Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/11802
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 september 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: [naam 1] , verbonden aan [bedrijf] ),
en
de heffingsambtenaar van Sabewa Zeeland.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 8 november 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 283.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Kapelle voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 14 augustus 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen namens belanghebbende [naam 2] en namens de heffingsambtenaar [naam 3] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een twee-onder-een-kapwoning (bouwjaar 1976) met een oppervlakte van 110 m², een aanbouw van 10 m² en een garage (20 m²) op een perceel van 248 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
3.1.
Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 226.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 283.000.
4. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Formeel: artikel 40 van de Wet WOZ
5. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar desgevraagd (onder meer) de indexering van verkoopcijfers niet heeft verstrekt en geen inzicht heeft gegeven in de KOUDV-factoren. In het verweerschrift heeft de heffingsambtenaar gesteld dat belanghebbende de ontbrekende gegevens kort na de uitspraak alsnog had kunnen vragen en geen beroep had hoeven instellen. De heffingsambtenaar heeft ter zitting aanvullend verklaard dat hij geen gebruik heeft gemaakt van indexering van verkoopcijfers en dergelijke gegevens dus niet zijn gebruikt bij de waardebepaling. Wat daarvan zij, dit doet er niet aan af dat de heffingsambtenaar op het verzoek van belanghebbende niet de KOUDV-factoren heeft verstrekt die wel ten grondslag liggen aan de waardebepaling en daardoor niet heeft gehandeld overeenkomstig het bepaalde in artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ. [1]
5.1.
Schending van artikel 40 van de Wet WOZ leidt op zichzelf niet direct tot een vernietiging van de uitspraak op bezwaar. In beroep heeft de heffingsambtenaar de schending hersteld door bij het verweerschrift een waarderapport met een matrix in te dienen. Belanghebbende is daarom niet langer benadeeld door het achterwege blijven van de informatieverstrekking in de bezwaarfase. Of en in hoeverre de heffingsambtenaar daarmee de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, komt in het onderstaande aan de orde. De rechtbank passeert de schending van artikel 40 van de Wet WOZ met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).
Toetsingskader van de rechtbank
5.2.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
5.3.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5.4.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
6. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een waarderapport ten grondslag gelegd dat op 26 juni 2024 door [taxateur] is opgemaakt.
6.1.
In het rapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met vergelijkingsobjecten berekend op € 331.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te [plaats] . In het taxatierapport zijn de referentiewoningen vergeleken met de woning.
6.2.
Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde van € 283.000 niet te hoog is.
Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning?
7. Belanghebbende betwist de vergelijkbaarheid van de vergelijkingsobjecten niet. De rechtbank zal daar ook van uitgaan.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten?
8. Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de specifieke ligging van de woning. De woning is gelegen nabij een school en sportvelden. De heffingsambtenaar voert aan dat sprake is van een aanzienlijke afstand tussen de woning en de school en hij heeft hierbij luchtfoto’s overgelegd. Verder stelt de heffingsambtenaar dat de dikke bosschages tussen de sportvelden en de woningen voor minder geluidsoverlast zorgen.
8.1.
De rechtbank is van oordeel dat van de ligging ten opzichte van de school en de sportvelden niet persé een waardeverminderend effect hoeft uit te gaan. De waardering van de aanwezigheid van een school of sportvelden zal per persoon verschillen. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding om te oordelen dat er onvoldoende rekening is gehouden met de ligging van de woning.
8.2.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld en heeft de heffingsambtenaar het bezwaar tegen de waardebeschikking terecht ongegrond verklaard. De rechtbank merkt daarbij nog op dat de [taxateur] , de waarde op 1 januari 2022 heeft berekend op € 331.000, ruim boven de vastgestelde waarde. In wat is overwogen in rechtsoverweging 5 ziet de rechtbank aanleiding voor een kostenvergoeding voor de beroepsfase en een vergoeding van het door belanghebbende betaalde griffierecht.
Conclusie en gevolgen
9. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Belanghebbende krijgt een vergoeding voor het betaalde griffierecht en ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoedingen betalen. De vergoeding voor proceskosten is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. Belanghebbende heeft recht op een kostenvergoeding van € 875 (1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 875 per punt en een wegingsfactor 0,5; de rechtbank volstaat met een wegingsfactor 0,5 nu de gemachtigde met betrekking tot de waarde enkel een grond heeft aangevoerd over de ligging van de woning in het dorp en hij de door hem gestelde waarde niet verder heeft onderbouwd). De vergoedingen moeten rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. [3]
Beslissing
De rechtbank
- verklaart het beroep ongegrond;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbende moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 875 aan proceskosten aan belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, in aanwezigheid van W.M.C. Oomen, griffier, op 6 september 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.