over de verlenging van de erfpacht. De rechtbank acht die onzekerheid zodoende verdisconteerd in de verkoopprijs van [adres 1] . Op basis van de berekende prijs per vierkante meter van [adres 1] komt de rechtbank niet tot het oordeel dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld.

4.10.

De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt dat er rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Zo heeft de heffingsambtenaar de verkoopcijfers van de referentiewoningen geïndexeerd naar waardepeildatum en is er rekening gehouden met de verschillen in gebruiksoppervlakten. In de matrix is te zien dat er rekening is gehouden met de verschillen in KOUDV-factoren, maar de precieze berekening van de gemiddelde prijs per vierkante meter, volgt de rechtbank niet. Dit beschouwt de rechtbank als een motiveringsgebrek. Met al hetgeen de heffingsambtenaar heeft aangevoerd is de rechtbank van oordeel dat aannemelijk is dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Maar gelet op de gebrekkige motivering in de schriftelijke stukken van het geding kan niet worden uitgesloten dat belanghebbende zich gedrongen voelde om beroep in te stellen. Om die reden ziet de rechtbank aanleiding om de heffingsambtenaar te veroordelen tot de vergoeding van het griffierecht aan belanghebbende.

Waardestijging

4.11.

Belanghebbende voert aan dat de WOZ-waarde van de woning te veel is gestegen in vergelijking met de vastgestelde WOZ-waarde van het voorgaande jaar. De gemiddelde waardestijging van vergelijkbare woningen in de directe omgeving van de woning is volgens belanghebbende beduidend lager, ten opzichte van de waardestijging van de woning.

4.12.

Voor zover belanghebbende daarmee bedoelt dat de waarde in verhouding staat dan wel dient te staan tot de waarde die per vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend, kan dit standpunt naar het oordeel van de rechtbank niet worden gevolgd. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een woning voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, waarbij wordt voorbijgegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend.^[2]

4.13.

Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 niet te hoog vastgesteld.

Conclusie en gevolgen

5. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.

5.1.

De heffingsambtenaar moet wel het griffierecht aan belanghebbende vergoeden. Omdat het beroep ongegrond is, komt belanghebbende niet in aanmerking voor een vergoeding van zijn proceskosten.

Beslissing

De rechtbank:

verklaart het beroep ongegrond;
bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbende moet vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. D. Damen, griffier, op 2 augustus 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op
www.rechtspraak.nl.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “
Formulieren en inloggen (https://mijn.rechtspraak.nl/keuze)” op
www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.