Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/11796
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 september 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: [naam 1] , verbonden aan [bedrijf] ),
en
de heffingsambtenaar van Sabewa Zeeland.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 7 november 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 259.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende onder andere de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Kapelle voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 14 augustus 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen namens belanghebbende [naam 2] en namens de heffingsambtenaar [naam 3] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een woning (bouwjaar 1926) met een oppervlakte van 121 m² exclusief dakkapel (3 m²) en vrijstaande berging op een perceel van 221 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
3.1.
Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 235.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 259.000.
4. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Formeel: artikel 40 van Pro de Wet WOZ
5. Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet aan degene die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens worden verstrekt. Deze gegevens kunnen ook betrekking hebben op de voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten. [1] Ter zitting heeft belanghebbende verklaard dat hij in de bezwaarfase alle gegevens heeft ontvangen. Bij die omstandigheid is er geen sprake meer van schending van artikel 40 van Pro de Wet WOZ.
Toetsingskader van de rechtbank
6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
6.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
7. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een waarderapport ten grondslag gelegd dat op 27 juni 2024 door [taxateur] is opgemaakt.
7.1.
In het rapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen berekend op € 264.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te [plaats] . In het rapport zijn deze objecten vergeleken met de woning.
7.2.
Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aannemelijk dat de gehanteerde WOZ–waarde van € 259.000 niet te hoog is.
Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning?
8. Belanghebbende betwist de vergelijkbaarheid van de vergelijkingsobjecten niet. De rechtbank zal daar ook van uitgaan.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten?
9. Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning. De woning heeft een gedateerde badkamer, scheurvorming in zowel de binnen- en buitenmuren, slechte kozijnen, dakbedekking, onderhoud, buitenschilderwerk, voegwerk en slecht onderhouden schilderwerk.
9.1.
De rechtbank overweegt als volgt. Bij het bepalen van de waarde zijn de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten geïndexeerd naar de waardepeildatum. De grondwaarde is vastgesteld aan de hand van een grondstaffel. Aan de bijgebouwen zijn afzonderlijke waarden toegekend. Voor de woning is verder de gemiddelde m²-prijs van de vergelijkingsobjecten gecorrigeerd vanwege de totale woonoppervlakte van de woning van belanghebbende ten opzichte van de gemiddelde woonoppervlakte van de vergelijkingsobjecten. Ook is de woning van belanghebbende gecorrigeerd op de afwijkende kwalificatie voor onderhoud en voorzieningen (factor 2). Het vergelijkingsobject [adres 3] heeft voor onderhoud en voorzieningen de factor 4. Voor het vergelijkingsobject [adres 4] heeft de heffingsambtenaar voor uitstraling en voorzieningen factor 4 toegepast. De heffingsambtenaar heeft hiermee naar het oordeel van de rechtbank voldoende inzichtelijk gemaakt dat met de verschillen rekening is gehouden.
9.2.
Gelet op het voorgaande heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
9.3.
Ter zitting heeft belanghebbende gesteld dat voor het voorgaande jaar een compromis is bereikt op € 210.000. De rechtbank is van oordeel dat het compromis niet bepalend is voor de waardevaststelling voor belastingjaar 2023. Het compromis ziet op de waardevaststelling van een eerder jaar (belastingjaar 2022).
Conclusie en gevolgen
10. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, in aanwezigheid van W.M.C. Oomen, griffier, op 6 september 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.