Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 22/1596
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 januari 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats 1] , belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde] , verbonden aan [B.V.] ),
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant, gemeente Oosterhout,de heffingsambtenaar,
en
de Staat (Minister van Justitie en Veiligheid).
Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 10 februari 2022.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 26 februari 2021 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 1] (de woning) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 602.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [plaats 1] voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslag OZB) en de aanslag watersysteemheffing van het waterschap Brabantse Delta voor het jaar 2021.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 14 december 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: namens belanghebbende [naam 1] , verbonden aan [B.V.] (via videoverbinding) en namens de heffingsambtenaar [naam 2] en [taxateur 1] (beiden in persoon aanwezig).
Feiten
2.
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning uit 1992 van 203 m² met inpandige garage van 18 m², overkapping van 35 m² en een perceeloppervlakte van 526 m².
Beoordeling door de rechtbank
3.
3.1.
De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 580.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 602.000.
3.2.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Deze bepaling strekt zich niet uit tot de aanslag watersysteemheffing. Omdat belanghebbende tegen de aanslag watersysteemheffing geen gronden heeft aangevoerd, blijft die aanslag buiten de beoordeling.
3.3.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Vooraf: formeel
3.4.
Belanghebbende heeft daags voor de zitting een nader stuk aan de rechtbank gezonden, bestaande uit een brief met een nadere stelling. De brief is ingekomen binnen de wettelijke termijn van 10 dagen voor de zitting. [1] Toch merkt de rechtbank deze brief niet aan als te laat. De tekst van de brief is kort en heeft grote gelijkenis met een pleitnota. Niet is aannemelijk geworden dat de rechtspositie van de heffingsambtenaar nadelig is beïnvloed. De doelmatige procesgang is dat evenmin. Er is geen reden tot tardiefverklaring van dit stuk.
Toetsingskader van de rechtbank
3.5.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
3.6.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
3.7.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 20 juni 2022 door [taxateur 2] is opgemaakt.
3.8.
In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 602.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle te [plaats 1] . In het taxatierapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
3.9.
De rechtbank acht de door de heffingsambtenaar gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar, inhoud en grondoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
3.10.
Belanghebbende heeft tegelijk met het beroepschrift een eigen taxatierapport ingebracht, opgemaakt op 21 april 2022 door taxateurs [taxateur 3] en [taxateur 4] , waarin de waarde voor de woning is vastgesteld op € 333.000. Aan deze taxatie zijn de referentiewoningen [adres 5] , [adres 6] , en [adres 7] , alle te [plaats 2] , ten grondslag gelegd. In het taxatierapport is aan de hand van informatie van de regionale woningmarkt een waarde-berekening gemaakt.
3.11.
Ter zitting is gebleken dat tussen partijen niet in geschil is dat de gekozen objecten kunnen dienen als referentieobjecten. De rechtbank ziet ook geen reden om anders te oordelen en partijen in hun eensluidende standpunt volgen.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
3.12.
Belanghebbende werpt op dat de matrix geen blijk geeft van toepassing van het leerstuk van afnemend grensnut. Dit leerstuk kan betrekking hebben op zowel het perceel als de woonoppervlakte. De rechtbank beoordeelt deze stelling in relatie tot de woonoppervlakte, aangezien de grondstaffel overduidelijk een aflopend schema hanteert voor de waardering per vierkante meter. Met betrekking tot de woonoppervlakte oordeelt de rechtbank als volgt. De matrix is opgebouwd volgens een methode van ‘afpellen’ van de geïndexeerde verkoopcijfers van de referentieobjecten. Daarbij wordt uit deze totaalwaarde de grondwaarde en de waarde van de bijgebouwen geëlimineerd. Hetgeen resteert is de opstalwaarde (oneerbiedig gezegd de stapel stenen). Dit bedrag wordt gedeeld door de vierkante meters woonoppervlakte. Dit gemiddelde wordt vervolgens gecorrigeerd naar boven of naar beden al naar gelang de waarde-indicatoren (KOUDV) lager respectievelijk hoger worden vastgesteld, om zodoende te komen tot een gemiddelde opstalwaarde per vierkante meter van een denkbeeldige goed vergelijkbare woning met alle waarde-indicatoren gesteld op gemiddeld (rekenkundig een 3). Vervolgens wordt van deze drie grootheden het gewogen gemiddelde genomen, om de pieken en dalen uit te filteren. In dit specifieke geval hebben laten de gemiddeldes van de referentiewoningen geen aanleiding zien om te corrigeren voor afnemend grensnut.
3.13.
Vervolgens wordt aan de hand van het gewogen gemiddelde de waarde van de woning van belanghebbende berekend volgens een methode van ‘opbouwen’. De waardes van het perceel en de bijgebouwen worden zelfstandig berekend. Voor de berekening van de opstalwaarde wordt de gemiddelde m2-prijs verhoogt of verlaagd aan de hand van de KOUDV-indicaties. In deze betreffende matrix is echter zichtbaar dat, hoewel de gemiddelde m2-prijs € 1.954 is, door de taxateur van € 1.728 is uitgegaan. Deze is vervolgens verhoogd (vanwege een hoge score voor onderhoud) naar € 1.832. [3] Deze constatering rechtvaardigt niet een verdere correctie voor afnemend grensnut, nog los van de vraag of daar op principiële gronden aanleiding toe bestaat.
3.14.
De rechtbank stelt tot slot vast dat het taxatierapport van belanghebbende gebaseerd op computergegevens. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar is gebaseerd op een inpandige opname en bevat een meer uitgebreide uitwerking van de wijze waarop met onderlinge verschillen rekening is gehouden. Met het taxatierapport van belanghebbende is de taxatie van de heffingsambtenaar dus niet weerlegd.
3.15.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2021 niet te hoog vastgesteld.
Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn
4.
4.1.
Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
4.2.
De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 3 maart 2021. De rechtbank doet uitspraak op 25 januari 2024, waarmee de redelijke termijn is overschreden met afgerond elf maanden.
4.3.
Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet WOZ, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank bepalend dat het financiële belang in de regel minder is dan een bedrag van € 500 en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50 per half jaar overschrijding rechtvaardigt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 100. Het betoog van belanghebbende ter zitting maakt dat niet anders, omdat aan de betreffende jurisprudentie ofwel een ander feitencomplex ten grondslag ligt of een andere belastingsoort betreft.
4.4.
De bezwaarfase is geëindigd op 9 februari 2022. De bezwaarfase heeft afgerond twaalf maanden geduurd en daarmee zes maanden te lang. Dit brengt mee dat 6/11e deel (€ 54,54) voor rekening van de heffingsambtenaar komt en de rest (€ 45,46) voor rekening van de Staat (Minister van Justitie en Veiligheid). De Staat (Minister van Justitie en Veiligheid) is daarom in zoverre aangemerkt als partij in dit geding.
Conclusie en gevolgen
4.5.
Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt toegewezen.
4.6.
Omdat het verzoek om schadevergoeding wordt toegewezen, komt belanghebbende in aanmerking voor een vergoeding van zijn proceskosten, maar uitsluitend voor de kosten die samenhangen met het indienen van dat verzoek. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde kent de rechtbank 1 punt toe als bedoeld in het Besluit proceskosten bestuursrecht, met een waarde van € 837 en de wegingsfactor 0,25. [4] Uit doelmatigheidsoverwegingen is een verdeling bij helfte aangewezen. Diezelfde doelmatigheidsoverwegingen brengen echter mee dat een verdeling van € 104,25 (heffingsambtenaar) en € 105 (rechtbank) hier het meest effectief is.
4.7.
De heffingsambtenaar en de Staat wordt opgedragen om ieder de helft van het griffierecht aan belanghebbende te vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 54,54 te betalen op een bankrekening op naam van belanghebbende;
- veroordeelt de Staat der Nederlanden tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 45,46 te betalen op een bankrekening op naam van belanghebbende;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar € 24,50 aan griffierecht aan belanghebbende moet vergoeden door dit bedrag te storten op een bankrekening op naam van belanghebbende;
- bepaalt dat de Staat der Nederlanden € 24,50 aan griffierecht aan belanghebbende moet vergoeden door dit bedrag te storten op een bankrekening op naam van belanghebbende;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 104,25 aan proceskosten aan belanghebbende te betalen op een bankrekening op naam van belanghebbende;
- veroordeelt de Staat der Nederlanden tot betaling van € 105 aan proceskosten aan belanghebbende te betalen op een bankrekening op naam van belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van I. Zouhaïr, griffier, griffier, op 25 januari 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
De griffier is verhinderd deze
uitspraak mede te ondertekenen
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.