Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Tilburg
Zaaknummer: 10821198 \ CV EXPL 23-4906
Vonnis van 18 september 2024
in de zaak van
de STICHTING [eiser],
gevestigd en kantoorhoudende te [plaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. R.P.M. de Laat,
tegen
de STICHTING LEYSTROMEN,
gevestigd en kantoorhoudende te Rijen,
gedaagde partij,
hierna te noemen: Leystromen,
gemachtigde: mr. M.H. Visscher en mr. G. Hoijtink.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 14 februari 2024 en de daarin genoemde processtukken;
- de akte indiening producties van [eiser] ;
- de akte eiswijziging van [eiser] ;
- de akte indienen aanvullende producties zijdens Leystromen;
- de brief van de zijde van Leystromen van 16 mei 2024 met bezwaar tegen de aanvullende producties en de eiswijziging;
- de mondelinge behandeling van 24 mei 2024 waarvan door de griffier aantekeningen zijn opgemaakt;
- de antwoordakte van Leystromen met producties.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] is een zorginstelling die is gevestigd te [plaats] .
2.2.
Leystromen is een woningcorporatie en vastgoedbeheerder.
2.3.
Leystromen verhuurt sinds 2005 aan [eiser] de grond en gebouwen daarop aan [adres] . Dit gehuurde bestaat uit 76 appartementen en een aantal algemene ruimtes dat door [eiser] in gebruik is als zorgcomplex alsmede een aantal aanleunwoningen.
2.4.
Leystromen is door een fusie op 1 april 2005 met een voormalige stichting van [eiser] eigenaar geworden van het gehuurde. Na de fusie heeft Leystromen nieuwbouw en renovatie gepleegd.
2.5.
Partijen hebben met ingang van 4 september 2009 een nieuwe huurovereenkomst gesloten voor de duur van 20 jaar.
2.6.
In de huurovereenkomst staat dat [eiser] een huurprijs betaalt (artikel 4) en [eiser] het bedrag voor onderhoud en installaties van het gehuurde aanvraagt bij de betreffende instantie en volledig aan Leystromen doorbetaalt (artikel 5.1). Verder staat in de huurovereenkomst dat het gehele onderhoud voor rekening van Leystromen komt (artikel 12.1) en Leystromen gebreken dient te verhelpen en onderhoud dient te verrichten tenzij dit in de gegeven omstandigheden niet van haar gevergd kan worden (artikelen 8.1 en 13.1).
2.7.
Vanaf 2012 is er een nieuwe wijze van bekostiging van zorginstellingen ingevoerd. In plaats van een afzonderlijke vergoeding voor onderhoud en instandhouding van het gebouw wordt door de Nederlandse Zorgautoriteit (NZa) een integraal tarief voor zorg en vastgoed betaald.
2.8.
Vanaf april 2020 is er tussen partijen discussie of [eiser] de ontvangen vergoeding van NZa die ziet op onderhoud van het gehuurde volledig doorbetaalt aan Leystromen en zij hebben daarover met elkaar gecorrespondeerd. Ook hebben partijen gecorrespondeerd over gebreken aan het gehuurde die volgens [eiser] aanwezig zijn.
2.9.
[eiser] heeft [bedrijf 1] ( [bedrijf 1] ) en [bedrijf 2] BV ( [bedrijf 2] ) ingeschakeld om de staat van het gehuurde vast te stellen. [bedrijf 1] en [bedrijf 2] hebben in verband daarmee meerdere rapporten opgemaakt.
2.10.
Leystromen heeft [eiser] op 2 mei 2023 gedagvaard bij de kantonrechter van deze rechtbank en een verklaring voor recht gevorderd dat [eiser] gehouden is de bedragen aan onderhoud en instandhouding van het gehuurde die zij vanuit de NZa ontvangt aan Leystromen door te betalen. Daarnaast heeft Leystromen betaling gevorderd van niet doorbetaalde vergoedingen onderhoud en instandhouding over de periode 2018 tot en met 2023 van € 1.054.616,35.
2.11.
[eiser] heeft in de procedure geen tijdige conclusie van antwoord ingediend. De kantonrechter heeft de vorderingen bij vonnis van 30 augustus 2023 (zaak/rolnummer 10497909 CV EXPL 23-1797) toegewezen omdat ze niet weersproken zijn en niet onrechtmatig of ongegrond voorkomen.
2.12.
[eiser] heeft hoger beroep ingesteld tegen het vonnis van 30 augustus 2023.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert na eiswijziging – kort gezegd – dat bij vonnis, zo veel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
Leystromen wordt veroordeeld om over te gaan tot herstel van gebreken zoals opgenomen onder randnummer 4 van de akte eiswijziging van 24 mei 2024, op straffe van dwangsommen;
Leystromen wordt veroordeeld om over te gaan tot uitvoering van de onderhoudswerkzaamheden zoals opgenomen onder randnummer 8 van de akte eiswijziging van 24 mei 2024 in de startjaren die daarbij zijn vermeld, op straffe van dwangsommen;
de huurovereenkomst met ingang van verzuimdatum 16 april 2021 gedeeltelijk wordt ontbonden waardoor [eiser] bevrijd is van haar verplichting tot betaling van 20% van de verschuldigde huurprijs totdat aan de veroordeling onder I is voldaan, en te verklaren voor recht dat [eiser] gerechtigd is de te veel betaalde huur te verrekenen met de vanaf betekening van het vonnis verschuldigde huurprijs;
Leystromen wordt veroordeeld om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 211.287,66 aan schadevergoeding, vermeerderd met de wettelijke (handels)rente;
Leystromen wordt veroordeeld om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 126.136,95 aan kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid, vermeerderd met de wettelijke rente;
Leystromen wordt veroordeeld in de proceskosten.
3.2.
[eiser] legt aan haar vorderingen – samengevat – ten grondslag dat Leystomen op grond van artikel 12 van Pro de huurovereenkomst het gehele onderhoud aan het gehuurde moet uitvoeren en Leystromen tekort schiet in die verplichting en in verzuim verkeert. [eiser] stelt dat Leystromen de gebreken zoals genoemd onder 1 tot en met 17 in het rapport [bedrijf 1] 3 die een conditie van 4 of hoger hebben dient te herstellen. Daarnaast stelt [eiser] dat Leystromen het onderhoud als genoemd in rapport [bedrijf 1] 2 en het daarop gebaseerde ISHP 2 waarin onderhoudspunten met een conditie van 3 of beter worden genoemd dient uit te voeren om te voorkomen dat (opnieuw) achterstallig onderhoud ontstaat. [eiser] stelt belang te hebben bij de vordering tot onderhoud omdat Leystromen stelselmatig weigert planmatig onderhoud uit te voeren. Volgens [eiser] zijn de gebreken dermate ernstig dat er recht is op gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenkomst vanaf 16 april 2021 en heeft zij recht op een huurvermindering met 20% omdat dit in verhouding staat met de aard en ernst van de gebreken. [eiser] stelt dat Leystromen voor de gebreken die geen herstel konden dulden en [eiser] heeft laten herstellen een bedrag van € 211.287,66 aan schade dient te vergoeden. Daarnaast stelt [eiser] dat zij noodgedwongen diverse kosten heeft gemaakt vanwege het noodzakelijk inschakelen van adviseurs en juridische bijstand die totaal € 126.136,95 bedragen en Leystromen dient te vergoeden.
3.3.
Leystromen voert verweer. Leystromen concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] als ongegrond en/of onbewezen, en [eiser] (uitvoerbaar bij voorraad) te veroordelen in de kosten van deze procedure, waaronder nakosten en vermeerderd met wettelijke rente.
3.4.
Leystromen voert als verweer – samengevat – aan dat [eiser] in strijd met de waarheidsplicht handelt door in de dagvaarding te vermelden dat Leystromen achterstallig onderhoud niet betwist. Hierdoor dienen volgens Leystromen de vorderingen van [eiser] ontzegd te worden. Daarnaast voert Leystromen aan dat [eiser] niet aan haar stelplicht ten aanzien van de vermeende gebreken voldoet en zij betwist dat er sprake is van achterstallig onderhoud of gebreken waarop direct actie dient te worden ondernomen. Volgens Leystromen wordt er door haar onderhoud verricht en is de wijze waarop preventief onderhoud wordt uitgevoerd aan haar als verhuurder. Zij voert aan dat aan de rapporten van [bedrijf 1] en [bedrijf 2] geen waarde kan worden gehecht omdat die niet onafhankelijk zijn. Voor zover geoordeeld wordt dat er sprake is van een gebrek dan is dat volgens Leystromen niet aan haar toe te rekenen omdat [eiser] niet alle vergoedingen voor onderhoud en instandhouding die zij van NZa ontvangt doorbetaalt. Volgens [eiser] kan herstel of onderhoud vanwege het niet volledig doorbetalen van de NZa vergoeding ook niet van haar worden gevergd en zij beroept zich op de tenzij-clausules in de artikelen 8.1 en 13.1 van de huurovereenkomst. Leystromen beroept zich bij toewijzing van de vorderingen onder I en II ook op opschorting en schuldeiserverzuim. De vorderingen tot gedeeltelijke ontbinding, huurprijsvermindering en schadevergoedingen dienen volgens Leystromen op grond van de eerder genoemde verweren ook te worden afgewezen. Bij verschuldigdheid van een bedrag beroept Leystromen zich op verrekening met haar vorderingen op [eiser] van € 1.054.616,35 en zij beroept zich op eigen schuld van [eiser] .
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Formele verweren(goede procesorde & waarheidsplicht)
4.1.
Leystromen voert aan dat zij de akte met producties van [eiser] niet gelijktijdig met de rechtbank per post heeft ontvangen. Dit en het zo laat indienen van de producties is volgens haar in strijd is met de goede procesorde en ook de eiswijziging is volgens haar in strijd met de goede procesorde.
4.2.
Ter zitting is gebleken dat Leystromen de aanvullende producties conform het procesreglement uiterlijk 10 dagen voor de zitting heeft ontvangen, zij het digitaal, en op dezelfde dag dat ze bij de kantonrechter zijn binnengekomen. Aan het verweer dat de grote omvang van de producties ondanks indiening binnen de termijn strijd oplevert met de goede procesorde wordt voorbij gegaan. Na de mondelinge behandeling is Leystromen namelijk in de gelegenheid gesteld om bij antwoordakte te reageren op de producties van [eiser] .
4.3.
Voor wat betreft de eiswijziging geldt het volgende. Ingevolge artikel 130 lid 1 Rv Pro is, zolang de rechter nog geen eindvonnis heeft gewezen, de eiser bevoegd zijn eis of de gronden daarvan schriftelijk, bij conclusie of akte ter rolle, te veranderen of te vermeerderen. De gedaagde is bevoegd hiertegen bezwaar te maken, op grond dat de verandering of vermeerdering in strijd is met de eisen van een goede procesorde.
4.4.
De kantonrechter is van oordeel dat de wijziging van eis geen strijd met de goede procesorde oplevert. Onredelijke vertraging levert de eiswijziging niet op en evenmin is sprake van onredelijke bemoeilijking van de verdediging. Ter zitting zijn gebreken die na de eiswijziging spelen besproken en is Leystromen gewezen op het later nog mogen reageren als onbesproken punten aan de orde komen. Hierdoor is het beginsel van hoor en wederhoor in acht genomen. De wijziging van eis wordt toegelaten.
4.5.
Leystromen beroept zich erop dat [eiser] in strijd met de waarheidsplicht handelt door in de dagvaarding te vermelden dat tussen partijen vast staat dat er sprake is van achterstallig onderhoud. Leystromen betwist wel dat er achterstallig onderhoud is.
4.6.
De kantonrechter is van oordeel dat uit de producties 15 en 20, waar [eiser] naar verwijst, niet blijkt dat Leystromen het achterstallige onderhoud bevestigd heeft. De vraag is echter of deze onjuistheid een (zodanige) schending van de waarheidsplicht oplevert dat daaraan rechtsgevolgen dienen te worden verbonden. Dat is naar het oordeel van de kantonrechter niet het geval omdat Leystromen in de conclusie van antwoord heeft rechtgezet dat er volgens haar geen sprake is van achterstallig onderhoud. Leystromen heeft ook niet gesteld benadeeld te zijn.
Vordering I(herstel van gebreken)
4.7.
[eiser] vordert herstel van 17 gebreken op grond van artikel 7:206 lid 1 BW Pro. In voornoemd artikellid is bepaald dat er een herstelverplichting is zijdens de verhuurder voor gebreken. Ter onderbouwing van de gebreken heeft [eiser] verwezen naar het rapport [bedrijf 1] 3 (productie 60 van [eiser] ).
4.8.
Leystromen betwist dat er sprake is van gebreken en voert aan dat [eiser] ten aanzien van de gebreken niet aan haar stelplicht heeft voldaan. Leystromen verwijst naar rapporten van [bedrijf 3] en [bedrijf 4] (producties 25 en 26 van Leystromen) waaruit volgens haar blijkt dat de conditie van het gehuurde goed is. Daarnaast beroept Leystromen zich in geval van toewijzing van de vordering op opschorting in de zin van de artikelen 6:52 BW en 6:262 BW en schuldeisersverzuim.
4.9.
De kantonrechter is, anders dan Leystromen aanvoert, van oordeel dat [eiser] met overlegging van het [bedrijf 1] rapport voldoende aan haar stelplicht heeft voldaan met betrekking tot de gebreken. Maar gezien de gemotiveerde betwisting van Leystromen is niet vast te stellen of er daadwerkelijk sprake is van gebreken. Benoeming van een deskundige zou dan aangewezen zijn. Het is echter van belang om eerst te onderzoeken of het beroep van Leystromen op opschorting en schuldeisersverzuim opgaat. Indien dat beroep namelijk opgaat, is benoeming van een deskundige een onnodige exercitie.
4.10.
Het beroep op opschorting door Leystromen zal op grond van artikel 6:262 BW Pro worden beoordeeld. De verbintenis tot herstel van gebreken en betaling van de NZa vergoeding staan namelijk in nauw verband met elkaar en zijn onlosmakelijk verbonden met de huurovereenkomst. In artikel 6:262 BW Pro is bepaald dat indien één van de partijen haar verbintenis niet nakomt, de wederpartij bevoegd is de nakoming van haar daartegenover staande verplichtingen op te schorten. Lid 2 van artikel 6:262 BW Pro bepaalt dat ingeval van gedeeltelijke of niet behoorlijke nakoming opschorting slechts toegelaten is voor zover de tekortkoming haar rechtvaardigt.
4.11.
Voorwaarde voor opschorting is dat [eiser] een opeisbare verbintenis niet nakomt. Partijen verschillen daarover. Feit is echter dat er een vonnis is gewezen door de kantonrechter op 30 augustus 2023 waarin [eiser] is veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 1.054.616,35 aan vergoedingen van onderhoud en instandhouding over de periode 2018 tot en met 2023. Hoewel er tussen partijen een hoger beroep loopt over dat vonnis, moet voorshands wel van de juistheid van dat vonnis worden uitgegaan. Deze procedure is niet de plaats om dat debat opnieuw te voeren. De kantonrechter gaat er dan ook vanuit dat Leystromen een opeisbare vordering heeft op [eiser] van € 1.054.616,35 omdat dit bedrag niet betaald is. De vraag is dan of opschorting van Leystromen tot herstel van de in geschil zijnde gebreken gerechtvaardigd is. Dat is naar het oordeel van de kantonrechter het geval. Er is namelijk onvoldoende onderbouwd gesteld dat ten aanzien van de vermeende gebreken sprake is van een gevaarlijke situatie en dat ingrijpen door Leystromen ondanks opschorting direct verwacht mag worden. Ten aanzien van de doorhangende balkons stelt de eigen deskundige van [eiser] (in rapport [bedrijf 1] 3) dat de balkons (op dit moment) niet gevaarlijk zijn. Verder is in het rapport [bedrijf 1] 3 bij de door [eiser] gestelde gebreken “boeidelen, corrosie luchtkanalen en periodieke vervanging accu’s noodverlichting” weliswaar “prioriteit 1 gevaarlijk” genoemd, maar dat ze leiden tot een acute gevaarlijke situatie - die door Leystromen verholpen dient te worden - blijkt er onvoldoende concreet uit en dat is verder ook niet (of onvoldoende) onderbouwd. Opschorting ten aanzien van de gestelde gebreken is daarom gerechtvaardigd.
4.12.
[eiser] voert aan dat Leystromen zich niet op opschorting kan beroepen omdat Leystromen in verzuim was. Dit verweer gaat naar het oordeel van de kantonrechter niet op omdat Leystromen een opeisbare vordering heeft en zij zich in dat geval op opschorting kan beroepen. Overigens stelt [eiser] onder randnummer 109 van de dagvaarding dat Leystromen zich al in een e-mail van 15 maart 2021 op opschorting heeft beroepen en dus al voor de ingebrekestelling van [eiser] van 1 april 2021 is. Nu Leystromen haar (eventuele) verbintenis tot herstel van gebreken mocht opschorten, verkeert [eiser] in schuldeisersverzuim als bedoeld in artikel 6:59 BW Pro. Het gevolg hiervan is dat Leystromen niet langer in verzuim was van haar verbintenis tot herstel van gebreken.
4.13.
Daarnaast voert [eiser] aan dat Leystromen op grond van de rechtspraak haar onderhoudsverplichting niet kan opschorten. Dit is naar het oordeel van de kantonrechter niet zo. Ook een verhuurder kan zich in beginsel op opschorting beroepen met betrekking tot herstel van gebreken. De door [eiser] onder noot 33 aangehaalde twee uitspraken zien op het afsluiten van het gehuurde door de verhuurder waardoor er geen enkel huurgenot wordt geschaft door de verhuurder, wat een andere situatie is dan deze. Hier heeft [eiser] wel steeds toegang tot het gehuurde.
4.14.
Gezien het rechtsgeldige beroep op opschorting van Leystromen ziet de kantonrechter geen aanleiding om de gegrondheid van de gestelde 17 gebreken te laten onderzoeken door een deskundige. De vordering zal daarom worden afgewezen.
Vordering II(uitvoeren van onderhoud)
4.15.
[eiser] vordert dat Leystromen over gaat tot het uitvoeren van onderhoud tot het einde van de looptijd van de huurovereenkomst en verwijst daarbij naar het rapport [bedrijf 1] 2 en de daarop gebaseerde ISHP 2 (producties 57 en 58 van [eiser] ). Zij stelt dat onderhoud van onderhoudspunten met een conditie 3 of beter op het daartoe aangewezen moment dient plaats te vinden om te voorkomen dat er achterstallig onderhoud ontstaat.
4.16.
Leystromen betwist dat er nu of in de afzienbare toekomst gebreken (zullen) zijn waardoor [eiser] niet het genot wordt verschaft dat zij bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten. Ook hier beroept Leystromen zich in geval van toewijzing van de vordering op opschorting en schuldeisersverzuim.
4.17.
De kantonrechter is van oordeel dat de vordering gezien het beroep op opschorting en schuldeisersverzuim op grond van wat eerder is overwogen niet kan slagen. Daarbij komt dat de vordering ook niet kan slagen op grond van het navolgende.
4.18.
Uit de parlementaire geschiedenis (Kamerstukken II 1997/98, 26089, nr 4. P. 14) volgt dat de verhuurder is gehouden tot het verrichten van periodiek onderhoud. De wijze waarop de verhuurder dat onderhoud verricht, staat in beginsel ter vrije beoordeling van de verhuurder. Onderhoud moet wel worden verricht om ervoor te zorgen dat de huurder het genot verkrijgt dat hij van een goed onderhouden zaak mag verwachten. Wordt de huurder in dat genot beperkt dan is er sprake van een gebrek. Als er aanwijzingen zijn dat een gebrek dreigt, dan kan de huurder eisen dat de verhuurder de nodige maatregelen treft. Hier zijn geen aanwijzingen dat er gebreken dreigen. Uit het ISHP volgt dat onderhoudspunten de condities 1 tot en met 3 hebben dat volgens het [bedrijf 1] rapport respectievelijk uitstekend, goed of redelijk betekenen. Hierdoor is er geen grond om op dit moment van Leystromen maatregelen te eisen. De vordering tot het uitvoeren van onderhoud zal worden afgewezen.
Vordering III(gedeeltelijke ontbinding met huurprijsvermindering)
4.19.
[eiser] vordert gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenkomst vanaf 16 april 2021 met een huurprijsvermindering van 20% vanwege ernstige gebreken. Deze vorderingen zijn niet toewijsbaar gezien het terechte beroep van Leystromen op opschorting en schuldeisersverzuim. De vorderingen worden daarom afgewezen.
Vordering IV(vergoeding van herstelkosten)
4.20.
[eiser] vordert vergoeding van herstelkosten voor delen van het gehuurde waarvan herstel of vervanging geen uitstel kon dulden op grond van artikel 7:206 lid 3 BW Pro. Het betreffen kosten voor de industriële vaatwasser, het HPS systeem, schilderkosten en diverse onderhoudskosten.
4.21.
Leystromen betwist de posten om meerdere redenen waaronder ook met een beroep op opschorting en schuldeisersverzuim.
4.22.
De kantonrechter is van oordeel dat de gevorderde schadevergoeding niet toewijsbaar is omdat het beroep van Leystromen op opschorting en schuldeisersverzuim slaagt. Uit de eigen stellingen van [eiser] volgt dat Leystromen zich op 15 maart 2021 op opschorting heeft beroepen wegens het niet doorbetalen van vergoedingen. Omdat het vonnis ziet op NZa vergoedingen vanaf 2018 die kennelijk jaarlijks betaald dienden te worden, had Leystromen op 15 maart 2021 een opeisbare vordering op [eiser] . Leystromen was ten tijde van haar opschortingsberoep niet in verzuim met vervanging van de vaatwasser, het HPS systeem, de schilderkosten en onderhoudskosten. [eiser] stelt op 1 april 2021 een ingebrekestelling te hebben gestuurd (voor voornoemde zaken) maar op dat moment had Leystromen zich al op opschorting beroepen. Door het gerechtvaardigde beroep op opschorting is Leystromen niet in verzuim komen te verkeren. Hierdoor geldt voor haar geen verplichting om de gestelde kosten te vergoeden. Verdere geschilpunten tussen partijen over de verschillende posten kunnen daarom onbesproken blijven.
Vordering V(kosten tot vaststelling van schade en aansprakelijkheid)
4.23.
De door [eiser] gevorderde kosten tot vaststelling van schade en aansprakelijkheid worden afgewezen omdat er geen (wettelijke) verplichting tot schadevergoeding bestaat.
Vordering VI(proceskosten)
4.24.
[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van Leystromen worden begroot op € 2.852,50, bestaande uit (i) salaris gemachtigde € 2.717,50 (2,5 punten x € 1.087,00) en (ii) nakosten € 135,00 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing). De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals in de beslissing vermeld.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen af;
5.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 2.852,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
veroordeelt [eiser] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over voornoemde proceskosten als zij deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan,
5.4.
verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Karsten-Badal en in het openbaar uitgesproken op 18 september 2024.