Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/912
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 september 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: [naam 1] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Schouwen-Duiveland, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 19 december 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 23 februari 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 1.060.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende voor het jaar 2022 ook een aanslag in de onroerendezaakbelastingen (de aanslag OZB) van de gemeente Schouwen-Duiveland opgelegd tot een bedrag van € 1.258,22.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. De gemachtigde heeft op 26 juli 2024 een nader stuk ingediend en daarbij een rapport overgelegd van [taxateur 1] (zie overweging 5.5).
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 7 augustus 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen belanghebbende en zijn gemachtigde en namens de heffingsambtenaar [naam 2] en [taxateur 2] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning. Het is een vrijstaande woning (bouwjaar 1990) met een gebruiksoppervlakte van 141 m² op een perceel van 3.090 m².
2.1.
Op 18 maart 2022 heeft de gemachtigde zowel per post als per mail bezwaar gemaakt tegen de beschikking en de aanslag OZB en daarbij (onder meer) verzocht het dossier toe te zenden en hem te horen voordat op het bezwaar zou worden beslist.
2.2.
Op 7 december 2022 heeft de heffingsambtenaar de gemachtigde zowel per brief als per mail uitgenodigd voor een hoorzitting. Deze uitnodiging vermeldt – voor zover hier van belang - het volgende:
“Hierbij wil ik u uitnodigen voor een hoorzitting op maandag 19 december 2022 om 10:30 uur.
Graag verneem ik van u of u voor deze hoorzitting naar het stadskantoor in Middelburg wilt komen of dat u deze telefonisch wilt laten plaatsvinden. U kunt er ook voor kiezen uw hoorzittingspunten schriftelijk bij ons in te dienen, door de heffingsambtenaar zal bij toekenning dan dezelfde vergoedingen worden toegepast als bij een reguliere hoorzitting.
Hierna vindt u mijn stellingname inzake uw bezwaarschrift. Indien u niet voor de hoorzitting aanwezig bent of ik niets van u heb vernomen op de betreffende datum, zal ik over gaan tot de definitieve uitspraak en geef daarin aan dat u kennelijk geen gebruik wenst te maken van uw recht gehoord te worden. Mocht u van het horen willen afzien, dan verzoek ik u mij dit minimaal 24 uur van te voren mee te delen.”
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar belanghebbende in de bezwaarfase in de gelegenheid heeft gesteld te worden gehoord en of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 960.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde van € 1.060.000.
3.1.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Schending hoorrecht?
4. Artikel 7:2, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) bepaalt dat een bestuursorgaan een belanghebbende in de gelegenheid moet stellen te worden gehoord Artikel 25, eerste lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen bepaalt dat in afwijking van artikel 7:2 van de Awb belanghebbende wordt gehoord op zijn verzoek.
4.1.
Belanghebbende stelt in beroep dat zijn hoorrecht is geschonden. Hij voert daartoe aan dat hij ten onrechte niet in de gelegenheid is gesteld om te worden gehoord, terwijl hij daar in het bezwaarschrift van 18 maart 2022 wel om heeft verzocht. Belanghebbende stelt dat zijn gemachtigde de uitnodiging(en) van de hoorzitting niet heeft ontvangen.
4.2.
De heffingsambtenaar betwist dat sprake is van een schending van het hoorrecht. De heffingsambtenaar acht het niet aannemelijk dat de gemachtigde de uitnodiging – die zowel per post als per e-mail is verzonden - niet heeft ontvangen. De heffingsambtenaar verbindt daaraan het gevolg dat er wel een hoorzitting heeft plaatsgevonden, waarbij belanghebbende niet is verschenen.
4.3.
De rechtbank overweegt als volgt. De (professionele) gemachtigde heeft per post en per mail op 18 maart 2022 bezwaar gemaakt tegen de beschikking en daarbij gevraagd om het dossier toe te sturen en om gehoord te worden. De heffingsambtenaar heeft op 21 april 2022 het taxatieverslag en de taxatiekaart aan de gemachtigde verstrekt. De gemachtigde heeft hier niet op gereageerd. De heffingsambtenaar heeft op 7 december 2022 per brief een uitnodiging (met vermelden van plaats en tijdstip) verzonden aan het door de gemachtigde gehanteerde adres en de uitnodiging eveneens verzonden aan het door de gemachtigde gehanteerde mailadres. De gemachtigde heeft hier evenmin op gereageerd en is niet verschenen op de hoorzitting. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar bij het uitblijven van een reactie niet gehouden was de gemachtigde een tweede gelegenheid te bieden om te worden gehoord op het bezwaar. In zoverre is er geen sprake geweest van schending van de verplichting als genoemd in artikel 7:2 van de Awb.
Toetsingskader van de rechtbank
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
5.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door partijen
5.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling een taxatiekaart en een taxatieverslag ten grondslag gelegd. De taxatiekaart is op 20 oktober 2021 door [taxateur 3] opgemaakt.
5.4.
De waarde van de woning is op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op € 1.060.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Als referentiewoningen in de taxatiekaart en het taxatieverslag zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] en [adres 3] en [adres 4] te [plaats] . In het verweerschrift en ter zitting heeft de heffingsambtenaar de woning ook vergeleken met het bouwperceel [adres 5] te [plaats] .
5.5.
Belanghebbende heeft op 20 oktober 2022 aan [taxateur 1] opdracht gegeven om de waarde te bepalen van de woning en deze taxateur heeft rapport uitgebracht op 21 december 2022. Met verwijzing naar de verkoopsom van de woningen aan de [adres 3] , [adres 6] , [adres 7] , [adres 8] , [adres 9] , [adres 10] en [adres 11] te [plaats] heeft deze taxateur de waarde van de woning van belanghebbende op basis van een berekening van een gemiddelde bepaald op € 960.000.
Beoordeling van de waarde van de woning
5.6.
De heffingsambtenaar stelt dat alleen de waarde van de grond bij de woning al hoger is dan de vastgestelde waarde voor de woning. De grondwaarde kan volgens de heffingsambtenaar het beste worden afgeleid uit de transactie van het perceel aan de [adres 5] , omdat deze transactie uitsluitend bouwgrond zonder opstallen betrof. Belanghebbende heeft de vergelijkbaarheid van het bouwperceel betwist, omdat het perceel van zijn woning – in tegenstelling tot het bouwperceel – voor een groter deel bestaat uit een (onbruikbare) sloot.
5.7.
De rechtbank overweegt als volgt. Het bouwperceel aan de [adres 5] is vanwege de vergelijkbare ligging naar het oordeel van de rechtbank goed vergelijkbaar met de grond bij de woning van belanghebbende. De verkoopprijs van dat bouwperceel biedt daarom een goede indicatie voor de waarde van de grond bij de woning van belanghebbende. De heffingsambtenaar heeft ter zitting voorgerekend dat indien de oppervlakte van de sloot van belanghebbende geheel buiten beschouwing wordt gelaten, de grondwaarde nog steeds hoger is dan de voor de gehele woning vastgestelde waarde. De rechtbank acht de heffingsambtenaar er daarom in geslaagd om alleen al met het referentieobject aan de [adres 5] aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De overige referentieobjecten kunnen daarom in de beoordeling van de vastgestelde waarde buiten beschouwing worden gelaten.
5.8.
Verder is de rechtbank van oordeel dat het door belanghebbende ingebrachte taxatierapport geen reden is voor een ander oordeel. Uit dat rapport blijkt niet wat de verschillen zijn tussen de gehanteerde referentiewoningen en de woning en ook niet hoe daarmee rekening is gehouden bij het bepalen van de waarde. Verder blijkt uit het rapport dat de taxateur bij het bepalen van de waarde ook verkopen in 2017, 2018 en 2019 heeft betrokken (ruim voor de waardepeildatum) waardoor geen rekening is gehouden met waardeontwikkelingen nadien. Bovendien geldt dat, als de rechtbank het taxatierapport volgt en daarbij de verkopen gebruikt die wel binnen één jaar voor of na de waardepeildatum zijn gerealiseerd, het taxatierapport de vastgestelde waarde onderbouwt.
5.9.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 niet te hoog vastgesteld en ziet de rechtbank geen reden voor een verlaging van de vastgestelde waarde.
Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn
6. Belanghebbende heeft ter zitting aanspraak gemaakt op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Belanghebbende stelt dat zijn financiële belang bij deze procedure € 5.530 is, zijnde het gecombineerde bedrag waarmee de aanslag OZB en de inkomstenbelasting over het inkomen uit sparen en beleggen wordt verminderd als hij in deze procedure in het gelijk wordt gesteld.
6.1.
De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 22 maart 2022. Nu de rechtbank uitspraak doet op 6 september 2024, is sindsdien (afgerond) twee jaar en zes maanden verstreken. De redelijke termijn is dus met zes maanden overschreden. Belanghebbende heeft voor het financiële belang verwezen naar het belang voor de heffing van inkomstenbelasting over de waarde van de woning in box 3. Daarmee heeft hij miskend dat het gaat om de heffing van inkomstenbelasting naar het eigenwoningforfait in box 1 waarbij het waardeverschil resulteert in een fiscaal belang van een percentage van € 450 (het eigenwoningforfait voor het belastingjaar 2022 van 0,45% van het waardeverschil van € 100.000). Het belang voor wat betreft de OZB komt uit op ongeveer € 120. Het totale financiële belang komt daarmee uit op minder dan € 1.000. Op grond van de lijn in de recente jurisprudentie volstaat de rechtbank met de enkele constatering dat de redelijke termijn is overschreden. [2]
Conclusie en gevolgen
7. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de waardebeschikking en daarmee de aanslag OZB in stand blijven. Belanghebbende krijgt geen vergoeding voor het betaalde griffierecht en evenmin een vergoeding voor proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in aanwezigheid van mr. J.T. Jonker, griffier, op 6 september 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.