ECLI:NL:RBZWB:2024:5796

• Datum uitspraak: 21 februari 2024
• Publicatiedatum: 21 augustus 2024
• Zaaknummer: 10410048 CV EXPL 23-689 (E)
• Instantie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Bodemzaak
• Rechters: M. van der Lende-Mulder Smit
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Afwijzing van ontbinding en ontruiming van een huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik

In deze zaak vorderden eisers, die de verhuurders zijn van een woning, de ontbinding van de huurovereenkomst met de gedaagde huurder op basis van dringend eigen gebruik. De eisers stelden dat zij de woning nodig hadden voor renovatie, maar de kantonrechter oordeelde dat eisers onvoldoende bewijs hadden geleverd voor de noodzaak van de renovatie en dat de huurrelatie met de gedaagde niet beëindigd kon worden. De procedure begon met een tussenvonnis en mondelinge behandeling, maar na minnelijk overleg bleek er geen akkoord te zijn bereikt. De kantonrechter concludeerde dat er geen structurele wanverhouding was tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten en dat de renovatie niet zo dringend was dat deze niet kon plaatsvinden met voortzetting van de huur. De vorderingen van eisers werden afgewezen, en zij werden veroordeeld in de proceskosten van de gedaagde.

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Middelburg

Zaaknummer: 10410048 \ CV EXPL 23-689

Vonnis van 21 februari 2024

in de zaak van

1. [eiser 1] ,

2.
[eiser 2] ,

beiden te [plaats 1] ,

eisers,

hierna samen te noemen: [eisers] ,

procederend in persoon,

tegen

[gedaagde] ,

te [plaats 2] ,

gedaagde,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. M. Harte.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 7 juni 2023 en de daarin genoemde processtukken;

- de conclusie van repliek;

- de conclusie van dupliek;

- de mondelinge behandeling van 31 juli 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

1.2.

Vervolgens is de procedure aangehouden voor minnelijk overleg.

1.3.

Bij e-mails van 5 december 2023 van [eisers] en van 6 december 2023 van mr. Harte, hebben partijen meegedeeld dat zij geen onderling akkoord hebben bereikt. Daarop is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[eisers] verhuurt aan [gedaagde] met ingang van 16 februari 2007 de woning aan de [adres] (hierna: het gehuurde).

2.2.

Bij brief van 29 december 2022 heeft [eisers] de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik opgezegd met een opzegtermijn van zes maanden. Verder heeft hij aangezegd dat de maandelijkse huur vanaf 1 januari 2023 wordt verhoogd vanwege de in het gehuurde geplaatste nieuwe cv-ketel en vanaf 1 februari 2023 wordt geïndexeerd. Hij heeft [gedaagde] verzocht om binnen zes weken te reageren. Bij de brief heeft [eisers] een stuk genaamd
“Renovatieplan [adres] ” meegezonden.

2.3.

Nadat reactie van [gedaagde] binnen de gestelde termijn uitbleef, heeft [eisers] [gedaagde] bij brief van 14 februari 2023 nog een keer verzocht te reageren en akkoord te gaan met de opzegging van de huur.

3. Het geschil

3.1.

[eisers] vordert – na verduidelijking ter zitting – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

a. de huurovereenkomst te ontbinden c.q. beëindigen per 30 juni 2023,

en [gedaagde] te veroordelen:

het gehuurde te ontruimen en bij vertrek de woning, tuin en opstallen borstelschoon achter te laten,

tot het uitvoeren van achterstallige onderhoudswerken aan de tuin,

tot het verwijderen van de onvergunde constructie op het terras,

in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na betekening van dit vonnis.

3.2.

[eisers] legt aan zijn vordering ten grondslag dat hij het gehuurde nodig heeft voor dringend eigen gebruik vanwege renovatie. Het uitvoeren van die renovatie is dringend en noodzakelijk. Allereerst kan de huidige exploitatie vanwege de lage huurprijs, de slechte staat van het gehuurde en de hoogte van de te voorziene onderhoudskosten op korte en middellange termijn, niet op rendabele manier worden voortgezet. De woning is sterk verouderd. De laatste onderhoudswerkzaamheden waren 32 jaar geleden. [eisers] wil als goed huisvader de situatie voorkomen dat hij met enorme onderhoudskosten wordt geconfronteerd. Zonder renovatie is het ook onmogelijk de woning te laten voldoen aan de verduurzamingsplannen van de Woonbond, de gemeente, de provincie en het kabinet. De woning zal tijdens de renovatie geheel moeten worden ontmanteld, zodat een onbewoonbare ruwbouw ontstaat. Omdat [eisers] de werkzaamheden deels zelf wil uitvoeren, wil hij het hele gebouw tegelijk aanpakken en dit spreiden in tijd over zijn vrije uren. Het is dan ook onmogelijk deze renovatie uit te voeren zonder het beëindigen van de huur.

3.3.

[gedaagde] voert verweer en betwist dat sprake is van dringend eigen gebruik aan de zijde van [eisers] . Allereerst wordt met de huur van de woning een netjes rendement behaald. Daarnaast is renovatie niet dringend noodzakelijk. [eisers] heeft geen duidelijk renovatieplan overgelegd. De woning is al redelijk energiezuinig en een deel van de voorgestelde werkzaamheden is niet nodig, laat staan dringend, omdat de woning hier al over beschikt. In de jaren daarvoor heeft [eisers] , behalve het installeren van een (gebrekkige) cv-ketel in 2022, niets van tussentijds onderhoud uitgevoerd aan het gehuurde en de huurprijs ook niet geïndexeerd. Tot slot is niet gebleken dat een renovatie niet kan plaatsvinden zonder beëindiging van de huur. [gedaagde] wil graag, al dan niet met tijdelijke beperkingen door renovatiewerkzaamheden, in het gehuurde blijven wonen.

3.4.

Op de standpunten van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming gehuurde

4.1.

De eerste vraag die dient te worden beantwoord is of [eisers] het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Onder dringend eigen gebruik wordt mede begrepen renovatie van woonruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. Daarbij geldt dat het enkele feit dat de verhuurder wil overgaan tot de uitvoering van een bouw- en/of renovatieplan, geen dringend eigen gebruik oplevert, in de regel ook niet indien de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is. Als sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, kán dit anders zijn. Maar gelet op het gewicht dat toekomt aan de door het huurrecht beoogde bescherming van de huurder van woonruimte, mag beëindiging van huur met een beroep op dringend eigen gebruik niet te snel worden gehonoreerd.

4.2.

In dit geval oordeelt de kantonrechter dat [eisers] , in het licht van het verweer van [gedaagde] , onvoldoende heeft gesteld dan wel onderbouwd dat hij het gehuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat van hem niet kan worden verlangd dat de huurverhouding met [gedaagde] wordt voortgezet. Daartoe wordt het volgende overwogen.

4.3.

Niet is gebleken van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten. [gedaagde] heeft dit gemotiveerd betwist en [eisers] heeft op dit punt onvoldoende nadere onderbouwing gegeven. Daarbij komt dat [eisers] , hoewel hij daartoe op basis van de huurvoorwaarden gerechtigd was, de huur ruim vijftien jaar niet heeft geïndexeerd. Kennelijk zag hij daarvan af. Dat maakt het beroep van [eisers] op een onrendabele huuropbrengst oneigenlijk en kan (in ieder geval niet volledig) aan [gedaagde] als huurder worden tegengeworpen. Ook de (hoogte van de) exploitatiekosten zijn door [eisers] onvoldoende onderbouwd. [eisers] stelt dat hij zonder renovatie op korte en middellange termijn hoge kosten voorziet, maar hij heeft dit verder niet inzichtelijk gemaakt.

4.4.

[eisers] heeft ook onvoldoende gesteld dan wel onderbouwd welke renovatiewerkzaamheden hij nu precies wil (laten) uitvoeren en hoe dringend en ingrijpend deze zijn. Het door [eisers] overgelegde renovatieplan is onvoldoende concreet en niet onderbouwd.

4.4.1.

Allereerst blijft onvoldoende duidelijk welke werkzaamheden volgens [eisers] aan het gehuurde moeten worden uitgevoerd. Een allesomvattend renovatieplan ligt er niet. [eisers] merkt daarover in het overgelegde renovatieplan zelf op dat het voor hem niet mogelijk was alle werken in te schatten. [gedaagde] voert daarover aan dat het renovatieplan grotendeels niet aansluit bij de werkelijke (actuele) staat van het gehuurde. Zo zou het dak van de woning reeds in 2006 zijn geïsoleerd, heeft de woning al lange tijd niet meer de dakramen waar [eisers] naar verwijst en beschikt de woning - op één raam na - reeds over dubbele beglazing. [eisers] zou ten tijde van het opmaken van het renovatieplan ook al zeker 16 jaar niet in het gehuurde zijn geweest. Dit heeft [eisers] vervolgens onvoldoende weersproken.

4.4.2.

Daarnaast is van de door [eisers] in het renovatieplan genoemde werkzaamheden niet gebleken dat uitvoering daarvan onverenigbaar is met voortzetting van de huur. Partijen zijn het erover eens dat bepaalde voorzieningen in het gehuurde verouderd zijn en dat bijvoorbeeld het vernieuwen van de keuken en het sanitair niet overbodig zou zijn. Maar niet valt in te zien waarom deze werkzaamheden niet per ruimte kunnen worden uitgevoerd. [gedaagde] zal dan tijdelijk hinder ondervinden of zelfs voor korte tijd een ander onderkomen moeten zoeken, maar deze werkzaamheden zijn naar aard en omvang niet zodanig ingrijpend dat de huurrelatie definitief dient te worden beëindigd. Dat [eisers] vrijheid wil hebben bij het bepalen van hoe hij de renovatie gaat en/of laat uitvoeren en dat hij hierover een langere periode willen kunnen doen, is begrijpelijk, maar kan in dit geval – zonder nadere toelichting die ontbreekt – niet opwegen tegen het woonbelang van [gedaagde] .

4.4.3.

Bovendien zijn de geschatte kosten voor en de benodigde tijd met de renovatie niet tot nauwelijks door [eisers] gespecificeerd. Zo lijken de kosten van de genoemde werkzaamheden slechts te zijn gebaseerd op een schatting van [eisers] zelf. Dit wordt op geen enkele wijze onderbouwd. [eisers] geeft daarover ook aan dat hij nog geen aannemers heeft benaderd en/of offertes heeft opgevraagd. De geschatte tijdsraming wordt daarnaast niet concreter dan een periode van één à twee jaar. Dat [eisers] een (groot) deel van de werkzaamheden zelf wil uitvoeren, maakt nog niet dat hij de verwachte kosten en planning niet hoeft te concretiseren en onderbouwen.

4.4.4.

Tot slot is onvoldoende gebleken van de dringende noodzaak van de door [eisers] voorgestelde werkzaamheden. Zoals hiervoor onder 4.3. is overwogen, kan een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten niet worden vastgesteld. Dat een aantal verouderde voorzieningen in het gehuurde aan vernieuwing toe is en dat [eisers] wil voldoen aan algemene verduurzamingsdoelen, is daarnaast niet voldoende om daaruit in dit specifieke geval een dringend eigen gebruik te kunnen afleiden.

4.5.

Al met al had het op de weg van [eisers] gelegen om op de hiervoor genoemde punten duidelijkheid te verschaffen. [eisers] is immers de partij die zich op ontbinding van de huurovereenkomst beroept. Dat dit niet is gebeurd, komt dan ook voor zijn risico. Aangezien de inhoud en omvang van de renovatie en de dringendheid en onverenigbaarheid met voortzetting van de huur daarvan niet voldoende zijn komen vast te staan, wordt aan een belangenafweging niet meer toegekomen. De vorderingen tot ontbinding van de huur en ontruiming van het gehuurde door [gedaagde] , zullen worden afgewezen.

4.6.

Ten overvloede merkt de kantonrechter nog op dat nu in deze procedure geen vordering is ingesteld tot betaling van een eventuele huurachterstand, de standpunten van partijen over de (verhoging van de) huurprijs in deze procedure verder buiten beschouwing worden gelaten. Wel dient nog te worden opgemerkt dat [gedaagde] heeft aangegeven bereid te zijn om, voor zover zijn financiële situatie dat toelaat, een hogere huurprijs te gaan betalen voor een (gedeeltelijk) gerenoveerde woning.

Achterstallig onderhoud tuin en verwijdering constructie op het terras

4.7.

Verder vordert [eisers] om [gedaagde] te veroordelen tot het uitvoeren van achterstallige onderhoudswerken aan de tuin en tot het verwijderen van een onvergunde constructie op het terras. [gedaagde] heeft hiertegen verweer gevoerd. Onder verwijzing naar een overgelegde foto heeft hij betwist dat de tuin is verwaarloosd. De constructie betreft een eenvoudig te demonteren zonwering. [eisers] heeft daartegenover zijn vorderingen op geen enkele wijze nader toegelicht en/of onderbouwd. Deze vorderingen zullen dan ook worden afgewezen.

Proceskosten

4.8.

[eisers] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op € 510,00, bestaande uit € 408,00 aan salaris gemachtigde (2 punten x tarief € 204,00) en € 102,00 aan nakosten.

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

wijst de vordering van [eisers] af,

5.2.

veroordeelt [eisers] in de proceskosten van € 510,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe en vermeerderd met de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan de proceskostenveroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.

Dit vonnis is gewezen door mr. Van der Lende-Mulder Smit en in het openbaar uitgesproken op 21 februari 2024.