Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/9622
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 september 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Goirle, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 3 augustus 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 986.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Goirle voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard en de waarde van de woning verminderd tot € 934.000. De aanslag OZB heeft hij dienovereenkomstig verminderd.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 22 augustus 2024 op zitting behandeld. Hieraan heeft namens de heffingsambtenaar [naam] deelgenomen. Belanghebbende heeft zich afgemeld voor de zitting.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning (bouwjaar 2016) met een oppervlakte van 177 m² en een perceeloppervlakte van 537 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
3.1.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Het toetsingskader van de rechtbank: de waardebepaling
3.2.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
3.3.
Op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (Instructie waardebepaling) wordt de waarde voor woningen bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en die voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De Instructie waardebepaling bevat hulpmiddelen om het wettelijke waardebegrip vast te stellen. De toetssteen blijft uiteindelijk de waarde zoals in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is bepaald. Deze waarde kan ook op andere manieren worden bepaald.
3.4.
Belanghebbende is van mening dat de waarde te hoog is vastgesteld en voert aan dat hij in juli 2023 in verband met een voorgenomen verkoop van de woning een onafhankelijke makelaar heeft benaderd voor een taxatie. De waarde is door deze makelaar na twee bezichtigingen van de woning vastgesteld op ongeveer € 810.000. Belanghebbende heeft daarnaast een afschrift van de akte van verdeling overgelegd (gedateerd 27 oktober 2021), waarin is vermeld dat partijen, te weten belanghebbende en zijn ex-partner, onderling de waarde hebben vastgesteld op € 860.000. Naar de rechtbank begrijpt had de heffingsambtenaar volgens belanghebbende bij het vaststellen van de waarde van de woning uit moeten gaan van de waarde zoals door de onafhankelijke makelaar is vastgesteld dan wel van de waarde zoals vermeld in de akte van verdeling.
3.5.
Naar het oordeel van de rechtbank is de door de makelaar afgegeven waardeverklaring niet de meest geschikte wijze om de waarde vast te stellen. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat aan de waardeverklaring slechts bezichtigingen van de woning door de makelaar ten grondslag liggen. De makelaar heeft niet inzichtelijk gemaakt hoe hij de mogelijke opbrengstwaarde of verkoopprijs heeft vastgesteld. De waarde zoals vermeld in de akte van verdeling kan daarnaast ook niet worden aangemerkt als de waarde in het economische verkeer, omdat onduidelijk is op grond waarvan belanghebbende en zijn ex-partner deze waarde zijn overeengekomen. De enkele omstandigheid dat over deze waarde tussen partijen is onderhandeld maakt niet dat de overeengekomen waarde ook de waarde in het economische verkeer vertegenwoordigt. Gelet op het voorgaande heeft het naar het oordeel van de rechtbank dan ook de voorkeur om de waarde te onderbouwen op basis van de vergelijkingsmethode, zoals de heffingsambtenaar heeft gedaan.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
3.6.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een (ongedateerde) waardematrix ten grondslag gelegd die door [taxateur] is opgemaakt.
3.7.
In deze waardematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 942.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te [plaats] . In de matrix zijn deze referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
3.8.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning. Dat de referentiewoningen in meer of mindere mate afwijken in bouwjaar en in perceel- en woonoppervlakte maakt niet dat de referentiewoningen per definitie onbruikbaar zijn, zolang voldoende rekening wordt gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woningen. De referentiewoningen zijn daarnaast voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht, en alle woningen zijn in dezelfde wijk gelegen. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
3.9.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De woningen vertonen weliswaar onderlinge verschillen, maar de heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met deze verschillen door (onder meer) aan losse onderdelen, zoals een garage, carport en overkapping, afzonderlijke waarden toe te kennen, door de verkoopprijzen van de referentiewoningen te indexeren naar de waardepeildatum, en door bij de referentiewoningen de vierkante meterprijs te corrigeren vanwege de afwijkingen in kwaliteit en luxe, onderhoudstoestand en voorzieningen.
3.10.
Gelet op wat hiervoor is overwogen is naar het oordeel van de rechtbank de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
4. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
4.1.
Omdat het beroep ongegrond is krijgt belanghebbende het griffierecht niet vergoed. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenvergoeding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. W. Toekoen, rechter, in aanwezigheid van mr. C.C. van den Berg, griffier, op 2 september 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.