Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/3812
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 augustus 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] uit [plaats 1] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van Schouwen-Duiveland, de heffingsambtenaar,
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 30 juni 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 22 februari 2023 aan belanghebbende een waardebeschikking (de beschikking) toegezonden. In hetzelfde geschrift heeft de heffingsambtenaar (onder andere) een aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het jaar 2023 aan belanghebbende opgelegd. De beschikking is vastgesteld op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). De beschikking en de aanslag hebben betrekking op de woning van belanghebbende aan de [adres 1] te [plaats 1] (de woning).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning per 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 725.000.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking en de aanslag OZB bij uitspraak op bezwaar afgewezen.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 7 augustus 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen belanghebbende en, namens de heffingsambtenaar, [naam 1] , [naam 2] (taxateur) en [naam 3] .
Feiten
2. Belanghebbende is samen met haar echtgenoot eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woonboerderij uit 1900 met een gebruiksoppervlakte van 138 m² (of 132 m²) en een schuur, op een perceel van 6.053 m².
2.1.
Belanghebbende en haar echtgenoot hebben de woning gekocht op 23 december 2021 voor € 753.750.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning en daarmee ook de aanslag OZB niet te hoog zijn vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten van belanghebbende, de beroepsgronden.
3.1.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning en daarmee de aanslag OZB niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Overwegingen
4. Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning. Belanghebbende bepleit een waarde van € 640.000. De heffingsambtenaar verdedigt de bij beschikking vastgestelde waarde van € 725.000.
4.1.
De heffingsambtenaar heeft verwezen naar de door belanghebbende overeengekomen koopsom en hij heeft in beroep een taxatiematrix, verschillende vastgoedrapporten van iWOZ en een Rapport prijsontwikkeling van Vastgoedpro overgelegd. In de taxatiematrix is de waarde van de woning bepaald op € 753.000. In de taxatiematrix is de woning vergeleken met woningen aan de [adres 2] te [plaats 2] , de [adres 3] te [plaats 3] en de [adres 4] te [plaats 1] (de referentiewoningen). Volgens de heffingsambtenaar is daarmee voldoende onderbouwd dat de waarde van € 725.000 niet te hoog is.
4.2.
De rechtbank overweegt als volgt. De WOZ-waarde van de woning wordt bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. [1] Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever
“de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” [2]
“de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” [2]
4.3.
De waarde van een woning wordt doorgaans bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. [3] Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Wanneer een woning kort voor of na de waardepeildatum is aangekocht, moet er in de regel van uit worden gegaan dat de WOZ-waarde overeenkomt met de voor die woning betaalde prijs. [4] De koopprijs is immers, kort samengevat, de prijs welke de meestbiedende gegadigde voor de woning zou willen betalen.
4.4.
Naar het oordeel van de rechtbank kan de waarde in dit geval het beste worden vastgesteld aan de hand van het eigen koopcijfer van de woning. De woning is namelijk rond de waardepeildatum door belanghebbende zelf aangekocht en geeft daarmee een goede weergave van de marktwaarde van de woning rond de waardepeildatum. De heffingsambtenaar heeft de waarde € 28.750 lager vastgesteld dan het eigen aankoopcijfer en ook lager dan het bedrag dat blijkt uit het overzicht van referentiewoningen in de taxatiematrix. Daarmee heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met eventuele verstorende factoren. Het is dan aan belanghebbende om feiten en omstandigheden aannemelijk te maken waaruit volgt dat de (gecorrigeerde) koopsom niet de waarde weergeeft. [5]
4.5.
Belanghebbende voert aan dat de woning voor het verkrijgen van een hypotheek door een erkende taxateur is getaxeerd op € 640.000 per 11 januari 2022. Volgens belanghebbende kan de waarde op 1 januari 2022 dan ook niet meer bedragen dan de getaxeerde waarde. De rechtbank volgt belanghebbende daarin niet. Het eigen koopcijfer vormt in dit geval de marktprijs. Een taxatie is slechts een schatting van de waarde voor het geval er geen direct marktgegeven beschikbaar is. Bovendien is het taxatierapport opgesteld met als doel de financiering van de woning met het oog op zekerheid voor de geldverstrekker en niet met als doel de waardering van de woning voor de Wet WOZ. Met het taxatierapport maakt belanghebbende dan ook niet aannemelijk dat de (gecorrigeerde) koopsom niet de waarde weergeeft.
4.6.
Belanghebbende betoogt dat de schuur ten tijde van de aankoop een lek asbest dak had en dat een groot deel van de schuur op instorten stond. Volgens belanghebbende heeft zij daarom niet onmiddellijk en in volle omvang gebruik kunnen maken van de schuur, hetgeen invloed heeft op de waarde van het object. Dit betoog kan belanghebbende niet baten. Vaststaat dat de schuur ten tijde van de aankoop door belanghebbende in dezelfde staat verkeerde als nu door belanghebbende geschetst. Belanghebbende was niettemin bereid om daar de door haar betaalde koopsom voor te betalen. De staat van de schuur en de beperking in de gebruiksmogelijkheden zijn dus in de aankoopprijs verdisconteerd en vormen daarom geen zelfstandige waardedrukkende factor.
4.7.
Belanghebbende voert ook aan dat zij sterk heeft overboden om de woning te kunnen kopen. Dat gegeven leidt naar het oordeel van de rechtbank echter niet tot de conclusie dat de koopsom niet de waarde weergeeft. Belanghebbende heeft door hoger te bieden dan andere gegadigden op de markt, de marktprijs van de woning omhoog gestuwd. De WOZ-waarde wordt – zoals hiervoor overwogen – bepaald op de prijs die de meestbiedende gegadigde over heeft voor de woning. In dit geval is dat de prijs die belanghebbende, als meestbiedende gegadigde, bereid was te betalen. In zoverre is de waarde dus niet te hoog vastgesteld.
4.8.
Verder heeft belanghebbende er op gewezen dat de stijging van de WOZ-waarde ten opzichte van het voorgaande jaar aanzienlijk hoger is dan de gemiddelde WOZ-waardestijging in 2023 van omliggende vergelijkbare woningen. Volgens belanghebbende is een dergelijke stijging niet te rechtvaardigen omdat de andere woningen allemaal conditioneel in een veel betere staat zijn dan haar woning. Deze redenatie – die op zichzelf begrijpelijk is – is naar het oordeel van de rechtbank niet juist. Een eerder bepaalde waarde is niet bepalend voor de vaststelling van de nu in geschil zijnde waarde omdat de waarde ieder jaar opnieuw wordt bepaald, onafhankelijk van eerdere waardebepalingen. [6] Daar komt bij dat bij de waardering fouten gemaakt kunnen worden die bij een taxatie op een volgende peildatum moeten kunnen worden hersteld. Ook dat kan resulteren in een van de markt afwijkend stijgingspercentage van de vastgestelde waarde.
4.9.
Gelet op het voorgaande is belanghebbende er niet in geslaagd om aannemelijk te maken dat de (gecorrigeerde) koopprijs niet de waarde van de woning weergeeft. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB in stand blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende het door haar betaalde griffierecht niet terug en krijgt zij ook geen vergoeding van haar proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in aanwezigheid van mr. F.E.M. Houben, griffier, op 14 augustus 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof ’s-Hertogenbosch. Hoger beroep moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.