Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/11301
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 augustus 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant,de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 28 november 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 31 maart 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 433.000. Tegelijk met deze waardevaststelling zijn aan belanghebbende voor het jaar 2023 ook de aanslagen in de onroerendezaakbelastingen (de aanslag OZB) en watersysteemheffing gebouwd van de gemeente Etten-Leur opgelegd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het verzoek van de gemachtigde om de zitting digitaal bij te wonen afgewezen. De gemachtigde heeft geen bijzondere omstandigheid aangevoerd die maakt dat hij de zitting niet fysiek kan bijwonen.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 23 juli 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen de gemachtigde en namens de heffingsambtenaar [naam] en [taxateur] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een tussenwoning (bouwjaar 2006) met een oppervlakte van 142 m², een aanbouw van 21 m² en een berging van 6 m² gelegen op een perceel van 139 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 399.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de beschikte waarde van € 433.000.
3.1.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
3.2.
De hiervoor genoemde bepaling strekt zich niet uit tot de aanslag watersysteemheffing gebouwd. Omdat belanghebbende tegen de aanslag watersysteemheffing gebouwd geen gronden heeft aangevoerd, blijft die aanslag buiten de beoordeling.
3.3.
Belanghebbende heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende desgevraagd toegelicht welke specifieke gronden in deze zaak aan de orde zijn. De rechtbank zal het beroep beoordelen aan de hand van de op zitting ingenomen standpunten.
3.4.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Vooraf
4. De rechtbank volgt belanghebbende niet in haar stelling dat de heffingsambtenaar niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd. Uit de gedingstukken blijkt dat de heffingsambtenaar op 9 juli 2024 de door belanghebbende genoemde stukken, zoals het taxatieverslag heeft overgelegd. De overige door belanghebbende genoemde stukken – “informatie NEN 2580”, een up-to-date leegstand- annex marktanalyse, huurinformatieformulieren, gegevens uit het kadaster en gegevens over de waardering van de onroerende zaak in eerdere- en latere jaren – zijn daarentegen geen op de zaak betrekking hebbende stukken.
Toetsingskader van de rechtbank
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
5.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
5.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd die op 8 juli 2024 door taxateur S. van Beek is opgemaakt.
5.4.
In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen bepaald op € 466.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te [plaats] . In het taxatierapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
5.5.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar en grondoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. Dat er ook verschillen bestaan tussen de woning en de referentiewoningen, zoals de verschillende bijgebouwen en dat de [adres 2] een drive-inwoning is maakt dit niet anders. Of er voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woningen komt hieronder aan de orde. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
5.6.
Namens belanghebbende is ter zitting aangevoerd dat het dakterras van de [adres 2] te laag is gewaardeerd en dat de waarde van het dakterras moet worden gewaardeerd op € 1250 euro per vierkante meter. De rechtbank volgt belanghebbende daarin niet. De heffingsambtenaar heeft – tegenover de blote stelling van belanghebbende – aannemelijk gemaakt dat de waarde van het dakterras niet te laag is gewaardeerd. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat de [adres 2] geen tuin heeft, dat de kavel is gewaardeerd middels een grondstaffel en dat daarbovenop een waarde is toegekend voor het dakterras. De rechtbank kan de vergelijking van de heffingsambtenaar met een tuin als buitenruimte – die slechts wordt gewaardeerd middels een grondstaffel – goed volgen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de meerwaarde van een dakterras en is de getaxeerde waarde niet te laag. Bovendien geldt dat zelfs als de stelling van belanghebbende wordt gevolgd en het dakterras de door belanghebbende voorgestane waardering krijgt van € 1250 per vierkante meter, de beschikte waarde niet te hoog is.
5.7.
Verder stelt belanghebbende dat de carport en dakkapel van [adres 3] te laag zijn gewaardeerd, omdat de bouwwaarde van deze objecten een stuk hoger ligt. In onderhavige zaak gaat het om de waardevaststelling van een woning en de daarbij behorende bijgebouwen. Dat betekent dat de bouwwaarde geen criterium is om de waarde vast te stellen. Bovendien is de blote stelling van belanghebbende dat de bouwwaarde hoger ligt dan de getaxeerde waarde onvoldoende om de door de heffingsambtenaar gehanteerde waarden in twijfel te trekken.
5.8.
Voorts stelt belanghebbende dat de waardering van de hobbyruimte van [adres 3] te laag is, omdat deze ruimte multifunctioneel is. Belanghebbende heeft zijn stelling niet nader onderbouwd. De heffingsambtenaar heeft aangegeven dat de ruimte voorheen een bergruimte was en nu wordt gebruikt als tuinkamer. Het is geen luxe afgewerkte ruimte en behoort niet tot de woonruimte. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met het gewijzigde gebruik van de ruimte en dat de waarde niet te laag is.
5.9.
Tot slot heeft belanghebbende aangevoerd dat de waarde van de dakopbouw van [adres 4] te laag is, omdat een lagere waarde per m² wordt gehanteerd dan de waarde per m² woonruimte. De heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard dat de waarde van een dakopbouw wordt bepaald aan de hand van een marktanalyse waarin woningen met – en zonder – dakopbouw met elkaar worden vergeleken. Uit deze analyse volgen kengetallen waarmee wordt bepaald wat de meerwaarde is van een dakopbouw. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank – tegenover de niet nader onderbouwde betwisting van belanghebbende – de (meer)waarde van een dakopbouw aannemelijk gemaakt. Ook hier merkt de rechtbank ten overvloede op dat zelfs als het standpunt van belanghebbende wordt gevolgd betreffende de dakopbouw van [adres 4] de beschikte waarde niet te hoog is.
5.10.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
6. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.Z.B. Sterk, rechter, in aanwezigheid van mr. J.T. Jonker, griffier, op 21 augustus 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.