Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/9474
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 september 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Goirle, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 14 augustus 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 822.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Goirle voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard en de waarde van de woning verminderd tot € 778.000. De aanslag OZB heeft hij dienovereenkomstig verminderd.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 22 augustus 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben belanghebbende en, namens de heffingsambtenaar, [naam] deelgenomen.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning met een oppervlakte van 196 m² en een perceeloppervlakte van 777 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
3.1.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
3.2.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
3.3.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.4.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
3.5.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een (ongedateerde) waardematrix ten grondslag gelegd die door [taxateur] is opgemaakt.
3.6.
In deze waardematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 853.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [adres 2] (bouwjaar 1936), [adres 3] (bouwjaar 1929) en [adres 4] (bouwjaar 1900) te [plaats] . In de matrix zijn deze referentiewoningen vergeleken met de woning. Het bouwjaar van de woning van belanghebbende is vastgesteld op 1800.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
3.7.
De rechtbank acht de referentiewoningen [adres 3] en [adres 4] voldoende vergelijkbaar met de woning. Dat de referentiewoningen in meer of mindere mate afwijken in bouwjaar en in perceel- en woonoppervlakte maakt niet dat de referentiewoningen per definitie onbruikbaar zijn, zolang voldoende rekening wordt gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woningen. De referentiewoning [adres 4] is weliswaar meer dan één jaar vóór de waardepeildatum verkocht, maar voor een woning als die van belanghebbende ligt het niet voor de hand dat er voldoende vergelijkbare referentiewoningen beschikbaar zijn die kort vóór of kort na de waardepeildatum zijn verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen [adres 3] en [adres 4] kunnen dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. De referentiewoning [adres 2] acht de rechtbank minder geschikt, omdat het perceeloppervlak van deze woning veel groter is en het bouwjaar het meeste afwijkt. De rechtbank laat deze referentiewoning daarom buiten beschouwing.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
3.8.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De woningen vertonen weliswaar onderlinge verschillen, maar de heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met deze verschillen door (onder meer) aan de diverse onderdelen, zoals de dakkapel, garage en berging, afzonderlijke waarden toe te kennen, door de verkoopprijzen van de referentiewoningen te indexeren naar de waardepeildatum, en door bij de woning van belanghebbende de vierkante meterprijs te corrigeren vanwege afwijkingen in kwaliteit en luxe (correctie -10%), onderhoudstoestand (correctie -5%) en voorzieningen (correctie -10%). Voor wat betreft het bouwjaar heeft de heffingsambtenaar voldoende toegelicht dat de taxateur bij de beoordeling is uitgegaan van de oudste bouwjaarklasse en dat oudere panden van vóór de Tweede Wereldoorlog veelal dezelfde bouwkenmerken en bouwkwaliteit hebben.
3.9.
Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar bij de waardering onvoldoende rekening heeft gehouden met de aanwijzing als gemeentelijk monument en de gedateerde staat van de woning. Volgens belanghebbende is zijn woning wellicht het oudste huis van [plaats] en verkeert de woning deels nog in originele staat. De taxateur heeft weliswaar een redelijke correctie van 10% ten aanzien van kwaliteit en luxe toegepast, maar het corresponderende bedrag van ruim € 42.000 is veel te laag gelet op de bouwkundige staat van de woning en de herstel- en onderhoudswerkzaamheden die zouden moeten worden verricht. Belanghebbende verwijst ter onderbouwing van zijn standpunt naar het bouwtechnisch rapport dat hij heeft laten opmaken. Daarnaast is volgens belanghebbende – naar de rechtbank begrijpt – het gebruiksoppervlak van de woning onjuist berekend omdat de taxateur ten onrechte ervan is uitgegaan dat de woning een aanbouw woonruimte heeft. Omdat alle ruimtes met elkaar zijn verbonden en zich onder één kap bevinden is namelijk geen sprake van een aanbouw, aldus belanghebbende.
3.10.
De rechtbank overweegt als volgt. De taxateur heeft bij de waardering voldoende rekening gehouden met de gedateerde (deels originele) staat van de woning door de vierkante meterprijs te corrigeren vanwege afwijkingen in kwaliteit en luxe, onderhoudstoestand en voorzieningen. De enkele verwijzing naar een bouwkundig rapport waarin geen bedragen zijn vermeld voor de te verwachten herstel- en onderhoudswerkzaamheden is onvoldoende om te concluderen dat een hogere correctie dient te worden toegepast vanwege de (gedateerde) staat van de woning. Voor wat betreft het gebruiksoppervlak van de woning kan de rechtbank op basis van de stukken niet vaststellen hoeveel vierkante meter het totale gebruiksoppervlak exact bedraagt. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank echter voldoende toegelicht dat de taxateur bij de berekening van het gebruiksoppervlak is uitgegaan van de gegevens van de (Landelijke Voorziening) Basisregistratie Adressen en Gebouwen en dat de ruimtes die niet tot het hoofdgebouw behoren apart worden gewaardeerd. Belanghebbende heeft daartegenover niets gesteld op basis waarvan geconcludeerd kan worden dat het gebruiksoppervlak zoals door de taxateur is bepaald onjuist is.
3.11.
Voor zover belanghebbende heeft aangevoerd dat de aanwijzing tot gemeentelijk monument een waardrukkende factor is stelt de rechtbank voorop dat de bewijslast daarvan bij belanghebbende ligt. Met hetgeen hij in dat verband heeft aangevoerd heeft belanghebbende, zowel in zijn algemeenheid als in het onderhavige geval, niet aannemelijk gemaakt dat de gemeentelijke monumentenstatus een negatieve invloed heeft op de waarde van de woning.
3.12.
Gelet op wat hiervoor is overwogen is naar het oordeel van de rechtbank de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld. Gelet op het belang van een correcte beoordeling van de staat waarin de woning zich bevindt voor de toepassing van de Wet WOZ in de komende belastingjaren adviseert de rechtbank de heffingsambtenaar om de woning ter plaatse te (laten) opnemen, zoals ter zitting door belanghebbende ook is voorgesteld.
Conclusie en gevolgen
4. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
4.1.
Omdat het beroep ongegrond is krijgt belanghebbende het griffierecht niet vergoed. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenvergoeding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. W. Toekoen, rechter, in aanwezigheid van mr. C.C. van den Berg, griffier, op 2 september 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.