Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/9550
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 augustus 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: mr. R.W.B. van Middelaar),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Steenbergen.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 2 augustus 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 335.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Steenbergen voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 10 juli 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam] en [taxateur] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning (bouwjaar 1953) met een oppervlakte van 98 m2, een aanbouw woonruimte, een vrijstaande garage, een dierenverblijf en een overkapping/luifel, op een perceel van 531 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3.1.
De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
3.2.
Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 248.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 335.000.
3.3.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
4.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
4.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 6 juni 2024 door [taxateur] is opgemaakt.
4.4.
In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 335.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] en [adres 3] , en [adres 4] , te [plaats] . In het taxatierapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
4.5.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging,
bouwjaar, gebruiksoppervlakte en grondoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. Twee van de drie referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen ongeveer één jaar daarvoor of daarna, verkocht. Referentiewoning [adres 4] is net daarbuiten verkocht, namelijk op 2 november 2020 (oplevering 7 januari 2021). De rechtbank acht de verkoopdatum van deze referentiewoning niet dusdanig ver van de waardepeildatum gelegen, dat deze woning niet als onderbouwing kan dienen voor de waarde van de woning. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding deze woning buiten beschouwing te laten en concludeert dat alle gebruikte referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
4.6.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Bij het bepalen van de waarde zijn de verkoopprijzen van de referentiewoningen geïndexeerd naar de waardepeildatum. De grondwaarde is vastgesteld aan de hand van een grondstaffel. Bij de referentiewoningen [adres 2] en [adres 3] is een correctie toegepast op de grondprijs vanwege de mindere doelmatigheid (2) gezien de ligging van de woning op het perceel. Aan de aanbouw woning, garage, dierenverblijf, berging/schuur, overkapping/luifel, hobbykas en/of tuinhuis is een afzonderlijke waarde toegekend. Op de m2-prijs van de referentiewoningen is een correctie toegepast voor afwijkende factoren voor kwaliteit, onderhoud, doelmatigheid en/of voorzieningen. Voor de woning is uitgegaan van een lager bedrag dan de gemiddelde m2-prijs van alle referentiewoningen. Tevens is een correctie toegepast vanwege een factor 2 voor onderhoud.
4.7.
Belanghebbende voert aan dat de woning vrij uitzicht had op de [naam gebouw] . Door nieuwbouw recht voor de deur is dit uitzicht weggenomen. Ook zorgt de nieuwbouw voor meer parkeerdruk bij de woning. Het bouwplan voor deze nieuwbouw was op de waardepeildatum al bekend en heeft volgens belanghebbende een waardedrukkend effect op de waarde van de woning. De rechtbank volgt belanghebbende in zijn standpunt dat het wegvallen van vrij uitzicht gevolgen kan hebben voor de waarde van de woning. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar echter al voldoende rekening gehouden met het bouwplan door referentiewoningen te gebruiken die eveneens geen vrij uitzicht hebben. Het enkele standpunt dat de nieuwbouw in de toekomst tevens voor meer parkeerdruk zal zorgen, is door belanghebbende niet onderbouwd, en kan daarom niet worden gevolgd. Voor zover belanghebbende ook heeft bedoeld dat het wegnemen van vrij uitzicht op de kerk effect heeft op de waarde, overweegt de rechtbank dat dit subjectief is en daarom terecht niet is meegenomen in de waardebepaling.
4.8.
Ook voert belanghebbende aan dat de matrix onduidelijk is, omdat twee m2prijzen voor de woning genoemd worden, namelijk € 1.455 en € 1.409. De rechtbank constateert dat het bedrag van € 1.455 voortkomt uit de gemiddelde m2-prijs van de referentiewoningen onder aftrek van een correctie voor matig onderhoud (2). Dat in de matrix vervolgens gerekend is met het lagere bedrag van € 1.409 per m2 voor de woning is in het voordeel van belanghebbende en geeft geen aanleiding om te twijfelen aan de onderbouwing van de waarde van de woning.
4.9.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
5.1.
Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.Z.B. Sterk, rechter, in aanwezigheid van M.H.A. de Graaf, griffier, op 20 augustus 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.