Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 22/1671
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 januari 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde] , verbonden aan [B.V.] ),
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant, gemeente Breda,de heffingsambtenaar,
en
de Staat (Minister van Justitie en Veiligheid).
Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 10 februari 2022.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 427.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Breda voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslag OZB) en de aanslag watersysteemheffing van het waterschap Brabantse Delta voor het jaar 2021.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 14 december 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: namens belanghebbende [naam 1] , verbonden aan [B.V.] (via videoverbinding) en namens de heffingsambtenaar [naam 2] en [taxateur 1] (beiden in persoon aanwezig).
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een tussenwoning uit 1953 met een oppervlakte van 110 m² en een perceeloppervlakte van 146 m² en met een aanbouw van 17 m².
Beoordeling door de rechtbank
3.
3.1.
De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 333.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 427.000.
3.2.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Deze bepaling strekt zich niet uit tot de aanslag watersysteemheffing. Omdat belanghebbende tegen de aanslag watersysteemheffing geen gronden heeft aangevoerd, blijft die aanslag buiten de beoordeling.
3.3.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
3.4.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
3.5.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
3.6.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 9 juni 2022 door [taxateur 2] is opgemaakt.
3.7.
In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 427.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en de [adres 5] , alle gelegen te [plaats] . In het taxatierapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
3.8.
De rechtbank acht de door de heffingsambtenaar gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar, inhoud en grondoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
3.9.
De stelling van belanghebbende dat het object [adres 2] niet in de vergelijking kan worden betrokken, volgt de rechtbank niet. Het betoog ter zitting dat de woning niet op de vrije markt zou zijn geweest, is niet met stukken onderbouwd. Het is afgeleid uit de stukken van de heffingsambtenaar. Daarop is zichtbaar dat het een verkoop betreft via een makelaar. Dat maakt, zonder nader bewijs, niet aannemelijk dat het een (onbruikbare) onderhandse of gedwongen verkoop betreft. De vermelding ‘vertrouwelijk object’ maakt op zichzelf niet dat de verkoop geen marktcijfer weergeeft. De doelgroep van potentiële kopers is kleiner, maar niet aannemelijk is dat in dit geval de verkoopprijs op onzakelijke wijze is beïnvloed wat vervolgens tot een te hoge waarde-indicatie zou hebben kunnen leiden. Daar komt bij dat belanghebbende in een eerder stadium de stelling heeft ingenomen dat het object als referentieobject kon dienen.
3.10.
Belanghebbende heeft tegelijk met het beroepschrift een eigen taxatierapport ingebracht, opgemaakt op 15 april 2022 door taxateurs [taxateur 3] en [taxateur 4] , waarin de waarde voor de woning is vastgesteld op € 333.000. Aan deze taxatie zijn de referentiewoningen [adres 6] , [adres 7] , [adres 8] en [adres 9] , alle te [plaats] , ten grondslag gelegd. In het taxatierapport is aan de hand van informatie van de regionale woningmarkt een waarde-berekening gemaakt.
3.11.
De weging van de mate van vergelijkbaarheid van de door beide partijen gekozen referentieobjecten valt ook uit in het voordeel van de heffingsambtenaar. In het taxatierapport van de heffingsambtenaar in beroep is gemotiveerd gesteld en met bewijsmiddelen onderbouwd waarom deze objecten het best vergelijkbaar zijn. Belanghebbende heeft daartegen geen stellingen en of bewijsmiddelen aangedragen die die aannemelijkheid aantasten.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
3.12.
Ter zitting hebben beide partijen nadere stellingen ingenomen rondom de matrix van de heffingsambtenaar. Belanghebbende heeft gewezen op een inconsequentie in de objectkenmerken van [adres 2] (120m2 oppervlakte opstal, in plaats van 110m2). Daar staat tegenover dat de heffingsambtenaar heeft gesteld dat bij de indexering is uitgegaan van de (latere) transportdatum in plaats van koopovereenkomst, waardoor de indexering eerder tot te lage dan tot te hoge grondslagen voor de berekening heeft geleid. In dit verband merkt de rechtbank op dat de waarde als geheel ter beoordeling voor ligt. De aanvullende stellingen omtrent de matrix hebben geen twijfel gezaaid omtrent de overtuigingskracht van de matrix van de heffingsambtenaar.
3.13.
Met betrekking tot de bijstelling van de gemiddelde prijs per vierkante meter als gevolg van de KOUDV-waarderingen, volgt de rechtbank eveneens de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar heeft zijn stellingen onderbouwd met fotomateriaal waaruit een beeld naar voren komt dat strookt met de gekozen kwalificaties. De beoordeling van de woning van belanghebbende is bovendien gebaseerd op een inpandige opname. De rechtbank onderschrijft de gekozen KOUDV-factoren. Hetgeen belanghebbende daar ter zitting met het mondelinge betoog tegenover heeft gesteld is van onvoldoende gewicht.
3.14.
De rechtbank stelt tot slot vast dat het taxatierapport van belanghebbende een bureautaxatie betreft. De rechtbank is van oordeel dat het taxatierapport van de heffingsambtenaar van zwaarder gewicht is omdat er een meer uitgebreide uitwerking is van de wijze waarop met onderlinge verschillen rekening is gehouden. Met het taxatierapport van belanghebbende is de taxatie van de heffingsambtenaar dus niet weerlegd.
3.15.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2021 niet te hoog vastgesteld.
Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn
4.
4.1.
Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
4.2.
De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 6 maart 2021. De rechtbank doet uitspraak op 25 januari 2024, waarmee de redelijke termijn is overschreden met afgerond elf maanden.
4.3.
Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet WOZ, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank bepalend dat het financiële belang in de regel minder is dan een bedrag van € 500 en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50 per half jaar overschrijding rechtvaardigt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 100. Het betoog van belanghebbende ter zitting maakt dat niet anders, omdat aan de betreffende jurisprudentie ofwel een ander feitencomplex ten grondslag ligt of een andere belastingsoort betreft.
4.4.
De bezwaarfase is geëindigd op 10 februari 2022. De bezwaarfase heeft afgerond twaalf maanden geduurd en daarmee zes maanden te lang. Dit brengt mee dat 6/11e deel (€ 54,54) voor rekening van de heffingsambtenaar komt en de rest (€ 45,46) voor rekening van de Staat (Minister van Justitie en Veiligheid). De Staat (Minister van Justitie en Veiligheid) is daarom in zoverre aangemerkt als partij in dit geding.
Conclusie en gevolgen
5.
5.1.
Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt toegewezen.
5.2.
Omdat het verzoek om schadevergoeding wordt toegewezen, komt belanghebbende in aanmerking voor een vergoeding van zijn proceskosten, maar uitsluitend voor de kosten die samenhangen met het indienen van dat verzoek. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde kent de rechtbank 1 punt toe als bedoeld in het Besluit proceskosten bestuursrecht, met een waarde van € 837 en de wegingsfactor 0,25. [2] Uit doelmatigheidsoverwegingen is een verdeling bij helfte aangewezen. Diezelfde doelmatigheidsoverwegingen brengen echter mee dat een verdeling van € 104,25 (heffingsambtenaar) en € 105 (rechtbank) hier het meest effectief is.
5.3.
Voor vergoeding van overige kosten bestaat geen aanleiding.
5.4.
De heffingsambtenaar en de Staat wordt opgedragen om ieder de helft van het griffierecht aan belanghebbende te vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 54,54 te betalen op een bankrekening op naam van belanghebbende;
- veroordeelt de Staat der Nederlanden tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 45,46 te betalen op een bankrekening op naam van belanghebbende;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar € 24,50 aan griffierecht aan belanghebbende moet vergoeden door dit bedrag te storten op een bankrekening op naam van belanghebbende;
- bepaalt dat de Staat der Nederlanden € 24,50 aan griffierecht aan belanghebbende moet vergoeden door dit bedrag te storten op een bankrekening op naam van belanghebbende;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 104,25 aan proceskosten aan belanghebbende te betalen op een bankrekening op naam van belanghebbende;
- veroordeelt de Staat der Nederlanden tot betaling van € 105 aan proceskosten aan belanghebbende te betalen op een bankrekening op naam van belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van I. Zouhaïr, griffier, griffier, op 25 januari 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
De griffier is verhinderd deze
uitspraak mede te ondertekenen
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.