Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Middelburg
Zaaknummer: 10639145 \ CV EXPL 23-1904
Vonnis van 3 januari 2024
in de zaak van
STICHTING CLAVIS,
te Terneuzen,
eisende partij,
hierna te noemen: Clavis,
gemachtigde: [gemachtigde] c.s. gerechtsdeurwaarders,
tegen
[gedaagde] B.V. IN HAAR HOEDANIGHEID VAN BEWINDVOERDER OVER DE GOEDEREN VAN DE HEER [rechthebbende],
te [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna respectievelijk te noemen: de bewindvoerder en [rechthebbende] ,
gemachtigde: mr. A.J. Nieuwenhuijse.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 18 oktober 2023 en de daarin genoemde processtukken.
- de mondelinge behandeling van 4 december 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Bij beschikking van 27 augustus 2008 zijn alle goederen die (zullen) toebehoren aan [rechthebbende] onder bewind gesteld met benoeming van [naam 1] tot bewindvoerder. Bij beschikking van 16 november 2011 is voornoemde bewindvoerder ontslagen als bewindvoerder en is [naam 2] tot bewindvoerder benoemd.
2.2.
[rechthebbende] huurt vanaf 11 augustus 2020 de woning aan [adres] van Clavis.
2.3.
Vanwege het verleden van [rechthebbende] met betrekking tot overlast is er op 24 november 2020 een gedragsaanwijzing opgemaakt door Clavis.
2.4.
Clavis heeft meerdere malen klachten van omwonenden ontvangen met betrekking tot overlast veroorzaakt door [rechthebbende] . Clavis heeft [rechthebbende] hier meermaals op gewezen waarbij [rechthebbende] is gesommeerd de overlast te staken.
2.5.
Bij deurwaardersexploot van 27 juni 2023 is aan [rechthebbende] een laatste kans geboden om de overlast te staken.
3.Het geschil
3.1.
Clavis vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
- de tussen partijen bestaande huurovereenkomst te ontbinden, althans ontbonden te verklaren;
- bewindvoerder te veroordelen om de woning te ontruimen binnen veertien dagen na betekening van het vonnis en het perceel onder afgifte der sleutels ter vrije en algehele beschikking van Clavis te stellen;
- bewindvoerder te veroordelen om als huur dan wel schadevergoeding te betalen € 575,06 per maand of gedeelte daarvan vanaf 1 augustus 2023 tot het tijdstip der ontruiming;
- bewindvoerder te veroordelen in de proceskosten.
3.2.
Clavis legt het volgende ten grondslag aan haar vorderingen. [rechthebbende] heeft structureel onaanvaardbare overlast veroorzaakt, onder andere in de vorm van geluidsoverlast. Ondanks verschillende sommaties is de overlast niet verminderd. Daarmee is [rechthebbende] ernstig tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, hetgeen een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning rechtvaardigt.
3.3.
De bewindvoerder voert het volgende verweer tegen de vordering. Primair voert zij aan dat de ontbinding van een huurovereenkomst geldt als ultimum remedium. Hoewel de overlast wordt erkend, zijn het de persoonlijke omstandigheden van [rechthebbende] die ertoe leiden dat een ontbinding van de huurovereenkomst hier niet wordt gerechtvaardigd. Subsidiair voert zij aan dat haar een terme de grâce moet worden verleend om zo te bezien welke maatregelen de hulpverlening kan nemen. Tot slot heeft de bewindvoerder verweer gevoerd tegen de uitvoerbaar bij voorraadverklaring. [rechthebbende] heeft een groot belang bij het behoud van de woning gelet op de komende wintermaanden.
4.De beoordeling
Overlast
4.1.
Ingevolge artikel 6:265 lid 1 BW Pro geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Oftewel, slechts een tekortkoming van voldoende gewicht geeft het recht op ontbinding van een overeenkomst.
4.2.
De huurder is op grond van artikel 7:213 BW Pro verplicht zich ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak als een goed huurder te gedragen. Dit betekent niet alleen dat hij voor de zaak zelf goed moet zorgen, maar ook dat hij jegens de omgeving een zorgplicht heeft. De huurder gedraagt zich niet als goed huurder als hij anderen in de omgeving van het gehuurde overlast bezorgt. Een dergelijke tekortkoming van de huurder kan op zichzelf tot ontbinding van de huurovereenkomst leiden.
4.3.
De door Clavis gestelde overlast wordt niet door de bewindvoerder betwist. Zij stelt daarentegen wel dat het de persoonlijke omstandigheden van [rechthebbende] zijn die maken dat ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd is. Indien de vordering tot ontruiming wordt toegewezen dan heeft dit het gevolg dat [rechthebbende] niet binnen afzienbare tijd zal kunnen beschikken over een woonruimte, temeer vanwege de krapte op de woningmarkt. Dit geldt niet enkel voor hem, maar ook voor zijn inwonende zus. Daarbij is het zeer waarschijnlijk dat [rechthebbende] geen huurwoning bij een andere woningcorporatie zal vinden, indien hij om redenen van overlast de woning dient te ontruimen.
4.4.
De kantonrechter onderkent dat [rechthebbende] een groot belang heeft bij het behoud van zijn woning. Er moet bij de beoordeling echter niet enkel rekening worden gehouden met dat belang van [rechthebbende] , maar ook met het belang van de omwonenden om gevrijwaard te blijven van overlast, waarvoor Clavis als verhuurder van de woning aan [rechthebbende] ook verantwoordelijk is. Daarbij is door de bewindvoerder niet weersproken dat er op dit moment een zekere angst heerst als gevolg van de door [rechthebbende] veroorzaakte overlast. Dit laatste belang weegt, gelet op de aard en ernst van de tekortkomingen, zwaarder dan het belang van [rechthebbende] .
4.5.
Hierbij neemt de kantonrechter bovendien het volgende in aanmerking. Bij aanvang van de huurovereenkomst is door Clavis een gedragsaanwijzing aan [rechthebbende] gegeven. Clavis heeft [rechthebbende] met die gedragsaanwijzing gewaarschuwd dat Clavis met het aanbieden van deze woning [rechthebbende] een tweede en tevens laatste kans geeft. Ook toen de overlast nadien aan de orde kwam, heeft Clavis [rechthebbende] meerdere kansen geboden de overlast te staken. Daarbij duurt de overlast ook na het starten van de onderhavige procedure voort. De voornoemde overlast overschrijft dan ook de redelijke grenzen van wat men nog moet aanvaarden.
Gelet op de heersende angst in de buurt en de voortdurende overlast kan van Clavis niet langer worden verwacht dat zij aan [rechthebbende] als huurder is gebonden.
4.6.
Voor het verlenen van een terme de grâce, zoals de bewindvoerder betoogt, bestaat geen aanleiding nu de rechter van deze bevoegdheid (artikel 7:280 BW Pro) slechts gebruik kan maken indien de huurder zijn verplichting alsnog kan nakomen, hetgeen bij overlast als hier aan de orde blijvend onmogelijk is.
4.7.
Op grond van het bovenstaande concludeert de kantonrechter dat [rechthebbende] zodanig tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst dat dit de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. De daartoe strekkende vorderingen zullen dan ook worden toegewezen. Daarbij zal de termijn van ontruiming worden gesteld op veertien dagen.
Huurpenningen & gebruiksvergoeding
4.8.
Niet gesteld of gebleken is dat er sprake is van een huurachterstand, dan wel dat er sprake is van structurele wanbetaling. De kantonrechter gaat er dan ook vanuit dat de huurpenningen conform de huurovereenkomst tot aan de ontbinding voldaan worden. Dat betekent dat er voor de vordering tot het betalen van de huurpenningen tot aan de ontbinding geen belang bestaat. Deze vordering wordt dan ook afgewezen.
4.9.
Voor de periode vanaf de ontbinding tot aan de dag der ontruiming zal de kantonrechter op de voet van artikel 7:225 BW Pro een gebruiksvergoeding toekennen. Dit betekent dat de bewindvoerder aan Clavis een gebruiksvergoeding dient te betalen voor elke maand, of een gedeelte daarvan, dat [rechthebbende] het gehuurde gebruikt. Dit bedrag is gelijk aan de huurtermijn, zijnde een bedrag van € 575,06.
4.10.
De bewindvoerder is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten, waaronder de nakosten, worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van Clavis als volgt begroot:
- kosten van de dagvaarding
€
129,85
- griffierecht
€
128,00
- salaris gemachtigde
€
78,00
(2,00 punten × € 39,00)
- nakosten
€
19,50
Totaal
€
355,35
4.11.
De bewindvoerder heeft verweer gevoerd tegen de gevorderde uitvoerbaarheid bij
voorraadverklaring. Bij de beoordeling van een vordering tot uitvoerbaarverklaring bij voorraad moeten de belangen van partijen worden afgewogen in het licht van de omstandigheden van het geval. [rechthebbende] heeft er belang bij in de woning te kunnen blijven wonen totdat op een eventueel in te stellen rechtsmiddel is beslist. Daar staat tegenover dat Clavis belang heeft bij een zo snel mogelijke beëindiging van de ernstige overlast door [rechthebbende] , aangezien zij niet alleen een verantwoordelijkheid heeft jegens [rechthebbende] , maar ook jegens de omwonenden in de buurt. Een en ander afwegend oordeelt de kantonrechter dat het belang van Clavis bij een onmiddellijke uitvoering van dit vonnis onder de gegeven omstandigheden zwaarder weegt dan dat van [rechthebbende] . Het vonnis zal dan ook uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
ontbindt de huurovereenkomst tussen Clavis en [rechthebbende] met betrekking tot het gehuurde aan [adres] ,
5.2.
veroordeelt de bewindvoerder om het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis met de daarin aan de zijde van [rechthebbende] aanwezige personen en zaken te ontruimen en met afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Clavis te stellen,
5.3.
veroordeelt de bewindvoerder om aan Clavis als gebruiksvergoeding te betalen een bedrag van € 575,06 voor elke maand of gedeelte daarvan, dat [rechthebbende] het gehuurde vanaf de datum van de ontbinding van de huurovereenkomst in gebruik heeft tot aan de dag van de ontruiming,
5.4.
veroordeelt de bewindvoerder in de proceskosten, aan de zijde van Clavis tot dit vonnis begroot op € 355,35. Wordt het vonnis betekend dan dient de bewindvoerder eveneens de kosten voor betekening te voldoen,
5.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Van der Burgt en in het openbaar uitgesproken op 3 januari 2024.