Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Middelburg
Zaaknummer: 10884941 \ CV EXPL 24-244
Vonnis van 4 september 2024
in de zaak van
[naam 1],
te [plaats 1] ( [land] ),
eiseres in conventie,verweerster in reconventie,
hierna te noemen: [naam 1] ,
gemachtigde: mr. M.P. de Vries,
tegen
1.[B.V.] ,
te [plaats 2] ,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
hierna te noemen: [B.V.] ,
vertegenwoordigd door mevrouw [naam 2] ,
2.[naam 3] ,
te [plaats 3] ,
gedaagde in conventie,
hierna te noemen: [naam 3] ,
gemachtigde: mr. D.J.A. Burlet.
1.De procedure
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 6 maart 2024 met de daarin genoemde stukken,
- de akte overlegging productie van [naam 1] ,
- de mondelinge behandeling van 6 augustus 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
- de ter zitting overgelegde aanvullende stukken van [naam 1] .
1.2
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1
[naam 1] was voorheen eigenaresse van de woning, staande en gelegen te [adres] (hierna: de woning).
2.2
Op 30 maart 2018 heeft [naam 1] [B.V.] de opdracht gegeven de woning te verkopen.
2.3
Op 22 februari 2019 is een koopovereenkomst tot stand gekomen met de heer [naam 4] en mevrouw [naam 5] (hierna: kopers) voor een bedrag van € 78.000,-.
2.3
Nadat is gebleken dat kopers de hypotheekaanvraag niet rond kregen, heeft [B.V.] [naam 3] namens [naam 1] verzocht de koopovereenkomst te ontbinden.
2.4
Per brief van 19 juni 2019 heeft [naam 3] de koopovereenkomst ontbonden en conform artikel 11.2 van de koopovereenkomst aanspraak gemaakt op de opeisbare boete ter hoogte van € 7.800,-.
2.5
Op 20 juni 2019 heeft [naam 3] een opdrachtbevestiging toegezonden aan [naam 1] , met het verzoek het bij de brief gevoegde opdrachtformulier te ondertekenen en te retourneren. [naam 1] heeft hieraan geen gevolg gegeven.
2.6
Door middel van een getroffen betalingsregeling hebben kopers een totaalbedrag van € 5.675,00 voldaan. Op 1 februari 2022 is namens kopers aan [naam 3] medegedeeld dat er een collectieve schuldenregeling werd opgestart. Naar aanleiding van dat bericht heeft [naam 3] in overleg met [B.V.] besloten dat genoegen werd genomen met het tot dan toe betaalde boetebedrag. Het dossier werd daarna door [naam 3] gesloten.
2.7
Naar aanleiding van zijn verrichte werkzaamheden heeft [naam 3] een viertal facturen toegezonden aan [naam 1] , te weten:
- d.d. 24 juli 2019 ter hoogte van € 286,51,
- d.d. 21 augustus 2019 ter hoogte van € 156,27,
- d.d. 21 november 2019 ter hoogte van € 156,27, en
- d.d. 26 juni 2020 ter hoogte van € 78,15.
2.8
De eerste twee facturen zijn door [naam 1] betaald. De twee laatste facturen zijn later verrekend met het geïncasseerde boetebedrag. Na verrekening van de facturen is een totaalbedrag van € 5.258,25 door [naam 3] gestort op de bankrekening van [B.V.] .
2.9
In juli 2019 is de woning voor de tweede keer verkocht, nu voor een bedrag van
€ 80.000,-.
2.1
[B.V.] heeft bij factuur d.d. 19 juli 2019 twee maal een bedrag van € 3.250,- (inclusief btw) courtage in rekening gebracht. Deze courtage is verrekend bij de afrekening van de notaris bij de levering van de woning.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[naam 1] vordert, bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
1. [B.V.] te veroordelen tot betaling van (primair) € 5.530,00 aan onverschuldigd betaalde courtage, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 19 juli 2019, en
2. [B.V.] en [naam 3] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van:
- ( primair) € 7.800,00 ter zake de contractuele boete, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 13 september 2019;
- € 1.250,25 ter zake de nota’s, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 11 maart 2021;
- € 920,80 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 4 mei 2023;
- de proceskosten, vermeerderd met de nakosten en wettelijke rente.
- € 1.250,25 ter zake de nota’s, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 11 maart 2021;
- € 920,80 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 4 mei 2023;
- de proceskosten, vermeerderd met de nakosten en wettelijke rente.
3.2
[naam 1] legt – naast de vaststaande feiten – aan haar vordering ten grondslag dat de door [B.V.] in rekening gebrachte courtage onredelijk hoog is. De gebruikelijke en redelijke hoogte van de courtage ligt tussen de 1% en 2% van de verkoopprijs van een woning, terwijl de door [B.V.] in rekening gebrachte courtage ongeveer 4% bedraagt. Daarnaast heeft [B.V.] de courtage ten onrechte twee keer in rekening gebracht. [naam 1] stelt dat zij (primair) eenmaal een redelijk courtage van
€ 1.170,- verschuldigd is aan [B.V.] , zodat zij € 5.530,- onverschuldigd heeft betaald. Daarnaast heeft [naam 1] schade geleden doordat [B.V.] onbevoegd opdracht heeft gegeven aan [naam 3] om over te gaan tot inning van de boete bij de (aanvankelijke) kopers. Omdat [naam 3] zich ervan had moeten vergewissen dat [B.V.] een toereikende volmacht had om namens [naam 1] een opdracht te verstrekken en hij dit niet heeft gedaan, kan hij zich niet beroepen op de schijn van volmachtverlening. [B.V.] en [naam 3] zijn hoofdelijk aansprakelijk voor de schade die uit het onbevoegd handelen is voortgekomen. Deze schade bedraagt € 7.800,-, te weten de hoogte van de door de kopers te betalen boete. [naam 1] vordert voorts betaling van de door haar onverschuldigd betaalde facturen van [naam 3] van totaal € 1.250,25.
3.3
[B.V.] en [naam 3] voeren verweer dat hierna, voor zover van belang, aan de orde zal komen.
in reconventie
3.4
[B.V.] vordert [naam 1] te veroordelen tot betaling van € 3.532,07.
3.5
[B.V.] legt aan haar vordering ten grondslag dat [naam 1] in gebreke is gebleven met de betaling van de factuur met [nummer], ter hoogte van € 2.106,82. Daarnaast heeft [B.V.] een bedrag van € 1.075,25 namens [naam 1] voorgeschoten voor kosten van Sabewa, welk bedrag zij terugvordert. Tot slot vordert [B.V.] nog een bedrag van € 350,- voor gemaakte kosten van de fotograaf. Deze kosten is zij eerder is vergeten in rekening te brengen.
3.6
[naam 1] voert verweer.
3.7
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1
Vooropgesteld wordt dat deze zaak een internationaal karakter draagt nu [naam 1] in Duitsland woonachtig is en [B.V.] en [naam 3] in Nederland gevestigd en woonachtig zijn. Derhalve dient ambtshalve beoordeeld te worden of aan de Nederlandse rechter rechtsmacht toekomt en, indien dat het geval is, welk recht op het geschil van toepassing is. Het geschil gaat over een overeenkomst inzake dienstverlening rondom de verkoop van de (voorheen) aan [naam 1] in eigendom toebehorende woning gelegen te [plaats 4] . Op grond van artikel 4 Brussel I bis-Verordening heeft de Nederlandse rechter rechtsmacht. De toepasselijkheid van Nederlands recht volgt uit artikel 4 Rome I-Verordening.
in conventie
Courtage
4.2
Uit de door [B.V.] overgelegde opdracht van dienstverlening, welke op
30 maart 2018 door [naam 1] is ondertekend, volgt dat [B.V.] en [naam 1] een bedrag van € 3.250,- (inclusief btw) aan courtage zijn overeengekomen. Met haar stelling dat dit bedrag (veel) hoger is dan de gebruikelijke 1- 2%, miskent [naam 1] dat het bij onroerende zaken met een betrekkelijk lage verkoopprijs als hier aan de orde gebruikelijk is dat een minimumtarief wordt gehanteerd. Het overeengekomen bedrag komt de kantonrechter dan ook niet onredelijk voor.
4.3
Tussen [B.V.] en [naam 1] is voorts in geschil of [naam 1] al dan niet dubbele courtage verschuldigd is geworden. [B.V.] stelt in dat kader dat zij op grond van artikel 14.2 van de Algemene Consumentenvoorwaarden NVM (hierna: de algemene voorwaarden) courtage mag rekenen op het moment dat een koopovereenkomst wordt ondertekend en de ontbindende voorwaarden daarvan verlopen. Omdat dit hier aan de orde is geweest en de woning vervolgens nogmaals is verkocht, mocht zij de courtage twee keer in rekening brengen. [naam 1] betwist een dubbele courtage verschuldigd te zijn en stelt daartoe dat zij voor de tweede verkoop geen opdracht heeft gegeven.
4.4
Vooropgesteld wordt dat de tussen [B.V.] en [naam 1] geldende overeenkomst dient te worden aangemerkt als een doorlopende opdracht, welke eindigt op het moment dat de betreffende onroerende zaak succesvol wordt verkocht en geleverd, dan wel wanneer deze opdracht tussentijds wordt ingetrokken. Vast staat dat [naam 1] dit laatste niet heeft gedaan, zodat haar stelling dat zij voor de tweede verkoop geen opdracht heeft gegeven niet wordt gevolgd. Desondanks is de kantonrechter van oordeel aan [naam 1] geen dubbele courtage in rekening had mogen worden gebracht. Daartoe wordt overwogen dat in de (doorlopende) opdracht eenmaal het tarief van € 3.250,- is overeengekomen, waarin geen aanvullende (prijs)afspraken zijn gemaakt voor wanneer zich een situatie voordoet dat twee keer een koopovereenkomst tot stand komt. Dat een dubbele courtage mag worden gerekend volgt ook niet artikel 14.2 van de algemene voorwaarden. Uit deze bepaling valt weliswaar op te maken dat er een recht is op courtage wanneer een tot stand gekomen overeenkomst niet leidt tot een juridische levering, maar niet dat de makelaar recht heeft op een dubbele courtage wanneer vervolgens een nieuwe koopovereenkomst tot stand komt die wel tot levering leidt. Hoewel het voorstelbaar is dat een dergelijke situatie extra kosten met zich brengt, wordt een verdubbeling van de courtage daarmee niet automatisch gerechtvaardigd. De werkzaamheden van de makelaar voor bijvoorbeeld het te koop aanbieden van de woning hoeven immers niet dubbel te worden verricht. Het had op de weg van [B.V.] gelegen om [naam 1] voorafgaand aan de tweede verkoop te wijzen op extra kosten en daar afspraken over te maken. Dat dit niet is gebeurd, komt daarmee voor haar risico.
4.5
De conclusie van het voorgaande is dan ook dat [B.V.] een bedrag van
€ 3.250,- aan courtage dient terug te betalen aan [naam 1] . Dit bedrag zal dan ook worden toegewezen, te vermeerderen met de niet weersproken wettelijke rente vanaf 29 juli 2019.
Facturen van [naam 3]
4.6
Voor de beantwoording van de vraag of [naam 1] al dan niet gehouden was de facturen van [naam 3] te voldoen, is van belang of tussen [naam 1] en [naam 3] een overeenkomst van opdracht tot stand is gekomen. Volgens [naam 1] is dit niet het geval. Zij stelt zich op het standpunt dat [B.V.] haar onbevoegd heeft vertegenwoordigd bij [naam 3] en dat zij hem, zonder medeweten van [naam 1] , opdracht heeft verstrekt om de koopovereenkomst met kopers te ontbinden en de contractuele boete te innen.
4.7
[naam 3] stelt in de eerste plaats dat de overeenkomst van opdracht van [naam 1] aan [B.V.] een toereikende volmacht inhoudt tot het (laten) ontbinden van de koopovereenkomst met kopers, zodat de woning vervolgens aan een andere partij kan worden verkocht. Indien wordt geoordeeld dat dit niet het geval is, stelt [naam 3] dat hij onder de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mocht aannemen dat [B.V.] beschikte over een toereikende volmacht.
4.8
Van schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid is sprake indien [naam 3] op grond van een verklaring of gedraging van [naam 1] heeft aangenomen of redelijkerwijs mocht aannemen dat [B.V.] bevoegd was om namens [naam 1] de opdracht aan [naam 3] te verstrekken. [naam 1] kan zich dan niet op de onbevoegdheid van [B.V.] beroepen en is gebonden aan de overeenkomst (art. 3:61 lid 2 BW). De schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid kan, afhankelijk van de verdere omstandigheden van het geval, ook door een niet-doen worden gewekt, waarbij het niet ter zake doet of een gedeelte van de omstandigheden waarop de schijn van bevoegdheid berust, zich heeft voorgedaan na de totstandkoming van de overeenkomst. [1]
4.9
In de gegeven omstandigheden dat [naam 1] niet afwijzend heeft gereageerd op de door [naam 3] toegezonden opdrachtbevestiging (waarvan vast staat dat zij deze heeft ontvangen), facturen en betalingsherinneringen en dat zij bovendien de eerste twee facturen heeft betaald, mocht [naam 3] naar het oordeel van de kantonrechter redelijkerwijs aannemen dat [B.V.] beschikte over een toereikende volmacht. De stelling van [naam 1] dat zij het allemaal niet begreep omdat zij de Nederlandse taal niet spreekt kan haar niet baten; het had bij aangelegenheden zoals hier aan de orde juist op haar weg geleden hulp in te schakelen om de ontvangen stukken te vertalen en/of nadere uitleg te vragen.
4.1
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat aan [naam 3] een geslaagd beroep toekomt op artikel 3:61 lid 2 BW. Het gevolg daarvan is dat [naam 1] de nota’s die zij heeft betaald niet kan terugvorderen en dat de overige nota’s terecht zijn verrekend. De vordering van [naam 1] tot terugbetaling van de nota’s zal dan ook worden afgewezen.
Boete/schadevergoeding
4.11
[naam 1] vordert de hoofdelijke veroordeling van [B.V.] en [naam 3] tot vergoeding van de door haar geleden schade ter hoogte van € 7.800,-, te weten de contractuele boete die kopers op basis van de koopovereenkomst verschuldigd waren. [naam 1] stelt dat zij dit bedrag aan schade heeft geleden omdat deze slechts tot een bedrag van
€ 5.765,- is geïnd, waarmee [B.V.] onbevoegd genoegen heeft genomen. [naam 3] heeft het ontvangen bedrag na verrekening met zijn nota’s aan [B.V.] overgeboekt, terwijl dit bedrag aan [naam 1] toekomt. [naam 3] en [B.V.] betwisten dat [naam 1] schade heeft geleden. [B.V.] erkent dat het restant van het door haar ontvangen bedrag na verrekening nog moet worden doorgestort naar [naam 1] . Dit is door omstandigheden niet gebeurd.
4.12
Vaststaat dat [naam 3] een bedrag van € 5.675,- aan contractuele boete heeft geïncasseerd en dat hij (na verrekening van zijn nota’s) een bedrag van € 5.258,25 heeft overgemaakt aan [B.V.] . Er bestaat geen aanleiding om [B.V.] en/of [naam 3] te veroordelen tot betaling van de gehele boete van € 7.800,-. Hoewel het wellicht wat ongelukkig is geweest dat er geen communicatie heeft plaatsgevonden over het (niet) incasseren van het restant van de boete, kan dit niet leiden tot aansprakelijkheid van [naam 3] en/of [B.V.] . Gelet op de financiële omstandigheden van kopers was in voldoende mate duidelijk dat verdere inning van de boete moeilijk dan wel onmogelijk zou worden, zodat het allerminst vaststaat dat dit bedrag kon worden geïncasseerd. Aldus kan niet worden geconcludeerd dat het handelen van [naam 3] en [B.V.] heeft geleid tot schade bij [naam 1] .
4.13
[B.V.] dient het overgebleven bedrag van € 5.258,25 aan [naam 1] te betalen. Dit bedrag zal dan ook worden toegewezen, te vermeerderen met de niet weersproken wettelijke rente vanaf 3 december 2021.
4.14
Omdat [naam 1] niet heeft onderbouwd welke juridische grondslag moet leiden tot aansprakelijkheid van [naam 3] , wordt de gevorderde hoofdelijke veroordeling van [naam 3] afgewezen.
Buitengerechtelijke incassokosten
4.15
[naam 1] maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter zal de buitengerechtelijke kosten toewijzen tot het wettelijke tarief dat hoort bij het aan hoofdsom toegewezen bedrag, zijnde € 800,41, te vermeerderen met de niet weersproken wettelijke rente vanaf 4 januari 2024.
Proceskosten [naam 1]
4.16
[B.V.] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van [naam 1] , waarbij de kantonrechter uitgaat van het griffierechttarief dat aansluit bij de uiteindelijk toegewezen hoofdsom. In een civiele procedure als onderhavige dient de desbetreffende partij zelf zorg te dragen voor de aanwezigheid en betaling van de tolk. Voor opneming van deze kosten in de proceskosten is dan ook geen plaats. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals hierna vermeld in de beslissing. De proceskosten aan de zijde van [naam 1] worden tot en met vandaag vastgesteld op
- dagvaarding € 133,14
- griffierecht € 248,00
- dagvaarding € 133,14
- griffierecht € 248,00
- salaris gemachtigde
€
678,00
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.194,14.
Proceskosten [naam 3]
4.17
Omdat de vorderingen van [naam 1] gericht tegen [naam 3] worden afgewezen, zal [naam 1] worden veroordeeld in de proceskosten van [naam 3] . Deze kosten worden tot en met vandaag vastgesteld op:
- salaris gemachtigde
€
339,00
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
totaal
€
474,00.
4.18
Al hetgeen partijen verder nog hebben aangevoerd, leidt niet tot een andersluidend oordeel.
in reconventie
Factuur 22308
4.19
[B.V.] vordert een bedrag van € 2.106,82 ter zake van de factuur 22308 d.d. 31 december 2022. [naam 1] stelt deze factuur niet te hebben ontvangen en er niet van op de hoogte te zijn geweest. Volgens haar ziet de factuur op werkzaamheden welke hebben plaatsgevonden vóór de eindafrekening, maar deze werkzaamheden zijn verder niet onderbouwd. De factuur had moeten worden meegenomen in de eindafrekening, en niet drie jaar later worden berekend. [naam 1] beroept zich er verder op dat deze vordering inmiddels is verjaard.
4.2
De kantonrechter begrijpt uit de door [B.V.] overgelegde bijlage bij de factuur dat de factuur ziet op werkzaamheden die buiten de hiervoor besproken overeenkomst van opdracht vallen. [naam 1] heeft niet weersproken dat [B.V.] deze werkzaamheden heeft uitgevoerd. Het feit dat de kosten niet zijn verrekend bij de eindafrekening is geen omstandigheid die maakt dat [naam 1] hiervoor geen vergoeding (meer) verschuldigd is. Op grond van artikel 3:307 lid 1 BW geldt dat een vordering verjaart door verloop van vijf jaar na aanvang van de dag volgende op die waarop de vordering opeisbaar is geworden. Nu er tussen de datum van de factuur en het instellen van de vordering door [B.V.] minder dan vijf jaar zit, is van verjaring geen sprake. Voor zover [naam 1] heeft bedoeld te stellen dat de periode tussen het uitvoeren van de werkzaamheden en het doorberekenen van de kosten daarvan tot verjaring leidt, geldt dat niet is gebleken dat daartussen een periode van vijf jaren is verstreken. Deze vordering zal dan ook worden toegewezen.
Kosten Sabewa
4.21
[B.V.] vordert voorts betaling van het door haar voor [naam 1] voorgeschoten bedrag van € 1.075,25. Deze vordering wordt als onvoldoende onderbouwd afgewezen omdat [B.V.] niet heeft aangetoond dat zij dit bedrag daadwerkelijk aan Sabewa heeft betaald.
Kosten fotograaf
4.22
De door [B.V.] gevorderde kosten van de fotograaf van € 350,- worden eveneens afgewezen, omdat [B.V.] , nadat [naam 1] ter zitting een bewijs heeft overgelegd dat zij dit bedrag reeds op 11 juni 2018 heeft voldaan, niet langer heeft weersproken dat zij dit bedrag heeft ontvangen.
Proceskosten
4.23
Omdat partijen over en weer in het (on)gelijk zijn gesteld, zullen de proceskosten worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten dient te dragen.
5.De beslissing
De kantonrechter
in de vordering in conventie gericht tegen [B.V.]
veroordeelt [B.V.] tot betaling van € 3.250,-, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 29 juli 2019;
veroordeelt [B.V.] tot betaling van € 5.258,25, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 3 december 2021;
veroordeelt [B.V.] tot betaling van € 800,41, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 4 januari 2024;
veroordeelt [B.V.] in de proceskosten, aan de zijde van [naam 1] tot dit vonnis vastgesteld op € 1.194,14, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [B.V.] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en dit vonnis daarna wordt betekend, en te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
in de vordering in conventie gericht tegen [naam 3]
wijst de vordering af;
veroordeelt [naam 1] in de proceskosten van [naam 3] , tot dit vonnis vastgesteld op
€ 474,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [naam 1] niet tijdig aan deze veroordeling voldoet en dit vonnis daarna wordt betekend, en te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan;
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
in reconventie
veroordeelt [naam 1] tot betaling van € 2.106,82;
compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Van der Burgt en in het openbaar uitgesproken op 4 september 2024, in tegenwoordigheid van de griffier.