Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/9541
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 augustus 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: mr. R.W.B. van Middelaar),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Steenbergen.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 21 juni 2023, verzonden op 1 augustus 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 370.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Steenbergen voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 10 juli 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam] en [taxateur] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een 2-onder-1-kapwoning (bouwjaar 1974) met een oppervlakte van 108 m2, een aanbouw woonruimte, een aangebouwde garage en een overkapping/luifel, op een perceel van 357 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3.1.
De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de
beroepsgronden.
3.2.
Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 357.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 370.000.
3.3.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
4.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
4.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 10 juni 2024 door [taxateur] is opgemaakt.
4.4.
In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 385.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] , te [plaats] . In het taxatierapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
4.5.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar, gebruiksoppervlakte en grondoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. Drie van de vier referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor, verkocht. De referentiewoning [adres 2] is 1 jaar en 8 maanden voor de waardepeildatum verkocht. Belanghebbende betwist de vergelijkbaarheid van deze referentiewoning niet en stelt zelfs dat dit de best vergelijkbare referentiewoning is. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding deze woning buiten beschouwing te laten en concludeert dat alle gebruikte referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
4.6.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Bij het bepalen van de waarde zijn de verkoopprijzen van de referentiewoningen geïndexeerd naar de waardepeildatum. De grondwaarde is vastgesteld aan de hand van een grondstaffel. Aan de aanbouw woning, overkapping/luifel, garage, tuinhuis en/of hobbyruimte is een afzonderlijke waarde toegekend. Op de m2-prijs van de referentiewoningen is een correctie toegepast voor afwijkende factoren voor kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen, dan wel vanwege afnemend grensnut. Voor de woning is uitgegaan van de gemiddelde m2-prijs van alle referentiewoningen. Op deze m2-prijs is een correctie toegepast vanwege een factor 4 voor uitstraling.
4.7.
Belanghebbende voert aan dat de woning in zijn algemeenheid en ten opzichte van de referentiewoningen geen bovengemiddelde uitstraling (4) heeft, maar een matige en daarom een factor 2 zou moeten krijgen. De heffingsambtenaar deelt deze mening niet en stelt dat sprake is van unieke chaletwoningen waarvan er slechts 18 zijn gebouwd. Uit de transactieprijzen van de afgelopen jaren blijkt dat voor deze woningen meer wordt betaald dan een gemiddelde tweekapper. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar bij de referentiewoningen [adres 2] en [adres 5] , die uit dezelfde bouwstroom komen, eveneens is uitgegaan van een factor 4 voor uitstraling. De heffingsambtenaar heeft daarmee een inzichtelijke en navolgbare vergelijking gemaakt. De enkele stelling van belanghebbende, zonder onderbouwing, dat voor uitstraling een factor 2 moet worden toegekend, is onvoldoende om de onderbouwing van de heffingsambtenaar in twijfel te trekken.
4.8.
Daarnaast is volgens belanghebbende de doelmatigheid van het perceel van referentiewoning [adres 4] ten onrechte als ondergemiddeld (2) aangemerkt en dient dit op gemiddeld (3) te worden vastgesteld. De heffingsambtenaar stelt zich in beroep op het standpunt dat inderdaad een factor 3 voor doelmatigheid van het perceel geldt, maar dat een factor 2 is toegekend voor ligging omdat de tuin van deze referentiewoning grenst aan een sportcomplex. Belanghebbende heeft de matige ligging niet betwist.
4.9.
Belanghebbende wijst nogmaals op de best vergelijkbare referentiewoning [adres 2] en stelt dat de waarde van de woning daarvan moet worden afgeleid. De verschillen tussen deze woningen zijn onduidelijk en daarmee is het verschil in waarde van € 53.000 niet aannemelijk gemaakt. Dit verschil zou volgens belanghebbende groter moeten zijn. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat het verschil tussen deze woningen zit in de aanbouwen woonruimte en de renovatie in 2003. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar het verschil tussen deze woningen in de matrix inzichtelijk heeft weergegeven. De gebruiksoppervlakte van de woningen is gelijk. Zelfs als het standpunt van belanghebbende moet worden gevolgd, en aan iedere extra m2 bijgebouw een waarde van € 1.000 moet worden toegekend, dan leidt dit bij de referentiewoning tot een hogere m2-prijs voor de gebruiksoppervlakte en dus ook bij de woning. Dat is in het nadeel van belanghebbende. De grond slaagt daarom niet.
4.10.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
5.1.
Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.Z.B. Sterk, rechter, in aanwezigheid van M.H.A. de Graaf, griffier, op 20 augustus 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.