Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/11788
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 september 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] uit [plaats 1], belanghebbende,
(gemachtigde [naam 1] van [bedrijf])
en
de heffingsambtenaar van Sabewa Zeeland.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 7 november 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 voor het jaar 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 1] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 243.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Hulst voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 14 augustus 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen de gemachtigde van belanghebbende, [naam 2] en namens de heffingsambtenaar [naam 3].
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning uit bouwjaar 1975 met een oppervlakte van 98 m². Het totale perceeloppervlak bedraagt 390 m2. De woning heeft een garage, carport en dierenverblijf.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 194.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 243.000.
4. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
5.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
5.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een rapport ten grondslag gelegd dat op 19 juni 2024 door [taxateur] is opgemaakt.
5.4.
In het rapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen berekend op € 265.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] te [plaats 2] en [adres 3] en [adres 4], beide te [plaats 1]. In het rapport zijn deze referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
5.5.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft ligging, inhoud en grondoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
5.6.
Belanghebbende stelt dat woningen gelegen in andere dorpskernen niet bruikbaar zijn ter onderbouwing van de waarde van de woning. Doordat die verkoopcijfers niet bruikbaar zijn, is de waarde van de woning niet aannemelijk gemaakt. De heffingsambtenaar stelt dat de referentiewoning [adres 2] te [plaats 2] wel bruikbaar is ter onderbouwing van de waarde. Er ontbreken geschikte vergelijkbare objecten in het dorp [plaats 1] zelf en daarom is hij noodgedwongen uitgeweken naar dit dorp, zoals is toegestaan, aldus de heffingsambtenaar. Dat neemt niet weg dat [plaats 1], in de directe omgeving van [plaats 2] ligt en zeer grote gelijkenissen vertoont in uitstraling en omgeving. Zo telt elk dorp nog geen duizend inwoners en is niet aannemelijk dat er voor beide dorpen sprake is van een ander marktsegment. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar vrij in zijn keuze voor referentiewoningen. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar gebruik gemaakt van verschillende grondstaffels, waardoor er voldoende rekening is gehouden met verschillen. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt deze beroepsgrond dus niet en kan het standpunt van de heffingsambtenaar gevolgd worden.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
5.7.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. Aan de garage, carport, dierenverblijf, overkapping, tuinhuis en berging zijn afzonderlijke waarden toegekend. Op de m²-prijs van de referentiewoningen zijn vervolgens correcties toegepast voor onderhoud, voorzieningen en onderhoud.
5.8.
Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de specifieke ligging van de woning. De achtertuin van de woning grenst aan een begraafplaats. Daarnaast is de woning gelegen tegenover een school, waarvan overlast wordt ervaren. Doordat hier onvoldoende rekening mee is gehouden, is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. De heffingsambtenaar stelt dat de ligging nabij de begraafplaats en de school van subjectieve aard is en niet leidt tot een objectieve waardedaling van de waarde van de woning. Overlast van een begraafplaats is niet te verwachten, dit is hooguit een vreemd gevoel bij de ligging. Ten aanzien van de school moet vooropgesteld worden dat de woning in een dorp ligt welke nog geen duizend inwoners telt. Vastlopende straten door een overvloed aan verkeer omtrent het afzetten en ophalen van scholieren acht de heffingsambtenaar niet aannemelijk. Daarnaast zit het eventueel waardedrukkende effect al verdisconteerd in de gerealiseerde verkoopcijfers van de referentiewoningen, gezien 2 van de 3 referentiewoningen in dezelfde straat gelegen zijn als de woning. [adres 2] grenst aan een voetbalclub, tennisbaan en is ook nabij de lokale begraafplaats. Hierdoor is er geen substantieel verschil in ligging. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar terecht geen rekening heeft gehouden met de ligging van de basisschool en de begraafplaats in de nabijheid van de woning. Deze ligging leidt gelet op de toelichting van de heffingsambtenaar over de omvang van het dorp niet tot een lager vast te stellen waarde, te minder nu de door [taxateur] berekende waarde uitkomt op een hoger bedrag dan de vastgestelde waarde.
5.9.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Garb, griffier, op 6 september 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.