Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/11260
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in artikel 8:67 van Pro de Algemene wet bestuursrecht van de enkelvoudige kamer van 11 september 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats] , belanghebbende.
(gemachtigde: [naam] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Baarle-Nassau, de heffingsambtenaar.
1.Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 17 oktober 2023.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 446.000 (de WOZ-waarde). Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Baarle-Nassau voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.3.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep van belanghebbende op 11 september 2024 op zitting behandeld. Hieraan heeft deelgenomen de gemachtigde van belanghebbende, [naam] . Namens de heffingsambtenaar is verschenen mr. A.K. Bisoen.
1.6.
Aan het slot van de zitting heeft rechtbank het onderzoek gesloten en onmiddellijk mondeling uitspraak gedaan, waarvan dit proces-verbaal is opgemaakt.
2.Beslissing
2.1.
De rechtbank heeft beoordeeld of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De rechtbank heeft ter zitting de navolgende uitspraak gedaan.
2.2.
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de WOZ-waarde van de woning tot een bedrag van € 415.000;
- vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betaling van € 2.998 aan proceskosten aan belanghebbende.
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbende moet vergoeden.
3.Gronden van de beslissing
3.1.
De rechtbank heeft ter zitting de volgende overwegingen aan de beslissing ten grondslag gelegd.
3.2.
De heffingsambtenaar heeft een waardematrix overgelegd bij zijn verweerschrift.
3.3.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. De rechtbank is niet overtuigd van de berekening van de waarde zoals deze in de door de heffingsambtenaar overgelegde waardematrix is opgenomen. De motivering waarom de waardematrix van onvoldoende gewicht is om de waarde van de woning te onderbouwen is drieledig.
3.4.
De rechtbank overweegt ten eerste dat de grondstaffel bij de waardematrix ontbreekt terwijl er wel aan de percelen grond behorende bij de woning en de referentieobjecten waarde is toegekend.
3.5.
Ten tweede is de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank bij de vergelijking van de woning met de referentieobjecten ten onrechte uitgegaan van de data van de overdracht bij de notaris in plaats van de data van de gesloten verkoopovereenkomsten. Daarbij overweegt de rechtbank dat de data van de overdracht bij de notaris dusdanig ver verwijderd zijn van de waardepeildatum, dat er de mogelijkheid bestaat dat de koopovereenkomst meer dan een jaar vóór de waardepeildatum is gesloten.
3.6.
Ten derde heeft de rechtbank geconstateerd dat de berekeningen die door de taxateur in de waardematrix zijn gemaakt, niet aansluiten bij de verkoopcijfers. Wanneer de afzonderlijke onderdelen waaraan waarde wordt toegekend in de matrix, bij elkaar op worden geteld, resulteert dat niet in een bedrag dat gelijk is aan de verkoopprijs. De rechtbank kan daardoor geen aansluiting maken tussen de verkoopcijfers en de berekening door de taxateur.
3.7.
Gelet op de combinatie van bovenvermelde drie factoren kan de waardematrix naar het oordeel van de rechtbank niet als onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde dienen. Dat leidt tot de conclusie dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.
3.8.
Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan komt de vraag aan de orde of belanghebbende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning ten hoogste € 408.000 bedraagt. Namens belanghebbende is geen zelfstandige berekening van de waarde van de woning overgelegd. De verkoopgegevens die de rechtbank heeft verkregen door middel van de waardematrix van de heffingsambtenaar – die niet door belanghebbende worden betwist – kan de rechtbank niet ontleden. Namens belanghebbende is eerst op zitting een berekening van de voorgestane waarde van de woning gegeven. De rechtbank acht deze berekening echter onvoldoende te verifiëren. De rechtbank is gelet op het vorenstaande van oordeel dat belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning ten hoogste € 408.000 bedraagt.
3.9.
Omdat geen van beide partijen er in is geslaagd om de voorgestelde waarde van de woning aannemelijk te maken, stelt de rechtbank de waarde van de woning in goede justitie op de waardepeildatum vast op € 415.000.
3.10.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden en krijgt belanghebbende ook een vergoeding van zijn proceskosten. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door zijn gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. In bezwaar heeft elke proceshandeling een waarde van € 624 [1] en in beroep heeft elke proceshandeling een waarde van € 875. Belanghebbende heeft in bezwaar gevraagd om vergoeding van de proceskosten. De gemachtigde heeft een bezwaarschrift ingediend, de hoorzitting bijgewoond (2 punten maal € 624), een beroepschrift ingediend en hij heeft aan de zitting van de rechtbank deelgenomen (2 punt maal € 875). De vergoeding bedraagt dan in totaal € 2.998. De vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. [2] De rechtbank ziet geen aanleiding voor het toekennen van de in bezwaar gevraagde vergoeding voor kadastrale kosten omdat de rechtbank geen afschrift heeft gezien van de gestelde kosten. Voor overige vergoedingen ziet de rechtbank geen aanleiding.
3.11.
De rechtbank heeft daarom beslist zoals hiervoor onder 2.2 is vermeld.
Deze uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 11 september 2024 door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. S.A. van Beijsterveldt, griffier.
De griffier is verhinderd deze
uitspraak mede te ondertekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van dit proces-verbaal is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop dit proces-verbaal is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.