Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/11789
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 september 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] uit [plaats 1] , belanghebbende,
(gemachtigde [naam 1] van [bedrijf] ),
en
de heffingsambtenaar van Sabewa Zeeland.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 7 november 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 voor het jaar 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 1] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 264.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Hulst voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 14 augustus 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen de gemachtigde van belanghebbende, [naam 2] , en namens de heffingsambtenaar [naam 3] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande bedrijfswoning uit bouwjaar 1920 met een oppervlakte van 107 m². Het totale perceeloppervlak bedraagt 800 m2. De woning heeft een garage, kantoor en aanbouw.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 205.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 264.000.
4. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
5.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
5.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een rapport ten grondslag gelegd dat op 24 juni 2024 door [taxateur] is opgemaakt.
5.4.
In het rapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen berekend op € 310.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] te [plaats 2] , [adres 3] te [plaats 3] en [adres 4] te [plaats 1] . In het rapport zijn deze referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
5.5.
Belanghebbende stelt dat woningen gelegen in andere dorpskernen niet bruikbaar zijn ter onderbouwing van de waarde van de woning. Doordat die verkoopcijfers niet bruikbaar zijn, is de waarde van de woning niet aannemelijk gemaakt. De heffingsambtenaar stelt dat de referentiewoningen [adres 2] en [adres 3] zijn gelegen in de nabijgelegen dorpen [plaats 2] en [plaats 3] . Er ontbreken geschikte vergelijkbare objecten in het dorp [plaats 1] zelf en daarom is hij noodgedwongen uitgeweken naar deze beide dorpen, zoals is toegestaan, aldus de heffingsambtenaar. Dat neemt niet weg dat [plaats 1] , [plaats 2] en Hengsdijk in de directe omgeving van elkaar liggen en zeer grote gelijkenissen vertonen in uitstraling en omgeving. Zo telt elk dorp nog geen duizend inwoners en het is niet aannemelijk dat er voor de dorpen sprake is van een ander marktsegment. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar vrij in zijn keuze voor referentiewoningen. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar gebruik gemaakt van verschillende grondstaffels, waardoor er voldoende rekening is gehouden met de verschillen. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt deze beroepsgrond dus niet en kan het standpunt van de heffingsambtenaar gevolgd worden.
5.6.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar, inhoud en grondoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
5.7.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. Aan garage, tuinhuis, dierenverblijf en aanbouw zijn afzonderlijke waarden toegekend. Op de m²-prijs van de referentiewoningen zijn vervolgens correcties toegepast voor kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen. De grondwaarde bij referentiewoning [adres 2] [plaats 2] is gecorrigeerd met 30% vanwege de ligging. Bij het bepalen van de waarde is rekening gehouden met een aftrek van 15% voor het achterstallig onderhoud aan de woning.
5.8.
Belanghebbende stelt dat de woning een bedrijfsbestemming heeft, waardoor het minder goed verkoopbaar is en daardoor niet vergelijkbaar met de referentiewoningen. De heffingsambtenaar stelt dat het object zowel een woonfunctie als een kantoorfunctie heeft. Aangezien de verhouding woonfunctie groter is dan 70% ten opzichte van de kantoorfunctie – wonen 107 m² en kantoor slechts 12 m² – dient het object in zijn totaliteit gewaardeerd te worden als woning. Het is overigens nogal ruim gesteld het object een bedrijfsbestemming toe te dichten. Volgens het bestemmingsplan heeft het object een gemengde bestemming die in het bestemmingsplan omschreven wordt als ‘wonen in een woning daaronder begrepen de uitoefening van aan-huis-gebonden-beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten‘.
5.9.
Naar het oordeel van de rechtbank kan het standpunt van de heffingsambtenaar gevolgd worden. Er zit geen bedrijfsbestemming op de woning, maar een ‘wonen in een woning daaronder begrepen de uitoefening van aan-huis-gebonden-beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten‘ bestemming. Dit kan dus een kapsalon/schoonheidssalon in een garage zijn. Dit maakt deze woning niet anders dan andere woningen en is zeker geen reden om een lagere waarde aannemelijk te achten.
5.10.
Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de scheurvorming in de binnenmuren van de woning en lekkages. Potentiële kopers zien dit als een risico en zijn terughoudend om een pand met scheurvorming en lekkages te kopen, aldus belanghebbende. Doordat hier onvoldoende rekening mee is gehouden, is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. De heffingsambtenaar is van mening dat er voldoende rekening is gehouden met die gebreken. De woning stamt uit bouwjaar 1920, waardoor enige gebreken zijn te verwachten. Het onderhoudsniveau is gekwalificeerd op factor 2. Naar het oordeel van de rechtbank blijkt uit geen van de stukken dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de lekkages en scheurvorming in de woning. De woning heeft factor 2 gekregen voor kwaliteit, onderhoud en voorzieningen en in zoverre heeft de heffingsambetnaar met deze aspecten rekening gehouden.
5.11.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld, te minder nu de door Dijkstra berekende waarde uitkomt op een hoger bedrag dan de vastgestelde waarde.
Conclusie en gevolgen
5.12.
Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Garb, griffier, op 6 september 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.