Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Tilburg
Zaaknummer: 10883225 \ CV EXPL 24-291
Vonnis van 17 juli 2024
in de zaak van
STICHTING LEYSTROMEN,
te Tilburg,
eisende partij,
hierna te noemen: Leystromen,
gemachtigde: mr. P.L.T. Roks,
tegen
[gedaagde] B.V., IN HAAR HOEDANIGHEID VAN BEWINDVOERDER OVER [rechthebbende 1] EN [rechthebbende 2],
te [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: de bewindvoerder, [rechthebbende 1] en [rechthebbende 2] ,
gemachtigde: mr. I. de Gram.
1.Waar de zaak over gaat
[rechthebbende 1] en [rechthebbende 2] huren een woning van Leystromen. Deze zaak gaat over de vraag of de huurovereenkomst moet worden ontbonden en de huurwoning moet worden ontruimd.
2.Hoe de procedure is verlopen
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 27 maart 2024
- de mondelinge behandeling van 7 juni 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de aanvullende stukken van Leystromen.
- de aanvullende stukken van Leystromen.
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De feiten
Tussen partijen staan de volgende feiten vast:
[rechthebbende 1] en [rechthebbende 2] huren vanaf 1 oktober 2019 de woning aan het [adres];
in de huurovereenkomst en uit de artikelen 7.3 en 7.6 van de algemene huurvoorwaarden die van toepassing zijn volgt dat huurder het gehuurde zal gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt en dat huurder er zorg voor dient te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt;
omdat [rechthebbende 1] en [rechthebbende 2] een huurachterstand hadden laten ontstaan heeft Leystromen bij dagvaarding van 19 september 2023 ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde en betaling van de huurachterstand gevorderd, met bijkomende kosten;
op 4 oktober 2023 is een verstekvonnis gewezen, omdat [rechthebbende 1] en [rechthebbende 2] niet zijn verschenen, waarbij de vorderingen zijn toegewezen. Leystromen heeft een ontruimingsdatum ingepland tegen 14 november 2023;
bij beschikking van 31 oktober 2023 zijn de goederen van [rechthebbende 1] en [rechthebbende 2] onder bewind gesteld vanaf 1 november 2023;
op 8 november 2023 hebben [rechthebbende 1] en [rechthebbende 2] verzoekschriften ingediend als bedoeld in artikel 287b en 284 Fw;
bij beschikking van 8 november 2023 is het Leystromen verboden om de woning te ontruimen totdat onherroepelijk op het verzoek zou zijn beslist;
bij vonnis van 11 december 2023 is artikel 305 Fw van toepassing verklaard op de tussen partijen gesloten huurovereenkomst en is het Leystromen verboden om tot ontruiming van de woning over te gaan voor de duur van zes maanden, tot
11 juni 2024;
vanaf mei 2023 heeft Leystromen van de beide directe buren met regelmaat klachten ontvangen over overlast veroorzaakt door [rechthebbende 1] en [rechthebbende 2] . De overlast bestaat uit: geluidsoverlast (geschreeuw, gehuil, lawaai, dingen gooien, muziek, gebonk), het over de schutting bij de buren in de achtertuin gooien van talloze zaken, verloedering van de woonomgeving door onder andere het spuiten van graffiti in de brandgang en het vernielen van een boom vlakbij de woning;
Leystromen heeft naar aanleiding van de klachten op 15 mei 2023, 12 juni 2023,
17 juli 2023, 15 augustus 2023 en 11 september 2023 huisbezoeken afgelegd en op de klachten gewezen. Na de huisbezoeken heeft Leystromen haar bevindingen ter plaatse bevestigd in brieven;
Leystromen is klachten van omwonenden blijven ontvangen over [rechthebbende 1] en Koran. In de periode van 18 november tot en met 2 december 2023 volgt uit het door bewoners van nummer 14 bijgehouden logboek dat overlast wordt ervaren bestaande uit: geschreeuw, gehuil, ander lawaai, harde muziek, het slaan van kinderen en andere overlast;
Bij brief van 1 december 2023 heeft Leystromen [rechthebbende 1] en [rechthebbende 2] in de gelegenheid gesteld om een ontruimingsprocedure te voorkomen door zich bereid te verklaren de woning vóór 1 februari 2024 te verlaten en te ontruimen. [rechthebbende 1] en [rechthebbende 2] hebben bij brief van 14 december 2023 kenbaar gemaakt dat zij in de woning zullen blijven wonen en dat Leystromen gelet op het moratorium niet gerechtigd is om ontruiming te verlangen.
4.Waar de kantonrechter over moet oordelen
4.1.
Leystromen vordert primair:
I. voor zover de kantonrechter zou oordelen dat er thans nog een huurovereenkomst bestaat, te ontbinden de tussen Leystromen en [rechthebbende 1] en [rechthebbende 2] bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning te [adres];
II. de bewindvoerder te veroordelen om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen en te verlaten, met alle goederen en alle personen die zijdens [rechthebbende 1] en [rechthebbende 2] in de woning verblijven en deze woning ter vrije en algehele beschikking van Leystromen te stellen onder afgifte van alle sleutels;
subsidiair:
III. de primaire vordering(en) toe te wijzen onder de voorwaarde [rechthebbende 1] en./of [rechthebbende 2] en/of hun kinderen, en/of andere personen die met goedvinden van [rechthebbende 1] en/of [rechthebbende 2] in het gehuurde verblijven, opnieuw (aantoonbaar) ernstige overlast veroorzaken aan omwonenden;
primair en subsidiair:
IV. de bewindvoerder te veroordelen in de proceskosten.
5.De standpunten van partijen
5.1.
Leystromen legt aan haar vordering ten grondslag dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst omdat sprake is van langdurige overlast die wordt veroorzaakt door [rechthebbende 1] , [rechthebbende 2] en hun minderjarige kinderen. De overlast bestaat uit het gooien van spullen en etenswaren over de schutting, geluidsoverlast, schreeuwen, harde muziek en het spuiten van graffiti in de brandgang. De overlast maakt een ernstige inbreuk op het woongenot van omwonenden. Daarom vordert Leystromen ontbinding van de huurovereenkomst, voor zover de huurovereenkomst nog bestaat en subsidiair ontruiming van het gehuurde en veroordeling van de bewindvoerder in proceskosten.
5.2.
De bewindvoerder voert verweer en betwist dat sprake is van ernstige overlast die de gevorderde ontbinding en ontruiming rechtvaardigen. Het beeld wordt geschetst dat alleen [rechthebbende 1] en [rechthebbende 2] overlast veroorzaken, maar dat is een eenzijdige weergave. De bewindvoerder voert aan dat sprake is van een oplopend burenconflict en er frustraties over en weer zijn in de wijk en tussen omwonenden. Bovendien is er inmiddels ambulante begeleiding vanuit [organisatie] die het gezin ondersteuning biedt bij de dagelijkse gang van zaken en is sprake van een stabiel inkomen (bijstandsuitkering). [rechthebbende 1] en [rechthebbende 2] hebben ter zitting erkend dat er wel eens per ongeluk spullen over de schutting zijn gegooid door een van de kinderen zoals een bal of een slipper, maar dat door hen niet structureel spullen of etenswaren over de schutting worden gegooid. Ook is door hen ter zitting erkend dat een van hun kinderen graffiti heeft gespoten in de brandgang, maar dat zij de rekening voor het verwijderen daarvan inmiddels hebben voldaan. Van ernstige overlast is dan ook geen sprake. Tot slot heeft de bewindvoerder aangevoerd dat [rechthebbende 1] , [rechthebbende 2] en de vier minderjarige kinderen bij een ontruiming van het gehuurde op straat zullen komen te staan en dat daarnaast het traject ter oplossing van de schuldenproblematiek teniet zal worden gedaan. De bewindvoerder concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Leystromen, dan wel tot geheel subsidiair toestaan van voorwaardelijke ontruiming zodat het gezin een leven op straat bespaard blijft.
5.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
6.Hoe de kantonrechter oordeelt
6.1.
De vraag is of sprake is van een tekortkoming van [rechthebbende 1] en [rechthebbende 2] die ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning rechtvaardigt.
Toetsingskader
6.2.
De kantonrechter overweegt over de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde als volgt. Uit artikel 6:265 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek volgt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij (en in geval van huur de kantonrechter) de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Slechts een tekortkoming van voldoende gewicht geeft recht op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst. Bij beantwoording van de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn.
Geen belang bij vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst
6.3.
Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Leystromen geen belang meer bij haar vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst. De ontbinding van de huurovereenkomst is namelijk al toegewezen in de eerdere procedure met zaaknummer 10724850 CV EXPL 23-3912.
Afwijzing vordering tot ontruiming van het gehuurde
6.4.
De kantonrechter wijst de vordering tot ontruiming van het gehuurde af en legt hierna uit waarom.
6.5.
Ook de gevorderde ontruiming van het gehuurde is toegewezen in het eerder (verstek)vonnis in zaaknummer 10724850 CV EXPL 23-3912. Leystromen heeft echter ter zitting uitgebreid toegelicht dat de grondslag voor ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde in die zaak gelegen was in een andere grondslag, namelijk dat sprake was van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst door het laten ontstaan van een huurachterstand van drie maanden. Nu ligt er ernstige overlast aan haar vordering ten grondslag, reden dat zij toch opnieuw ontruiming vordert, ondanks het eerdere (verstek)vonnis van 4 oktober 2023. Leystromen heeft daartoe verder aangevoerd dat naar aanleiding van het eerdere vonnis een moratorium is aangevraagd, wat tot doel heeft om een schuldenaar bij een – dreigende – executie een adempauze te bieden zodat de schuldenaar in staat wordt gesteld om met zijn schuldeisers een regeling van zijn schulden overeen te komen. Het moratorium is weliswaar geëindigd op 11 juni 2024, maar omdat tussentijds de situatie is veranderd en door [rechthebbende 1] en [rechthebbende 2] ernstige overlast is veroorzaakt is sprake van een andere grondslag. Daarom heeft Leystromen ervoor gekozen een nieuwe procedure te starten.
6.6.
De kantonrechter wijst de gevorderde ontruiming af omdat niet is komen vast te staan dat de overlast afkomstig is van [rechthebbende 1] en [rechthebbende 2] . [rechthebbende 1] en [rechthebbende 2] hebben gemotiveerd betwist dat door hen of hun kinderen spullen en etenswaren over de schutting werden gegooid. [rechthebbende 1] en [rechthebbende 2] hebben toegelicht dat de buurman van nummer veertien zijn excuses aan hen heeft aangeboden voor het melden van de klachten bij Leystromen, omdat hij er achter is gekomen dat [rechthebbende 1] en [rechthebbende 2] niet degenen kunnen zijn die spullen over de schutting gooien omdat hij enige tijd geleden een zak met dierenuitwerpselen voor de deur heeft aangetroffen en [rechthebbende 1] en [rechthebbende 2] geen huisdieren hebben. Deze gemotiveerde betwisting is door Leystromen niet weersproken. Ook uit de door Leystromen overgelegde video’s blijkt niet onomstotelijk dat [rechthebbende 1] en [rechthebbende 2] degenen zijn die spullen over de schutting hebben gegooid. Uit de filmpjes is slechts op te maken dat spullen over de schutting worden gegooid, maar onduidelijk blijft wie de spullen gooit. Daarnaast hebben [rechthebbende 1] en [rechthebbende 2] ter zitting onweersproken gesteld dat er meer speelt in de buurt, dat er tussen meerdere omwonenden onenigheid bestaat. Daarom kan niet geconcludeerd worden dat slechts [rechthebbende 1] en [rechthebbende 2] degenen zijn die (ernstige)overlast veroorzaken. Weliswaar hebben zij ter zitting erkend dat door de kinderen wel eens een bal of een slipper over de schutting is gegooid en is door hen ook erkend dat een van hun kinderen graffiti in de brandgang heeft gespoten, maar is door hen ook gemotiveerd onderbouwd dat dit niet met opzet is gebeurd dan wel dat dit is opgelost door de rekening voor het verwijderen van de graffiti te betalen. Het voorgaande betekent dat de vordering tot ontruiming wordt afgewezen.
Conclusie
6.7.
Omdat de kantonrechter in deze procedure de vordering tot ontruiming afwijst omdat zij niet kan vaststellen dat de (ernstige) overlast wordt veroorzaakt door huurders, komt zij niet toe aan een bespreking van de subsidiaire vordering tot een voorwaardelijke ontbinding van de huurovereenkomst bij het opnieuw (aantoonbaar) veroorzaken van ernstige overlast aan omwonenden.
6.8.
De kantonrechter merkt tot slot op dat zij ervan uitgaat dat uit het handelen van Leystromen volgt dat zij het eerdere (verstek)vonnis van 4 oktober 2023 niet ten uitvoer zal leggen. Ter zitting heeft Leystromen uitdrukkelijk kenbaar gemaakt dat de eerdere procedure weliswaar ook zag op een tekortkoming, maar op een andere grondslag, namelijk een huurachterstand. Daaruit maakt de kantonrechter op dat Leystromen de eerder verkregen titel tot ontruiming bij vonnis van 4 oktober 2023 niet ten uitvoer zal leggen.
Proceskosten
6.9.
Leystromen zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de bewindvoerder, [rechthebbende 1] en [rechthebbende 2] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
408,00
(2,00 punten × € 204,00)
- nakosten
€
102,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
510,00
7.De beslissing
De kantonrechter
7.1.
wijst de vorderingen van Leystromen af,
7.2.
veroordeelt Leystromen in de proceskosten van € 510,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Leystromen niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
7.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Karsten-Badal en in het openbaar uitgesproken op 17 juli 2024.