Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Breda
Zaaknummer: 10958012 \ CV EXPL 24-744
Vonnis van 7 augustus 2024
in de zaak van
1.[eiser in conventie 1] ,
te [plaats 1] ,
2.
[eiser in conventie 2],
2.
[eiser in conventie 2],
te [plaats 1] ,
eisende partijen in conventie,
verwerende partijen in reconventie,
hierna samen te noemen: [eisers in conventie / verweerders in reconventie] ,
beide procederend in persoon,
tegen
[gedaagde in conventie],
te [plaats 2] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde in conventie / eiser in reconventie] ,
gemachtigde: mr. A.A.M. van Beek, werkzaam ten kantore van Staal Makelaars B.V.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 17 april 2024;
- de conclusie van antwoord in reconventie tevens houdende wijziging van eis in conventie;
- de mondelinge behandeling van 28 juni 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de spreekaantekeningen van [eisers in conventie] .
1.2.
Daarna is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Bij onderhandse akte van 22 november 2022 heeft [gedaagde in conventie] de woning gelegen aan [adres] te [plaats 3] , gemeente Drimmelen, verkocht aan [eisers in conventie] voor een bedrag van € 140.000,-.
2.2.
In de artikelen van de koopovereenkomst is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:
- “3. De betaling van de koopsom, kosten en belastingen vindt plaats via de notaris bij het passeren van de akte van levering. (…)
- 6.1De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt‘as is, where is’. (…)
- 6.3De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik alswoonhuis(…).
Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. (…). Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.
- 11.2Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. (…)
- 11.3Indien de wederpartij geen gebruik maakt van haar recht de koopovereenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in artikel 11.1 vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van de nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van 3 promille van de koopsom met een maximum van tien procent (10 %) van de koopsom (…).
- “
Koper is ermee bekend dat het woonhuis al meer dan een half jaar leegstaat en dat de woning in bouwkundig slechte staat is. Koper verklaart het vorenstaande uitdrukkelijk te aanvaarden, af te zien van een bouwkundige inspectie en de gevolgen hiervan voor zijn rekening en risico te nemen en verkoper te vrijwaren voor elke aansprakelijkheid, hoe ook genaamd en onder welke titel dan ook. (…)”
2.3.
Op 17 januari 2024 zou de notariële overdracht plaatsvinden van de woning aan [eisers in conventie] , maar vanwege discussie over de staat van de woning is de woning niet geleverd aan [eisers in conventie] .
2.4.
Op 18 januari 2024 heeft [gedaagde in conventie] [eisers in conventie] bij aangetekende brief gesommeerd om binnen 8 dagen mee te werken aan de overdacht van de woning bij gebreke waarvan zij aanspraak maakt op de onder 11.2 van de koopovereenkomst neergelegde boete van 10 % van de koopsom. [eisers in conventie] heeft geweigerd om de brief in ontvangst te nemen. Per e-mail van 29 januari 2024 is namens [gedaagde in conventie] nogmaals bericht dat zij aanspraak maakt op de boete vermeld in de koopovereenkomst.
2.5.
Op 26 januari 2024 heeft alsnog de notariële overdracht aan [eisers in conventie] plaatsgevonden, waarbij [eisers in conventie] de woning meteen aan een derde heeft verkocht en overgedragen (“A-B-C akte”). Op diezelfde dag is op verzoek van [eisers in conventie] conservatoir derdenbeslag onder de notaris gelegd op 5/8 deel van de koopsom.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[eisers in conventie] vordert - samengevat – veroordeling van [gedaagde in conventie] tot betaling van € 13.230,- dan wel een bedrag dat gerechtvaardigd wordt geacht, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag volgend op de dag van de dagvaarding tot aan de dag van de volledige betaling, met veroordeling in de proceskosten.
3.2.
[gedaagde in conventie] voert verweer en concludeert om [gedaagde in conventie] niet-ontvankelijk in haar vordering te verklaren, dan wel de vorderingen van [eisers in conventie] af te wijzen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers in conventie] in de kosten van deze procedure.
in reconventie
3.3.
[eiser in reconventie] vordert - samengevat - veroordeling van [verweerders in reconventie] tot betaling van € 14.000,-, vermeerderd met de proceskosten en de rente over de kosten.
3.4.
[verweerders in reconventie] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser in reconventie] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser in reconventie] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser in reconventie] in de kosten van deze procedure.
4.De beoordeling
in conventie
4.1.
[eisers in conventie] legt aan haar vordering tot schadevergoeding ten grondslag dat kort vóór het passeren van de leveringsakte schade in de woning is ontstaan. In de woning is een muur naar binnen gebogen, waarbij in de woning diverse brokstukken zijn aangetroffen. [eisers in conventie] wilde daarom een verlaging van de koopprijs, maar [gedaagde in conventie] had geen begrip voor de gevolgen van de schade en ging niet akkoord. Uiteindelijk heeft [eisers in conventie] een derde partij gevonden die de woning voor dezelfde koopprijs wilde overnemen. [eisers in conventie] stelt dat [gedaagde in conventie] tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst, waardoor zij schade heeft geleden in de vorm van extra notariskosten en extra kosten in verband met de hypotheek, beslagkosten en tot slot gederfde huurinkomsten.
4.2.
[gedaagde in conventie] voert verweer op na te melden gronden.
Non-conformiteit
4.3.
Kern van het geschil tussen partijen is de vraag of de staat van de woning op het tijdstip van levering hetzelfde was als op het moment van aankoop van de woning. [eisers in conventie] stelt dat dit niet het geval is en dat sprake is van non-conformiteit zoals bedoeld in artikel 7:17 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW).
4.4.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eisers in conventie] toegelicht dat zij kort voor de geplande leveringsdatum op 18 december 2023 in de woning waren met de zoon van [gedaagde in conventie] . Gesteld wordt dat [eisers in conventie] had gezien dat er stenen naar beneden waren gevallen op de trap en in de gang. Verder was minstens een stuk van een muur ter plaatse van de trap aan de bovenzijde zodanig gekanteld, dat de verdiepingsvloer los was gekomen en dat de verdiepingsvloer daardoor niet meer veilig begaanbaar was, aldus [eisers in conventie] .
4.5.
[gedaagde in conventie] betwist de stellingen van [eisers in conventie] en zij betwist dat de staat van de woning is veranderd sinds de koopovereenkomst. Volgens [gedaagde in conventie] had de zoon de sleutels aan [eisers in conventie] gegeven en is [eisers in conventie] alleen in de woning geweest. De zoon is na ontvangst van de sleutels in de woning geweest en zag dat er niets met de woning aan de hand was behalve dat er met een schroevendraaier een streep was getrokken door het behang. Volgens [gedaagde in conventie] was er alleen wat stucwerk beschadigd. Bovendien zijn alleen de buitenmuren draagmuren, reden waarom [gedaagde in conventie] betwist dat een gevaarlijke situatie is ontstaan.
4.6.
De kantonrechter stelt voorop dat de afgeleverde zaak ingevolge het bepaalde in artikel 7:17 lid 1 BW aan de overeenkomst moet beantwoorden. Ingevolge het bepaalde in artikel 7:17 lid 2 BW beantwoordt een zaak niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen heeft die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede dat zij de eigenschappen bezit voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien. Artikel 7:17 BW is van regelend recht. Het staat partijen daarom vrij om daarvan in hun contract af te wijken.
4.7.
In dit geval hebben partijen een koopovereenkomst volgens het model van de NVM standaard-koopakte (model 2023) gesloten waarin een van artikel 7:17 BW afwijkende regeling is opgenomen, te weten de artikelen 6.1, 6.3 en 19 van de koopovereenkomst. Artikel 6.1 van de overeenkomst bevat de hoofdregel, dat de onroerende zaak wordt overgedragen in de staat waarin deze zich bij totstandkoming van de koopovereenkomst bevindt, “as is, where is”. In artikel 6.3 is bepaald dat de woning bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als “woonhuis”, waarbij gebreken die het normale gebruik belemmeren en die koper kenbaar waren bij aangaan van de overeenkomst voor rekening en risico van de koper komen. Indien deze gebreken niet bekend waren bij koper, is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft. Artikel 19.1 bevat nog een bijzondere bepaling aangaande de aansprakelijkheid.
4.8.
De kantonrechter stelt vast dat [eisers in conventie] de bewijslast heeft van haar stelling dat de staat van de woning bij levering afweek ten opzichte van de staat ten tijde van de aankoop van de woning. Als dit het geval is, dan beantwoordt de zaak niet aan de overeenkomst en is dus sprake van non-conformiteit. [eisers in conventie] heeft alleen in de dagvaarding en tijdens de mondelinge behandeling de gestelde gebreken nader toegelicht, maar een begin van onderbouwing daarvan ontbreekt. Bij de dagvaarding zit geen bewijs waaruit kan worden afgeleid dat de woning in de periode tussen de aankoop en de levering in een slechtere staat verkeerde dan op het moment van sluiten van de koopovereenkomst. Omdat [gedaagde in conventie] de stellingen van [eisers in conventie] gemotiveerd heeft betwist, kan niet van alleen de toelichting worden uitgegaan. Weliswaar heeft [eisers in conventie] tijdens de mondelinge behandeling aangegeven bereid te zijn om alsnog bewijsstukken in het geding te brengen, maar dat is te laat. Het had op de weg van [eisers in conventie] gelegen om deze voorafgaand aan de mondelinge behandeling in te dienen, zeker omdat het verweer van [gedaagde in conventie] al bekend was. Daarom is niet komen vast te staan dat de staat van de woning bij aflevering afweek ten opzichte van de staat ten tijde van de aankoop (non-conformiteit). Dat betekent dat aan een bespreking van de artikelen vermeld in de koopovereenkomst en wat partijen daarmee bedoeld hebben (artikel 6, artikel 19.1) niet wordt toegekomen.
Schadevergoeding
4.9.
[eisers in conventie] heeft een schadevergoeding gevorderd in verband met de extra notariskosten voor de “a-b-c-akte”, de extra kosten voor de hypotheek, gederfde huurinkomsten en de beslagkosten. De kantonrechter begrijpt dat deze vordering is gestoeld op artikel 6:74 BW.
4.10.
Artikel 6:74 BW bepaalt dat iedere tekortkoming in de nakoming van een verbintenis de schuldenaar verplicht de schade die de schuldeiser daardoor lijdt te vergoeden, tenzij de tekortkoming de schuldenaar niet kan worden toegerekend.
4.11.
In dit geval is niet vast komen te staan dat sprake is van non-conformiteit, zodat evenmin is vast komen te staan dat [gedaagde in conventie] tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst. De grondslag voor de vergoeding van eventuele schade is daarmee weggevallen, zodat de vordering zal worden afgewezen.
In reconventie
4.12.
[eiser in reconventie] maakt op grond van artikel 11.3 van de koopovereenkomst aanspraak op betaling van de boete van 3 promille van de koopsom per dag. [eiser in reconventie] stelt dat de betaling van de koopsom een hoofdverplichting is die voortvloeit uit de koopovereenkomst en dat [verweerders in reconventie] door direct derdenbeslag te leggen op de koopsom die zich onder de notaris bevindt, niet bevrijdend heeft betaald. [verweerders in reconventie] heeft niet voldaan aan de sommatie van 18 januari 2024 en verkeert jegens [eiser in reconventie] in verzuim, aldus [eiser in reconventie] .
4.13.
[verweerders in reconventie] voert als verweer dat zij de koopsom aan de notaris heeft betaald, waardoor zij geen boete is verschuldigd.
4.14.
Voor de vraag of [verweerders in reconventie] de contractuele boete verschuldigd is, oordeelt de kantonrechter als volgt. Op grond van artikel 11.3 van de koopovereenkomst is [verweerders in reconventie] deze boete alleen verschuldigd indien sprake is van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst. Vast is komen dat de levering van de woning op 17 januari 2024 niet heeft plaatsgevonden, waarna [gedaagde in conventie] [verweerders in reconventie] in gebreke heeft gesteld en haar heeft gesommeerd om binnen acht dagen mee te werken aan de overdracht van de woning. Dat heeft zij gedaan, op 28 januari 2024 is de woning notarieel overgedragen tegen betaling van de verkoopprijs via de notaris, conform artikel 3 van de koopovereenkomst. Dit betekent dat [verweerders in reconventie] de overeenkomst is nagekomen door betaling van de geldsom en dat geen sprake is van een tekortkoming. Dat vervolgens gelijk beslag is door [verweerders in reconventie] gelegd en dat dit voor [eiser in reconventie] verstrekkende gevolgen heeft, is vervelend maar maakt dit oordeel niet anders. Conservatoir derdenbeslag betreft alleen een bewarende maatregel en kan niet direct worden uitgewonnen, pas nadat in een eventuele procedure inhoudelijk is beslist. Dat maakt niet dat sprake is van wanprestatie.
4.15.
Het voorgaande betekent dat de vordering in reconventie moet worden afgewezen.
De proceskosten
4.16.
[eisers in conventie] in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde in conventie] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
1.086,00
(2,00 punten × € 543,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.221,00
4.17.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
4.18.
In reconventie is [gedaagde in conventie] in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van [eisers in conventie] worden begroot op: € 50,00 aan reis- en verletkosten. Nakosten acht de kantonrechter niet toewijsbaar, nu [eisers in conventie] in persoon procedeert.
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
wijst de vordering van [eisers in conventie] af,
5.2.
veroordeelt [eisers in conventie] hoofdelijk in de proceskosten van € 1.221,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW als de proceskosten niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald en te vermeerderen met de kosten van betekening als [eisers in conventie] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
in reconventie
5.3.
wijst de vordering van [eiser in reconventie] af,
5.4.
veroordeelt [eiser in reconventie] in de proceskosten van € 50,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser in reconventie] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
in conventie en in reconventie
5.5.
verklaart de uitgesproken veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Ebben en in het openbaar uitgesproken op 7 augustus 2024.