Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Middelburg
Zaaknummer: 10957957 \ CV EXPL 24-623
Vonnis van 4 september 2024
in de zaak van
STICHTING ZEEUWLAND,
te Zierikzee,
eisende partij,
hierna te noemen: Zeeuwland,
gemachtigde: [gemachtigde] ,
tegen
[gedaagde],
te [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. C.G.A. Mattheussens.
1.De procedure
1.1.
Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 5 juni 2024 met de daarin genoemde stukken,
- de akte van 27 juni 2024 met producties van Zeeuwland,
- de akte van 24 juli 2024 met producties van [gedaagde] ,
- de akte van 24 juli 2024 met productie van Zeeuwland,
- de akte van 29 juli 2024 met producties van [gedaagde] ,
- de mondelinge behandeling van 1 augustus 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt, en de pleitnota van mr. Houweling.
- de mondelinge behandeling van 1 augustus 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt, en de pleitnota van mr. Houweling.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] huurt van Zeeuwland de woning aan [adres] te [plaats] (hierna: de woning). De maandelijkse huurprijs bedraagt € 577,48. Op de huurovereenkomst zijn de algemene voorwaarden van Zeeuwland van toepassing.
2.2.
Zeeuwland heeft meldingen van omwonenden ontvangen dat [gedaagde] niet haar hoofdverblijf in de woning zou hebben en dat de achtertuin overwoekerd is met onkruid.
2.3.
Per aangetekende brief van 15 september 2023 heeft Zeeuwland [gedaagde] bericht dat Zeeuwland zich sinds 2019 coulant heeft opgesteld, maar dat de situatie met betrekking tot het hebben van het hoofdverblijf in de woning, het onderhoud aan de tuin en het onderhoud aan de woning niet langer kan voortduren. Zeeuwland heeft [gedaagde] in de gelegenheid gesteld om de huurovereenkomst op te zeggen. [gedaagde] heeft de aangetekende brief niet afgehaald.
3.Het geschil
3.1.
Zeeuwland vordert - samengevat - ontbinding van de huurovereenkomst voor de woning, ontruiming van de woning binnen veertien dagen na betekening van het vonnis, betaling van de huurpenningen en een gebruiksvergoeding van € 577,48 per maand vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst tot de datum van de ontruiming, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten en nakosten.
Zeeuwland legt het volgende aan haar vordering ten grondslag. [gedaagde] heeft al jaren niet haar hoofdverblijf in de woning. Ook houdt [gedaagde] de tuin niet bij en werkt zij niet mee aan noodzakelijk onderhoud in en aan de woning. Zij schiet hiermee tekort in haar verplichtingen als huurder. De tekortkomingen rechtvaardigen de ontbinding van de huurovereenkomst.
3.2.
[gedaagde] voert het volgende verweer. De vorderingen van Zeeuwland moeten worden afgewezen. [gedaagde] betwist dat zij voor november 2023 niet haar hoofdverblijf in de woning had. Hoewel [gedaagde] erkent dat zij sinds november 2023 niet haar hoofdverblijf in de woning heeft, komt dit door de toename van haar dwangneurose en doordat zij tijdelijk voor haar moeder moet zorgen. Zij woont op dit moment bij haar moeder. Er is sprake van onmacht dan wel overmacht met betrekking tot het onderhoud aan de tuin en in/aan de woning. De tekortkomingen zijn niet zodanig ernstig dat dit een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Subsidiair verzoekt [gedaagde] om het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, omdat de belangen van [gedaagde] zwaarder wegen dan die van Zeeuwland en [gedaagde] het recht heeft om de zaak eventueel in hoger beroep te laten toetsen. Meer subsidiair verzoekt [gedaagde] om de ontruimingstermijn te bepalen op drie maanden om een andere woning te vinden.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
[gedaagde] dient op grond van de algemene voorwaarden haar hoofdverblijf te hebben in het gehuurde. Het niet hebben van het hoofdverblijf in het gehuurde levert een tekortkoming op in de nakoming van de huurovereenkomst. Ook dient [gedaagde] op grond van de voorwaarden het gehuurde, waaronder de tuin, als goed huurder te onderhouden en dient zij alle dringende onderhoudswerkzaamheden toe te staan.
4.2.
Ter zitting is gebleken dat [gedaagde] vóór november 2023, al dan niet tijdelijk, niet haar hoofdverblijf in de woning heeft gehad. Dit volgt ook uit de correspondentie tussen partijen en de overgelegde stukken betreffende het extreem geringe water- en energieverbruik in 2022 en 2023. Ook staat vast dat [gedaagde] in ieder geval al sinds november 2023 niet meer haar hoofverblijf in de woning heeft. Ter zitting heeft [gedaagde] verklaard dat dit tot het einde van dit jaar nog zou duren.
4.3.
Uit de door Zeeuwland overgelegde foto’s volgt dat de tuin slecht wordt onderhouden. Zeeuwland heeft [gedaagde] hier meermaals op aangesproken. [gedaagde] heeft erkend dat sprake was van achterstallig tuinonderhoud. Weliswaar heeft [gedaagde] foto’s overgelegd dat de achtertuin inmiddels op orde is, maar Zeeuwland heeft ter zitting onweersproken verklaard dat de voortuin één dag voor de zitting nog steeds vol onkruid stond.
4.4.
Inmiddels is het onderhoud aan de cv-ketel en het glas uitgevoerd. Uit het verweer van [gedaagde] en de overgelegde correspondentie volgt dat het onderhoud niet zonder meer kon worden uitgevoerd.
4.5.
De hiervoor vastgestelde tekortkomingen rechtvaardigen de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen. Voor ontbinding van de huurovereenkomst is niet vereist dat de tekortkomingen aan [gedaagde] kunnen worden toegerekend. Los daarvan komen de tekortkomingen voor haar rekening.
4.6.
[gedaagde] heeft toegelicht dat ontruiming ingrijpende gevolgen voor haar heeft. De kantonrechter oordeelt echter dat het woonbelang van [gedaagde] niet opweegt tegen het belang van Zeeuwland bij een huurder die aan de verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst voldoet. De redenen hiervoor zijn als volgt.
4.7.
Zeeuwland is [gedaagde] in 2019 tegemoet gekomen door haar toe te staan tijdelijk niet haar hoofdverblijf in de woning te hebben, gelet op de behandeling die [gedaagde] toen onderging voor haar medische problemen. Desondanks heeft [gedaagde] ervoor gekozen om opnieuw uit de woning te vertrekken. Weliswaar heeft [gedaagde] hiervoor redenen aangevoerd, maar van Zeeuwland kan niet langer worden verlangd dat zij deze situatie laat voortduren. Als sociale verhuurder dient Zeeuwland te zorgen voor een goede verdeling van haar schaarse huurwoningen en zij dient daarom op te treden tegen leegstand van woningen. De belangen van Zeeuwland wegen in dit geval zwaarder dan die van [gedaagde] .
4.8.
De conclusie is dat de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming van de woning wordt toegewezen. Nu [gedaagde] bij haar moeder woont, ziet de kantonrechter geen reden om een ruimere ontruimingstermijn dan gevorderd te bepalen.
4.9.
De gevorderde betaling van de huurpenningen zal worden afgewezen, nu niet is gebleken dat sprake is van een huurachterstand. Omdat [gedaagde] geen verweer heeft gevoerd tegen de gevorderde gebruiksvergoeding, zal de kantonrechter deze toewijzen vanaf de dag van de ontbinding van de huurovereenkomst.
4.10.
De kantonrechter zal het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Het belang van [gedaagde] bij behoud van de bestaande toestand weegt niet zwaarder dan het belang van Zeeuwland bij uitvoerbaarverklaring bij voorraad. Ook is hiervoor al overwogen dat de belangen van Zeeuwland in dit geval zwaarder wegen dan die van [gedaagde] .
4.11.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Zeeuwland worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
137,39
- griffierecht
€
130,00
- salaris gemachtigde
€
408,00
(2 punten × € 204,00, tarief ontruiming)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
810,39
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
ontbindt met ingang van de dag na vandaag de huurovereenkomst van de woning aan [adres] te [plaats] ,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om de woning met alle daarin aanwezige personen en goederen, tenzij deze goederen van Zeeuwland zijn, binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te verlaten en te ontruimen, en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Zeeuwland te stellen,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een gebruiksvergoeding ter hoogte van de geldende huur, te rekenen vanaf de dag van de ontbinding van de huurovereenkomst tot de dag van de ontruiming van de woning,
5.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 810,39, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Kool en in het openbaar uitgesproken op 4 september 2024.