ECLI:NL:RBZWB:2024:5823

• Datum uitspraak: 21 augustus 2024
• Publicatiedatum: 22 augustus 2024
• Zaaknummer: C/02/421758 / HA ZA 24-206 (T)
• Instantie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Bodemzaak
• Rechters: Stoof
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Toewijzing oproep in vrijwaring tegen makelaar wegens tekortkoming bij woningverkoop

In deze zaak hebben verweerders een woning gekocht van eiseres onder de voorwaarde dat de woning vrij van huur zou worden geleverd. Bij de levering bleken er echter nog huurders aanwezig te zijn. Ondanks uitstel kon eiseres de woning niet zonder huurders leveren, waarna verweerders de koopovereenkomst ontbonden en aanspraak maakten op een schadevergoeding van 10% van de koopprijs.

Eiseres vordert in een incident de oproeping van de makelaar in vrijwaring, stellende dat de makelaar tekort is geschoten door haar niet te wijzen op de risico’s van een onvoorwaardelijke koopovereenkomst terwijl de woning verhuurd was. Verweerders betwisten dat er een rechtsverhouding bestaat tussen eiseres en makelaar die tot aansprakelijkheid leidt.

De rechtbank oordeelt dat eiseres voldoende concreet heeft gesteld dat er een rechtsverhouding met de makelaar bestaat en dat de vraag of de makelaar aansprakelijk is, in de vrijwaringszaak moet worden beantwoord. Daarom wijst de rechtbank de vordering tot oproeping in vrijwaring toe en veroordeelt verweerders in de proceskosten.

De zaak wordt op 2 oktober 2024 voortgezet met conclusie van antwoord. De proceskosten worden begroot op € 787,00, te voldoen door verweerders binnen veertien dagen na aanschrijving.

Uitkomst: De rechtbank wijst de vordering tot oproeping in vrijwaring van de makelaar toe en veroordeelt verweerders in de proceskosten.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Cluster II Handelszaken

Breda

zaaknummer / rolnummer: C/02/421758 / HA ZA 24-206

Vonnis in incident van 21 augustus 2024

in de zaak van

1. [verweerder 1] ,

wonende te [plaats 1] ,

2.
[verweerder 2] ,

wonende te [plaats 1] ,

eisers in de hoofdzaak,

verweerders in het incident,

advocaat mr. A.M.M. de Waal te Bergen op Zoom,

tegen

[eiseres] ,

wonende te [plaats 2] ,

gedaagde in de hoofdzaak,

eiseres in het incident,

advocaat mr. J.R. Feitsma te Drachten.

Partijen zullen hierna [verweerders] en [eiseres] genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding, met producties genummerd 1 tot en met 8,
• de incidentele conclusie tot oproeping in vrijwaring, met producties genummerd 1 en 2,
• de incidentele conclusie van antwoord.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald in het incident.

2. Waar gaat deze zaak over

2.1.

[verweerders] hebben met [eiseres] een koopovereenkomst gesloten, waarbij [verweerders] van [eiseres] een woning hebben gekocht. In de koopovereenkomst is bepaald dat de woning vrij van huur zou worden geleverd. Op afgesproken datum van levering bleek dat er nog huurders in de woning aanwezig waren. Ook nadat door [verweerders] uitstel is verleend, is [eiseres] er niet in geslaagd de woning zonder huurders te leveren. [verweerders] heeft daarna de koopovereenkomst ontbonden en maakt nu aanspraak op een schadevergoeding van 10% van de overeengekomen koopprijs.

3. De vordering en het verweer in het incident

3.1.

[eiseres] vordert dat haar wordt toegestaan [makelaar] BV (hierna: [makelaar] ) in vrijwaring op te roepen. [makelaar] is door [eiseres] ingeschakeld om als makelaar op te treden en de verkoop van de woning te begeleiden. [eiseres] stelt dat [makelaar] tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst. [makelaar] wist dat de woning was verhuurd, maar heeft [eiseres] niet heeft gewezen op de risico’s van het sluiten van een onvoorwaardelijke koopovereenkomst met [verweerders] en de feit dat [eiseres] tekort zou schieten in het geval de huurders de woning niet tijdig zouden verlaten. Ook heeft [makelaar] [eiseres] niet gewezen op het feit dat zij in dat geval een boete van 10% van de koopsom verschuldigd zou zijn aan [verweerders] , aldus [eiseres] . Zij heeft [makelaar] inmiddels aansprakelijk gesteld en heeft er belang bij om [makelaar] in vrijwaring op te kunnen roepen.

3.2.

[verweerders] voert verweer en stelt dat door [eiseres] onvoldoende is gesteld dat er sprake is van een rechtsverhouding tussen [eiseres] en [makelaar] waaruit voortvloeit dat [makelaar] verplicht is de nadelige gevolgen voor [eiseres] te dragen. [verweerders] stelt dat er slechts sprake is van een bemiddelingsopdracht bij de verkoop van de woning en dat nergens uit blijkt dat [makelaar] gehouden was huurrechtelijk advies te geven. [verweerders] heeft bovendien uitdrukkelijk aan [eiseres] aangegeven de woning alleen te willen kopen als er geen huurverplichting op rustte. [eiseres] was hiervan dus op de hoogte. De incidentele vordering moet daarom worden afgewezen.

4. De beoordeling in het incident

4.1.

De rechtbank wijst de vordering tot oproeping in vrijwaring toe. Zij legt hieronder uit hoe zij tot dit oordeel is gekomen.

4.2.

Een vordering tot oproeping van een derde in vrijwaring is in beginsel toewijsbaar, als voldoende wordt gesteld dat de partij die de derde wil oproepen op grond van een rechtsverhouding met die derde recht en belang heeft om de nadelige gevolgen van een ongunstige afloop van de hoofdzaak geheel of gedeeltelijk op die derde te verhalen. In dat geval heeft het de voorkeur om de vrijwaringszaak zoveel mogelijk tegelijkertijd met de hoofdzaak te behandelen. Bij de vraag of de incidentele vordering kan worden toegewezen, moet de rechtbank dan ook rekening houden met de doelmatigheid van een gezamenlijke behandeling. Daarbij moeten de belangen van alle partijen worden meegewogen.

4.3.

[eiseres] heeft voldoende concreet en onderbouwd gesteld dat er sprake is van een rechtsverhouding met [makelaar] . [eiseres] beroept zich immers op de bemiddelingsopdracht bij verkoop van de woning die tussen haar en [makelaar] is gesloten. Of uit die opdracht voortvloeit dat [makelaar] [eiseres] had moeten wijzen op de risico’s van het sluiten van een onvoorwaardelijke koopovereenkomst, zoals [eiseres] stelt en [verweerders] betwist, en of dit ertoe leidt dat [makelaar] [eiseres] moet vrijwaren, is een vraag die in de vrijwaringszaak moet worden beantwoord. Dit vormt geen reden om de incidentele vordering af te wijzen.

proceskosten

4.4.

[verweerders] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiseres] worden begroot op:

- salaris advocaat € 614,00 (1 punt × tarief II)

- nakosten
€ 173,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal € 787,00

5. De beslissing

De rechtbank

in het incident

5.1.

staat toe dat [makelaar] BV, gevestigd te [plaats 3] door [eiseres] wordt gedagvaard tegen de terechtzitting van 2 oktober 2024 (richtdatum), om op de eis in vrijwaring te antwoorden en voort te procederen,

5.2.

veroordeelt [verweerders] in de proceskosten van € 787,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [verweerders] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [verweerders] € 90,00 extra betalen, plus de kosten van betekening,

5.3.

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,

in de hoofdzaak

5.4.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
2 oktober 2024 voor conclusie van antwoord.

Dit vonnis is gewezen door mr. Stoof en bij vervroeging in het openbaar uitgesproken op 21 augustus 2024.