Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/3782
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 september 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] uit [plaats 1] , belanghebbende,
(gemachtigde [naam 1] )
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Vlissingen, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 19 juni 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 2] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 165.000. Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag onroerendezaakbelastingen eigenaar van de gemeente Vlissingen voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 6 september 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen de gemachtigde van belanghebbende en namens de heffingsambtenaar [naam 2] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een tussenwoning met een gebruiksoppervlakte van 71 m2 gelegen op een perceel van 116 m2.
2.1.
Belanghebbende heeft de woning in 2018 gekocht voor € 118.250. Op 26 september 2023 heeft belanghebbende de woning verkocht voor € 184.000. De levering van de woning heeft op 1 december 2023 plaatsgevonden.
2.2.
Belanghebbende heeft op 7 januari 2022 de naastgelegen tussenwoning ( [huisnummer 1] ) gekocht voor € 225.000.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning en daarmee ook de aanslag niet te hoog zijn vastgesteld. De rechtbank doet dat aan de hand van de argumenten van belanghebbende, de beroepsgronden. Belanghebbende verdedigt een WOZ-waarde van € 141.000.
3.1.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning en daarmee de aanslag niet te hoog heeft vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1] Dit betekent dat in het kader van de waardebepaling voor de Wet WOZ geen rekening wordt gehouden met de omstandigheid dat de onroerende zaak wordt verhuurd.
4.1.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht (referentiewoningen) en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.2.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een matrix ten grondslag gelegd. In de matrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn onder meer gebruikt de transacties van [adres 2] (op 27 oktober 2022 verkocht voor € 219.000), [adres 3] (op 18 augustus 2022 verkocht voor € 205.000), [adres 4] (op 5 januari 2022 verkocht voor € 225.000) en ook op de eigen verkoop in 2023. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar beeldmateriaal van de referentiewoningen verstrekt.
Oordeel rechtbank
4.3.
De rechtbank stelt voorop dat de waarde van de woning ieder jaar opnieuw wordt vastgesteld aan de hand van de rond de waardepeildatum 1 januari 2022 gerealiseerde verkopen. De rechtbank acht de in 4.2 vermelde referentiewoningen goed vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn rijwoningen in dezelfde straat als de woning van belanghebbende.
4.4.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Behalve die van [huisnummer 1] , zijn de verkoopprijzen van de [adres 2] en [adres 3] geïndexeerd naar de waardepeildatum. Daarnaast vormt de eigen verkoop in september 2023 naar het oordeel van de rechtbank een goede indicatie voor de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. De argumenten van belanghebbende dat geen rekening is gehouden met het achterstallige onderhoud van de woning treffen geen doel. Uit de leveringsakte van de woning blijkt dat de koper van de woning op de hoogte is van de toestand van de woning (asbest en slecht onderhoud) op het moment van aankoop van de woning. Alle voor belanghebbende (on)bekende gebreken aan de woning zijn dus in de transactieprijs van € 184.000 verdisconteerd. Dat belanghebbende [huisnummer 1] zonder enige bezichtiging heeft gekocht, maakt niet dat [huisnummer 1] niet als referentiewoning kan dienen. Die referentiewoning was immers voor € 182.500 op reguliere manier te koop aangeboden en dat belanghebbende € 225.000 heeft willen betalen geeft veeleer aan dat de vraagprijs van € 182.500 beneden de marktprijs was.
4.5.
Belanghebbende betoogt dat de WOZ-waarde van de woning te veel is gestegen ten opzichte van de vastgestelde waarde van het voorgaande jaar. Dit standpunt van belanghebbende kan hem naar het oordeel van de rechtbank niet baten. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een woning voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, waarbij wordt voorbijgegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend. Wat belanghebbende overig in beroep heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
4.6.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in aanwezigheid van mr. B.W. Liu, griffier op 18 september 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.