Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 21/2973
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 augustus 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: [naam] ),
en
de heffingsambtenaar van SaBeWa, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 6 juli 2021.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] ( [postcode] ) [plaats] (de woning) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 287.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Hulst over het jaar 2021 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft de rechtbank verzocht om de zaak zonder zitting te af te doen. De rechtbank heeft vervolgens aan de heffingsambtenaar laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en heeft gevraagd of hij het daarmee eens is. De heffingsambtenaar heeft daarop toestemming verleend om de zaak zonder zitting af te doen. De rechtbank heeft het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning met bouwjaar 1979.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de beschikking niet te hoog is. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
4. Naar het oordeel van de rechtbank is de beschikking niet te hoog. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Motivering
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
5.1.
De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De vergelijkingsobjecten hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5.2.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft daartoe een taxatierapport overgelegd waaruit een waarde van de woning volgt van € 287.000. De gehanteerde vergelijkingsobjecten zijn allemaal gelegen in [plaats] . De taxateur heeft de waarde van de woning gecorrigeerd omdat de woning – ten opzichte van de vergelijkingsobjecten – een mindere uitstraling, doelmatigheid en ligging heeft.
Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De woning verkeert in een mindere onderhoudstoestand ten opzichte van de vergelijkingsobjecten. Ook is de woning gelegen nabij een sportterrein en nabij een bedrijventerrein, waardoor de woning een mindere ligging heeft ten opzichte van de vergelijkingsobjecten.
5.3.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de beschikte waarde niet te hoog is. Zij overweegt dat uit het taxatierapport een waarde van de woning volgt van € 287.000, gelijk aan de beschikte waarde. De objecten waarmee de taxateur de woning vergelijkt zijn goed bruikbaar, aangezien zij in hetzelfde dorp zijn gelegen, in dezelfde periode zijn gebouwd en allen vrijstaand zijn.
De rechtbank verwerpt de stelling van belanghebbende dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Uit het taxatierapport volgt namelijk dat de waarde van de woning – ten opzichte van de vergelijkingsobjecten – neerwaarts is gecorrigeerd vanwege een matige uitstraling, doelmatigheid en ligging, zodat de heffingsambtenaar hiermee rekening heeft gehouden. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar ook
voldoenderekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. Dat sprake is van een onderhoudstoestand van de woning welke aanleiding geeft om de waarde verder neerwaarts te corrigeren heeft belanghebbende niet met foto’s of anderszins onderbouwd. Evenmin kan worden gezegd dat de ligging van de woning aanleiding geeft tot een verdere vermindering van de beschikte waarde. De enkele stelling van belanghebbende dat de woning is gelegen nabij een bedrijventerrein en een sportterrein is daarvoor onvoldoende. Zo grenst bijvoorbeeld het vergelijkingsobject [adres 2] eveneens aan een sportterrein en daarbij aan een drukke doorgaande weg. Door rekening te houden met een correctiefactor ‘matig’ voor de ligging van de woning heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de mindere ligging daarvan ten opzichte van de vergelijkingsobjecten.
voldoenderekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. Dat sprake is van een onderhoudstoestand van de woning welke aanleiding geeft om de waarde verder neerwaarts te corrigeren heeft belanghebbende niet met foto’s of anderszins onderbouwd. Evenmin kan worden gezegd dat de ligging van de woning aanleiding geeft tot een verdere vermindering van de beschikte waarde. De enkele stelling van belanghebbende dat de woning is gelegen nabij een bedrijventerrein en een sportterrein is daarvoor onvoldoende. Zo grenst bijvoorbeeld het vergelijkingsobject [adres 2] eveneens aan een sportterrein en daarbij aan een drukke doorgaande weg. Door rekening te houden met een correctiefactor ‘matig’ voor de ligging van de woning heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de mindere ligging daarvan ten opzichte van de vergelijkingsobjecten.
5.4.
Het voorgaande betekent dat de rechtbank het beroep ongegrond zal verklaren.
Conclusie en gevolgen
6. Het beroep is ongegrond. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.L. Weerkamp, rechter, in aanwezigheid van mr. F.A.J.M. Wouters, griffier, op 16 augustus 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.