Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/9563
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 september 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 3 augustus 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 31 maart 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 1.822.000. Tegelijk met deze waardevaststelling zijn aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2023 (de aanslag OZB) en de aanslag watersysteemheffing gebouwd opgelegd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard en de waarde van de woning verminderd tot € 1.766.000. De aanslagen OZB en watersysteemheffing gebouwd heeft hij dienovereenkomstig verminderd.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 22 augustus 2024 op zitting behandeld. Hieraan heeft belanghebbende deelgenomen. De griffier heeft de heffingsambtenaar op 22 mei 2024 digitaal uitgenodigd om op de zitting te verschijnen en de heffingsambtenaar heeft van de uitnodiging kennis kunnen nemen. [1] Namens de heffingsambtenaar is niemand verschenen.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning (bouwjaar 1997) met een oppervlakte van 434 m² en een perceeloppervlakte van 5901 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
3.1.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. [2] Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
3.2.
Deze bepaling strekt zich niet uit tot de aanslag watersysteemheffing gebouwd. Omdat belanghebbende tegen de aanslag watersysteemheffing gebouwd geen gronden heeft aangevoerd, blijft die aanslag buiten de beoordeling.
3.3.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
3.4.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [3]
3.5.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.6.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
3.7.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een waarderapport ten grondslag gelegd dat op 4 juli 2024 door [taxateur] is opgemaakt.
3.8.
In dit rapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 1.927.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [adres 2], [adres 3] en [adres 4]. In het waarderapport zijn deze referentiewoningen vergeleken met de woning. De taxateur heeft de referentiewoning [adres 3] in de matrix opgenomen omdat het verkoopcijfer volgens hem een goede indicatie geeft van het waardeniveau in de buurt. Vanwege de verschillen tussen deze referentiewoning en de woning van belanghebbende heeft de taxateur de referentiewoning echter niet laten meetellen bij het bepalen van de gemiddelde vierkante meterprijs. De rechtbank ziet aanleiding dit standpunt te volgen en laat deze referentiewoning daarom buiten beschouwing.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
3.9.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen [adres 2] en [adres 4] voldoende vergelijkbaar met de woning. Dat de referentiewoningen in meer of mindere mate afwijken in bouwjaar en in perceel- en woonoppervlakte maakt niet dat de referentiewoningen per definitie onbruikbaar zijn, zolang voldoende rekening wordt gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woningen. De rechtbank concludeert dat deze referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning.
3.10.
Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar de onroerende zaken [adres 5] en [adres 6] in de vergelijking had moeten meenemen. Deze woningen zijn buurpanden en zijn, ondanks dat de woningen geen wellness faciliteiten hebben, uitermate geschikt als vergelijkingsobjecten. De woning [adres 6] is door belanghebbende eind 2021 aangekocht voor € 1.250.000, echter kon de aankoop niet doorgaan omdat de woning niet vrij van verhuur kon worden opgeleverd. De woning [adres 5] is volgens belanghebbende verkocht voor € 1.200.000. Belanghebbende heeft ten aanzien van deze objecten geen stukken overgelegd.
3.11.
De rechtbank overweegt dat het de heffingsambtenaar vrij staat te bepalen welke vergelijkingsobjecten worden geselecteerd, mits deze objecten in voldoende mate vergelijkbaar zijn met de woning en eventuele verschillen in voldoende mate in de waardebepaling zijn verdisconteerd. De heffingsambtenaar heeft vergelijkingsobjecten geselecteerd met wellness faciliteiten. Gelet op hetgeen belanghebbende heeft aangedragen ten aanzien van de woningen [adres 5] en [adres 6] is niet gebleken dat deze objecten beter geschikt zijn dan de door de heffingsambtenaar gekozen vergelijkingsobjecten.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
3.12.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De woningen vertonen weliswaar onderlinge verschillen, maar de heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met deze verschillen door (onder meer) aan losse onderdelen, zoals een zwembad, een garage en dakkappellen, afzonderlijke waarden toe te kennen, door de verkoopprijzen van de referentiewoningen te indexeren naar de waardepeildatum, en door bij de woning van belanghebbende een correctie toe te passen vanwege de verminderde doelmatigheid van de woning (score 2) en de voorzieningen (score 2).
3.13.
Belanghebbende heeft aangevoerd dat de energiekosten dermate zijn gestegen (tot € 36.000 per jaar) dat hij de wellness faciliteiten buiten werking heeft moeten stellen. Omdat zijn woning is gelegen aan een waterwingebied mag hij geen warmtebron aanleggen om de energielasten te drukken en de wellness faciliteiten afbreken is vanwege de hoge kosten die daarmee gepaard gaan voor belanghebbende ook geen optie. Met deze omstandigheden is volgens belanghebbende onvoldoende rekening gehouden bij het vaststellen van de waarde.
3.14.
De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met de hogere lasten die worden veroorzaakt door de wellness faciliteiten door een correctie van 13% toe te passen op de vierkante meterprijs. De rechtbank ziet daarnaast geen aanknopingspunten voor het oordeel dat de heffingsambtenaar de doelmatigheid en de voorzieningen als ‘zeer slecht’ (score 1) in plaats van als ‘slecht’ (score 2) had moeten kwalificeren, wat zou leiden tot een nog hogere correctie. De verwijzing van belanghebbende naar de uitspraak van Rechtbank Breda van 22 juni 2012 in verband met de waardevaststelling per waardepeildatum 1 januari 2010 maakt dat niet anders. Dit betreft namelijk een uitspraak die niet in het procesdossier is opgenomen en die ziet op het belastingjaar 2011. De rechtbank kan aan die uitspraak voor het onderhavige belastingjaar niet de waarde hechten die belanghebbende daaraan gehecht wenst te zien.
3.15.
Gelet op wat hiervoor is overwogen is naar het oordeel van de rechtbank de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
4. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
4.1.
Omdat het beroep ongegrond is krijgt belanghebbende het griffierecht niet vergoed. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenvergoeding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. W. Toekoen, rechter, in aanwezigheid van mr. C.C. van den Berg, griffier, op 2 september 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.