ECLI:NL:RBZWB:2024:583

• Datum uitspraak: 24 januari 2024
• Publicatiedatum: 2 februari 2024
• Zaaknummer: C/02/405920 / HA ZA 23-60 (E)
• Instantie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Bodemzaak
• Rechters: mr. Luijks
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Onrechtmatig handelen door gemeente door onjuiste/onvolledige inlichtingen?

In deze zaak vorderden twee B.V.'s, hierna aangeduid als '[eisers]', schadevergoeding van de Gemeente Middelburg wegens onrechtmatig handelen. De eisers stelden dat de Gemeente hen onjuiste en onvolledige inlichtingen had verstrekt over de woonbestemming van een pand dat zij hadden gekocht. De Gemeente had in eerdere correspondentie aangegeven dat het pand niet geschikt was voor bewoning, wat de eisers ertoe bracht het pand voor een lagere prijs te verkopen. De rechtbank heeft de feiten en de procedure in detail onderzocht, inclusief eerdere communicatie tussen de partijen. De rechtbank oordeelde dat de Gemeente geen onjuiste of onvolledige informatie had verstrekt. De rechtbank benadrukte dat de Gemeente enkel had gereageerd op de specifieke verzoeken van de eisers en dat de informatie niet algemeen van aard was. De rechtbank concludeerde dat de eisers niet redelijkerwijs konden vertrouwen op de door de Gemeente verstrekte informatie als onjuist, en dat de Gemeente niet aansprakelijk was voor de geleden schade. De vordering van de eisers werd afgewezen, en zij werden veroordeeld in de proceskosten van de Gemeente, die op € 6.770,00 werden vastgesteld. Het vonnis werd uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

Uitspraak

RECHTBANK Zeeland-West-Brabant

Civiel recht

Zittingsplaats Middelburg

Zaaknummer: C/02/405920 / HA ZA 23-60

Vonnis van 24 januari 2024

in de zaak van

1. [eiser 1] B.V.,

gevestigd in [plaats 1] ,
2. [eiser 2] B.V. ,

gevestigd in [plaats 2] ,

de eisende partijen,

hierna tezamen in mannelijk enkelvoud te noemen: “ [eisers] ”,

advocaat: mr. J. Ossewaarde te Middelburg,

tegen

de publiekrechtelijke rechtspersoon GEMEENTE MIDDELBURG ,

zetelende in Middelburg,

de gedaagde partij,

hierna te noemen: “de Gemeente”,

advocaten: mr. B.J.P.G. Roozendaal en mr. N.D. Niederer te Breda.

1. De procedure

1.1.

Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 12 juli 2023 en de daarin genoemde stukken;

- de mondelinge behandeling van 12 december 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[naam 1] (hierna ook: “ [naam 1] ”) bericht aan de Gemeente per e-mail van 14 januari 2019 het volgende:

“(…)

Mijn opdrachtgever ^[1] is voornemens huisvesting voor arbeidsmigranten te realiseren aan de [adres] te [plaats 1] .

Ik zie in het bestemmingsplan dat de bestemming “maatschappelijk” aan dit adres zit gekoppeld.

Is het mogelijk om de bestemming wonen, short of long stay arbeidsmigranten hier te realiseren?

En als dit niet mogelijk is binnen het bestaande bestemmingsplan, zien jullie dan mogelijkheid dat de bestemming hiervoor gewijzigd kan worden?

Of kan het met een binnenplanse afwijking?

Graag jullie advies voor dit initiatief.

(…)”

2.2.

Op 16 januari 2019 koopt [eisers] van [b.v.] de bebouwde onroerende zaak aan de [adres] in [plaats 1] (hierna ook: “het Pand”) voor een koopsom van € 325.000,00. Het Pand is een voormalig schoolgebouw dat tevens als rijksmonument is aangewezen. De juridische levering van het Pand vindt plaats op grond van een op 3 juni 2019 notarieel verleden akte.

2.3.

De Gemeente bericht [naam 1] bij e-mail van 12 februari 2019 het volgende:

“(…)

Zoals eerder reeds telefonisch besproken, past de huisvesting niet rechtstreeks binnen de geldende maatschappelijke bestemming. Wij achten de locatie ook niet geschikt voor het huisvesten van arbeidsmigranten gelet op de omgeving. Het huisvesten van arbeidsmigranten is ook in strijd met de bestemming ‘wonen’.

Momenteel zijn we bezig met opstellen van beleidsregels voor het huisvesten van arbeidsmigranten. Pas nadat de beleidsregels zijn vastgesteld worden nieuwe verzoeken behandeld.

(…)”

2.4.

Bij brief van 6 augustus 2019 bericht de Gemeente [naam 1] het volgende:

“(…)

Op 6 juni 2019 heeft u in het kader van het zogenaamde vooroverleg (…)
een conceptaanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend voor het realiseren van vijf appartementen in een voormalig schoolgebouw aan de [adres] te [plaats 1] .

In deze brief krijgt u uitsluitsel over de haalbaarheid van het door u gewenste plan.

De planologische beoordeling van de bouwactiviteit

Bij de planologische beoordeling is gebleken dat het (ver)bouwplan en de functiewijziging niet passen binnen de regels van het ter plaatse geldende bestemmingsplan “Binnenstad”.

De gronden waarop het (ver)bouwplan is gesitueerd, hebben de bestemming “Maatschappelijk”.

(…)

Het verzoek voor het realiseren van vijf appartementen richt zich op een deel van het pand. Het overige deel is nog in gebruik voor maatschappelijke doeleinden. Het gehele pand heeft een uniforme karakteristieke uitstraling. Tot voor kort was het pand geheel voor maatschappelijke doeleinden in gebruik. Indien een deel van het pand wordt verbouwd tot woning, met enkele aanpassingen aan de karakteristieke gevel, en een deel blijft in gebruik als maatschappelijk, dan wordt de uniforme karakteristiek aangetast. Wanneer er een verzoek wordt ingediend voor andere dan maatschappelijke doeleinden, dan zijn wij uitsluitend bereid medewerking te verlenen indien het pand in zijn geheel wordt ontwikkeld, met behoud van karakteristiek en uniformiteit. Voorts zijn de vijf appartementen niet opgenomen in de gemeentelijke planningslijsten voor woningbouw.

(…)”

2.5.

Op 25 september 2019 en op 2 oktober 2019 informeert [naam 1] bij de Gemeente naar de mogelijkheid om twee of drie wooneenheden in het Pand tot stand te brengen in plaats van vijf wooneenheden. Bij e-mailbericht van 3 december 2019 vraagt [eisers] (wederom) naar de stand van zaken zijnde toetsing aan het ruimtelijke beleid door de Gemeente.

2.6.

De Gemeente antwoordt bij e-mail van 10 december 2019 als volgt:

“(…)

[adres]

Er is tijdens ons overleg (ambtelijk) aangegeven dat het toestaan van zelfstandige woningen op deze locatie niet in het bestemmingsplan past en ook niet wenselijk is. Ook door de portefeuillehouders is aangegeven dat de bestemming van het pand ‘maatschappelijk’ dient te blijven. Ruimtelijk gezien kan er dus geen medewerking verleend worden aan het plan.

(…)”

2.7.

In brieven van 9 juli 2021 en 6 december 2021 is een relaas opgenomen van belangstellenden [naam 2] en [naam 3] die het Pand van [eisers] hebben willen kopen tegen een koopsom van € 475.000,00 kosten koper respectievelijk € 500.000,00 kosten koper welke biedingen niet tot een koop hebben geleid wegens het ontbreken van een woonbestemming op het Pand.

2.8.

[eisers] verkoopt op 7 april 2021 het Pand aan [naam 4] en [naam 5] tegen een koopsom van € 395.000,00 kosten koper. Gebleken is dat zij het Pand met vergunning van de Gemeente bewonen.

2.9.

De advocaat van [eisers] stelt de Gemeente bij zijn brief van 8 december 2021 aansprakelijk voor het geven van onjuiste inlichtingen over de woonbestemming van het Pand.

3. Het geschil

3.1.

[eisers] vordert bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis -zakelijk en kort samengevat- (i) een verklaring voor recht dat de Gemeente jegens [eisers] onrechtmatig heeft gehandeld en aansprakelijk is voor de dientengevolge geleden schade (ii) de veroordeling van de Gemeente om het bedrag van € 100.000,00 aan [eisers] te betalen, althans een bedrag in een schadestaatprocedure te bepalen en (iii) de veroordeling van de Gemeente in de proceskosten.

3.2.

[eisers] legt aan de vordering ten grondslag dat hij bij de verkoop van het Pand aan [naam 4] en [naam 5] vertrouwd heeft op de juistheid van de door Gemeente verstrekte inlichting dat het Pand niet mag worden bewoond. Gebleken is dat [naam 4] en [naam 5] inmiddels met publiekrechtelijke toestemming van de Gemeente het Pand bewonen. Achteraf is dus gebleken dat de Gemeente [eisers] onjuiste inlichtingen heeft verstrekt: het door [eisers] verkochte Pand mocht dus kennelijk wel worden bewoond. Als gevolg van deze onjuiste inlichting, maar waarop [eisers] wel heeft vertrouwd, heeft [eisers] genoegen genomen met een aanzienlijk geringere koopsom. Met woonbestemming levert het Pand meer op dan zonder een dergelijke bestemming, aldus [eisers] . Hierdoor heeft de Gemeente onzorgvuldig, en dus onrechtmatig, jegens [eisers] gehandeld. De Gemeente heeft ook het beginsel van het verbod van willekeurig handelen geschonden alsmede het
fair play beginsel. De dientengevolge geleden schade moet de Gemeente aan [eisers] vergoeden. [eisers] begroot deze schade op € 105.000,00, maar beperkt de vordering tot € 100.000,00.

3.3.

De Gemeente voert verweer. De Gemeente concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisers] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisers] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure. De Gemeente legt aan het verweer de stelling ten grondslag dat de aan [eisers] verstrekte inlichtingen niet onjuist of onvolledig zijn geweest. Volgens de Gemeente miskent [eisers] dat de Gemeente zich niet heeft uitgelaten over een algemeen verbod tot bewoning van het Pand. De inlichting van de Gemeente ziet slechts op de concreet door [eisers] geformuleerde plannen en/of verzoeken. De inlichtingen van de Gemeente dienen te worden uitgelegd in de context van en in samenhang met deze plannen en/of verzoeken. Daar komt bij dat de vraagstelling in de mail van 3 december 2019 van [eisers] algemeen van aard is en dat de Gemeente een algemeen antwoord heeft geformuleerd dat niet onjuist of onvolledig is. Voor de beoordeling is verder van belang dat [eisers] een professionele partij is die zelf onderzoek behoorde te verrichten en goed in staat is om haar belangen zelf te behartigen.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

De rechtbank stelt voorop dat het van de omstandigheden van het geval afhangt of een overheidslichaam voor de verstrekking van onjuiste en/of onvolledige inlichtingen jegens een belanghebbende aansprakelijk is. Voor deze beoordeling is in de eerste plaats de inhoud van het verzoek van belang en hetgeen het overheidslichaam daaromtrent heeft moeten begrijpen alsmede de aard en inhoud van de door de Gemeente in antwoord daarop gegeven inlichtingen en hetgeen de belanghebbende daaromtrent heeft moeten begrijpen. Eerst indien de belanghebbende in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs erop heeft mogen vertrouwen dat hem juiste en volledige inlichtingen met een bepaalde inhoud werden gegeven, kan plaats zijn voor het oordeel dat het verstrekken van die inlichtingen, indien deze onjuist of onvolledig zijn, onrechtmatig is jegens de belanghebbende en dat het overheidslichaam deswege jegens de belanghebbende aansprakelijk doordat deze door die onjuiste of onvolledige inlichtingen, kort gezegd, op het verkeerde been is gezet.

4.2.

Aan de stelling dat de Gemeente onjuiste en/of onvolledige inlichtingen heeft verstrekt, legt [eisers] in het bijzonder de inlichting in de e-mail van 10 december 2019 ten grondslag. Uit deze mail leidt -in samenhang met de andere berichten van de Gemeente- [eisers] af dat de bestemming “wonen” aan de [adres] in [plaats 1] niet is toegestaan en dat de Gemeente niet bereid is om mee te werken aan het een daartoe strekkende vergunning. Deze inlichting is volgens [eisers] onjuist gebleken, omdat het Pand nu wordt bewoond door [naam 4] en [naam 5] . Zij bewonen het Pand met vergunning van de Gemeente. Aan het voorgaande voegt [eisers] toe dat dit handelen van de Gemeente ook strijdt met het beginsel van het verbod van willekeurig handelen en het
fair play beginsel: wat [naam 4] en [naam 5] is toegestaan, is [eisers] verboden.

4.3.

De rechtbank is evenwel van oordeel dat de Gemeente geen onjuiste en/of onvolledige inlichtingen aan [eisers] heeft verstrekt, ook niet bij e-mail van 10 december 2019. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de Gemeente niet aan [eisers] bericht dat bewoning van het Pand nimmer mogelijk is of dat een dergelijke bewoning nimmer kan worden vergund. Dat de Gemeente op grond van het bestemmingsplan en de planvoorschriften in haar berichten benadrukt dat de bestemming “maatschappelijk” is en behoort te blijven sluit evenmin (de vergunning tot) bewoning uit. [eisers] lijkt echter ten onrechte te stellen dat de bestemming “maatschappelijk” te allen tijde bewoning uitsluit. Dat is niet het geval. Dat volgt evenmin uit artikel 24 van de planvoorschriften (productie 2 van de dagvaarding). De aan [eisers] verstrekte inlichtingen zien slechts op de door [eisers] geformuleerde plannen: van huisvesting van arbeidsmigranten in het Pand naar splitsing in vijf wooneenheden en later tot twee of drie wooneenheden in het Pand. De Gemeente heeft deze plannen voor [eisers] negatief beoordeeld, maar heeft zich in haar berichten nimmer in algemene zin uitgelaten dat het Pand nooit zal mogen of kunnen worden bewoond. De berichten van de Gemeente dienen immers in de eerste plaats te worden uitgelegd aan de hand van de verzoeken en de vraagstelling van [eisers] . De vraag of de activiteit “wonen” is toegestaan, en zo ja onder welke voorwaarden, is niet in algemene zin aan de Gemeente gesteld. Hierop heeft de Gemeente dan ook niet hoeven te antwoorden en heeft dat ook niet gedaan. [eisers] mocht uit de berichten van de Gemeente niet afleiden dat het Pand op grond van het bestemmingsplan en of de planvoorschriften nimmer mocht worden bewoond en/of dat de Gemeente nimmer zou willen meewerken aan de activiteit “wonen”. Tot slot oordeelt de rechtbank nog dat van de Gemeente niet mocht worden verlangd om [eisers] ongevraagd te adviseren over voorwaarden waaronder bewoning van het Pand wel was toegestaan, zeker niet omdat [eisers] een professioneel vastgoedbedrijf drijft dat in staat is haar eigen belangen te behartigen. ^[2]

4.4.

Op grond van het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de Gemeente geen onjuiste en/of onvolledige informatie aan [eisers] heeft verstrekt. Nu [eisers] aan de stelling dat de Gemeente het verbod van willekeur heeft geschonden en/of het
fair play beginsel geen andere feiten en of omstandigheden ten grondslag heeft gelegd, dient ook op deze grondslag de vordering te worden afgewezen. Van gelijke gevallen is ook al geen sprake omdat [naam 4] en [naam 5] het Pand niet in meerdere wooneenheden hebben gesplitst, terwijl [eisers] voornemens was om dat wel te doen met alle gevolgen voor de karakteristieke uitstraling van het Pand van dien.

4.5.

Alle andere stellingen van partijen kunnen onbesproken blijven. Aan een beslissing over bewijslevering komt de rechtbank niet toe.

4.6.

[eisers] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van de Gemeente als volgt vastgesteld:

vastrecht € 2.837,00

salaris advocaat € 3.760,00 (2 punten, tarief V van € 1.880,00 per punt)

na-kosten € 173,00 (te vermeerderen met eventuele kosten betekening)

totaal € 6.770,00

4.7.

Zoals gevorderd zal het vonnis uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.

5. De beslissing

De rechtbank:

5.1.

wijst af de vordering;

5.2.

veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van de Gemeente tot aan dit vonnis vastgesteld op € 6.770,00, te vermeerderen met de eventuele kosten van betekening van € 90,00 en de wettelijke rente over al deze kosten indien deze kosten niet binnen 14 dagen na heden dan wel de dag der betekening van dit vonnis zijn voldaan;

5.3.

verklaart het vonnis uitvoerbaar bij voorraad voor zover het betreft de veroordeling van sub 5.2. van dit vonnis.

Dit vonnis is gewezen door mr. Luijks en in het openbaar uitgesproken op 24 januari 2024.

Voetnoten

1. [eisers] .

2. [naam 1] lijkt in zijn e-mailbericht van 14 januari 2019 wel (ten onrechte) zo’n advies van de Gemeente te verlangen.