ECLI:NL:RBZWB:2024:6450

Uitspraak

RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Breda

Zaaknummer: 11062677 \ CV EXPL 24-1436

Vonnis van 18 september 2024

in de zaak van

[naam 1],

wonende te [plaats] ,

eiser in het verzet,
eiser in reconventie,

hierna te noemen: [naam 1] ,

gemachtigde: mr. G.A. Soebhag,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid CUSTODIAN VESTEDA FUND I B.V.,

gevestigd en kantoorhoudende te Amsterdam,

gedaagde in het verzet,
gedaagde in reconventie,

hierna te noemen: Vesteda,

gemachtigde: Janssen & Janssen c.s. Gerechtsdeurwaarders.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 12 januari 2024 met producties;

- het verstekvonnis van 7 februari 2024;

- de verzetdagvaarding van 28 maart 2024 met akte producties met eis in reconventie;
- de conclusie van antwoord in verzet in conventie met producties, tevens conclusie van antwoord in reconventie;
- de conclusie van repliek in verzet in conventie met producties, tevens conclusie van repliek in reconventie;
- de conclusie van dupliek in reconventie.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

In conventie en in reconventie

2.1.

Op 21 september 2016 hebben partijen een huurovereenkomst gesloten voor de woning aan [adres 1] en parkeerplaats aan [adres 2] tegen een door [naam 1] maandelijks vooruit te betalen huurprijs. De huurprijs was laatstelijk € 1.727,64. In de huurovereenkomsten is als adres van verhuurder vermeld: [adres 3] .

2.2.

Op de gesloten huurovereenkomsten zijn algemene bepalingen van toepassing verklaard. In artikel 18 van de algemene bepalingen is het volgende vermeld:
“Beëindiging van de huurovereenkomst door opzegging dient te geschieden:

-
per deurwaardersexploot of aangetekende brief of via mijn Vesteda,

U kunt uw huur iedere dag van de maand opzeggen, met uitzondering van het weekend en de feestdagen. Vesteda behoudt zich het recht voor de eindoplevering te plannen daar waar het voor vesteda uitkomt, met inachtneming van de opzegtermijn.
De opzegtermijn is gelijk aan de huur van een betaalperiode, maar is voor een opzegging door huurder niet korter dan één maand en niet langer dan drie maanden en voor een opzegging door verhuurder niet korter dan drie maanden.”

2.3.

Op 30 mei 2023 heeft [naam 1] een aangetekende brief gestuurd aan Vesteda (gericht aan het [adres 3] ) tot opzegging van de huurovereenkomst voor de woning aan [adres 1] per 30 mei 2023. In de brief is vermeld dat de vloer ter overname wordt aangeboden en [naam 1] graag verneemt wanneer de afname en afgifte van sleutels kan plaatsvinden.

2.4.

Na ontvangen betaalverzoeken heeft [naam 1] Vesteda bij e-mails van 30 juli en 31 juli 2023 gewezen op de opgezegde huurovereenkomst en Vesteda gevraagd om contact op te nemen met hem. De e-mail van 30 juli 2023 is gericht aan [e-mailadres 1] en de e-mail van 31 juli 2023 is gericht aan de adressen [e-mailadres 1] en [e-mailadres 2] .

2.5.

Bij e-mail van 8 augustus 2023 heeft Vesteda aan [naam 1] medegedeeld

dat er geen huuropzegging is ontvangen en [naam 1] gevraagd de opzegging per e-mail te sturen naar [e-mailadres 2] om te verwerken.

2.6.

Bij e-mail van 10 augustus 2023 om 18.08 uur heeft [naam 1] - gericht aan het e-mailadres [e-mailadres 2] – medegedeeld hierbij nogmaals de huuropzegging voor de huurwoning te sturen. Verder heeft [naam 1] medegedeeld dat hij graag verneemt wanneer eindelijk de eindinspectie en afname kan worden ingepland en of het gewenst is dat de vloer wordt overgenomen.

2.7.

Bij e-mail van 15 augustus 2023 heeft Vesteda aan [naam 1] medegedeeld dat het voor het verwerken van de huuropzegging met eventueel terugwerkende kracht het belangrijk is dat de destijds ingediende huuropzegging zo snel mogelijk worden opgestuurd.

2.8.

Op 17 augustus, 14 september en 2 oktober 2023 is [naam 1] aangemaand tot betaling van huurachterstand.

2.9.

Op 17 oktober 2023 heeft [naam 1] per e-mail contact met de gemachtigde van Vesteda over het nog geen antwoord hebben over de sleuteloverdracht waarop de gemachtigde van Vesteda heeft medegedeeld de huuropzegging niet te hebben ontvangen. Aan [naam 1] is een formulier toegezonden tot opzegging van de huurovereenkomst met een opzegtermijn van één maand.

3.Het geschil

In conventie

3.1.

Vesteda vorderde bij dagvaarding dat de huurovereenkomst voor de woning met parkeerplaats aan [adres 1] en [adres 2] wordt ontbonden en ontruiming van het gehuurde. Daarnaast vordert Vesteda bij dagvaarding dat [naam 1] wordt veroordeeld tot betaling van het bedrag van € 10.630,30 aan huur, rente en incassokosten, rente en een bedrag van € 1.727,64 per maand vanaf 31 januari 2024 tot ontruiming van het gehuurde, met veroordeling van [naam 1] in de proceskosten.

3.2.

Bij verstekvonnis van 7 februari 2024 is de vordering van Vesteda toegewezen en is [naam 1] veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 1.067,39 aan proceskosten.

3.3.

[naam 1] voert verweer. [naam 1] concludeert tot ontheffing van de veroordeling uitgesproken bij vonnis van 7 februari 2024, Vesteda niet ontvankelijk te verklaren, althans haar die te ontzeggen en Vesteda te veroordelen in de kosten van de verzetprocedure. [naam 1] voert als verweer – samengevat – aan dat de huurovereenkomst voor de woning en parkeerplaats op 30 mei 2023 is opgezegd waardoor er volgens hem geen grond is voor de vordering van Vesteda.

3.4.

Na het verweer heeft Vesteda haar eis gewijzigd en haar vordering verminderd met de eis tot ontbinding en ontruiming en huur/schadevergoeding vanaf 16 mei 2024. Vesteda vermindert verder haar vordering tot en met 16 mei 2024 tot een bedrag van € 13.109,27. Vesteda stelt daartoe dat op 16 mei 2024 een eindinspectie van de woning heeft plaatsgevonden en de woning leeg en ontruimd is opgeleverd.

In reconventie

3.5.

[naam 1] vordert dat Vesteda wordt veroordeeld tot betaling van het bedrag van € 1.974,44 aan onverschuldigd geïncasseerde huur, met bepaling dat als het bedrag niet binnen 14 dagen na het te wijzen vonnis, wettelijke rente verschuldigd is en veroordeling van Vesteda in de kosten van de verzetprocedure.

3.6.

[naam 1] legt aan zijn vordering – samengevat – ten grondslag dat door de opzegging per 30 mei 2023 geen huur verschuldigd is en Vesteda onrechtmatig huur van totaal € 1.974,44 is blijven incasseren. Dit bedrag dient volgens [naam 1] daarom te worden terugbetaald.

3.7.

Vesteda voert als verweer – samengevat – aan dat zij nooit een rechtsgeldige huuropzegging van [naam 1] heeft ontvangen en ook geen sleutels. Vesteda voert aan dat de huurovereenkomst is blijven doorlopen tot de eindinspectie van 16 mei 2024.

3.8.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Tussen partijen is niet in geschil dat het verzet tijdig en op de juiste wijze is ingesteld, zodat [naam 1] in zoverre in zijn verzet kan worden ontvangen.

4.2.

In geschil is tussen partijen allereerst of [naam 1] de huurovereenkomst voor de woning en de garage heeft opgezegd. [naam 1] stelt de huurovereenkomst te hebben opgezegd bij aangetekende brief van 30 mei 2023. Vesteda betwist de ontvangst van die brief en voert aan dat de brief aan een verkeerd adres is verzonden.

4.3.

Een tot een bepaalde persoon gerichte verklaring moet, om haar werking te hebben, die persoon hebben bereikt (zie artikel 3:37 lid 3 BW). Met betrekking tot een schriftelijke verklaring geldt als uitgangspunt dat deze de geadresseerde heeft bereikt als zij door hem is ontvangen. Het antwoord op de vraag wanneer kan worden gezegd dat een verklaring door de geadresseerde is ontvangen, wordt noch in de wettekst noch in de daarbij behorende toelichting gegeven. Indien de ontvangst van de verklaring wordt betwist, brengt een redelijke, op de behoeften van de praktijk afgestemde, uitleg mee dat de afzender in beginsel feiten of omstandigheden dient te stellen en zo nodig te bewijzen waaruit volgt dat de verklaring door hem is verzonden naar een adres waarvan hij redelijkerwijs mocht aannemen dat de geadresseerde aldaar door hem kon worden bereikt, en dat de verklaring aldaar is aangekomen.

4.4.

De kantonrechter stelt vast dat uit het door [naam 1] als productie 3 overgelegde verzendbewijs met een QR code niet volgt dat de brief op het geadresseerde [adres 3] is aangekomen. Het had op de weg van [naam 1] gelegen om met de track en trackgegevens duidelijk te maken wanneer de brief is bezorgd. [naam 1] heeft dit niet gedaan. Bij gebreke van een onderbouwing door [naam 1] kan er daarom niet vanuit worden gegaan dat de brief op het geadresseerde adres is aangekomen. Hierdoor kan de discussie tussen partijen of de brief wel gericht was aan het juiste adres van Vesteda onbesproken worden gelaten.

4.5.

Zoals [naam 1] aanvoert, blijkt uit de vervolgens door [naam 1] verzonden e-mailcorrespondentie, waaronder de e-mails van 30 en 31 juli 2023, dat hij de wil heeft gehad de huurovereenkomst te beëindigen. De mail van 31 juli 2023 wordt door de kantonrechter begrepen als een opzegging omdat daarin duidelijk staat dat de opzegging wordt gedaan voor [adres 1] . Het feit dat de opzegging per mail en niet volgens het vormvoorschrift van een aangetekende brief of deurwaardersexploot heeft plaatsgevonden, maakt deze niet ongeldig. De vormvereisten van aangetekende brief en deurwaarders exploot kunnen dienen namelijk enkel een bewijsprobleem te voorkomen. Ervan uitgegaan wordt dat de huur met de e-mail van 31 juli 2023 is opgezegd (conform artikel 18 van de huurovereenkomst met een opzegtermijn van een maand) per 1 september 2023 en daarmee geëindigd.

Vesteda stelt zich op het standpunt stelt dat de woning niet eerder dan op 16 mei 2024 is opgeleverd en de sleutels heeft ontvangen en huur/schadevergoeding vordert. Hieruit begrijpt de kantonrechter dat Vestedaeen schadevergoeding vordert ter hoogte van de huurpenningen (een zogenoemde gebruikersvergoeding). Op grond van artikel 25 Rv vult de kantonrchter de rechtsgrond hiermee zo nodig aan.

Omdat [naam 1] de sleutels van het gehuurde tot 16 mei 2024 onder zich heeft gehouden en daarmee het gehuurde tot die datum niet ter beschikking heeft gesteld aan Vesteda, heeft Vesta recht op voornoemde gebruiksvergoeding als schadevergoeding op grond van artikel 7:225 BW. Deze is toewijsbaar. Dat betekent dat de gevorderde

is geen sprake geweestvan oplevering van het gehuurde

Op grond van artikel 25 Rv zal de kantonrechter de rechtsgronden ambtshalve aanvullen in die zin dat de kantonrechter de vordering zo zal begrijpen dat deze is gebaseerd op (een toerekenbare tekortkoming uit hoofde van) de verzekeringsovereenkoms

Het feit dat [naam 1] de sleutels niet heeft ingeleverd en er geen formele oplevering heeft plaatsgevonden doen niet af aan het voorgaande. Het lag op de weg van Vesteda daarover een afspraak te maken met [naam 1] .

Op grond van artikel 25 Wetboek voor Burgerlijke Rechtsvordering (Rv)dient de rechter ambtshalve de rechtsgronden aan te vullen. Het verhalen van een verkeersboete door de werkgever op een (ex)werknemer valt onder de werkingssfeer van artikel 7:658 lid 2 BW. De kantonrechter zal de vordering aanvullen met een verwijzing naar dit artikel.

De eis dat opzegging van de huurovereenkomst bij aangetekende brief met bericht van ontvangst (of zelfs bij deurwaardersexploot) geschiedt kan er hooguit toe dienen een eventueel bewijsprobleem aan de zijde van de huurder – namelijk het probleem dat hij moet bewijzen (tijdig) te hebben opgezegd – te voorkomen. De bepaling dient derhalve in het belang van de huurder. De verhuurder heeft er geen enkel belang bij te eisen dat opzegging bij aangetekende brief met bericht van ontvangst (of bij deurwaardersexploot) geschiedt, tenzij het als een belang van de verhuurder zou moeten worden aangemerkt het de huurder moeilijker te maken om de huurovereenkomst (tijdig) op te zeggen. Dat is echter geen beschermenswaardig belang.

De eis dat de opzegging bij aangetekende brief met bericht van ontvangst of bij deurwaardersexploot dient te geschieden moet daarom onredelijk bezwarend en derhalve nietig worden geoordeeld.

Wel volgt uit e-mailcorre

d. Vaststaat dat [naam 2] niet bij deurwaardersexploot of aangetekende brief heeft opgezegd. Dit betekent echter niet zonder meer dat er geen rechtsgeldige huuropzegging heeft plaatsgevonden. Het niet in acht nemen van overeengekomen vormvoorschriften brengt geen nietigheid van de opzegging mee. Deze vormvoorschriften worden geacht te zijn overeengekomen met het oog op de rechtszekerheid, namelijk dat de opzegging, de tijdigheid daarvan en het tijdstip waartegen is opgezegd met voldoende zekerheid komen vast te staan.

5.4.

Vaststaat dat [naam 3] de opzeggingsbrief van [naam 2] gedateerd 22 april 2014 in elk geval op 12 juli 2014 heeft ontvangen. In die brief refereert [naam 2] aan ‘onze mondelinge afspraak op 22 april’. Naar aanleiding van de ontvangen opzeggingsbrief stuurt [naam 3] op 12 juli 2014 de onder de uitgangspunten geciteerde e-mail aan [naam 4] , waarin [naam 3] uitdrukkelijk schrijft dat [naam 5] op 22 april heeft aangegeven dat hij de huur uit voorzorg wilde opzeggen. Tussen partijen is niet in geschil dat [naam 2] vanwege liquiditeitsproblemen de huur regelmatig te laat betaalde en niet in staat was de borg te stellen. Niet is gesteld of gebleken dat [naam 3] aanleiding had te veronderstellen dat [naam 2] terug wilde komen op de gewenste opzegging. Integendeel, die opzegging werd expliciet bevestigd toen [naam 3] in juli 2014 de opzeggingsbrief ontving.

5.5.

Gelet op het voorgaande heeft [naam 2] naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter tijdig voldoende duidelijk gemaakt de huurrelatie met [naam 3] uit voorzorg te beëindigen per 1 mei 2015. De kantonrechter komt tot dit oordeel zelfs wanneer wordt aangenomen dat [naam 3] , zoals hij stelt, de e-mail d.d. 26 april 2014 met bijbehorend gespreksverslag niet van [naam 2] heeft ontvangen, en wanneer [naam 3] wordt gevolgd in zijn stelling dat de opzeggingsbrief niet eerder dan op 12 juli 2014 bij hem is bezorgd. Ook de omstandigheid dat [naam 2] in de opzeggingsbrief abusievelijk 31 maart als einddatum schrijft leidt niet tot een ander oordeel.

5.6.

Onder de gegeven omstandigheden moet [naam 3] hebben begrepen dat de huurrelatie na het einde van de lopende huurperiode niet door [naam 2] zou worden voortgezet. Niet valt in te zien welk belang [naam 3] kan hebben gehad bij een bevestiging van de opzegging bij deurwaardersexploot of aangetekende brief. Daarbij komt dat als over de opzegging al onduidelijkheid zou hebben bestaan, [naam 3] die bewust heeft laten voortbestaan. [naam 3] verklaart ter zitting welbewust niet te hebben gereageerd op de in juli 2014 ontvangen opzeggingsbrief. In de dagvaarding stelt [naam 3] dat hij [naam 2] hierover bij brief van 2 december 2014 tot de orde heeft geroepen, maar in die brief wordt met geen woord gerept over de (te late) opzegging. Pas bij brief van de gemachtigde van [naam 3] d.d. 9 mei 2015, na het einde van lopende huurperiode, is tegen de opzegging geprotesteerd.

4.6.

[naam 1] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Vesteda worden begroot op:

- salaris gemachtigde

€

406,00

(1 punt × € 406,00)

- nakosten

€

135,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

541,00

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

wijst de vorderingen van [naam 1] af,

5.2.

veroordeelt [naam 1] in de proceskosten van € 541,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [naam 1] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.3.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. Tilman-Knoester en in het openbaar uitgesproken op 18 september 2024.