Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Bergen op Zoom
Zaaknummer: 11125203 CV EXPL 24-1736
Vonnis van 18 september 2024
in de zaak van
RESIDUTCH MIXFUND C.V.,
te Amersfoort,
eisende partij,
hierna te noemen: Residutch,
gemachtigde: mr. M. van Langeveld,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
te [plaats] ,
procederend in persoon,
2.
[gedaagde 2],
2.
[gedaagde 2],
te [plaats] ,
niet verschenen,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: huurders.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 12 juni 2024
- de mondelinge behandeling van 15 augustus 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt en waar door de gemachtigde van de eisende partij spreekaantekeningen zijn overgelegd.
1.2.
Ten slotte heeft de kantonrechter vonnis bepaald.
1.3.
Huurders hebben na de mondelinge behandeling nog een stuk toegezonden. De kantonrechter laat de inhoud van het stuk buiten beschouwing, omdat dit is toegezonden nadat de kantonrechter vonnis heeft bepaald.
2.De feiten
2.1.
Huurders huren sinds 17 juli 2023 de woning aan [adres] van Residutch. Er is toen een huurprijs overeengekomen van € 825,00 per maand.
2.2.
In de huurovereenkomst is in artikel 1.2 het volgende bepaald:
“Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte / zorgwoning, bestemd om voor huurder en de leden van zijn huishouden als zorgwoning te dienen. In deze woning is een nood-oproepinstallatie aanwezig of de mogelijkheid daartoe, er is een gemeenschappelijke ruimte in het gebouw voor maaltijden of recreatie, die ook voor dit gebruik is ingericht.
Het gebouw of het complex en de woning zijn drempelloos toegankelijk en doorgankelijk, alle gangen naar de woningen zijn minimaal 1,2 meter breed en er is een lift of hellingbaan bij een drempel van 0,02 meter of hoger. De kosten van de voorzieningen zijn niet inbegrepen in de huur noch in de servicekosten.”
2.3.
Op 10 januari 2024 heeft de Huurcommissie van huurders een verzoek ontvangen om de aanvangshuurprijs te toetsen.
2.4.
Op 6 februari 2024 heeft de Huurcommissie een voorbereidend onderzoek in de woning laten uitvoeren.
2.5.
Per brief van 9 april 2024 heeft de voorzitter van de Huurcommissie zijn uitspraak van 14 maart 2023 met het zaaknummer 2400196 aan partijen verzonden. De voorzitter van de Huurcommissie heeft – voor zover van belang – het volgende overwogen:
“Op 14 maart 2023 is het rapport van onderzoek naar de huurder en de verhuurder gestuurd. De verhuurder heeft niet gereageerd op het rapport. De voorzitter gaat er daarom van uit dat verhuurder akkoord gaat met het rapport en de conclusies daarin.
(…)
In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte gewaardeerd met 119 punten. In navolging van andere, recente uitspraken over dit complex, zoals bijvoorbeeld 2303812 , stelt de voorzitter vast dat er inderdaad geen sprake is van een zorgwoning, hetgeen ook blijkt uit de puntentelling.
De voorzitter volgt de conclusies van het rapport van onderzoek. Daarom stelt de voorzitter het puntenaantal van de woonruimte op 17 juli 2023 vast op 119.
(…)
Beslissing
• Het verzoek is redelijk
• Het puntenaantal van de woonruimte bedraagt 119. Bij dit puntenaantal is de maximaal redelijke huurprijs € 702,44 per maand.
• De met ingang van 17 juli 2023 overeengekomen huurprijs van € 825,00 per maand is op basis van dit puntenaantal niet redelijk.
• De huurprijs van € 702,44 per maand met ingang van 17 juli 2023, is wel redelijk.”
2.6.
Huurders zijn na de uitspraak van de Huurcommissie de overeengekomen huurprijs blijven betalen.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
Residutch vordert in conventie bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. dat de uitspraak van de voorzitter van de Huurcommissie wordt vernietigd, althans vervallen wordt verklaard;
II. een verklaring voor recht dat de in de huurovereenkomst overeengekomen huurprijs de geldende huurprijs is en dat dit een redelijke huurprijs is;
III. veroordeling van huurders in de proceskosten.
3.2.
Residutch legt aan haar vordering het volgende ten grondslag. Residutch is het niet eens met de uitspraak van de voorzitter van de Huurcommissie en stelt zich op het standpunt dat wèl sprake is van een zorgwoning en daarom de overeengekomen huurprijs redelijk is. Daartoe voert zij aan dat zij een systeem voor persoonsalarmering beschikbaar heeft gesteld voor de bewoners, zodat aan het criterium van ‘noodroepinstallatie’ is voldaan. Zij heeft dit gedaan door naar alle bewoners een formulier toe te sturen waarmee zij een persoonsalarmering (voor rekening van Residutch) via www.uwzorgalarm.nl kunnen krijgen.
Residutch voert ook aan dat zij weliswaar bereid zijn om een hellingbaan te plaatsen op de drempel die van de woonkamer naar het balkon gaat, maar dat huurders de aannemers niet heeft toegelaten.
3.3.
Huurders betwisten dat sprake is van een zorgwoning. Daartoe voeren zij aan dat er geen noodoproepinstallatie aanwezig is en er ook geen hellingbaan is op de drempel die van de woonkamer naar het balkon gaat. Wat betreft de hellingbaan, betwisten huurders de stelling van Residutch dat zij de aannemers niet hebben toegelaten: nadat zij de aannemers hadden toegelaten, zijn de aannemers zijn uit zichzelf weggegaan omdat het hen niet lukte de hellingbaan te plaatsen.
in reconventie
3.3.
Huurders vorderen in reconventie, bij vonnis:
I. de uitspraak van de voorzitter van de Huurcommissie in stand te houden;
II. de aanvangshuur te bepalen op € 702,44 per maand;
III. eiseres te verplichten om binnen een redelijke termijn tot verrekening van de reeds betaalde huurtermijnen vanaf 17 juli 2023 over te gaan;
IV. eiseres te veroordelen in de kosten van de procedure.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hieronder, voor zover nodig, ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie en in reconventie
4.1.
Omdat de vorderingen in conventie en in reconventie met elkaar samenhangen, worden deze gezamenlijk behandeld.
Het vervallen van de uitspraak van de voorzitter van de Huurcommissie
4.2.
Op grond van artikel 7:262 Burgerlijk Wetboek (BW) worden de verhuurder en de huurder(s) geacht te zijn overeengekomen wat in de uitspraak van de Huurcommissie is vastgesteld, tenzij één van hen een beslissing van de kantonrechter heeft gevorderd binnen acht weken nadat aan hen de uitspraak is verzonden.
4.3.
Doordat Residutch tijdig een vordering heeft ingesteld, vervalt de uitspraak van de Huurcommissie. Nu de uitspraak vervalt, kan van een vernietiging of het in stand houden van de uitspraak geen sprake zijn. De gevorderde vernietiging in conventie door Residutch en de gevorderde instandblijving in reconventie door de huurders wijst de kantonrechter daarom allebei af.
4.4.
Nu de uitspraak van de voorzitter van de Huurcommissie is vervallen, toetst de kantonrechter opnieuw of de overeengekomen aanvangshuurprijs redelijk is. Dat gebeurt op basis van dezelfde regels als de Huurcommissie.
4.5.
In deze zaak gaat het om de vraag of het gehuurde als een zorgwoning moet worden aangemerkt bij de vaststelling van het aan het gehuurde toe te kennen puntenaantal.
Beoordelingskader zorgwoning in de zin van het Besluit huurprijzen woonruimte
4.6.
De redelijkheid van de overeengekomen huurprijs moet worden beoordeeld aan de hand van het waarderingsstelsel zoals dat is neergelegd in het Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw), bijlage I, onder A, inclusief de daarin gegeven toelichting (hierna: het Besluit en de Bijlage), naar de toestand op de datum van ingang van de huurovereenkomst, in dit geval dus naar de toestand op 17 juli 2023.
4.7.
Wanneer sprake is van een zorgwoning, wordt in de puntentelling van het waarderingsstelsel op de onderdelen 1 tot en met 9.1 en 10 een verhoging van 35% toegepast. Dit volgt uit de Bijlage onder 12 (‘Bijzondere voorzieningen’). Dat leidt ertoe dat wanneer sprake is van een zorgwoning, een hogere huurprijs redelijk is dan wanneer geen sprake is van een zorgwoning.
4.8.
Om een woning als zorgwoning te kunnen kwalificeren in de zin van het Besluit, moet de woning voldoen aan de criteria die zijn opgenomen in de Bijlage. De toelichting in de Bijlage onder 12 luidt als volgt:
Onder zorgwoning wordt voor de toepassing van dit onderdeel van de puntenwaardering verstaan: een in een woongebouw gelegen woonruimte die een zelfstandige woning vormt, waarbij woongebouw en woning geschikt en bestemd zijn voor mensen met een fysieke beperking, hetgeen in ieder geval blijkt uit een drempelloze toegankelijkheid en doorgankelijkheid, en waarbij de op deze woonruimte betrekking hebbende overeenkomst van huur en verhuur ten minste mede omvat:
a.
de aanwezigheid in de woning van een noodoproepinstallatie;
de aanwezigheid in de woning van een noodoproepinstallatie;
het gebruik van de tot het woongebouw of zijn onroerende aanhorigheden ten minste behorende gemeenschappelijke ruimten voor maaltijden of recreatie, en die voor dit gebruik zijn ingericht.
De drempelloze toegankelijkheid en doorgankelijkheid moet in ieder geval blijken uit een minimale breedte van 1,2 meter van alle gangen waar de bewoners doorheen moeten om de eigen woning en andere relevante ruimten in het complex te kunnen bereiken. Ook moeten er voorzieningen zijn (liften of hellingbanen) bij drempels van 0,02 meter of hoger.
Uit deze toelichting kunnen vier criteria herleid worden: zelfstandige woning, geschikt en bestemd voor mensen met een fysieke beperking, het hebben van een noodroepinstallatie en (gebruik) gemeenschappelijke ruimten. Op deze criteria gaat de kantonrechter nader in.
Zelfstandige woning en (gebruik) gemeenschappelijke ruimten
4.9.
De kantonrechter neemt als uitgangspunt dat sprake is van een zelfstandige woning en dat de huurovereenkomst voorziet in gemeenschappelijke ruimten voor maaltijden of recreatie, omdat dit niet tussen partijen niet ter discussie staat.
Noodoproepinstallatie
4.10.
Om te voldoen aan het criterium van de noodoproepinstallatie gelden twee voorwaarden:
- in de huurovereenkomst moet zijn opgenomen dat een noodroepinstallatie aanwezig is in de woning;
- de kosten voor de noodoproepinstallatie moeten in de huurprijs zijn inbegrepen en mogen niet afzonderlijk mogen worden doorbelast aan huurders.
Het is gèèn voorwaarde dat huurders ook daadwerkelijk gebruik maken van deze voorziening.
4.11.
Vaststaat dat in artikel 1.2 van de huurovereenkomst is opgenomen dat in de woning een noodoproepinstallatie aanwezig is, waarmee is voldaan aan de eerste voorwaarde.
4.12.
Residutch stelt dat de kosten voor het abonnement van de noodroepinstallatie voor haar rekening komen indien huurders via het formulier een noodoproepinstallatie aanvragen en dat hierover ook bijeenkomsten zijn georganiseerd. Daarop hebben huurders ter zitting aangevoerd dat zij zelf geen formulier hebben ontvangen en dat zij van hun buurvrouw hebben gehoord dat zij € 30,00 per maand betaalt voor haar noodoproepvoorziening. Huurders wensen zelf overigens geen gebruik te maken van de noodoproepvoorziening. Residutch heeft ter zitting toegelicht dat zij een abonnement heeft afgesloten waarvan haar huurders na aanmelding gebruik kunnen maken. Wanneer de huurders daarvan gebruik maken betalen zij alleen de kosten van de zorg na een oproep via de installatie. Naar het oordeel van de kantonrechter hebben huurders de stelling van Residutch dat er een noodoproepvoorziening voor haar rekening beschikbaar is, onvoldoende gemotiveerd betwist. Daarmee staat vast dat de kosten voor de noodoproepinstallatie in de huurprijs zijn inbegrepen. Het argument van huurders dat zij geen formulier hebben ontvangen, kan niet leiden tot de conclusie dat niet aan de voorwaarden voor de noodoproepinstallatie zijn voldaan.
4.13.
Huurders voeren aan dat hun woning niet aangemerkt kan worden als zorgwoning en verwijzen daarbij naar de uitspraak van 22 maart 2023 [2] , die is gedaan met betrekking tot een andere in het complex behorende woning. De kantonrechter gaat aan dit verweer voorbij. De situatie rondom de noodoproepinstallatie in deze zaak verschilt van de situatie in de aangedragen uitspraak: in de aangedragen uitspraak moesten bewoners zelf een overeenkomst sluiten met de zorgaanbieder en kwamen de kosten hiervan voor de rekening van de bewoners. Zoals onder 4.12. is overwogen, komen de kosten voor de noodoproepinstallatie in deze zaak voor de rekening van Residutch.
4.14.
De conclusie is dat is voldaan aan het criterium van de noodoproepinstallatie.
Geschikt en bestemd voor mensen met een fysieke beperking
4.15.
Volgens de Bijlage onder 12 moet er sprake zijn van drempelloze toegankelijkheid en doorgankelijkheid. Om te kunnen voldoen aan dit criterium gelden twee voorwaarden:
- alle gangen waar de bewoners doorheen moeten om de eigen woning en andere relevante ruimten in het complex te kunnen bereiken moeten minimaal 1,2 meter breed zijn;
- bij drempels van 0,02 meter of hoger moeten er voorzieningen zijn (liften of hellingbanen).
De voorzieningen bij drempels moeten standaard aanwezig zijn, ongeacht of huurders deze nodig hebben of niet. Ook indien huurders zelf geen voorziening bij een drempel wensen, moet deze voorziening er wel zijn om te kunnen voldoen aan het criterium van drempelloze toegankelijkheid en doorgankelijkheid.
4.16.
Tussen partijen staat niet ter discussie dat alle gangen een minimale breedte van 1,2 meter hebben, zodat de kantonrechter hiervan uit gaat.
4.17.
Huurders voeren aan dat er niet overal voorzieningen zijn bij drempels van 0,02 m of hoger. Volgens hen ontbrak op 17 juli 2023 – en momenteel nog steeds – een hellingbaan vanuit de woonkamer naar het balkon (daar is een drempel van ongeveer 3 cm) en van het balkon naar de woonkamer (daar is een drempel van ongeveer 9 cm). Dit wordt door Residutch niet weersproken, zodat daarmee vast kan komen te staan geen voorziening is getroffen bij een drempel van meer dan 0,02 meter. Residutch stelt dat zij weliswaar aannemers naar het adres van huurders hebben gestuurd om een voorziening bij deze drempel te treffen, maar dat huurders de aannemers niet toelieten om hun werkzaamheden te verrichten. Dit verweer wordt door de kantonrechter gepasseerd, nu deze stelling door huurders wordt betwist en verder ook niet is onderbouwd.
4.18.
Het bovenstaande leidt tot de conclusie dat de woning niet voldoet aan de criteria die gelden voor drempelloze toegankelijkheid en doorgankelijkheid. Dat betekent dat de woning niet gekwalificeerd kan worden als een zorgwoning volgens het Besluit.
Het puntenaantal en de aanvangshuurprijs
4.19.
De kantonrechter stelt het puntenaantal van de woning vast op 119 punten, omdat geen sprake is van een zorgwoning en op de andere onderdelen van de uitspraak van de voorzitter van de Huurcommissie geen verweer is gevoerd.
4.20.
Bij een puntenaantal van 119 hoort een maximale redelijke huurprijs van € 702,44 per maand. De overeengekomen huurprijs van € 825,00 per maand is op basis van dit puntenaantal niet redelijk. De kantonrechter bepaalt daarom dat de aanvangshuurprijs wordt vastgesteld op € 702,44 per maand. De vordering van Residutch in conventie wordt dan ook afgewezen. De vordering van huurders in reconventie wordt toegewezen.
Onverschuldigd betaald
4.21.
Huurders verzoeken in reconventie om binnen een redelijke termijn tot verrekening van de reeds betaalde huurtermijnen vanaf 17 juli 2023 over te gaan. Daarmee doen zij in feite een beroep op onverschuldigde betaling (artikel 6:203 BW). Omdat de aanvangshuurprijs is vastgesteld op € 702,44 en huurders tot op heden de overeengekomen huurprijs van € 825,00 hebben betaald, wijst de kantonrechter de vordering in reconventie toe.
Proceskosten
4.22.
Residutch is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen in zowel conventie als reconventie.
4.23.
De proceskosten van huurders worden in conventie vastgesteld op nihil.
4.24.
De proceskosten van huurders worden in reconventie vastgesteld op € 50,00 aan verletkosten.
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
wijst de vorderingen van Residutch af,
5.2.
veroordeelt Residutch in de proceskosten, vastgesteld op nihil;
in reconventie
5.3.
stelt de kale aanvangshuurprijs van het gehuurde aan [adres] per 17 juli 2023 vast op € 702,44 per maand,
5.4.
veroordeelt Residutch om binnen een redelijke termijn tot verrekening van de reeds teveel betaalde huurtermijnen vanaf 17 juli 2023 over te gaan,
5.5.
veroordeelt Residutch in de proceskosten van € 50,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Residutch niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Borm en in het openbaar uitgesproken op 18 september 2024.