Uitspraak
RECHTBANK Zeeland-West-Brabant
Civiel recht
Zittingsplaats Middelburg
Zaaknummer: C/02/424525 / KG ZA 24-351
Vonnis in kort geding van 15 augustus 2024
in de zaak van
[naam 1] ,
wonende te [plaats] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in (voorwaardelijke) reconventie,
hierna te noemen: [naam 1] ,
advocaat: mr. S.W. van Zijll,
tegen
[naam 2] ,
wonende te [plaats] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in (voorwaardelijke) reconventie,
hierna te noemen: [naam 2] ,
advocaat: mr. M. Leimena.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 1 augustus 2024, met producties 1 t/m 11,
- de conclusie van antwoord, tevens houdende (voorwaardelijke) eis in reconventie, met producties 1 t/m 10,
- de akte wijziging van voorwaardelijke eis in reconventie van [naam 2] ,
- de mondelinge behandeling van 12 augustus 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de pleitnota van [naam 1] .
- de pleitnota van [naam 1] .
2.De feiten
2.1.
Partijen hadden een affectieve relatie.
2.2.
Partijen hebben op 10 september 2014 een woning gekocht aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning). Tot de beëindiging van de relatie eind 2018 woonden partijen samen in de woning. [naam 1] bleef daarna in de woning wonen.
2.3.
Partijen hebben op 20 december 2023 een overeenkomst gesloten (hierna: de overeenkomst). In de overeenkomst is – blijkens de overgelegde vertaling – onder meer het volgende opgenomen:
“ [naam 1][…]
komen overeen
komen overeen
1.
Het nakomen van alle verplichtingen die verband houden met de overdracht van de woninghypotheek aan [naam 2], het verschijnen op een bijeenkomst bij een notaris op een door wederpartij te bepalen datum.
Het nakomen van alle verplichtingen die verband houden met de overdracht van de woninghypotheek aan [naam 2], het verschijnen op een bijeenkomst bij een notaris op een door wederpartij te bepalen datum.
2.
Nadat ik aan de voorwaarden van het contract hebt voldaan doe ik afstand van alle rechten met betrekking tot het huis.
Nadat ik aan de voorwaarden van het contract hebt voldaan doe ik afstand van alle rechten met betrekking tot het huis.
[naam 2][…]
komen overeen.
komen overeen.
1.
Het betalen van het eerste termijn , € 10000.- uiterlijk op 22 december 2023
Het betalen van het eerste termijn , € 10000.- uiterlijk op 22 december 2023
2.
Het betalen van het tweede termijn van € 7500.- op de dag van ondertekening bij de notaris uiterlijk op 30 juni 2024
Het betalen van het tweede termijn van € 7500.- op de dag van ondertekening bij de notaris uiterlijk op 30 juni 2024
[…]
”
”
2.4.
Per brief van 26 april 2024 heeft mr. Van Zijl primair de nietigheid van de overeenkomst ingeroepen en subsidiair de overeenkomst buitengerechtelijk vernietigd.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[naam 1] vordert – samengevat – verlening van een machtiging voor de woning als bedoeld in artikel 3:174 BW, te bepalen dat de woning wordt verkocht door een makelaar, [naam 2] te veroordelen tot medewerking aan die verkoop en de levering van de woning, te bepalen dat dit vonnis bij gebreke van vrijwillige medewerking van [naam 2] in de plaats komt van de tot levering bestemde akte waarvoor de toestemming van [naam 2] is vereist, [naam 2] te veroordelen tot betaling van de helft van de verkoopkosten, met veroordeling van [naam 2] in de proceskosten.
3.2.
[naam 1] stelt dat na de beëindiging van de relatie de woning onverdeeld is gebleven. [naam 1] is vervolgens in de woning blijven wonen en betaalt de eigenaars- en gebruikslasten. Alleen in de periode januari t/m april 2024 betaalde [naam 2] de eigenaarslasten. De lasten drukken zwaar op [naam 1] . Hij wil daarom tot verkoop van de woning overgaan. [naam 2] verleent geen medewerking aan de verkoop. Ook huurt de heer [naam 3] , een vriend van [naam 1] , een kamer in de woning, zodat [naam 1] de vaste lasten kon betalen. De huurpenningen worden echter sinds januari 2024 aan [naam 2] betaald. De overeenkomst van 20 december 2023 is nietig, althans buitengerechtelijk vernietigd per brief van 26 april 2024.
3.3.
[naam 2] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [naam 1] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [naam 1] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [naam 1] in de kosten van deze procedure.
3.4.
[naam 2] voert het volgende aan. [naam 1] heeft geen spoedeisend belang, omdat hij geen lasten betaalt. [naam 2] betwist huurpenningen van [naam 3] te ontvangen, althans deze te hebben gehouden. De overeenkomst is op initiatief van [naam 1] tot stand gekomen. Van nietigheid of vernietigbaarheid van de overeenkomst is geen sprake. Partijen hebben maandenlang onderhandeld over de inhoud van de overeenkomst. De inhoud van de overeenkomst is voldoende bepaald.
in reconventie
3.5.
[naam 2] vordert – samengevat – [naam 1] te veroordelen tot medewerking aan de overeenkomst van 20 december 2023 op straffe van een dwangsom, te bepalen dat dit vonnis bij gebreke van vrijwillige medewerking van [naam 1] in de plaats komt van de tot levering bestemde akte waarvoor de toestemming van [naam 1] is vereist, [naam 1] te gebieden de huurovereenkomst te beëindigen binnen drie dagen na betekening van het vonnis en [naam 1] te veroordelen om [naam 2] schadeloos te stellen zolang de huurovereenkomst niet is geëindigd en de woning niet is opgeleverd aan [naam 2] , met veroordeling van [naam 1] in de proceskosten.
3.6.
[naam 2] legt aan de vorderingen het volgende ten grondslag. [naam 1] dient zijn medewerking aan de overeenkomst te verlenen en zijn aandeel in de woning aan [naam 2] over te dragen. [naam 2] heeft daartoe al € 10.000,00 betaald. De tweede betaling van € 7.500,00 zal plaatsvinden wanneer het aandeel van [naam 1] in de woning bij de notaris wordt geleverd. [naam 2] heeft niet ingestemd met verhuur van de woning. [naam 2] kan de woning niet betrekken als deze nog wordt verhuurd.
in voorwaardelijke reconventie
3.7.
[naam 2] vordert – samengevat en na wijziging van eis –, op de voorwaarde dat de rechtbank van oordeel is dat de overeenkomst nietig, althans vernietigd is, te bevelen dat [naam 2] het aandeel van [naam 1] in de woning zal overnemen tegen vergoeding van een nog vast te stellen waarde, te bepalen dat dit vonnis bij gebreke van vrijwillige medewerking van [naam 1] in de plaats komt van de tot levering bestemde akte waarvoor de toestemming van [naam 1] is vereist, met veroordeling van [naam 1] in de proceskosten.
in conventie en in (voorwaardelijke) reconventie
3.8.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
In conventie en in reconventie
4.1.
Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie zullen deze gezamenlijk worden beoordeeld.
4.2.
Het gaat hier om in kort geding gevorderde voorlopige voorzieningen. De rechtbank moet daarom eerst beoordelen of [naam 1] en [naam 2] ten tijde van dit vonnis bij die voorzieningen spoedeisend belangen hebben. Daarnaast geldt dat de rechtbank in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.
spoedeisende belangen
4.3.
De rechtbank is van oordeel dat zowel [naam 1] als [naam 2] over en weer een spoedeisend belang bij hun vorderingen hebben, gelet op hetgeen partijen hierover naar voren hebben gebracht. Ook weegt de rechtbank mee dat beide partijen het aandeel van de ander in de woning willen overnemen, zodat een einde komt aan de onverdeeldheid.
de overeenkomst
4.4.
Vaststaat dat partijen op 20 december 2023 een overeenkomst hebben gesloten. De rechtbank ziet geen gronden om de ongeldigheid van de overeenkomst aan te nemen. Anders dan door [naam 1] gesteld, zijn de in de overeenkomst genoemde verplichtingen voldoende bepaalbaar en kan nakoming van de overeenkomst worden gevorderd door [naam 2] .
4.5.
Evenmin is de overeenkomst vernietigbaar. [naam 1] heeft gesteld dat hij heeft gedwaald bij het aangaan van de overeenkomst. De rechtbank volgt hem hier niet in. [naam 1] heeft jarenlang de eigenaarslasten betaald. Hij wist, althans kon hij weten, wat de resterende hypotheekschuld is. Door de woning te laten taxeren, had [naam 1] zich voor het sluiten van de overeenkomst kunnen vergewissen van de overwaarde van de woning. Indien en voor zover [naam 1] bij het aangaan van de overeenkomst heeft gedwaald over de waarde van zijn aandeel in de woning, is dat een omstandigheid die voor zijn rekening dient te komen en te blijven. Daar komt bij dat uit de door [naam 2] overgelegde correspondentie tussen partijen volgt dat partijen maandenlang met elkaar in discussie waren over de inhoud van de overeenkomst. Daarbij is het, gelet op de inhoud van die correspondentie, de intentie van partijen geweest om tot een algehele verrekening te komen van de wederzijdse financiële verplichtingen en openstaande schulden. De rechtbank wijst hierbij op de Whatsapp-berichten, waarin onder meer het volgende staat (blijkens de overgelegde vertaling, welke inhoud niet door [naam 1] is betwist):
Bericht van [naam 1] van 28 juli 2023:
“[…]
3. Regarding the house, I’d like to come to an agreement, but the situation is that I need cash as soon as possible. If we agree, I can sign some paper and hand over the mortgage documents as a guarantee of our verbal agreement.
4. As for the arrangements concerning the house, there is a small change and I think it will be acceptable for both sides because you will benefit a lot from this transaction, including that I paid off the loan in which the kitchen comes back to you, which I paid for, not counting the usage issues like the stove, etc. I think that if we reset debts on the day of the handover and 20k in cash, it will be a good solution for both sides.
[…]
This way we can close this topic forever[…]
”
”
Berichten van partijen van 8 december 2023:
[naam 1] : “Maybe you should also consider that for 7 months you’ve been transferring the house,[…]
.”
.”
[…]
[naam 1] : “Well, a moment ago you agreed to 7500. Including the house, you’re ahead by at least 15k at the moment, and the deposit that I’ve been repaying for 7 months since we last agreed. Don’t squeeze me like a lemon, 17500 is a good price in total[…]
.”
.”
[naam 2] : “I’m pushing because I don’t have it. You can list the points you want to include in the agreement, and I will do the same.”
[naam 1] : “You will save up, earn on the house by then.[…]
”
”
Bericht van [naam 1] van 19 december 2020:
“[…]
Today I will print the agreement.
[…]
”
”
4.6.
Daarnaast acht de rechtbank de ter zitting naar voren gebrachte stelling van [naam 1] dat het slechts zijn intentie was om de hypotheek over te dragen en niet zijn aandeel in de woning ongeloofwaardig. Dat strookt immers niet de stelling met de inhoud van de Whatsapp-berichten en de overeenkomst. Het was naar oordeel van de rechtbank de intentie van [naam 1] om definitief van elkaar af te zijn, om (zijn aandeel in) het huis over te dragen, en dat, in zijn woorden, [naam 2] aan het huis kon verdienen.
4.7.
Het voornoemde leidt tot de slotsom dat de overeenkomst van 20 december 2023 niet nietig of vernietigbaar is.
overdracht van de woning
4.8.
Gelet op de inhoud van de overeenkomst bestaat slechts voor [naam 1] een verplichting om zijn medewerking te verlenen aan de overdracht. Onder die omstandigheid ziet de rechtbank aanleiding om de vordering van [naam 1] af te wijzen. De vordering van [naam 2] om [naam 1] te veroordelen om zijn medewerking te verlenen aan de tussen partijen gesloten overeenkomst zal derhalve worden toegewezen.
Ter zitting heeft [naam 1] nog aangevoerd dat [naam 2] de overeenkomst niet kan nakomen, omdat zij geen herfinanciering kan krijgen. Uit de door [naam 2] overgelegde betaalbewijzen volgt dat [naam 2] in staat is om de eigenaarslasten te betalen. De rechtbank acht het dan ook voldoende aannemelijk dat [naam 2] een herfinanciering zal krijgen voor de woning.
4.9.
De rechtbank wijst de door [naam 2] gevorderde dwangsom af. De rechtbank bepaalt namelijk dat dit vonnis in de plaats komt van de vereiste toestemming, indien [naam 1] niet zijn medewerking verleent aan de uitvoering van de overeenkomst.
de huurovereenkomst en ontruiming van de woning
4.10.
Ter zitting heeft [naam 1] verklaard dat [naam 4] voorheen een kamer huurde. Naar de rechtbank begrijpt, is dit dus thans niet langer het geval. Aangezien [naam 1] met [naam 3] een huurovereenkomst is aangegaan, is [naam 1] de meest gerede partij is om tot beëindiging van de huurovereenkomst over te gaan en de woning te ontruimen, temeer nu ter zitting is gebleken dat [naam 1] (met [naam 3] ) in de woning woont en [naam 3] een vriend van [naam 1] is. De vordering van [naam 2] om [naam 1] te gebieden om tot beëindiging van de huurovereenkomst en tot ontruiming van de woning over te gaan zal daarom worden toegewezen.
geldvorderingen/schadeloosstelling
4.11.
De rechtbank wijst de door [naam 2] gevorderde geldvorderingen af. Beide partijen hebben namelijk betaalbewijzen overgelegd, waaruit volgt dat beiden thans de eigenaarslasten betalen. Onvoldoende duidelijk is hoe die betalingen zich tot elkaar verhouden en in hoeverre [naam 2] thans schade lijdt. Nu in deze procedure geen plaats is voor nadere bewijslevering, wijst de rechtbank dit onderdeel van de vordering af. Een eventueel bestaande geldvordering zal in de bodemprocedure moeten worden beoordeeld.
in voorwaardelijke reconventie
4.12.
[naam 2] heeft een voorwaardelijke reconventionele vordering ingesteld, voor het geval de vordering van [naam 1] volledig of gedeeltelijk wordt toegewezen. Gezien het voorgaande is deze voorwaarde niet ingetreden. Aan de beoordeling van de voorwaardelijke reconventionele vordering komt de rechtbank daarom niet toe.
in conventie en in (voorwaardelijke) reconventie
proceskosten
4.13.
Gelet op de relatie tussen partijen zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
in conventie
5.1.
wijst de vordering van [naam 1] af;
in voorwaardelijke reconventie
5.2.
verklaart [naam 2] niet-ontvankelijk in haar vorderingen;
in reconventie
5.3.
veroordeelt [naam 1] om binnen 14 dagen na betekening van het vonnis zijn medewerking te verlenen aan de tussen partijen gesloten overeenkomst van 20 december 2023 tot levering van zijn aandeel in de woning aan de [adres] te [plaats] aan [naam 2] ;
5.4.
bepaalt, bij gebreke van deze medewerking van [naam 1] aan het onder 5.3 genoemde, dat dit vonnis op grond van artikel 3:300 BW in de plaats komt van de vereiste toestemming van [naam 1] tot levering van zijn aandeel in de woning aan de [adres] te [plaats] aan [naam 2] ;
5.5.
gebiedt [naam 1] om de huurovereenkomst binnen drie dagen na betekening van dit vonnis te (doen) beëindigen en er voor zorg te dragen dat de woning schoon en ontruimd aan [naam 2] wordt opgeleverd;
5.6.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af;
in conventie en in (voorwaardelijke) reconventie
5.8.
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, zodat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. Luijks en in het openbaar uitgesproken op 15 augustus 2024.