Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Middelburg
Zaaknummer: 10657978 \ CV EXPL 23-2002
Vonnis van 22 mei 2024
in de zaak van
1.[eiser 1] ,
te [plaats 1] ,
2.
[eiser 2],
2.
[eiser 2],
te [plaats 2] ,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eisers] ,
gemachtigde: mr. J. Ossewaarde,
tegen
[gedaagde] B.V.,
te [plaats 3] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. S.A. van Leeuwen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 11 oktober 2023 en de daarin genoemde processtukken;
- de akte overlegging aanvullende productie van mr. Ossewaarde met producties 22 tot en met 24;
- de akte overleggen productie van mr. Van Leeuwen met productie 5,
- de mondelinge behandeling van 23 februari 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
- de ter zitting door mr. Ossewaarde overgelegde en voorgedragen spreekaantekeningen.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eisers] verhuurt met ingang van 1 september 2004 aan [gedaagde] de bedrijfsruimte aan de [adres 1] en de [adres 2] (benedenverdieping) in [plaats 1] (hierna: de huurovereenkomst en het gehuurde). Het gehuurde betreft een bedrijfspand met parkeerterrein. Op de huurovereenkomst zijn van toepassing verklaard de Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro (hierna: de Algemene bepalingen).
2.2.
[gedaagde] onderverhuurt het gehuurde aan Jumbo, die een supermarkt in het gehuurde exploiteert.
2.3.
De gemeente Borsele, Lidl, [eisers] , [gedaagde] en Jumbo hebben op 27 september 2021 een vaststellingsovereenkomst gesloten, waarin afspraken zijn neergelegd over het her in te richten parkeerterrein dat wordt gebruikt door de naast elkaar gevestigde Lidl en Jumbo. Voor zover in deze procedure van belang, staat in deze vaststellingsovereenkomst het volgende:
“(…)
Artikel 2 Stand Pro van zaken
Partijen houden bij de realisatie van het gezamenlijke parkeerterrein (bijlage 3) rekening met de volgende aspecten:
a.
Het gezamenlijke parkeerterrein heeft als vertrekpunt:
Het gezamenlijke parkeerterrein heeft als vertrekpunt:
-
het bestaande parkeerterrein van de Jumbo (…);
het bestaande parkeerterrein van de Jumbo (…);
-
het bouw- en inrichtingsplan van de Lidl (…);
het bouw- en inrichtingsplan van de Lidl (…);
-
een fysieke verbinding is beoogd van de parkeerterreinen behorend bij de supermarkten van Jumbo en Lidl door middel van twee hellingbanen, waarvan één voor voetgangers en één voor motorvoertuigen (…).
een fysieke verbinding is beoogd van de parkeerterreinen behorend bij de supermarkten van Jumbo en Lidl door middel van twee hellingbanen, waarvan één voor voetgangers en één voor motorvoertuigen (…).
c.
De realisatie van het parkeerterrein komt voor rekening en risico van Lidl, [eisers] , [gedaagde] en Jumbo. Iedere partij draagt de herinrichtingskosten van zijn eigen terrein (…).
De realisatie van het parkeerterrein komt voor rekening en risico van Lidl, [eisers] , [gedaagde] en Jumbo. Iedere partij draagt de herinrichtingskosten van zijn eigen terrein (…).
Artikel 3 Nadere Pro uitwerking gezamenlijk parkeerterrein
4. (…)
a. Lidl, [eisers] , [gedaagde] en Jumbo stemmen in met de kostenverdeling van de realisatie van het gezamenlijke parkeerterrein zoals aangegeven in bijlage 6. (…)”
In Bijlage 6 is de afspraak opgenomen om de kosten van de hellingbanen 50/50 te verdelen tussen enerzijds Lidl en anderzijds Jumbo, [gedaagde] en [eisers] .
2.4.
[eisers] heeft vervolgens bij diverse aannemers offertes opgevraagd voor de herinrichting van het parkeerterrein dat feitelijk in gebruik is door onderhuurder Jumbo (hierna: het eigen parkeerterrein). In de mail van 10 maart 2022 heeft [eisers] aan [gedaagde] en Jumbo een offerte van KWS voorgelegd voor de herinrichting van het eigen parkeerterrein. In die mail schrijft [eisers] , in de persoon van [eiser 1] :
“(…)
Hier bijgevoegd de offerte van KWS. willen jullie deze goed nazien en een conclusie doorgeven!! (…) Ik denk dat we dit een kans moeten geven. Willen jullie komende week de punten van aandacht eruit halen, zodat wij de week erop er een klap op kunnen geven. (…)”
2.5.
In de mail van 16 maart 2022 reageert [gedaagde] , in de persoon van [naam] :
“(…) Ik heb de offerte van KWS door genomen en die ziet er goed uit. Ik ben het met [eiser 1] eens dat we dit een kans moeten geven.
Ik hoor graag hoe de anderen er over denken. (…)”
2.6.
Na reactie van Jumbo op de offerte in de mail van 21 maart 2022, wordt KWS door [eisers] ingeschakeld voor de uitvoering van de herinrichting van het eigen parkeerterrein.
2.7.
[eisers] stuurt aan zowel [gedaagde] als Jumbo een factuur voor één derde deel van de door [eisers] aan KWS betaalde aanneemsom. Voor [gedaagde] is dit [factuur] , gedateerd 20 oktober 2022, ad € 53.038,33 inclusief btw (hierna: de factuur).
2.8.
Jumbo heeft haar deel aan [eisers] betaald. [gedaagde] heeft de factuur onbetaald gelaten.
3.Het geschil
3.1.
[eisers] vordert in de dagvaarding – samengevat – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. voor recht te verklaren dat [gedaagde] jegens [eisers] voor het jaar 2023 14,5% huurindexering is verschuldigd;
II. [gedaagde] te veroordelen om aan [eisers] te betalen € 16.523,00 aan huurachterstand, te vermeerderen met primair de wettelijke handelsrente en subsidiair de wettelijke rente;
III. voor recht te verklaren dat [gedaagde] de huur bij vooruitbetaling is verschuldigd en dat deze vóór of op de eerste dag van de periode waarop deze betrekking heeft volledig moet zijn voldaan;
IV. [gedaagde] te veroordelen om aan [eisers] te betalen € 2.400,00 aan verbeurde boetes, te vermeerderen met de wettelijke rente;
V. [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan [eisers] van de buitengerechtelijke kosten van € 1.030,78 en € 227,04, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van algehele voldoening;
VI. [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan [eisers] van € 53.038,33, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf primair 20 november 2022, subsidiair vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van algehele voldoening;
VII. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van algehele voldoening.
3.2.
[gedaagde] voert verweer.
3.3.
Op de standpunten van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Niet in geschil is dat [gedaagde] inmiddels de volledige huur, inclusief indexering, en de door [eisers] gevorderde contractuele boete, heeft betaald. [eisers] heeft daarom ter zitting de hiervoor onder 3.1. genoemde vorderingen onder I., II., III. en IV. ingetrokken, zodat hierna alleen de nog resterende vorderingen zullen worden beoordeeld.
Herinrichtingskosten parkeerterrein
4.2.
[eisers] vordert betaling van [gedaagde] van € 53.038,33 aan herinrichtingskosten voor het eigen parkeerterrein en stelt daartoe het volgende.
Primair beroept [eisers] zich op de vaststellingsovereenkomst, zoals hiervoor onder 2.3. is weergegeven. In artikel 2.c. van de vaststellingsovereenkomst is namelijk bepaald dat ieder de eigen kosten draagt van de herinrichting van het eigen terrein. Voor het eigen parkeerterrein geldt dat deze kosten gezamenlijk en evenredig dienen te worden gedragen door [eisers] als eigenaar, [gedaagde] als huurder dan wel onderverhuurder en Jumbo als onderhuurder. Daaruit volgt een verdeling van 1/3de voor alle drie de betrokkenen, nu niet anders is overeengekomen. Dat [gedaagde] nu achteraf allerlei voorwaarden voor de komende huurperiode met een verlaging van de huurprijs wil verbinden aan haar 1/3de bijdrage, gaat niet op.
Subsidiair is [gedaagde] ook op basis van de Algemene bepalingen gehouden haar bijdrage aan de herinrichtingskosten aan [eisers] te voldoen. Uit artikel 13.4.f. volgt dat voor rekening van de huurder is: ‘onderhoud, herstel en vernieuwing van erfafscheidingen, tuin en erf waaronder de bestrating’. Een parkeerterrein valt hieronder, aldus [eisers] . Eigenlijk hadden dus de volledige kosten van deze vernieuwing voor rekening van [gedaagde] als huurder kunnen komen. Coulancehalve is overeengekomen dat [eisers] en Jumbo beide eveneens 1/3de deel van deze kosten zouden bijdragen.
4.3.
[gedaagde] meent dat dit deel van de vordering moet worden afgewezen. Er is geen grondslag op basis waarvan [gedaagde] gehouden is dit gevorderde bedrag aan [eisers] te betalen. [gedaagde] voert daarvoor het volgende aan.
De afspraken in de vaststellingsovereenkomst zien alleen op de realisatie van ‘het gezamenlijke terrein’. Daarmee wordt alleen bedoeld het verbindingsdeel (de hellingbanen) tussen het eigen parkeerterrein en het parkeerterrein van Lidl. Daaruit valt niets af te leiden over de kostenverdeling voor het eigen parkeerterrein. In de zinsnede dat ieder de kosten van het eigen parkeerterrein draagt, kan wellicht een verdeling onder [eisers] , [gedaagde] en Jumbo worden gelezen, maar niet wat deze verdeling zou moeten zijn en zeker niet dat deze verdeling zou bestaan uit drie gelijke delen. [gedaagde] wil wel meebetalen, maar aan de welwillendheid om 1/3de deel van de herinrichtingskosten bij te dragen heeft zij op voorhand een aantal voorwaarden aan [eisers] voorgelegd. Het betreft namelijk een diepte-investering, terwijl de oorspronkelijke huurovereenkomst per 1 september 2024 zou eindigen. [gedaagde] wil daartegenover wel rendement zien. [eisers] heeft niet aan die voorwaarden voldaan, zodat zij ook niet mocht uitgaan van instemming door [gedaagde] met betaling van 1/3de deel.
Daarnaast valt deze situatie niet onder artikel 13.4.f. van de Algemene bepalingen. Een parkeerterrein valt niet onder ‘tuin of erf’, asfaltering valt niet onder ‘bestrating’ en het is simpelweg ook niet redelijk om de kosten van een vernieuwing van een geheel parkeerterrein – dat in eigendom aan een ander toebehoort en door weer een ander feitelijk wordt gebruikt – volledig voor rekening van een huurder dan wel onderverhuurder te laten komen.
4.4.
De kantonrechter overweegt daarover het volgende. Met artikel 3.4.a. van de vaststellingsovereenkomst, in combinatie met bijlage 6, is een kostenverdeling van 50/50 overeengekomen voor de hellingbanen.
Voor wat betreft het parkeerterrein dat door Lidl wordt gebruikt enerzijds en het parkeerterrein dat door Jumbo wordt gebruikt anderzijds, bepaalt artikel 2.c. van de vaststellingsovereenkomst (die is ondertekend door alle partijen, ook door [gedaagde] ) vervolgens dat ‘ieder’ de eigen herinrichtingskosten daarvan draagt. Een nadere specificatie daarvan, of afspraken hoe de betrokkenen van het eigen parkeerterrein ( [eisers] , [gedaagde] en Jumbo) de herinrichting zullen aanpakken, staan hierin niet.
4.5.
Partijen zijn het erover eens dat alle partijen zouden bijdragen aan de herinrichtingskosten. Dit volgt uit de stellingen van [gedaagde] , maar ook uit de wijze waarop de keuze voor de aannemer tot stand is gekomen. Hierbij heeft [eisers] het voortouw genomen en is de aannemer (KWS) na gezamenlijk overleg uitgekozen. In het proces van de herinrichting van het parkeerterrein zijn partijen dus met z’n drieën ( [eisers] , [gedaagde] en Jumbo) opgetrokken en hebben zij in gezamenlijkheid gehandeld. Hieruit leidt de kantonrechter af dat het de bedoeling was van partijen dat zij ook de kosten in gezamenlijkheid zouden dragen en de kantonrechter neemt daarbij een evenredige verdeling tot uitgangspunt. [gedaagde] heeft ook niet onderbouwd dat er andersluidende afspraken zijn gemaakt. Dit betekent dat ook [gedaagde] 1/3de deel van de herinrichtingskosten moet betalen.
4.6.
De standpunten van partijen over de Algemene bepalingen zullen buiten beschouwing blijven, omdat partijen gelet op het voorgaande afwijkende afspraken hebben gemaakt waaraan zij zijn gebonden.
4.7.
Al met al zal [gedaagde] worden veroordeeld tot het betalen van € 53.038,33 aan [eisers] . De wettelijke rente over dit bedrag zal eveneens worden toegewezen zoals gevorderd.
Buitengerechtelijke incassokosten
4.8.
[eisers] vordert verder vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Aan de wettelijke eisen voor een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is voldaan. [eisers] heeft [gedaagde] met de brieven van 21 februari 2023 en 3 maart 2023 aangemaand de op dat moment bestaande huurschuld en contractuele boete te betalen. Niet in geschil is dat die bedragen destijds niet (tijdig) door [gedaagde] zijn betaald, terwijl [gedaagde] achteraf wel heeft erkend die bedragen aan [eisers] verschuldigd te zijn en deze pas ná dagvaarding daadwerkelijk heeft betaald. Aangezien de hoogte van het gevorderde bedrag van € 1.257,82 de genormeerde bedragen uit het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten niet overschrijdt, zal dit deel van de vordering worden toegewezen, evenals de hierover gevorderde wettelijke rente zoals hierna onder de beslissing vermeld.
Proceskosten
4.9.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisers] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
132,42
- griffierecht
€
693,00
- salaris gemachtigde
€
1.630,00
(2,00 punten × € 815,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.590,42
4.10.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 53.038,33, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 20 november 2022 tot de dag van algehele voldoening,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 1.257,82 als vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van algehele voldoening,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 2.590,42, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [gedaagde] € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening,
5.4.
veroordeelt [gedaagde] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Van Dam en in het openbaar uitgesproken op 22 mei 2024.