Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Bergen op Zoom
Zaaknummer: 10914724 \ CV EXPL 24-393
Vonnis van 21 augustus 2024
in de zaak van
[eiser],
te [plaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. M.G.T. Uphus,
tegen
ALKAPIDA B.V.,
te Roosendaal,
gedaagde partij,
hierna te noemen: Alkapida,
gemachtigde: mr. H.E.C.M. Nieland.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 15 mei 2024;
- de brief van mr. Uphus van 24 mei 2024 met producties 18 tot en met 20;
- de mondelinge behandeling van 4 juni 2024 en de door mr. Uphus overgelegde en voorgedragen spreekaantekeningen.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Op 1 januari 2017 heeft Alpak B.V. i.o. in huur genomen van [eiser] de bedrijfsruimte aan de [adres 1] en [adres 2] . In 2019 heeft Alkapida in plaats van Alpak B.V. i.o. de huurovereenkomst voortgezet.
2.2.
Alkapida en [eiser] hebben een huurovereenkomst ondertekend. Daarin staat, voor zover van belang, onder “Het gehuurde, bestemming”:
“1.4Partijen verklaren dat het gehuurde zich bij aanvang van de verhuur in acceptabele staat bevindt. Partijen
spreken af dat huurder de eventuele aanwezige mankementen voor zijn rekening en risico verhelpt om te komen tot een goede staat van het gehuurde.”
onder “Huurprijs, omzetbelasting, huurprijsaanpassing, betalingsverplichting, betaalperiode”:
“4.1De aanvangshuurprijs van het gehuurde bedraagt op jaarbasis € 54.000,00
Zegge: vierenvijftigduizend euro.”
“4.2Partijen komen overeen dat de verhuurder omzetbelasting over de huurprijs in rekening brengt. (…)”
“4.5Ieder beroep op verrekening van een vordering, die huurder op verhuurder meent te hebben of te zullen krijgen is bij deze uitgesloten. Betaling zal dientengevolge geschieden zonder enige compensatie of korting.”
“4.6De huurprijs wordt per 1 januari 2022 aangepast overeenkomstig artikel 8.15”
“4.8Per betaalperiode van 1(een) kalendermaand(en) bedraagt bij aanvang van de huurovereenkomst:
-
- de huurprijs € 4.500,00
- de huurprijs € 4.500,00
-
- de over de huurprijs verschuldigde omzetbelasting
- de over de huurprijs verschuldigde omzetbelasting
of de afzonderlijke vergoeding als genoemd in4.2indien er geen
met omzetbelaste verhuur wordt overeengekomen
of de in 4.7.2 genoemde vergoeding(en) indien niet
met omzetbelasting mag worden verhuurd, terwijl partijen dat
wel waren overeengekomen € 945,00
-
het voorschot op de vergoeding voor door of vanwege verhuurder
het voorschot op de vergoeding voor door of vanwege verhuurder
verzorgde bijkomende leveringen en diensten met de daarover
verschuldigde omzetbelasting n.v.t
totaal € 5.445,00
zegge: vijfduizendvierhonderdvijfenveertig euro.”
“4.9De uit hoofde van deze huurovereenkomst door huurder aan verhuurder te verrichten periodieke betalingen als weergegeven in4.8zijn in één bedrag bij vooruitbetaling verschuldigd in euro’s en moeten vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betalingen betrekking hebben volledig zijn voldaan.”
onder “Leveringen en diensten”:
“5.Als door of vanwege verhuurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten komen partijen onder andere overeen:
Verhuurder verzorgt geen bijkomende leveringen en diensten.
Voornoemde bedrijfsruimten en buitenterrein worden aan huurder ter beschikking gesteld ‘as it is’.
Geen servicekosten, zoals vermeld in de algemene bepalingen, in afwijking van de algemene bepalingen draagt huurder zelf zorg voor periodiek onderhoud, reparatie en eventueel vervanging van installaties en overige aanwezige zaken.
Huurder is aansprakelijk voor het goed en vakkundig onderhoud en gebruik van alle in of aan het gehuurde aanwezige voorzieningen en installaties.
Huurder zorgt ervoor dat alle aanwezige voorzieningen, zaken, installaties op het moment van oplevering c.q. opzegging danwel beëindiging van de huurovereenkomst naar behoren functioneren.
Alle schade aan glas, spiegels of ruiten, die gedurende de huurtijd ontstaat, moet huurder, voor zijn rekening, zo spoedig mogelijk herstellen door het plaatsen van nieuwe ruiten van tenminste dezelfde kwaliteit en dikte.
Mede onder de ten laste van huurder komende reparaties(en tevens het in goede staat houdende) worden begrepen de reparaties(en tevens het in goede staat houdende) aan hang- en sluitwerken, sanitair, zonweringen, separatiewanden, plafondbekledingen, vloerbekledingen alsmede die in het gehuurde aanwezige voorzieningen.
(…)”
en onder “Bijzondere bepalingen”:
“8.14 Werkzaamheden door verhuurder en huurder
Voor alle uit te voeren werkzaamheden spreken verhuurder en huurder af dat deze worden uitgevoerd
door huurder en voor rekening van de huurder.
Verhuurder en huurder spreken af dat oplevering in de huidige staat is, ergo “as it is”.”
“8.15 Huurprijs periode vanaf 1-01-2022 tot en met 31-12-2026
Partijen spreken af dat de huurprijs voor de periode vanaf 1-01-2022 tot en met 31-12-2026 € 6.000,00 exclusief per maand bedraagt (zegge: zesduizend euro).”
De jaarprijs welke geldt voor de periode 1-01-2022 tot en met 31-12-2026 bedraagt € 72.000,00 exclusief per jaar (zegge: tweeënzeventigduizend euro).”
2.3.
Op de huurovereenkomst zijn de “Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW” van 2003 van toepassing. In die algemene bepalingen staat, voor zover van belang, onder “Huurprijswijzigingen”:
“9.1Een in 4.5 van de huurovereenkomst overeengekomen wijziging van de huurprijs vindt plaats op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI) reeks alle huishoudens (2000 = 100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). (…)”
en onder “Betalingen”:
“18.2Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand.”
2.4.
[eiser] en Alkapida hebben contact gehad over huurachterstanden en het onderhoud van het gehuurde.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
primair:
- de tussen [eiser] en Alkapida geldende huurovereenkomst te ontbinden per de datum van het in dezen te wijzen vonnis;
- Alkapida te veroordelen tot betaling van de (restant)huurpenningen over de maanden oktober tot en met januari 2024, zijnde een bedrag van € 16.968,73, vermeerderd met een bedrag per maand dat de huurovereenkomst voortduurt vanaf februari 2024 ad
€ 8.873,83 tot de datum ontbinding en vermeerderd met een gebruiksvergoeding gelijk aan de huurprijs per maand dat Alkapida het gehuurde na de datum van ontbinding van de huurovereenkomst in gebruik heeft tot en met de dag dat het gehuurde aan [eiser] leeg en ontruimd wordt opgeleverd;
- Alkapida te veroordelen tot betaling van schadevergoeding gelijk aan de resterende huurtermijnen vanaf datum ontruiming tot de oorspronkelijke einddatum van de huurovereenkomst, te weten 31 december 2026, subsidiair tot datum wederverhuur, meer subsidiair te verklaren voor recht dat Alkapida jegens [eiser] aansprakelijk is voor de door [eiser] te lijden leegstandschade na de ontbinding van de huurovereenkomst nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
- Alkapida te veroordelen het gehuurde, gelegen te [adres 1] en de [adres 2] , met alle personen en goederen voor zover deze laatste het eigendom van [eiser] niet zijn, binnen twee dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis te ontruimen en ontruimd te houden en met afgifte van de sleutels, in de lege en behoorlijke staat ter vrije beschikking van [eiser] te stellen en te houden;
- te verklaren voor recht dat Alkapida aansprakelijk is voor alle schade aan het gehuurde, meer in het bijzonder voor:
- alle ruiten die gebroken of beschadigd zijn;
- alle achterstallig onderhoud en schade aan brandblussers, de cv-installatie, de elektrische installatie, de overheaddeuren, de automatische toegangsdeur en de heaters;
- niet werkende verlichting;
- achterstallig onderhoud aan het terrein, de gevels en de dakbedekking;
- de schade als gevolg van de lekkages;
subsidiair, indien en voor zover de kantonrechter niet overgaat tot ontbinding van de huurovereenkomst:
- de huurovereenkomst tussen [eiser] en Alkapida voorwaardelijk te ontbinden indien Alkapida na voldoening van de huidige vordering opnieuw in verzuim zou geraken;
- [eiser] te veroordelen tot betaling van de (restant)huurpenningen over de maanden oktober tot en met januari 2024, zijnde een bedrag van € 16.968,73;
- te verklaren voor recht dat de huurprijs ingaande 1 januari 2023 onderhevig is aan indexering;
- te verklaren voor recht dat Alkapida ingaande augustus 2023 servicekosten, thans bedragend € 450,00 exclusief btw per maand, ter zake van schoonmaak en onderhoud van het dak aan [eiser] is verschuldigd;
- Alkapida te veroordelen om:
primair:
- alle ruiten die gebroken of beschadigd zijn te herstellen;
- alle brandblussers, de cv-installatie, de elektrische installatie, de overheaddeuren, de automatische toegangsdeur en de heaters te laten herstellen, onderhouden en keuren door een vakbekwame onderneming;
- de verlichting te herstellen;
- het terrein, de dakbedekking en de gevels in behoorlijke staat te brengen;
- de schade als gevolg van de lekkages te herstellen;
- en dit aan [eiser] te tonen middels overlegging van onderhoudslogboeken, keuringsrapporten of facturen;
zulks binnen twee weken na vonnis op straffe van een dwangsom van € 5.000,00, indien
zij hieraan niet tijdig gevolg geeft, te vermeerderen met € 25.000,00 per dag dat zij
hiermee in gebreke blijft;
subsidiair:
te verklaren voor recht dat Alkapida door het niet nakomen van voormelde herstel- en onderhoudsverplichtingen in verzuim is op grond waarvan [eiser] deze werkzaamheden op kosten van Alkapida uit kan laten voeren en aan Alkapida in rekening kan brengen;
en in alle gevallen:
- Alkapida te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 31.800,00 ter zake van contractuele boetes in verband met het niet tijdig betalen van de huurpenningen over de periode 2018 tot en met januari 2024, vermeerderd met de wettelijke rente ingaande datum dagvaarding;
- Alkapida te veroordelen tot betaling van de contractuele boete ad € 300,00 per maand, voor elke maand dat huurpenningen, dan wel gebruiksvergoeding, dan wel schadevergoeding, te laat wordt betaald;
- Alkapida te veroordelen tot betaling van de wettelijke (handels)rente over de vordering in hoofdsom ingaande datum dagvaarding;
- Alkapida te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke kosten ad € 973,14, subsidiair ad € 928,54, vermeerderd met de wettelijke (handels)rente ingaande datum dagvaarding;
- Alkapida te veroordelen in de nakosten.
3.2.
Alkapida voert verweer.
3.3.
Op de standpunten van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Huurachterstand
4.1.
[eiser] stelt dat Alkapida berekend tot en met januari 2024 een huurachterstand van € 16.968,73 heeft laten ontstaan. Alkapida betwist dat. Het geschil van partijen spitst zich toe op de vraag of de huurprijs moet worden geïndexeerd vanaf 1 januari 2023 en op de vraag of Alkapida vanaf juli 2023 € 450,00 per maand aan servicekosten voor het onderhoud van het dak verschuldigd is.
Huurprijsindexering
4.2.
[eiser] stelt dat vanwege de slechte staat van het gehuurde en de omstandigheid dat het onderhoud voor rekening van de huurder zou komen, partijen hebben afgesproken dat voor de eerste vijf jaar een vaste lage huurprijs van € 4.500,00 per maand (te vermeerderen met btw) zou gelden en dat vanaf 1 januari 2022 een huurprijs zou gelden van € 6.000,00 per maand (te vermeerderen met btw) die jaarlijks wordt geïndexeerd volgens artikel 9 van de algemene bepalingen. [eiser] wijst daarvoor op (a.) een e-mail van 22 mei 2024 van zijn [makelaar] die was betrokken bij de onderhandelingen over de verhuur in 2016 (productie 18 van [eiser] ), en (b.) de omstandigheid dat Alkapida de facturen voor de maanden januari tot oktober 2023 waarop de indexering was vermeld, zonder protest heeft betaald (productie 13 en 16 van [eiser] ). Alkapida betwist hetgeen [eiser] stelt. Zij voert aan dat is afgesproken dat de eerste vijf jaar een huurprijs van € 4.500,00 per maand (te vermeerderen met btw) zou gelden en dat vanaf 1 januari 2022 een huurprijs zou gelden van € 6.000,00 per maand (te vermeerderen met btw). Zij wijst daarvoor op artikel 4.8 en artikel 8.15 van de huurovereenkomst.
4.3.
In 2019 heeft Alkapida de huurovereenkomst voortgezet. Partijen hebben toen een nieuwe schriftelijke huurovereenkomst gesloten. Artikel 4.1 van de huurovereenkomst bepaalt dat de aanvangshuurprijs € 54.000,00 per jaar bedraagt, te vermeerderen met btw ingevolge artikel 4.2. Dat komt neer op een huurprijs van € 4.500,00 per maand, te vermeerderen met btw. Die huurprijs komt ook terug in artikel 4.8 van de huurovereenkomst. Artikel 4.6 bepaalt dat de huurprijs per 1 januari 2022 wordt aangepast overeenkomstig artikel 8.15. Artikel 8.15 bepaalt dat de huurprijs in de periode van 1 januari 2022 tot en met 31 december 2026 € 6.000,00 per maand bedraagt. Daar staat niets over indexering van de huurprijs (zie rechtsoverweging 2.2).
4.4.
Het door [eiser] aangevoerde artikel 9 van de algemene bepalingen baat hem niet. Artikel 9 van de algemene bepalingen biedt een regeling voor indexering van de huurprijs, maar slechts voor zover partijen dat in artikel 4.5 huurovereenkomst zijn overeengekomen (zie rechtsoverweging 2.2). Noch in artikel 4.5, noch in enig ander artikel in de huurovereenkomst staat een afspraak over indexering.
4.5.
Uit de e-mail van de [makelaar] (productie 18 van [eiser] ) volgt niet dat voor partijen de afspraak geldt dat de huur wordt geïndexeerd vanaf 1 januari 2023. [makelaar] verklaart in zijn e-mail dat bij de onderhandelingen met de heer [naam 1] , bestuurder van Alpak B.V. i.o. en Alkapida, in 2016 is afgesproken dat de huur na 1 januari 2022 jaarlijks wordt geïndexeerd. Zelfs als die verklaring juist is – hetgeen niet vaststaat, aangezien [naam 1] dat heeft betwist op de mondeling behandeling –, miskent [eiser] dat hij in 2019 met Alkapida nieuwe afspraken heeft gemaakt over de verhuur aan Alkapida in een nieuwe huurovereenkomst. Er is niet gesteld of gebleken dat daarbij het voorbehoud is gemaakt dat wat in 2016 is afgesproken tussen [eiser] en Alpak B.V. i.o., ook geldt tussen [eiser] en Alkapida in aanvulling op de nieuwe huurovereenkomst.
4.6.
De omstandigheid dat Alkapida van januari tot en met oktober 2023 facturen heeft betaald waarop een indexering was vermeld (productie 13 en 16 van [eiser] ), betekent op zichzelf nog niet dat [eiser] dus recht heeft op huurprijsindexering. [naam 1] heeft op de mondelinge behandeling toegelicht dat hij aanvankelijk betaalde wat Alkapida factureerde, omdat hij niet goed wist wat er in de huurovereenkomst stond. Daaruit volgt niet dat partijen overeenstemming hadden over indexering.
4.7.
Gelet op het bovenstaande is niet gebleken dat [eiser] een huurprijsindexering toekomt. De kantonrechter volgt de artikelen 4.1, 4.2, 4.6 en 8.15 van de huurovereenkomst dat voor de periode tot en met december 2021 een huurprijs van € 4.500,00 per maand, te vermeerderen met btw, geldt en voor de periode van januari 2022 tot en met december 2026 een huurprijs van € 6.000,00, te vermeerderen met btw.
Servicekosten
4.8.
[eiser] stelt dat Alkapida verplicht was het dak te onderhouden. Hij stelt dat omdat Alkapida die verplichting niet nakwam, partijen hebben afgesproken dat [eiser] het onderhoud aan het dak zou uitvoeren, waarvoor Alkapida € 450,00 per maand servicekosten aan [eiser] zou betalen. Daarvoor wijst [eiser] op een verklaring van de heer [naam 2] die voor hem het onderhoud van het gehuurde controleerde (productie 11 van [eiser] ). Alkapida betwist het bestaan van de afspraak. Zij voert aan dat [eiser] haar heeft aangeschreven om € 450,00 voor het dak te betalen. Zij heeft toen één keer € 450,00 betaald, omdat zij geen ruzie met [eiser] wilde maken.
4.9.
Mede gelet op de gemotiveerde betwisting door Alkapida lag het op de weg van [eiser] om feiten en omstandigheden te stellen waaruit de door hem gestelde afspraak volgt. Die feiten en omstandigheden zijn niet gesteld. [naam 2] verklaart dat [eiser] en Alkapida de afspraak hebben gemaakt dat [eiser] het dak zou herstellen en de kosten daarvan zou doorbelasten. Hij verklaart niets over een afspraak over servicekosten. Van de gestelde afspraak dat Alkapida € 450,00 per maand servicekosten voor het onderhoud aan het dak is verschuldigd, is daarom niet gebleken.
4.10.
Nu niet is gebleken dat een huurprijsindexering geldt of dat [eiser]
€ 450,00 per maand servicekosten voor het dak toekomt, is evenmin gebleken van een huurachterstand. De vordering tot betaling van een huurachterstand wordt afgewezen. De daaraan gekoppelde buitengerechtelijke incassokosten en rente zullen ook worden afgewezen.
Boetes
4.11.
[eiser] stelt dat Alkapida de huur 68 keer te laat heeft betaald. Zij maakt aanspraak op de boete in artikel 18.2 van de algemene bepalingen van € 300,00 per overtreding per maand en komt uit op een totaalbedrag van € 31.800,00 aan boetes (productie 15 van [eiser] ). Alkapida beroept zich op matiging van de boetes. Daarvoor voert zij aan dat zij door corona en liquiditeitsproblemen de huur niet tijdig kon betalen, dat zij [eiser] daarvan op de hoogte heeft gehouden, dat de huurachterstand steeds beperkt was en dat de boetes disproportioneel hoog zijn.
4.12.
Niet weersproken is dat Alkapida 68 keer te laat heeft betaald. Daarvoor geldt ingevolge artikel 18.2 van de algemene bepalingen een boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, met een minimum van € 300,00 per maand. Op grond van artikel 6:94 lid 1 BW kan de rechter een bedongen boete matigen indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Volgens vaste rechtspraak geldt als uitgangspunt dat matiging van een boete alleen kan als toepassing van een boetebepaling in een overeenkomst tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, met de aard van de overeenkomst, de inhoud en strekking van het beding en met de omstandigheden waaronder het beding werd ingeroepen.
4.13.
Naar het oordeel van de kantonrechter is matiging van de boete op zijn plaats. Daarvoor is het volgende van belang. Het boetebeding in artikel 18.2 van de algemene bepalingen is bedoeld als prikkel tot nakoming, namelijk het tijdig betalen van de huur. Partijen verschillen weliswaar van mening wat de invloed was van corona op Alkapida, maar niet weersproken is dat Alkapida [eiser] in ieder geval wel op de hoogte heeft gehouden dat zij liquiditeitsproblemen had en de huur niet tijdig kon betalen. Daarnaast is van belang dat de boete in verhouding moet staan tot de werkelijke schade. [eiser] heeft geen inzicht gegeven in haar schade. Alles afwegende bestaat er naar het oordeel van de kantonrechter aanleiding om de boetes te matigen tot € 15.000,00. Het meerdere wordt afgewezen.
4.14.
De vordering tot betaling van € 300,00 per maand voor elke (toekomstige) maand dat de huur niet tijdig wordt betaald, wordt afgewezen. Voor zover Alkapida opnieuw een huurtermijn niet tijdig betaalt, zal moeten worden beoordeeld welke boetes zij is verschuldigd aan de hand van de omstandigheden van dat moment. Daarop kan nu niet worden vooruitgelopen.
Onderhoud en reparaties aan het gehuurde
4.15.
[eiser] vordert een verklaring voor recht dat Alkapida aansprakelijk is voor de schade aan het gehuurde. In dat verband vermeldt hij een aantal posten. In het navolgende zal de kantonrechter dat per post behandelen.
4.16.
Partijen zijn in artikel 5 en artikel 8.14 van de huurovereenkomst overeengekomen dat het gehuurde ter beschikking is gesteld aan Alkapida “as it is” en dat Alkapida zorgdraagt voor onderhoud en reparaties. Al het onderhoud en de reparaties komen dus voor rekening van Alkapida. Partijen zijn daarmee afgeweken van de standaardbepaling in artikel 13 van de algemene bepalingen.
Gebroken of beschadigde ruiten
4.17.
[eiser] stelt aan de hand van foto [nummer 1] (productie 12 van [eiser] ) dat het gehuurde een gebroken of beschadigde ruit heeft. Alkapida betwist dat hij gehouden is om die ruit te herstellen. Hij voert aan dat het gaat om de ruit van een kantoorruimte die aanvankelijk niet tot het gehuurde behoorde en dat hij die ruimte op een later moment met toestemming [eiser] heeft betrokken. Op dat moment was de ruit al kapot, aldus Alkapida.
4.18.
Foto [nummer 1] toont een kapotte ruit. Het antwoord op de vraag of die kapotte ruit bij aanvang van de huurovereenkomst wel of niet tot het gehuurde behoorde, kan in het midden blijven. Alkapida verklaart dat hij de kantoorruimte met de kapotte ruit op een later moment met toestemming van [eiser] heeft betrokken. Die ruimte is daarmee in ieder geval vanaf dat moment onderdeel geworden van het gehuurde. Dat betekent dat Alkapida ook ten aanzien van de kantoorruimte de verplichting heeft om onderhoud en reparaties te verrichten, waaronder het repareren van kapotte ruiten. Er is niet gesteld of gebleken dat partijen voor de kantoorruimte andere afspraken hebben gemaakt dan voor de rest van het gehuurde.
Brandblussers, de cv-installatie, de elektrische installatie, de overheaddeuren, de automatische toegangsdeur en de heaters
4.19.
[eiser] stelt dat de brandblussers gebrekkig zijn en dat die niet zijn gekeurd. Alkapida betwist dat. Zij legt daarvoor over een offerte en een factuur van 6 december 2023 van Brand Preventie Groep (productie 1 en 2 van Alkapida).
4.20.
De factuur van Brand Preventie Groep vermeldt dat zij op 1 december 2023 een keuring aan de brandblussers heeft uitgevoerd (productie 2 van Alkapida). De offerte van Brand Preventie Groep vermeldt dat uit de keuring is gebleken dat vier brandblussers gebrekkig zijn, waarvoor Brand Preventie Groep aanbiedt de gebreken te herstellen voor een bedrag van € 768,90 (productie 1 van Alkapida). Alkapida heeft geen toelichting gegeven waaruit volgt dat hij die werkzaamheden ook heeft laten uitvoeren. De offerte is weliswaar voor akkoord ondertekend, maar daaruit volgt nog niet dat de werkzaamheden ook zijn uitgevoerd. De kantonrechter gaat er daarom vanuit dat de brandblussers nog niet zijn hersteld. Alkapida is verplicht dat herstel uit te voeren.
4.21.
[eiser] stelt dat de cv-installatie ook gebrekkig is. Zij geeft geen toelichting wat er niet deugt aan de cv-installatie of wat er aan onderhoud of herstel nodig is. Evenmin is op de overgelegde foto’s (productie 12 van [eiser] ) een cv-installatie te zien. [eiser] stelt ten aanzien van deze post onvoldoende. Zodat aan deze post wordt voorbij gegaan.
4.22.
[eiser] stelt aan de hand van foto [nummer 2] en [nummer 3] (productie 12 van [eiser] ) dat de elektrische installatie gebrekkig is en dat niet blijkt dat die door de keuring is gekomen. Alkapida betwist dat. Zij heeft toegelicht dat zij heeft gezorgd voor een eigen aansluiting op het elektriciteitsnet en dat die is gekeurd door een erkend installateur met zegelrecht. Zij betwist dat er andere keuringen zijn vereist.
4.23.
Mede gelet op de gemotiveerde betwisting door Alkapida had het op weg van [eiser] gelegen om te concretiseren wat er mis is met de elektrische installatie of welke keuring ontbreekt. Dat doet hij niet. Uit de foto’s van [eiser] op dit onderdeel volgt niet dat er iets mis is met de elektrische installatie. Daarop is overigens juist een verzegeling van de elektriciteitsmeter zichtbaar. Dat lijkt Alkapida’s toelichting te bevestigen dat de installatie over de vereiste verzegeling beschikt. [eiser] stelt ten aanzien van deze post onvoldoende. Zijn stelling met betrekking tot deze post wordt daarom gepasseerd.
4.24.
Ten aanzien van de deuren stelt [eiser] aan de hand van foto [nummer 4] (productie 12 van [eiser] ) dat het plaatwerk aan de bovenzijde van een overheaddeur is beschadigd en dat de vereiste keuring ontbreekt. Aan de hand van foto [nummer 5] (productie 12 van [eiser] ) stelt hij dat de vereiste keuring voor de toegangsdeur ontbreekt. Alkapida betwist die stellingen. Zij voert aan dat zij in 2021 de overheaddeuren heeft gerepareerd (productie 4 van Alkapida) en dat de deuren inmiddels worden onderhouden op grond van een onderhoudscontract (productie 3 van Alkapida).
4.25.
[eiser] heeft onweersproken gesteld dat de foto’s zijn genomen door [naam 2] op 28 november 2023, derhalve na de door Alkapida aangevoerde reparaties in 2021. Op foto [nummer 4] is te zien dat het plaatwerk aan de bovenzijde van een overheaddeur is beschadigd. Alkapida dient dat te herstellen.
4.26.
Alkapida heeft een onderhoudscontract overgelegd (productie 12 van [eiser] ). Dat betekent nog niet dat het onderhoud ook is uitgevoerd. Het had op haar weg gelegen om nader toe te lichten dat onderhoud en keuringen ook hebben plaatsgevonden. Die nadere toelichting ontbreekt. De kantonrechter gaat er daarom vanuit dat onderhoud en keuringen nog nodig zijn.
4.27.
[eiser] stelt aan de hand van de foto’s [nummer 6] , [nummer 7] en [nummer 8] (productie 12 van Alkapida) dat voor de heaters de keuringen ontbreken, omdat die geen keuringsstickers hebben. Alkapida betwist dat. Zij stelt dat gelet op het productiejaar van de heaters een onderhoudscontract niet mogelijk is, maar dat de heaters wel goed functioneren en dat de [firma] paraat staat om gebreken te herstellen.
4.28.
Mede gelet op de gemotiveerde betwisting van Alkapida lag het op de weg van [eiser] een toelichting te geven dat keuring van de heaters een vereiste is of dat er anderszins een aanwijzing is dat de heaters niet goed werken. Daarop heeft [eiser] geen nadere toelichting gegeven. Zij stelt onvoldoende waaruit volgt dat keuringen of onderhoud nodig is.
Niet werkende verlichting
4.29.
[eiser] stelt dat er niet werkende verlichting is. Zij geeft geen toelichting om welke verlichting het gaat en wat er mis is. [eiser] stelt ten aanzien van deze post onvoldoende. Daaraan wordt voorbij gegaan. [eiser] legt wel foto [nummer 9] (productie 12 van [eiser] ) over. Op die foto is te zien dat het raamwerk bij twee schakelaars ontbreekt. Alkapida dient dat raamwerk te monteren.
Achterstallig onderhoud aan het terrein, de gevels en de dakbedekking
4.30.
[eiser] stelt daarnaast aan de hand van foto [nummer 10] (productie 12 van [eiser] ) dat Alkapida het onderhoud van de buitenruimte verzaakt. Alkapida betwist dat. Zij voert aan dat dit onderhoud welhaast dagelijks wordt gedaan.
4.31.
Foto [nummer 10] toont een stukje tuin dat niet perfect is onderhouden. Het haalt echter niet de lat waarbij gesproken kan worden van een verwaarloosde tuin en dat optreden door Alkapida verwacht mag worden. Andere foto’s die wel een verwaarloosde tuin tonen, heeft [eiser] niet overgelegd.
4.32.
Met betrekking tot de gevels stelt [eiser] dat onderhoud nodig is vanwege loszittende platen op foto [nummer 11] en afgebrokkelde houten platen en een uitstekende doucheslang op foto [nummer 1] (productie 12 van [eiser] ). Alkapida betwist dat de gevels onderhoud nodig hebben. Zij meent daarnaast dat werkzaamheden aan de gevels voor rekening van [eiser] behoren te komen.
4.33.
De foto’s [nummer 1] en [nummer 11] tonen aan dat er platen van de gevels ontbreken. Het herstel van de gevel door deze platen te vervangen valt onder het onderhoud en de reparaties in artikel 5 en artikel 8.14 van de huurovereenkomst die voor rekening van Alkapida komen.
4.34.
Ten aanzien van de dakbedekking hinkt [eiser] op twee gedachtes. Enerzijds stelt hij dat daarvoor de afspraak geldt dat Alkapida € 450,00 per maand servicekosten dient te betalen. Anderzijds stelt hij dat Alkapida de schade voor het herstel van het dak moet betalen. Die twee stellingen bijten elkaar. Het is van tweeën een. Zoals reeds in de rechtsoverwegingen 4.8 tot en met 4.10 is overwogen, is niet gebleken van een afspraak dat [eiser] het onderhoud van het dak uitvoert tegen betaling van servicekosten door Alkapida. Alkapida is gehouden het onderhoud en reparaties aan het dak uit te voeren. Dat komt op grond van artikel 5 en artikel 8.14 voor haar rekening. Op de foto’s [nummer 12] en [nummer 13] (productie 12 van [eiser] ) lijken er reparaties op het dak zichtbaar te zijn. [eiser] heeft onweersproken gesteld dat hij die reparaties heeft uitgevoerd.
4.35.
Uit het bovenstaande volgt dat Alkapida het onderhoud van de volgende posten heeft verzaakt:
- De reparatie van de beschadigde ruit van de kantoorruimte op foto [nummer 1] ;
- Het herstel van de brandblussers;
- Het herstel van het plaatwerk aan de bovenzijde van een overheaddeur op foto [nummer 4] en de keuring daarvan, alsmede de keuring van de toegangsdeur op foto [nummer 5] ;
- Het monteren van het raamwerk bij de twee schakelaars op foto [nummer 9] ;
- Het repareren van de platen aan de gevel op de foto’s [nummer 1] en [nummer 11] ;
- Het onderhouden en repareren van het dak.
4.36.
De omstandigheid dat Alkapida haar onderhoudsverplichting ten aanzien van voormelde posten heeft verzaakt, betekent nog niet dat zij dus aansprakelijk is voor schade voor het herstel van die posten door [eiser] .
4.37.
Voor een verplichting tot het vergoeden van schade voor het uitvoeren van het herstel door [eiser] is verzuim aan de zijde van Alkapida nodig. Voor het intreden van het verzuim is in beginsel een ingebrekestelling nodig, oftewel een schriftelijke aanmaning [eiser] waarbij Alkapida een redelijke termijn wordt gesteld voor herstel van de posten. Niet gesteld of gebleken is dat [eiser] Alkapida in gebreke heeft gesteld. Evenmin is gesteld of gebleken dat het verzuim zonder ingebrekestelling is ingetreden. Partijen hebben wel regelmatig contact met elkaar gehad over onderhoud en reparaties, maar dat doet nog niet het verzuim intreden.
4.38.
De primair gevorderde verklaring voor recht zal daarom worden afgewezen. De subsidiaire vordering op dit onderdeel is voor een deel wel toewijsbaar. Alkapida zal worden veroordeeld om het onderhoud en de reparaties in rechtsoverweging 4.35 uit te voeren. Eveneens zal Alkapida worden veroordeeld om daarvan onderhoudslogboeken, keuringsrapporten of facturen te tonen aan [eiser] . De kantonrechter oordeelt daarvoor een termijn van vier weken na betekening van het vonnis redelijk.
4.39.
De gevorderde dwangsom zal als niet weersproken eveneens worden toegewezen, met dien verstande dat de dwangsom op de voet van artikel 611b Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering wordt vastgesteld op € 1.000,00 per dag en met een maximum van
€ 50.000,00.
Ontbinding van de huurovereenkomst
4.40.
Ingevolge artikel 6:265 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen de bevoegdheid aan de wederpartij om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Deze hoofdregel en tenzij-bepaling brengen de rechtsregel tot uitdrukking dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op ontbinding van een overeenkomst.
4.41.
Alkapida is ten aanzien van het onderhoud van de posten in rechtsoverweging 4.35 tekortgeschoten in de nakoming van haar verbintenissen in de huurovereenkomst. Dat tekortschieten is naar het oordeel van de kantonrechter echter van onvoldoende gewicht om een ontbinding van de overeenkomst te rechtvaardigen.
4.42.
De vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zullen worden afgewezen.
Proceskosten
4.43.
Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt Alkapida binnen vier weken na betekening van dit vonnis de navolgende werkzaamheden uit te voeren:
- de reparatie van de beschadigde ruit van de kantoorruimte op foto [nummer 1] ;
- het herstel van de brandblussers;
- het herstel van het plaatwerk aan de bovenzijde van een overheaddeur op foto [nummer 4] en de keuring daarvan, alsmede de keuring van de toegangsdeur op foto [nummer 5] ;
- het monteren van het raamwerk bij de twee schakelaars op foto [nummer 9] ;
- het repareren van de platen aan de gevel op de foto’s [nummer 1] en [nummer 11] ;
- het onderhouden en repareren van het dak;
en dit aan [eiser] te tonen middels overlegging van onderhoudslogboeken, keuringsrapporten of facturen, op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag indien zij hieraan niet tijdig gevolg geeft en met een maximum van € 50.000,00,
5.2.
veroordeelt Alkapida tot betaling van € 15.000,00 ter zake contractuele boetes in verband met het niet tijdig betalen van de huurpenningen over de periode 2018 tot en met januari 2024, vermeerderd met de wettelijke rente ingaande datum van dagvaarding, 18 januari 2024, tot de dag der algehele voldoening,
5.3.
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, zodat iedere partij de eigen kosten draagt,
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Borm en in het openbaar uitgesproken op 21 augustus 2024.